房地产公司《项目经营目标管理责任书(范本)》模版.docx

《项目经营目标管理责任书（范本）》
项目名称：
本期开发项目名称：
项目所在公司名称：
第一部分：定义
1、经营性物业：各类主力店、酒店、自用物业及底层商铺（含商业步行街）。
2、销售性物业：各类住宅楼、商住（办公）楼、底层商铺及其它可售物业。
3、经营期：项目经营开始至项目结束的时间周期。
1）项目经验计划开始时间：原则上为开工前6个月，如摘牌或股权转让完成至开工的时间不到半年，则以摘牌或股权转让完成时间为准，如摘牌或股权转让完成至开工的时间超过6个月，则以开工前6个月为经营开始时间。（项目经营计划开始时间之前已到现场工作的相关人员按股份公司当年年终奖金标准发放奖金）。
2）项目经营计划结束时间：本期最后一个单体竣工验收后六个月之内。（如项目公司经研究销售或结算等事宜可能影响计划结束时点，经计划部核准并请示股份公司领导后，则结束时点可进行调整）。
4、经营期实际结束时点：
1）销售性物业：销售回款额达到本期预计实现销售额的95%，且本期工程竣工后6个月（如计划经营期内销售回款未达到预计实现销售额的95%，则结束时点为销售回款达到95%时点；如规定结束时点内，销售回款达到本期预计实现销售额的95%，且本期工程结算完成，则结束时点允许提前）。
2）经营性物业项目：开业后6个月并取得大产权证。
3）实际经营周期即为奖金分配周期。
4）原则上经营期结束时间按以上规定为准，情况特殊时以项目管理中心、股份公司财务部确认时间为准。
5、销售回款额统计截止时点：销售性物业如在经营期实际结束时点时没有实现100%销售，则本次考核时，销售回款额统计截止经营期实际结束时点。
6、税费计算时点：
1）费用及税金计算的开始时间：新公司成立之日或已开发项目公司分期项目的开工之日。
2）费用及税金计算结束的时间：原则上以经营期结束时间为准，情况特殊时以项目管理中心、股份公司财务部确认时间为准。
第二部分：总则
1、为了加强股份公司开发项目的经营管理，确保实现开发项目的目标利润，根据股份公司管理的要求，签订本期开发项目的经营目标管理责任书。
2、签订开发项目经营目标管理责任书的基本原则：以市场需求为导向，以质量保证为前提，以过程控制为手段，以规范运作为基础，以提高综合经济效益为目的。
3、签订开发项目经营目标管理责任书的任务：明确项目公司责任人的义务，赋予责任人相应的权利，实施经营业绩与个人利益挂钩的奖励措施，确保高效、优质、安全地完成开发项目的任务。
4、本经营责任书的实际完成情况，将作为股份公司对项目公司及其领导成员业绩考核的依据。
5、要求项目公司依法经营，在工程合同、营销广告、销售合同等工作中不得违反国家、地方法律法规，及时解决经营过程中产生的各种纠纷，并把责任分解到岗、到人。
概况
按政府审批的规划设计方案，项目公司在 整个开发项目的总经营期间内完成 平方米销售性物业的销售、施工、竣工、验收及交付使用， 平方米经营性物业的施工、竣工、验收及开业， 平方米回迁物业的施工、竣工、验收及开业。
整个开发项目的总经营期为 年 月 日至 年 月 日，销售周期为 年 月 日至 年 月 日。
总销售收入确保 亿元；项目实际支出不超过 亿元（不含销售部分所得税）。
项目净现金流指标控制在 亿元，销售部分净利润指标控制在 亿元。
第三部分：经营性物业目标管理及考核办法
一、项目目标及要求
（一）工期控制
1、整个项目所有工程全部竣工的合同工期为 月（见总承包协议），工程最终交付时间为 年 月 日，工程交付完成条件如下：
1）所有土建、机电安装、内装、外环境、室外泛光、小品、广告灯箱及市政配套工程等全部完工并经相关政府部门验收合格。
2）全部达到开业条件，即在项目整体开业前将所有物业按标准交付给业主、各主力店及 商管公司。
3）开业前按各主力店合同约定取得消防验收合格证。
4）开业前通过竣工质检验手机政府其它管理部门的相关验收。
以上工作完成的时间应满足开业的要求。
5）绿化、规划验收工作应在开业后 日内完成。
2、在确保工程按期竣工的同时，应保证各主力店（主力店视具体项目而定）的进场交付时间和需达到的交付标准，具体如下：
1）大型超市： 年 月 日进场，职责清单要求的交付标准。
2）影院： 年 月 日进场，职责清单要求的交付标准。
3）家居广场： 年 月 日进场，职责清单要求的交付标准。
4）美食广场： 年 月 日进场，职责清单要求的交付标准。
5）电玩娱乐城： 年 月 日进场，职责清单要求的交付标准。
6）食品城： 年 月 日进场，职责清单要求的交付标准。
7）书城： 年 月 日进场，职责清单要求的交付标准。
8）大型百货： 年 月 日进场，职责清单要求的交付标准。
9）酒店： 年 月 日进场，职责清单要求的交付标准。
10）步行街餐饮： 年 月 日交付相关业主。
11）步行街精品店及其他： 年 月 日交付相关业主。
12）其它业态： 年 月 日交付业主，达到设计要求及合同约定的标准。
3、经营性物业全面开业时间 年 月 日，各主力店开业后 日内完成质检备案。
4、经营性物业经营期： 项目经营期间为 年 月 日至 年 月 日。
5、自经营性物业开业之日起 天内，将自有物业产权证（俗称‘大产权证’）办理完毕；
6、所有经营性物业工程决算于开业后 月内完成（除股份公司根据资金情况进行调整外，该决算完成时间不得更改）。
7、要求项目全面开业后3个月内整个工程整改完毕，并经当地商管公司和商管总部接管确认（如该项目成立综合验收整改小组，则需经整改小组确认）形成书面确认文件；对于正式接收后仍未完成的零星工程，要求必须在项目全面开业后6个月内整改完毕。如6个月内未完成，则预留股份公司最终批准项目奖金总额的10%暂缓发放，如延迟30天仍未完成零星整改，则预留项目奖金总额10%将永久扣除。
（二）质量控制目标及要求
1、工程质量应满足《 工程总承包施工协议》约定的质量要求。
2、质量验收执行国家标准，确保所建工程一次性通过竣工验收并通过政府部门的备案。
3、除政府部门验收备案外，还应通过各主力店、业主方及 商管公司的验收，以合格接受为准。
4、按照中华人民共和国国务院令（第179号）《建设工程质量管理条例》进行建设工程质量的管理，并在建设过程中遵守国家和地方的其他建设法规、条例。
5、坚决杜绝严重质量事故（发生政府主管部门认定的单项工程质量事故一次（含）以上；单项工程直接经济损失在100万元（含100万元）以上）的发生，一旦发生重大质量事故或因质量问题而引起集体投诉等重大法律纠纷事件，股份公司将追究项目责任人的责任，视情节严重程度给予相应的经济处罚和行政处分。
6、项目公司总经理作为质量控制第一负责人，严把主体及其他上施工单位入围资格，禁止不符合股份公司制度要求的施工队伍入围，以保证工程质量。
（三）安全控制目标及要求
1、安全生产工作实行项目公司总经理（或主持日常工作的负责人）负责制。树立建筑工程安全生产管理“安全第一、预防为主“的思想，依据《建筑法》、《建筑施工安全检查标准》对施工单位的施工进行安全监督和检查。坚决杜绝人员伤亡事故及其它重大安全事故的发生。
2、要求建筑施工企业在编制施工组织设计时，根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，编制专项安全施工组织设计，并按施工组织设计采取安全技术措施。
3、重点监督施工单位安全生产责任规章制度的建立健全和执行情况、事故隐患的监控和整改情况、安全生产监督管理机构及人员配置和职责履行情况、事故调查处理和责任追究的执行情况。
4、应要求建筑施工企业在施工现场采取安全维护、危险防范、火灾预防等措施；应当对施工现场实行封闭管理；施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工企业应当才去安全防护措施。
5、应要求建筑施工企业遵守有关环境保护和安全生产的法律、法规的规定，采取措施控制、处理施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害。
（四）成本控制目标及要求
经股份公司与 项目公司共同研究，并报总裁批准， 项目经营性物业总成本目标（含地价）确定为 万元，此成本为 项目经营性物业所有费用（含后期因质量问题产生的整改费用）的包干价，不得以任何理由突破（股份公司批准的变更除外）。其中各单项成本控制指标如下：
1、土地开发成本：确定为 万元。
2、建安成本（含政府行政事业收费）：确定为 万元
其中，物业开办费 万元，招商费用 万元。
3、管理费用：确定为 万元。
4、财务费用：确定为 万元。
5、税收返还：确定为 万元。
（五）招商控制目标
项目公司必须配合商管公司的招商服务和开业筹备工作，力争满场开业。全力配合管理和服务主力店及小商铺的进场装修及开业筹备。商管公司将对此项业务在公司管理考核系数中给予考评。
（六）项目奖金确定及目标考核
根据 项目经营性物业的规模及经营周期确定该项目的经营目标管理责任奖为 万元，在经营期结束后，并根据项目公司对各项控制目标完成情况的综合考核评价后给予确认目标管理责任奖、具体考核及发放办法如下：
1、按项目经营目标管理规定的考核流程进行考核，经营目标化考核后奖金的计算方法：
奖金额A0=A×B（其中A为基本奖金；B为综合调整系数）
2、基本奖金A= 万元
按项目不同形态的建筑面积确定基本奖金
基本奖金A=C1×M
序号
项目形态
C1
M
（建筑面积）
1
大商业、写字楼（不销售）
25-30元/㎡
M1
2
酒店（不含内部精装修）
20元/㎡
M2
3
回迁物业
18元/㎡
M3
3、综合调整系数B的计算组合：
计划考核系数
Ⅰ、计算公司
计划考核系数X=100－工期延迟（延误）指标
Ⅱ、计算说明
1）工期正常：实际完成时间不超过计划时间节点10天（含），则表示未突破
2）工期延迟：如实际完成时间超过计划节点10天～30天（含），则表示工期延迟
3）工期延误：如实际完成时间超过计划节点30天，则表示工期延误
4）考核的主要工程节点：四证、开工、正负零、主体封顶（含裙房封顶、塔楼封顶）、开业
Ⅲ、工期延迟（延误）指标
1）出现“工期延迟”则每延迟一项扣3分（开业时间延迟，计划考核系数为0.8）
2）出现“工期延迟”则每延迟一项扣8分（开业时间延迟，计划考核系数为0.7）
Ⅳ.系数计算
1）X = 100 对应系数：1.3
2）97 ≤ X ＜ 100 对应系数：1.2
3）94 ≤ X ＜ 97 对应系数：1.1
4）90 ≤ X ＜ 94 对应系数：1.0
5）85 ≤ X ＜ 90 对应系数：0.9
6）80 ≤ X ＜ 85 对应系数：0.8
7）X ＜ 80 对应系数：0.7
工程质量及安全管理考核系数
工程质量考核系数（70%）（系数范围0.7-1.3）
Ⅰ.工程获得国家级优质工程质量奖项：工程质量考核系数＝1.3
Ⅱ.工程获得省级优质工程质量奖项：工程质量考核系数＝1.2
Ⅲ.工程获得市级优质工程或项目经营期内工程质量综合考评分数90分（含）以上；工程质量考核系数＝1.1
Ⅳ.项目经营期内工程质量综合考评分数在80分（含）至90分之间：工程质量考核系数＝1.0
Ⅴ.项目经营期内工程质量综合考评分数在75分（含）至80分：工程质量考核系数＝0.9
Ⅵ.项目经营期内工程质量综合考评分数低于75分：工程质量考核系数＝0.7
说明：
1）若项目经营期内发生质量事故，在事故发生当年度扣除奖金，执行《工程质量管理制度》。
2）经营期内工程质量综合考评分数计算详见《项目工程质量和安全管理工作奖惩办法》。
3）所有质量奖项均指竣工质量奖项。
4）由于部分奖项在经营期结算时尚未获得，结算时暂按考核分数进行，待获得奖项后再予以计算。
安全管理考核系数（30%）（系数范围0.7-1.3）
Ⅰ.工程获得国家级安全文明工地奖项：工程安全考核系数＝1.3
Ⅱ.工程获得省级安全文明工地奖项：工程安全考核系数＝1.2
Ⅲ.工程获得市级安全文明工地或项目经营期内工程安全综合考评分数90分（含）以上；工程安全考核系数＝1.1
Ⅳ.项目经营期内工程安全综合考评分数在80分（含）至90分之间：工程安全考核系数＝1.0
Ⅴ.项目经营期内工程安全综合考评分数在70分（含）至80分：工程安全考核系数＝0.9
Ⅵ.项目经营期内工程安全综合考评分数在70分以下：工程安全考核系数＝0.7
说明：
1）若项目经营期内发生安全事故，在事故发生当年扣除奖金，执行《安全监督及客户服务部制度》。
2）经营期内工程安全综合考评评分计算办法详见《项目工程质量和安全管理工作奖惩办法》。
3）若年度奖金核算时已对发生的安全事故进行奖金扣减，则不重复扣减。
成本费用考核系数
1、成本考核系数 = 成本×60%+制度执行×40%
Ⅰ.成本
1）成本节支5%（含）以内，成本费用考核系数取1.0。
2）成本节支5%～10%，成本费用考核系数取1.2。
3）成本节支10%（含）以上， 成本费用考核系数取1.3。
4）成本超支5%以内，成本费用考核系数取0.7。
5）成本超支5%（含）以上，成本费用考核系数为0。
Ⅱ.制度执行按百分制打分：
1）100分，制度执行考核系数取1.3；
2）90（含）～100分，制度执行考核系数取1.2；
3）80（含）～90分，制度执行考核系数取1.1；
4）70（含）～80分，制度执行考核系数取0.9；
5）60（含）～70分，制度执行考核系数取0.7；
6）50（含）～60分，制度执行考核系数取0.5；
7）50分以下，制度执行考核系数为0。
2、费用考核系数
Ⅰ.计算公式
费用超支率X＝X100%
Ⅱ.系数计算
1）费用超支率：X ＜ -10% 1.3
2）费用超支率：-10% ≤ X ≤ -5% 1.2-1.3
3）费用超支率：-5% ≤ X ≤ 0% 1.0-1.2
4）费用超支率：0% ≤ X ≤ 5% 0-0.7
5）费用超支率：5% ＜ X 0
其他业务管理考核体系
1、商管考核
商管考核分数＝按照商管提成经规划院同意的设计实施×30%＋开业条件保障×40%＋遗留问题整改×30%
商管考核分数为100分：评分1.3
商管考核分数为90分～100分（不含）：评分1.2
商管考核分数为85分～90分（不含）：评分1.1
商管考核分数为75分～85分（不含）：评分1.0
商管考核分数为70分～75分（不含）：评分0.9
商管考核分数为60分～70分（不含）：评分0.8
商管考核分数为60分（不含）以下：评分为0.7
2、规划验收及评分考核
规划验收标准
规划验收结论
《xx规划设计管控要点》中不合格点位所占比例
评分
规划验收合格
小于2.5%
1.3
规划验收基本合格
2.5～5%
1.2
5～7.5%
1.1
7.5～10%
1.0
10～12.5%
0.9
12.5～15%
0.8
规划验收不合格
大于15%
0.7
3、工商登记管理考核系数
考核项目
系数评分范围
权重
经办部门
公司设立、变更
0.7～1.3
20%
股份公司投资证券部
工商档案管理
0.7～1.3
35%
工商年检管理
0.7～1.0
30%
印章移交、销毁
0.7～1.0
15%
期末考评完成情况优秀：评分1.3
期末考评完成情况良好：评分1.1
期末考评完成情况一般：评分1.0
期末考评完成情况不足：评分0.9
期末考评完成情况较差：评分0.7
4、档案管理考核
档案管理综合考评分数85分以上：评分1.1
档案管理综合考评分数在75分至85分之间：评分1.0
档案管理综合考评分数在60分至75分之间：评分0.9
档案管理综合考评分数未达到60分：评分0.7

综合调整系数B
项目
系数调整区间
各项系数所占百分比
经办部门
考核机构
计划考核系数
0.7～1.3
30%
股份公司计划部
股份公司
工程质量及安全管理考核系数
0.7～1.3
15%
股份公司质量监管部
成本费用考核系数
0～1.3
10%
股份公司财务部
25%
股份公司成本控制部
其他业务管理考核系数
0.7～1.3
8%
商管总部
6%
规划院
3%
股份公司投资部
3%
股份公司办公室
综合调整系数B＝计划考核系数×30%＋工程质量及安全管理考核系数×15%＋成本费用考核系数×35%＋其他业务管理考核系数×20%

4、出现以下情况中的任何一种情形，目标责任奖金全额取消：
1）属于项目公司直接原因工期目标未能完成（不含股份公司批准的重大变更）而导致整体工程不能交付直至影响了按期开业；
2）属于项目公司直接原因导致开业前政府有关部门验收（如消防、质检等）未能通过，直接影响了整体按期开业或主力店的按期开业；
3）因质量问题主力店拒绝进场或进场后发现质量问题而拒绝缴纳租金。项目公司在规定期限内整改后还达不到质量要求，导致主力店仍然拒缴或少缴租金。
5、目标责任奖金总额经股份公司相关部门考核报股份公司总裁会批准后，由项目公司将奖金具体发放方案上报股份公司审核批准后予以发放。
二、年度目标分解及考核
（一）年度奖金分解
即 第一年基本奖金： 万元
第二年基本奖金： 万元
第三年基本奖金： 万元
（二）年度目标分解
1、第一年度主要目标：
1）计划任务（包括四证、开工、正负零、裙房封顶、塔楼封顶、开业）
* 计划节点1：
* 计划节点2：
* 计划节点3：
* 计划节点4：
2）招投标按制度要求执行，动态成本不超过目标成本；
3）工程质量、安全不出现事故。
2、第二年度主要任务目标：
1）计划任务（包括四证、开工、正负零、裙房封顶、塔楼封顶、开业）
* 计划节点1：
* 计划节点2：
* 计划节点3：
* 计划节点4：
2）招投标按制度要求执行，动态成本不超过目标成本；
3）工程质量、安全不出现事故。
3、第三年度主要任务目标：
1）计划任务（包括四证、开工、正负零、裙房封顶、塔楼封顶、开业）
* 计划节点1：
* 计划节点2：
* 计划节点3：
* 计划节点4：
2）招投标按制度要求执行，动态成本不超过目标成本；
3）工程质量、安全不出现事故。
（三）年度目标考核
1、考核方式：
年度考核系数＝计划系数×50%＋成本系数×25%＋质量系数×25%
年度实际发放奖金＝年度基本奖金×年度考核系数
注：对于出现质量事故，按“项目工程质量和安全管理工作奖惩办法”内容直接在年度分解奖金额中扣除。
2、打分细则：
★ 计划考核体系：
1）考核计算公式：
年度考核计划分数＝100－工期延迟（延误）指标×70%－通报扣分指标×30%
2）考核计算说明
工期正常：实际完成时间不超过计划时间节点10天（含），则表示未突破
工期延迟：如实际完成时间超过计划节点10天～30天（含），则表示工期延迟
工期延误：如实际完成时间超过计划节点30天，则表示工期延误
计划通报：如实际完成时间超过计划节点15天，且预判工期延误时间继续恶化，则发放计划通报
考核的主要工程节点：四证、开工、正负零、开盘、主体封顶（含裙房封顶、塔楼封顶）、开业
3）考核指标确定：
主要工程节点原则上不能调整，如出现“工期延迟”则每延迟一项扣3分
如出现“工期延误”则买延误一项扣8分
计划通报单，没出现一项扣5分
★ 成本考核系数：
1）考核计算公式：
年度考核成本分数＝100－招投标通报×60%－成本动态控制×40%
2）考核指标确定：
招投标违规一次扣2分
成本动态控制每细项如超目标成本一次扣2分
★ 质量考核系数
计算方法详见《项目工程质量和安全管理工作奖惩办法》