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Gemdale Corporation科学筑家The Science of Living工程管理交流工程管理交流Gemdale Corporation目录目录一、工程管理在项目开发中各阶段的具一、工程管理在项目开发中各阶段的具 体工作内容体工作内容二、甲方工程师的价值体现二、甲方工程师的价值体现三、工程管理与设计、营销及成本专业三、工程管理与设计、营销及成本专业 的配合的配合四、金地工程管理与其他公司的区别四、金地工程管理与其他公司的区别五、工程管理在提升满意度方面的举措五、工程管理在提升满意度方面的举措六、家庭装修中容易出现的质量问题六、家庭装修中容易出现的质量问题Gemdale Corporation一、工程管理在项目开发中各阶段的具体工一、工程管理在项目开发中各阶段的具体工作内容作内容1、施工准备阶段、施工准备阶段2、施工阶段、施工阶段3、验收与移交阶段、验收与移交阶段施工准备阶段施工准备阶段1、承包商考察；、承包商考察；2、布控制点、三通一平、污水排放；、布控制点、三通一平、污水排放；3、围墙、道路、甲方办公室；、围墙、道路、甲方办公室；4、工程策划及评审、工程策划及评审(项目的重点项目的重点难点难点特点特点)：5、办理施工许可、质监、安监登记；、办理施工许可、质监、安监登记；6、施工总平面布置、施工总平面布置(结合销售展示范围结合销售展示范围看楼路看楼路线线加工场地布置加工场地布置)；7、组织图纸会审、组织图纸会审(生活阳台布置生活阳台布置消防要求消防要求电梯电梯土建配合土建配合外立面外立面铝合金门窗铝合金门窗)；8、施工组织设计、方案审批及评审、施工组织设计、方案审批及评审工程策划书的重点工程策划书的重点(梅陇镇二期梅陇镇二期)1、一二期同时开发，相当于多项目运作，二期桩基施工对一期墙体影响、二期用地是一期的施工道路或加工场2、社会监理引入。从一期情况看社会监理的效果很不理想，如何改变对二期监理的管理方法、充分发挥他们的作用3、同一栋楼高差大，12栋有18层也有33层，给施工机械布置和施工流水带来困难4、板楼长度超过150米，施工缝和后浇带比较多，质量控制难度加大5、出入口没有，东侧需要协调市政、南侧市政道路一直未修，但随时可能开始施工6、首次总包引入两个标段，新单位从未与金地合作。管理模式及素质都不了解，所以重点放在如何引导新单位熟悉金地的管理模式两个施工单位之间的协调图纸会审的重点图纸会审的重点1、图纸会审是一个必需的程序、会审的同时进行设计交底2、审图的重点放在生活阳台布置(燃气、热水器、洗衣机、排水立管），空调室内外机布置（插座高度、冷凝水管），消防要求（消防疏散通道、通风面积、防火间距、楼梯净宽），电梯（井道及门洞尺寸、机房标高、电梯按扭），外立面的线条（结构高度、颜色），铝合金门窗是否满足强制性条文规定（铝型材厚度、系列、三性）3、广东省质量通病防治21条落实施工阶段施工阶段一、质量控制二、进度控制三、成本控制四、安全文明施工控制一、质量控制一、质量控制1、质量控制点提出、交底、培训(墙体抹灰开裂楼板裂缝多水房间渗漏铝窗漏水)2、样板制度3、材料使用审查4、三检制度、隐蔽验收5、周例会6、资料审查二、进度控制二、进度控制1、施工专项计划(一般工期比较紧,必须确保年底竣工备案和利润结转)2、施工单位编制的分项施工计划3、月计划4、周计划5、计划的检查、监督和对比分析三、成本控制三、成本控制1、合同交流、熟悉合同内容2、合理安排工序，避免返工3、进度款审批4、现场签证5、结算审核6、现场有些突发事件，要判断是花钱还是花时间（打桩遇到孤石群、9#楼北侧临时挡土墙、二期打桩离已建好的游泳池太近改施工方案）7、分判合同中暂定项目的总包与分包，材料的甲定与乙定四、安全文明施工四、安全文明施工1、监理牵头、工程部督促2、安全施工及文明施工措施3、特种作业证、安全机制4、专项方案的旁站、监督检查5、定期的安全文明检查6、看楼人员注意事项7、事故处理程序8、土方、桩基施工阶段文明施工控制验收与移交阶段验收与移交阶段1、主体、消防、燃气、电梯、人防、规划、环保、档案、节能2、验收计划提前三月制定、专人负责3、验收记要、反馈、落实整改4、备案登记5、移交方案6、总结二、甲方工程师的价值体现二、甲方工程师的价值体现1、施工、监理和甲方的区别、侧重点不同，甲方会从让客户满意的方面来作为工作重点2、施工单位素质、管理模式不一样，产品质量差异大（大家清楚我们有些关系单位起来管理难度大）3、监理从程序合法性来进行监理4、工期紧，有些工作是不能走常规程序的（比如一期桩基施工在未有施工许可证）5、展示区施工（防水、回填、砌筑抹灰都未能按规范要求进行时间间隔）6、事故处理（安全生产问题、小的质量问题）7、图纸有错漏或不合理的施工和监理不一定会提前发现，可能是做出来再改，时间和金钱上都有影响（一期消防就有很多不符合要求的在施工过程中工程提出）8、当施工与成本或设计分歧大时，必须工程来推动，否则将严重影响施工进度9、现场突发事件需要甲方工程师来分判、特别是需要增加费用的、合同中暂定的（如二期东侧红线边支护）三、与设计、营销、成本的协调三、与设计、营销、成本的协调与设计部的配合、协调与设计部的配合、协调1、材料计划、分包计划制约设计计划（二期大堂设计出图太晚影响施工时间，不可避免的赶工、给确保工程质量加大难度）2、出图计划3、材料选型、定板、甲定乙购4、图纸问题、突发事件处理5、有些设计节点不明确、有些图要工程人员现场画、不满足消防要求等等，工程是最后一道岗位必须把好关5、根据以往施工情况提出建议（地下室顶板后浇带止水钢板）6、设计节约成本给现场质量管理带来难度（含钢量、冷轧扭钢筋、天棚不抹灰）与营销部的配合、协调与营销部的配合、协调1、展示区范围、看楼路线的确定，而且是以保证现场正常施工为前提（营销往往要求尽量多展示）2、展示日期、进度3、过程配合、展示区维护（根据销售情况有时候会临时增加展示内容如毛坯房、工法房等）4、营销承诺的送面积、封露台等会给工程管理带来很多麻烦（拆凸窗台、做封露台样板）与成本部的配合、协调与成本部的配合、协调1、月招标计划、资金计划2、月合同交流3、投标单位推荐、技术要求、合同签定4、进度款审核、补充预算5、材料核价（乙定乙购）6、签证7、结算8、最低价中标给工程管理带来负面影响、总价包干的弊端9、成本在招标时忽视一些规范和规程要求、追求节约（焊接接头、外墙挂钢丝网、后浇带止水、构造柱）10、有些合同未定价项目施工单位与成本意见不统一，现场不施工，为了保证进度工程部要出面协调四、金地工程管理与其他公司的区别四、金地工程管理与其他公司的区别1、对图纸的熟悉程度（目前来说项目工程配的人员还算比较多，所以能抽时间来熟悉图纸）2、监理单位的权限3、人员的地位、上下级区别4、甲定材料跟催、验收（其他公司项目有材料工程师，我们全部靠工程管理人员来把关）5、签证的审核（有些公司放给咨询机构）6、奖惩（金地基本上只有罚没有奖，虽然合同里面有奖的条款但基本上无法实现）7、长期合作伙伴的陋习（个别的关系单位管理起来难度相当大）8、招标工作透明五、工程管理在提升满意度方面的举措五、工程管理在提升满意度方面的举措1、质量控制严格、交出合格产品（抹灰裂缝空鼓、铝窗边漏水、多水房间漏水、入户门刮花、门窗玻璃刮花、栏杆变形刮花、地漏不通、水表空转、供水供电）2、工程师陪同每户业主验楼、验楼过程中主动介绍该如何进行验收、楼内设施如何使用3、成立维修小组专人根据维修，缩短维修时间（工程、客服、物业、施工）4、天然气通气协调、报警位置更改5、业主装修过程中工程人员检查装修并为业主把好质量关6、为赠送面积加高凸窗台，在入伙前替业主拆除六、家庭装修中容易出现的质量问题六、家庭装修中容易出现的质量问题1、材料选择2、木工3、油漆4、泥水5、水电6、防水防潮防虫材料选择材料选择1、大芯板要求甲醛含量低、板内缝隙小、重量适中2、面板色泽均匀、不能太薄3、砖要求表面平整、釉面完好、色差小、图案完整、无凹凸、无上鼓或下陷、碰撞声音清脆、响亮4、水泥包装完好，保质期5、如果是全包要抽查材料前后是否一致6、设计和材料应符合使用要求（普通木板用在卫生间或阳台、空间封闭性、开放式厨房、空调的美观与实用）木工木工1、木制品的平整度、线条、阴阳角精细2、面板粘贴牢固、拼缝美观、无毛刺3、活动扇或抽屉开关灵活、缝隙一致、不晃动4、油漆均匀，无漏底或流坠5、木地板的留缝大小要合适，以免热胀冷缩起鼓油漆油漆1、工序控制、用量测算、防工人代换2、墙体裂缝或板材拼接处要贴嵌缝带，以免以后涂层开裂（腻子不能一次太厚、墙纸要先弄清楚是否会收缩）3、基层强度、清洁，以免脱落、起皮4、满刮腻子、打磨、防尘，以免粗糙起疙瘩5、用大灯照、从侧面观察发现问题泥水泥水1、抹灰的平整、线条顺直、阴阳角方正2、空鼓裂缝处理3、砖缝大小及对缝、平整、无空鼓、坡向排水处、排砖美观水电水电1、布电线要先做PVC管再穿线、不能有死线、强弱电要分开2、电线的直径、接头不能在中间3、弱电一定要测是否通4、水管打压测试渗漏5、排水通畅检查、弯头防臭6、钉木地板、卫生间装毛巾架、纸筒等要避开水电管位置7、空调位置布置及插座布置防水防潮防虫防水防潮防虫1、卫生间、厨房、阳台、景观水池等部位的防水要做好、蔽水24小时后到下层检察（降板卫生间最好做两次防水）2、固定在墙体上的木制品基层尽量做防潮3、木板要做好防白蚁谢谢Thank you个人道德素养个人道德素养 做好個人道德素養；不要因為貪小便宜，貪一時方便而不顧道德品行丟失把人格尊嚴都降低了。因為一個人把道德品質丟失了，再想建立起來將是萬分的困難。所以每個人都應該尊首道德底線，不應敗壞基本道德品質。以下是公司裡面出現的不好的現象：1、厕所紙巾偷到宿舍去用2、車間應急藥箱裡面的藥偷走（偷盜行為可恥）以下是公司裡面出現的不好的現象：1、公共场所随意扔垃圾2、電視房垃圾亂丟以下是公司裡面出現的不好的現象：恶意损坏公共财物以下是公司裡面出現的不好的現象：吃饭不要浪废食物道德與生活道德與生活從字義看兩者的意義與差別:1、倫理的意義倫理的意義:倫類別、關係；理紋理、道理。倫理人類社會裡種種身分間合理的關係，行為分際(做人要守本分做人要守本分)。(哪些人際關係、身分)2、道德的意義道德的意義:道道路、道理；德獲得。道德走人走的道路，便可獲得人的待遇。(不走捷徑、不誤入歧途尊嚴、榮譽)人道人道 (ps.如何批評一個人罔顧為人?)道德與生活道德與生活1、利己利己:理性認識到遵守規範有利於己。(奸商/信譽商人)2、利人利人:追求人性中的真、善、美。(崇高的可能性)。(愛人者人恆愛之，敬人者人恆敬之；德不孤必有鄰。)(典範在夙昔-林靖娟、鐵達尼號的樂師、德雷莎修女、史懷德.)3、利己利人利己利人:兼顧自我理想與社會進步。Bill Gates?不做”損人利己”之事。Ps.回想郭爾堡的道德認知理論、馬斯洛的需求層次理論。-THE END-