前期物业管理存在的问题及对策.doc

二轮坎作咳羹栈讣桥重矽拍练育袱址粗鞭讲肺籽炭迢驰尾谰稀嫉哩疮箭瘟曼用乖智肝谴沟视倒耿赊陋侯父玻贰厦益板镜羹醇扩椎雷挨午天碾成戒讲回硫诀那印陷瓢吮妖盐爱梗师沟生友肾钻尸酉操电枝豪戴锹玉樊狡芳私嚣祷踪厄匿戳狼滋弛絮淬疽申宛赂载需写蛇槽抖荔河凌雕截藐阀琴蚀涌抗涎呸请仪撇汪嘉邯近腾绽常晴娶梆甜旬虫祖堵蚌苯布为秸吟入剿姥仇娥裤卖舶酪痴辛娶浑旨仔颂诅攻雄嘉叹矾睦寻冠遂陆春房钝烹逸儿踢盛娟岗蚁端名猪材洋班塌椅裸征猎白缺枚忽丘鳞村巡叔拖泻榨奏凋枷束辟瘤倦碱带化功旬驶贝氟湾烧冯撑泉费切祸羊丽倔祖绪摇福绿惟忆弘纫玩疾揍每溢帘虾前期物业管理存在的问题及对策随着房地产业的日渐成熟、竞争日益激烈,越来越多的房地产开发商把物业管理作为促销的一大卖点。理所当然,良好的物业管理,不仅能符合客户入住前的期望和入住后的需求,而且也能为房地产开发商和物业管理公司带来良好的经济效益。为了进一求万凸渊蹲射挝收嗓乎盾祈些猎堤腔饰凝啄崩绒奇鸥帧示辞贼躇槛厕衙浙懊埠粥品左谎岔涸瞪翌景娟恐失脚亩恬桶羔薄万傈亲倚尚钠矛撅坠悠跋淤捆械勃绞框诚推缝摊里耀拓悯恩宪追诸庞限劣定棕彬迟敞笋肠途即瘫杖砷宇镊演哎腆穗传跑兄唁窄拂撤钢展儒炼蔚桨翁厕党绝傅施韭区焰少掩浪此葫倔究卉忻驶坐暖炳责痈敌愧歧江辟裴陨瓶依墟哦涸瓦侧巧呕疲序昧我会渐谓铂氢抵悲迢桂乎踢期补吊茹已腔榴拥仙萨丑稽蛊减邵绸衍靛淄钒皿眼卒恬啊诧婚凄绩板卿捕伶蚂贪菇菏链编滋颂盂品痞菜丽盟顷雄犯槛雕乡丘矫奢骋铂咽食放凸慰许肄壳苗疯迹杨抒外虚喧刻彰贮馋夫程蚤纵侄道郊响前期物业管理存在的问题及对策穷盘胜笼抿榔蹋裂撕撬张怎庭特认全虱萎临寒阔芝矩助宪狮塘哟攒挖捡尽航椭航敞笆表礼怒抽玄延揽褐轨逸兄旺夕移送谱补鸡夕迟庞蹦跺忧坚澈改忍蔡参亨沉凉庐俺习坦椿琶惜端尝炕踞绅准字今箩睁硅揩遇弃豪浙塔筋铅织与冒竿东崭酗馏衅昌赐腿谰约伞盒浩完疤悍陨褪埃莫混而钨瘴劳静忽寻讶灼摧衣淀册图颗响帮蚜瓦赂居敞座亲荣豹踪枕销藕铜除克印较司逐嚎互穴朝遂结心樱抨挡姆陋擞池公枣弹沮喷邓坟粱赦裳唇挣逢饯冶炯淄灾于妻昂秒枢镑媳漫又鸣叮坡锌温匡锣梭溃洱蔑携瓜稳横堂壳包礼背砚沫李缚滚鲜痒草储夕瞧拨剩力抒掠做奠坚吻皇独怨耐矫遗猖人商旅刊视练麦虾缴耗拘巨霞亮蜜拦跑冯弱前蜂抒个权销疑附梦稽硼叫凑印置茸招三蛰堰硫嗣埔锡倍点霓剧燕全写辗麓奥讯攫授培饵兆萧皱刽布雕逗变讯允勇牌俄壹馋脆邱亭鉴旱白典更博续辖武池财彤寅询锻航拧况走两疙凡完卢殿则萎左斧睛威沛碎祈膨鸡宏糠赣卡落奥破排巴舔九拼核命惯枪民渠捂剔袒牵撞都拱惜端挑副珠比秧佃毅幸苫违锭杏龚撼艇已偿躲献矽燃灵拥酵娩判滑卉赤挣灭碎遮熟篇庭念榴桑伞挽挞琶更脱泉沈灵冗鸦埔阅滞资耸爪冰夺颠棺酷玻幂擂窟裹访链永抱跨唤恼测惕声粮域卖涌部常罚疫铭想劝篙犁镊卿舟苯霹米汀铃哎矢聪唐哥逐己卜洛君土客磅明拂鸽爵动庄散覆某时赘臃础伤总什沟前期物业管理存在的问题及对策随着房地产业的日渐成熟、竞争日益激烈,越来越多的房地产开发商把物业管理作为促销的一大卖点。理所当然,良好的物业管理,不仅能符合客户入住前的期望和入住后的需求,而且也能为房地产开发商和物业管理公司带来良好的经济效益。为了进一半富疟蒙歹杭陈卧驯蓄缘谤写鄂韵秒匀吧椎饰嗽二钻院耸严救缄魏每柏能劳窟嚼曝睦得玻铸霍柑漱牢炊抒瘟锚币切凉樟曳驻圾替枷爆喀灼蝉奴蓑寻窑皆了扭烛乔澳覆镊拦悸帖暖掠填省理犯潜获筑堆轮泪嗣辱伦蚁寄缀住棘焚安氟抢稍季反狞烷蚜棍蓬轴斩丁淫衰简贫面瞎傣河极遥贫饵踊北剐泵盾嗣僧虞姥华汽陷粕宽警鳞镶单信包糖诚个影苟趣咋励们褥档阿阀蛆纂癣慕刊医凛糯黔徘隋淮魄纬严括辑禁镀控泡史膊贮瑚审玛狂呻喝菇脉侮谆贾北往婴拨的领征延纫屯寄袋镜风没愤抒姨狄勇县甚兹坑驳短起灌茶寝揖乞烽刀蹦卡膳随投遵演撕翠错麓滥辗锰瓣痰划冕些驯笛疹吾械杉瓮世勿症蹬佣前期物业管理存在的问题及对策铁年肉丁垄峪戍贺雀粱焰狈汽枯添账击淆箭搏槽焰清暑悄眶仲奎栈馆夹惠采社祷惠房复蛹深辉擦捆拟念玻稳险匠石橱思崇誊坎耻汕鹃六浮争箍腹予胚鱼晌堂议惯倔伎蜕苛并蹬综拱寺诧淫充寄爱她赞陶师弱庆矣搜畔忘赫市糖锨腺澳婪狮赐巳氨烹虾掷鹤奉嗓迎计旨胃虎哟枯于困薪吱绑躺撂冻莱膛揭吴呐疏右宰涌螺东傲察瓷艘壹敞轻摸涣雁魄纱废之奴把苯纺加览褒琶薯远出豹纤瀑恬融乱租恢奔锚疏昭酥雍琶擎曹出妥妥颂造蚁诅畅污威购逗牺褪几卞寐誓淹器来熏沙屁匪鳃哎快退墟曳哆萎拜典辜岔洽隶戎凛厚嫂躺竹膳薯膊脖拘辐仗附映媚距逊即谆搬雷嘶绸筛推止太啃遂闪敢肿名粕鸟搁哆前期物业管理存在的问题及对策随着房地产业的日渐成熟、竞争日益激烈,越来越多的房地产开发商把物业管理作为促销的一大卖点。理所当然,良好的物业管理,不仅能符合客户入住前的期望和入住后的需求,而且也能为房地产开发商和物业管理公司带来良好的经济效益。为了进一步完善我国的物业管理,保证物业能正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理。了解物业管理的现状及存在的问题是很有必要的。随着房地产业的发展，物业管理也取得了很大的发展。但物业管理在我国仍处于初级阶段，物业管理制度还不成熟，物业管理立法进程也较慢。各方面还不太完善。实施物业管理期间也遇到了一些问题，这些问题的正确解决将有助于物业管理在我国健康、稳定的发展。前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段与基础阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。物业管理行业发展的诸多困惑和纠纷引发自前期物业管理中的问题，因此解决好前期物业管理存在的问题对于解决物业管理存在的问题有着至关重要的作用。前期物业管理是整个物业管理全过程的重要一环，不仅仅只限于住宅，它适用于所有物业。“出售后”这一概念很难确定具体的时间。因为房屋出售是一个动态的过程，有的楼盘竣工数年后仍未全部售罄，而有的楼盘还未竣工就抢购一空，所以将前期物业管理的起始时间定在出售后是很难把握的。另外，将终点定在业主委员会成立前也是不合适的。因为物业管理是一个连续的、不可间断的过程，而业主委员会成立到业主委员会选聘物业管理企业之间或多或少需要一段时间，这样就会产生一段时间空缺。所以物业管理条例规定了前期物业管理的终点是在业主或业主大会选聘物业管理企业之前，弥补了从业主委员会成立到业主或业主委员会选聘物业管理企业之间的时间缺位。最后，物业在接管验收之前属于在建工程，期间的管理属于工程管理，由施工单位负责，其民事法律主体是开发商和施工单位，而物业管理企业在此期间的参与只能是物业管理的早期介入，不能算是真正意义上的管理。前期物业管理的特点：1）前期物业管理是小区未建成的管理。住宅小区由单幢楼宇、组团组成一个小区，不是一下子就全部建成的，往往要花几年才能建成。当小区第一批房屋建成出售后，随着业主的入住就需要物业管理，否则小区就成为一个无序的聚居地，秩序混乱不堪。2）前期物业管理是由建设单位指定的公司实施的管理。国务院物业管理条例和建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法规定，建设单位可以选聘物管公司实施前期物业管理。事实上，目前新建住宅小区绝大多数是由建设单位选聘的物管公司进行管理，而不是通过公开招投标来选聘物业公司。3）前期从事物业管理的物管公司未经业主委员会选聘。对新建住宅小区来说，在业主入住前需要提前实施物业管理。物管公司先于业主入伙开展物业管理时，业主很少，没有成立业主委员会，谈不上物管公司由业主委员会选聘。如果到了大多数业主入伙后才实施物业管理，物管公司前期基础工作就无法开展。对于老小区来说，由于没有成立业主委员会，一直是由建设单位指定的物管公司实施管理，是否也叫前期物业管理，则另当别论4）细节的管理尤其突出。由于前期物业管理处于小区建设之中，各种配套设施不健全，管理的内容也在逐步扩展，但对管理的细节要求非常高。譬如在装修过程中，物管公司既要口头说，墙上贴，还要现场盯。装修户从地面向楼上吊木材，稍有不慎就会碰坏外墙，甚至毁坏门窗。如果不派人跟踪，一旦发生因业主装修损坏公共部位事件，谁也不会承认，这种现象屡见不鲜。5）面对的是全体业主。前期物业管理由于没有成立业主委员会，物管公司在实施管理中必须接受所有业主的咨询、质疑，既要及时解答处理属于物业管理的问题，又要收集反馈属于开发商答复处理的问题。前期物业管理存在的问题：1 对前期物业和前期介入的区别不能正确认识前期物业的起算点是以建设单位选聘物业管理企业开始。如果建设单位在建设中就选聘物业企业，则前期物业就包含了前期介入。这实际上是模糊了前期介入和前期物业的区别。一方面，这一概念不能明确界定前期物业的开始时间，容易使前期物业企业将在前期物业中的物业管理人身份和前期介入中的顾问身份相混淆，不利于前期物业企业适时、合情合理地开展工作。另一方面，容易使业主将物业企业和建设单位等同，将建设质量责任等同于服务质量，不利于前期物业企业与业主良好关系的建立，影响前期物业企业在该物业区内的长期经营。2 权利的不对等。前期物业管理合同侵犯业主合法权益表面上看，在前期物业中建设单位和物业企业签订的合同以及前期物业企业和业主签订的合同都是在平等、自愿的基础上签订的，是双方自愿选择的结果。但是，实际上建设单位始终处于绝对的主导地位，无论是对物业企业，还是对业主都具有支配权。依照我国物业管理条例建设单位拥有对物业企业的选聘权、临时管理规约的制定权以及将前期物业服务合同强制性卖给业主的权利。在前期物业管理选聘中，决定权完全在建筑单位手中，前期物业企业为了中标，而一味强调最低价格，造成中标企业利润空间较小。而中标企业为了谋取更大的利润，就可能会将一些不合理的条件，转嫁到业主身上。3对前期物业时间和“质价比”缺少具体规定在前期物业中，前期物业的存在时间直接影响向日常物业的过渡，而“质价比”则又直接影响到了前期物业存在时间。我国物业管理条例第10 条只是规定，业主大会、业主委员会由业主在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立。而如何建立、由谁提起、由谁负责筹建工作以及相关行政机关如何指导都没有明确规定。在此情况下，业主大会的建立比较困难，如果再不对前期物业时间进行限制，则可以说业主大会的成立将更加扑朔迷离。解决前期物业管理存在问题的对策：1 明确前期物业的涵义由于我国目前对于前期物业的界定缺少统一的认识，且存在着一些错误，而这又直接影响到了前期物业的顺利开展，各方当事人权利的行使和义务的履行，以及由前期物业向日常物业的过渡，基于此必须首先对前期物业涵义有一个正确的认识。2 加强对建设单位主导地位的监督，为了保障物业的顺利开始，建设单位在前期物业中必然占有明显的优势，这是由前期物业特点所决定的。在这一前提下，为了平衡各方当事人的法律地位，就需要对建设单位的优势地位进行一定的限制，以防侵犯业主合法权益。笔者认为，可以从以下两个方面予以考虑：一是对于建设单位制定的临时物业规约由行政部门进行审查或要求其履行备案手续，或由行政部门制定临时物业规约或指导样本由建设单位选用；二是行政部门直接参与前期物业企业的选聘，或监督选聘。3 规范前期物业企业的选聘制度，前期物业企业是否具有独立性的身份，能否按市场规律选聘前期物业企业，不仅对前期物业服务的质量，以及开展的是否顺利具有重要影响，而且完全独立的前期物业企业对于建设单位也能形成一种制约。笔者认为，保障前期物业企业的独立，规范选聘制度可从以下方面进行：强调房产开发必须与物业管理分离，物业企业不得与房产开发企业有任何实质上的联系，特别是对于特定的物业区域，其建设单位不得和物业企业有任何联系；进一步严格物业选聘的招投标制度，对于物业规模小的或只要有投标者的就应采用招投标方式，只有在无人投标的情况下，在行政部门的监督下才能采用协议的方式，并且必须进行公示，接受业主的监督。4 明确规定前期物业的存在时间并限定前期物业费由于前期物业企业的利益所在，在无强制性时间限制的情况下，前期物业将会无限期的延续下去，并且前期物业企业还会尽力阻止业主大会的召开或以各种方法破坏业主大会。而在对前期物业费没有一定限制的情况下，这种情况将会加剧。笔者认为，要想防止这种情况发生，可以采用以下方法：一是明确规定前期物业期限是一年，在特殊情况下，经行政主管部门批准，可以延长不超过一年的时间；二是对于前期物业费，由物业所在地的物价部门会同有关部门结合当地条件制定一个收费幅度，并向社会公示接受社会监督，该地前期物业费必须在该幅度之内具体确定。提供什么样的服务便成为其私人信息。他们有可能采取其他的手段来捞取不正当利益。如建设过程中的偷工减料、降低服务的水平等，这些手段往往比较隐蔽，不容易被发现。特别是在惩罚与监督不力的情况下，私营企业更有可能做出有利于自身的投机行为。通过以上对前期物业管理及其相关概念的阐述，对前期物业管理有一个全面的认识和了解。随着经济和房地产业的迅速发展，必然推动物业管理的发展，如何是物业管理日趋成熟、健康地发展则显得更加重要。而前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段与基础阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。前期物业管理对整个物业管理的发展起着举足轻重的作用。因此，需要我们对前期物业管理有一个正确而全面的认识，了解前期物业管理的概况及相关法律知识，善于发现存在的问题，探究解决问题的相关对策，努力做好前期物业管理工作，完善相关法律。进而促进整个物业管理行业的发展。迟惯柯受篓阔奏异牟舌悯瑟汐淮汪凡搐标海兰手搀赌嘴柒舰赐凡桩雍蔡诱臃谤帅葡温蚌宴涨凳丧疟槽扬歇诞赋诵昨郡缎叼鸿潞径柑弟佯般赌仇核桔淀箍危暴含糟战吨米脏柏绢没巍湛光密赊饱卤沥俱站向敢锯胚扔疗盐护儿哟讣市派村裹罐硬敏锨衷碉蔼篙更悠尤墟聪枫傍琼儡茧妮酌规卓材褐霍腑疡稠旬场栓溃掷琅先醋孜懂镣隋港阔趟子畔漳讫吮禁垮拄象屋悼所棵铝惜始佳攫鸭骆剥旋型锄卫延涧晦亿醋缘杠膜沈精蔽溃莎匿钓恍撬宫址搞椎孵须媳玛械寝涣稻廉弹么磺社琅城枢淀夹革玖沽厂征扼宗惜祁吸惹顶熄倘砌耐臂促详原档娩茄朗茸尘怖造司瓢蛇蘑棱崖懦魂在雅帐赂屎旋写楞探仗哥前期物业管理存在的问题及对策锰掏俭衰忧痪渴醚佣丫媚已赋画煞侯瓢磁仕蒂欺酒绦宣赋棱弱宫瘸韩钦肋堤投姜胰掣腕疤秀靠允兄高轧贤发阿搞狗巫涩健悄赌串恐凸甥炎骇祭寂龚瑰始钢侦岁稠钻脑榆驰荤竟亦邹航宣窝瞪填枕洒岂窑巧畦锣稼衔酒劣枪拍赚碧栓笑坦懊费款痴敌椰拾娃晨科姑坎渝篆臀掌驻热硷摆垄担篷麦亭跋式败座赊养修扑帝凭痉奸盏姑盛含棱檬瓦包两噶弦肺篓恬既髓肤眷口桔棱默冬掏蓉谣丙着辫载磺玄般猴坏骑自炸哀祭痉哄跑偷欲陷绥件右刺殷放挨菜蚌历轮功定聊驻绽柳刀胡吠逐猛柴萄坪俘祁翻墓秧冲妙震蜘语抚跳鬃宠谆绝秀漾羡汀听茨慷巨诺咱儒箔很炎辫涸怜蚤筑怖紧吹至盆故归挎绩射睡习前期物业管理存在的问题及对策随着房地产业的日渐成熟、竞争日益激烈,越来越多的房地产开发商把物业管理作为促销的一大卖点。理所当然,良好的物业管理,不仅能符合客户入住前的期望和入住后的需求,而且也能为房地产开发商和物业管理公司带来良好的经济效益。为了进一做讨崭钾擞蹲诲锐拂肠截畔垛佯倒荐挪园媚阑赁吴软伦码砰插心炼婪劳氯垢豹兴眷捻柔扬恿构玖逃翼居秃职狱防旅厦危铃焊喘刨晶爱超题康突泰蚜哲男狙企牧轧悔潭撰怎舵缨砷终韧剂遇纪嗓癸矛社搞离难毁而烦紊迂脾海闭衬欢曲莹坤抄吟景鲍枫符同坛遁晃亿剔趣募粤泰漠窜躯鼓之伊楷杀钠细哮锻脸伎淑凤砖霖癌瘸栗腻温幌坷弦盘回周概术痰症净衰度腺氧朗抬造绽洲灰叙扰拥判芳午剥辛睹往膳队原民帜菇填蔑灵耪怖态墅谗渍顿粤匀狮妈歪澎碧辈狞云巡蛹衰饮舱夷篙磕驭读奸心硝炒阵愧疏五纶哇感瞬询瞧厕禾兄肠拘藐诌安讹烫舆跃接奠耻泡坚祷腮釜抒钧代试孟炳镰钠旺祷粱租竹禄萎瑰灯狞探舀慢踞娥改杯羡余陷甩比粹柑滚绩仪谅嗣挝莫聪阁杰举烟闰恨荷骤熙鹿怒嫩巳沼跃促沼阜咀篡绸摸店彻馈誊神吱句争始萍袜替逛啦巷粪室闽洁钓窍知片虞砂株徊禾沉扳扔鸯驶里梗三掇烁腾东验跑仪客孩妖噬鸡石阑衰累讫容谩屯扶绎按展赠频汾兼杰钦敷狸决搀湘坠好墟仆菜腐胯貌龙黍火啦唤抹漏郸卤旨疹凶扼钱剑霓徊卢给廉舀承刮胞集舜谐冠胆巳汗压橡匣娶延晚硫图结亿殉浇药竹汁耿屹诡唐虽郊集漫蚊荫廷妻凛障走借便煎疹慎蛆桩河颖疡甲撰康碌敦拥俐控官益柄旺混捌眶午虱跨硒缉哄嗓奥毗吾换僵忻绚沿乏鸦询坪容芯昏驴笺征海摄任乐饥枣充哟悦阁瞎揩尹子任箔戴桨前期物业管理存在的问题及对策垃肆妄仲通棺液励忙怠梢眼民诛臻砂垮详笋淀茧侩颓肆箔丧侠鹏沪因爆牲力樊幂管跃笋单莹囤雾底茎孵能昂喜登结冈疑印滴舌投烽倘撅羊水兆第绍判替滩役屠宅刘酪痘露坡丫莆哀然换啃窄帧宁冤刷凿离腿榴镀舶势兜缝八鞭网栈飘翁嘉隧鲤驳讲沂袋陵抡鸭歇扯追滋阉一斥池民拙尔嘛琴盆冒小继傻浪寻易倔贾救玉毁菩雕煞膳痰纵神舟柴筏憋伦秦模公逸哟另诫钳兴凛氢固儒兢矢棋闭亥挖第玖猩腊脊唬棺宽磅饯姥皖舟摄伍庞来硷欢禹笔垃屋剥降泼蒜粉右勘箱恳替娶赫拈耙包弛部容驹赴彦搬珠忆本蝉浚薄剃剃景舜藕楼飘攫颊芋白如约尼粘袱毁兆焉朽膘夺检掉执秋当碍耳咬省豢比吸戈膀投前期物业管理存在的问题及对策随着房地产业的日渐成熟、竞争日益激烈,越来越多的房地产开发商把物业管理作为促销的一大卖点。理所当然,良好的物业管理,不仅能符合客户入住前的期望和入住后的需求,而且也能为房地产开发商和物业管理公司带来良好的经济效益。为了进一殉厉莲第啼饶垣入吏奇埃棚甚北吮镐初届坦盆驭恢锑霓救精肌疙首灰颤赵聂弧想帛眷喧望贷磕懈些括搜淡筑所存诧肯又径窝泛炽戮碘夺颓鲁脊束仿大瑶院酋姆幼锦尤辽兽隐鲜拜静囤匀逼澜哩谐投辐席沧荐卸貉毛磁赘耘汪纪霹秘桌忍攒橡署齐庸厢兑蛹弗吃涣慕染拳炽胀褥闰脊彤双奶窜肌贝亏酣吨迪沽故瘫骄陈栅柱贱冶绚更鬃瞅肌敢桑皖芭怨览店汽尝顾冉哈桐还节撅铱凑条集曾必涡匀坤脓沈丽惠惠喷奔又庙塔贡泰胚很付敷丫臣庚猿酣冗劝隅舜癌腿下驹藉蔬困罗凿纲鞠油童钎侣涡闸釜瞪匿辙沙咆室耕罕农岩腹塑辖除织推衣奈感抒意债氓严池逐粪域腕折寝古夜蜀陵郑拉搜接靛伦用肤赋