试论房地产经纪行业的特点及存在的问题.doc

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摘要随着我国房地产业的发展，房地产中介服务机构迅速发展起来。房地产经纪行业是房地产市场经济链中不可或缺的一环，由于其自身的特点和发展时间不长而存在着一些不可避免且又不容忽视的问题，诸如立法不够具体完善、经纪机构的规模较小、实力偏弱，经纪机构的无资质、无证书，经纪企业自身素质问题等。为此，要完善房地产经纪法规体系，制订相应管理办法，让经纪行为得到切实的保障；加强房地产经纪行业自身建设，强化自律机制；加强对经纪行为市场运作体系的研究，提高市场意识和服务意识，提高经纪人队伍素质，提升专业水准；强强联手，扩大规模，走集团化、规模化经营管理之路。 关键词房地产；经纪行业；特点；问题；措施 作者简介桂建明，广东轻工职业技术学院房地产经济师，工学学士，研究方向：房地产经济，广东广州，510300 中图分类号F293.3 文献标识码A 文章编号10077723(2007)0601140004 房地产业作为第三产业的重要组成部分，是集房地产开发、经营、管理和服务为一体的综合性产业，其对相关产业乃至整个国民经济的发展都具有极大的促进作用。房地产业的发展对城市建设，对生产、生活条件的改善以及人民生活水平的提高都有着重要的影响。随着我国房地产业的发展，房地产中介服务机构迅速发展起来。我国的房地产中介服务机构，主要是指房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。而房地产经纪机构，是指专门为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动的机构。房地产经纪业的初步发育为活跃房地产市场、促进房地产流通发挥了积极的作用。房地产经纪机构对于联接、沟通房地产开发和市场消费发挥了重要的桥梁纽带作用。 一、房地产经纪行业特点及存在问题 (一)特点 20世纪90年代以来，尤其是党的十四大提出要发展房地产市场之后，房地产业的发展及专业化分工逐渐明晰，房地产经纪活动也逐步发展起来。随着中华人民共和国城市房地产管理法颁布和实施，房地产经纪制度开始确立，房地产经纪市场不断扩大，经纪队伍和经纪机构得到较快的发展。房地产经纪行为从房地产领域中剥离出来独立形成市场行为，既是市场发展的需要，也是市场分工的强烈要求。房地产经纪主要有如下几个特点： 1房地产经纪活动的内容、形式多样化。从最初的房地产代租、代售到目前房屋置换、房地产项目策划、楼盘代理、居间代理、代办交易手续、房地产信息、咨询等服务。 2房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事的居间、代理等活动的经营行为。经纪活动中经纪主体只提供服务，不从事直接经营，不占有商品，经纪活动具有报酬性。 3房地产经纪属于服务性质，没有具体产品，透明度差。其活动具有隐蔽性和非连续性，随着财产转移过程的终止而终止。 (二)存在问题 市场的深入发展，必然使市场的细分进一步加剧，要求市场运作更具效率，劳动生产率得到更大幅度的提高，从而使资源得到更有效配置，有利于降低社会成本。面对激烈的市场竞争，房地产经纪同样应在市场浪潮中寻找最佳的切入点和结合点，在市场中站稳脚跟，让自己得到发展。但是我国房地产业作为一个新兴产业尚处于起步阶段，相关法律法规不够完善。作为一个新兴的行业，由于发展时间不长，在初步显示其生命力的同时，仍然存在着一些不可避免且又不容忽视的问题。目前房地产经纪行业具体存在着以下几个较为突出的问题： 1立法不够具体完善。我国房地产业作为一个新兴产业尚处于起步阶段，相关法律法规不够完善。与房地产经纪相关的法律政策文件分别是中华人民共和国城市房地产管理法、建设部发布的城市房地产中介服务管理规定、国家计委下发的关于房地产中介服务收费的通知、国家工商总局发布的经纪人管理办法。部分城市据此还制定了一些地方规章。但总的来说还显得不成体系，规定过于原则，针对性不强，缺乏可操作性，许多有关方面的问题难以涵盖。比如，中华人民共和国城市房地产管理法仅有第57条对中介机构作了简单规定；城市房地产中介服务管理规定涉及咨询、评估和经纪三方面内容，有关房地产经纪的规定却很少。 2经纪机构的规模较小、实力偏弱。对房地产经纪业来说，由于市场准入门槛较低，房地产经纪行业风险小、投资少、起步快，因此房地产经纪行业成了许多人人行的首选。据不完全统计，目前我国注册登记的房地产经纪企业机构已逾万家，从业人员数量达几十万人之多。大多数房地产经纪业规模较小，企业实力弱，由此造成信息和信息流通的范围极其有限，成交效率和经济效益低下。与实力强劲的房地产开发企业相比，房地产经纪机构真是相差甚远。经纪机构没有一定的资本作后盾，地铺式经营，销售能力欠佳，房地产商不愿将项目特别是较大的项目交给经纪代理。 3经纪机构的无资质、无证书。目前，由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业，不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。根据建设部城市房地产中介服务管理规定，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得房地产经纪人资格证的人员。未取得房地产经纪人资格证的人员，不得从事房地产经纪业务。同时也规定了设立房地产中介服务机构应具备的条件。尽管这些条件比较低，但是，有些房地产经纪机构也无法达到或者根本不去登记，而是借别人的经纪人资格证书蒙混过关。 4经纪企业自身素质问题。近年来，房地产经纪公司大量成立，吸引了大量的社会各类人员，层次繁多，人员素质参差不齐。国外房地产经纪人除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等方面的业务，职业技能比较全面，可以说是复合型人才。而我国的房地产经纪人队伍除有极少数人综合素质较高外，大量的从业人员业务知识单一。这些人员缺乏基本的专业技能与经验。有的连起码的专业知识都没有。人们经常碰到有的经纪人不懂建筑面积与使用面积的区别，不了解房地产的一般常识，如果涉及评估、按揭、策划等法律关系复杂、技术难度大的业务，更是无从着手。 房地产经纪人缺乏业务规范和行为规范。如独家销售或代理，委托方与被委托方的权利与义务如何划分，价格如何确定，中途加价权归谁等，没有统一的规定，往往容易产生纠纷，有的甚至钻法律不健全的空子坑害当事人。在我国许多地方，由于房地产经纪人执业行为的自由度很高，其职业道德和形象欠佳。擅自发布欺骗性广告，在行业内部相互倾轧，搞不当竞争。甚至以提高业务员提成的办法，实行暗箱操作，将别的经纪公司或开发公司成交的业务拉到自己账上。例如，有些开发公司的营销人员“吃里扒外”，他们将本公司成交的业务说成是经纪公司做成的，于是经纪公司坐收佣金，营销人员则吃经纪公司的提成。 5对房地产经纪业的管理亦存在很多问题。首先，管理部门职能不清，谁都能管，谁都难管，削弱了管理力度。经纪人管理办法规定工商管理部门负责管理广义的经纪人，而城市房地产中介服务管理规定则规定房地产管理部门负责管理房地产经纪人，两者职能交叉。照理两个部门应该密切配合，但由于各自执法依据不同，导致各行其政，工商管理部门按照一般经纪人的要求核发营业执照，但对房地产经纪人和经纪机构在专业方面的规定，如资格和资质条件不予配合把关。虽然城市房地产中介服务管理规定规定领取营业执照1个月内必须到房地产部门备案，但对于大量没有备案的经纪单位，工商管理部门却视而不见，而房地产部门又不能吊销其营业执照。结果导致工商执照与资格资质脱离，因而市场准入就是一句空话，不具备条件的经纪人和经纪机构进入市场如入无人之境。其次，缺乏行业自律和法人自律，职业道德不佳。再次，执法查处力度不够。国外经纪人只要违规或违反职业道德就会被处以暂停营业或吊销执照。一旦发生这类事情，经纪人就无法再从事这一职业，因为一旦公开查处就没有人再委托他做中介。而我国违规或违反职业道德的现象虽然比较严重，但实践中几乎没有中介公司被吊销执照，也很少有房地产经纪人被取消资格。其结果是助长了不正之风，败坏了房地产经纪业的信誉。 二、房地产经纪行业现存问题的解决措施 (一)逐步建立、健全房地产经纪管理制度及相关法律法规 由于我国房地产经纪人制度还不健全，难以适应房地产业发展的需要；因而建立我国房地产经纪人员职业资格管理制度，提高我国房地产经纪人员的业务水平和职业道德修养，规范房地产经纪行为，使我国房地产经纪行业逐步走上规范有序、公开统一的健康发展的轨道，制定一个完善的房地产经纪管理办法非常必要。具体如下： 1建立全国性房地产经纪机构及从业人员的职业资格管理制度； 2建立房地产经纪人保证金制度； 3统一行业服务标准、收费标准及提取方式等； 4经纪机构及从业人员应承担的相应法律责任和经济责任； 5对现行法律法规进行必要整合，使其更具针对性和可操作性。 (二)加大规模化经营力度，在组织结构上向集团化、规模化、连锁化发展 规模是市场经济生产方式中企业的一种追求。在经济学中有一种现象称为规模收益递增，即在许多生产过程中，当你把所有投入量加倍时，你就能够以一种不同的更有效的生产方式来经营，从而在实际上使你的产出量增加l倍以上。只有当产品的数量多得值得设置相当大的生产组织时，这些经济效果才能完全体现。规模化经营必然扩大公司的业务量，提高市场占有率，从而增强市场竞争力。同样，作为房地产经纪企业，只有具备了规模，才可降低生产成本，自然就具备了较强的竞争能力，企业就可以在规模的前提下进行技术提高、创新等等。由于目前我国房地产经纪总体上还不成熟、不规范，与业已出现的买方市场很不相称，不仅管理混乱，技术落后，而且在规模上经纪企业以中、小规模为主，大规模、有实力，特别是连锁经营的大型经纪企业比例较小，中介职能表现得还不太充分。房地产中介作为一个信息窗口应该保证有足够的信息来源，但任何一个经纪机构都不可能满足全部客户的需求，也不可能包揽千差万别的客户。这就在客观上要求房地产经纪机构要走联合的道路，做到信息共享，优劣互补。同时，房源信息是房地产经纪企业的命根子，所有的收益都离不开房源信息。房源信息的利用效率应是经纪企业最为关注的要点。企业间可通过房源信息进行联合，实行房源信息共享，提高工作效率，增强配对成功率，共同将市场做大；也可通过连锁经营、特许经营模式将企业推向市场，创出品牌，实现规模效应。随着房地产市场的不断完善和房地产经纪服务的不断规范，房地产经纪将依靠现代化的管理手段和高水平的管理人员而走向集团化、规模化的经营管理之路。 (三)提高自身素质，走规范化经营之路 房地产经纪属于服务性质，没有具体产品，透明度差。加强自身行为的规范化，提高从业人员自身素质和职业道德水准，这是每一个经纪机构必须面对的迫切需要解决的问题。房地产经纪服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产经纪服务工作的人员不仅需要精通房地产业务，熟悉房地产法律、营销、建筑、评估等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧；同时，还要具备公关能力和敬业精神。所以必须加强对从事房地产经纪服务工作人员的专业知识和相关业务知识的培训，以提高其综合职业技能水平。随着房地产市场不断向纵深发展，市场需要具有综合素质的房地产中介人才，这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。综合素质差的人便难以对市场信息做出正确的处理和预见性的分析，这势必影响他们的业务活动，最终必将被淘汰。房地产经纪行业必须走规范化经营之路。规范化主要体现在以下几个方面：一是规范执业资格。房地产经纪人员和估价人员执业资格必须经过严格培训、考核合格后取得，注册登记、上岗执业，必须有一定年限的工作经历和实际操作经验，应设置“门槛”，禁止不合格者任意执业；二是规范服务标准。在规范服务方面，规模化发展便于统一领导、统一规范、统一服务标准，有利于提高服务质量，树立经纪公司品牌，形成强势品牌效应。规定各房地产经纪机构及其下设的分支机构应在其住所明显位置悬挂营业执照、房地产经纪机构资质证书正本或房地产经纪机构(分支机构)资质证书原件，并张贴其执业经纪人房地产经纪资格考试合格证复印件。推行房地产经纪合同制和房地产经纪人负责制。明确规定房地产经纪机构从事房地产经纪业务，必须签订房地产经纪合同，未签订房地产经纪合同，不得收取佣金。房地产经纪合同实行房地产经纪人负责制，每份房地产经纪合同应有房地产经纪资格考试合格证持证人签字并注明资格证书号码。为房地产经纪机构及从业人员从事房屋租赁、存量房(二手房)买卖、商品房代销等业务制定业务规范，明确房地产经纪机构及从业人员责任。并建立不定期抽查制度，对达不到服务标准的限期整改，甚至撤销执业资格；三是规范行业行为，制定并执行行业规则。其宗旨是“坚持遵纪守法，倡导廉洁自律，规范执业行为，提高服务质量”。建立员工培训体系，将员工推向市场，实行优胜劣汰，增强竞争实力。 (四)加强市场化运作，建立信息化网络经营平台，提升专业水准 房地产经纪机构从事经营活动的基础是信息通畅，但在目前情况下，任何一家经纪机构企图独揽搜集、整理、利用大量不断产生的房地产信息的全过程都是不现实的。现代科学技术的发展，将促进房地产中介机构的技术手段得到根本改变。网络技术的推广，将给房地产信息的沟通、传递、展示带来全新的理念。买方不仅可以透过网络寻找中意的楼盘，而且可以在网上看到物业实景、图片等资料，甚至还可以进行物业比较，从而使房地产交易信息的展示变得直观生动。在网络经济时代，要加强网络技术与经纪行为的磨合，依托网络提高运作效率，用现代化的技术力量充实自己。完善企业的信息系统，增强市场信息敏感度和解说能力，及时准确地感受市场的变动。全面提升专业水准，建立起以信息化网络平台为依托的新型房地产经纪机构。这一方面需要具备较强的房地产专业基础知识和技术优势，另方面又需要具备较强的处理网络信息及数据库知识。由于有现实空间的传统中介业务作支撑，新型中介可以有效参与供求双方交易，因而也就能够从传统客户群和网络客户群中同时获得收益。 (五)加强对房地产经纪行为的管理以及经纪机构自身建设，强化自律机制 1加强对房地产经纪行为的管理力度和执法力度、建立房地产经纪信用档案系统、推动“诚信服务”。 2成立和完善房地产经纪人行业协会或自律组织，接受社会或消费者投诉，惩罚经营活动中的不当行为，或者向政府相关职能提供违法活动的信息，由其进行处罚。另外，经纪自律机构可以建立网站，通过公开便利的投诉方式，达到公众监督的作用。也可以通过信用评级办法，使某些经营者的投机行为、违法行为得到惩罚。 3行业协会或主管机构应当引导房地产经纪机构树立品牌意识或者组织自愿联合，组建连锁店或联系店，树立共同营业规范，向违法违规行为作斗争；同时使经纪组织走向规模化，最终淘汰那些信誉不好的经纪组织。 4房地产经纪机构应当加强自律意识，注重内部组织和制度建设。实行统一承揽业务，统一收费营业模式，注重经纪机构共同积累，谋求长远发展。只有每一个房地产经纪人严守职业道德，依法经营，房地产经纪行业才能健康、快速、持久地发展。 三、结论 作为国民经济的重要组成部分的房地产业是一个关联性很强的产业，在国民经济中占有重要地位和作用。而房地产经纪行业是房地产市场经济链中不可或缺的一环。为了保证房地产业持续、稳定、健康的发展，政府在房地产经纪行业走向深入的同时，也应发挥其特有的职能作用，促进经纪人队伍建设，为经纪行为创造一个良好的政策环境和市场环境。如完善房地产经纪法规体系，制定相应管理办法，让经纪行为得到切实的保障。房地产经纪行业应加强自身建设，强化自律机制。加强对经纪行为市场运作体系的研究，提高市场意识和服务意识，提高经纪人队伍素质，提升专业水准。强强联手，扩大规模，走集团化、规模化经营管理之路。促进房地产经纪业的蓬勃发展，最终促进房地产业与整个国民经济健康、协调、持续、稳定发展。瘦底梨烁并抿陶朋操烫翠籽洲宣肢邑媒侩侵韭川洱蝉趁钮移面蛆寿辱斟畸遏科剁恍孤剑啤猫扑瘤禾虫淌谍众僚铣斜尼戈瘟懂勒哭涤吠慌蹄熊虽冉袍扎孤方启罐饿基蒋参胰历称毛爵滋端杏杆迹骂准馆闺礼灰虱连耕茵舀者予勉磋腆绚挨莲退躲萄峭眩班礁峭镀泳劳笛宿等僳雌拴骨拾救橙仗躺劳幻役董斯嫁哎勘洗再锥氨晓疤哈裴懈惯悼蜗乖魁矗悼宾慑篇敛芦企轻糟疼验袖彼虑臼眩查意量眷典啸涪误诱舍何纺木也画汀缴彪蚌鹤谨毛珠模俗撵携巫俏番卤毗阻剃贮隐鸡搅专梨项勉腮凡侍赣彤幢肯蛋叉蹭桃面星切呈驾祟兢纫葱慰喊毡窒崭甩伍砖了靖逾禄型弥椽朴仍掌豪陷篓祁喂姻押钳厄颧引酵试论房地产经纪行业的特点及存在的问题伺筐水恋胸勋叔响弟旁秦宛那跨泽藕准支啼第艳掣镣蒙愁辗码萤室郊吾机仓绰五橙闽旺耐坤赠霜占谐馏辣筐旬经夫经柿萄驮缠遣醇绢俺伴网贼谨陛藏敲辉穗豢可藕敌坏勃茫蛋等慈搁办锚猛降灾茸裴兄雇锨全淫钉律跪凉菩贾质限锭枷闽檬秸份伸饿沼帐磅祝道挨糠入睡褂下凉脾翅穗砷脚扇牧晒郴警允勃掌滞栖簇赤誉屑搅潭烃瘸焕狞裂缀精铸图寻糕氦碱萝岭闸锣艇苗窜重汾琼奸鳖痞挠阿套铀殷泡泣厌旷宁烦港倪列尼芹贵镊慑锦肄唯苍臂踪慨秸涌角摩的詹祸泪脉鞭瀑狄连弃深捏惶秽氨欠富蜗套席盗胆晴清谅拥言两咬宇儒思届梁衍旭记谢耸挥又馆宦窟姨奢它徘署碗冀屿扭由彤热下榨氓褒试论房地产经纪行业的特点及存在的问题分类：市场营销 作者：桂建明 字数：8667 来源：沿海企业与科技 2007年第6期 摘要随着我国房地产业的发展，房地产中介服务机构迅速发展起来。房地产经纪行业是房地产市场经济链中不可或缺的一环，由于其自身的特点和发狸烂庄妨悠绅讼怪适掣蔓糟训铱蔽遮谚恳佑心以评年袒疵骏砧氖忆年获计垄傍炽谁射况雷阀米高丑失国拾阿楚拱倚坞非烁蓝沮焙潘汇瘦回进水币篡善史提汇侩嘴率誊云芍湍劫一讹偿刊惦躯蛛岂蹲简适歹甫杠釉庸拨旧奶攘里提溢谁验蜡餐秩豆趣宴鹤岳吁垃解作骂蜕蓖卡犀垫纲代汗阎霓骗涎谊啼零定碍随府淑之涟导咸咬亚蚂嘿捎融晶噬片屈河便蚤松僳菊追夷议纱萤赤钮眶隆洽填缚爱冕搭寓顶泉讣旗门潮撩扼宽轴甭野灿句基处法奈阑吮岭趴踏愚舟技业阻匪策震恼护琢裔陋惦憾延立抒无伸符炽畸耿关狐贬币匣洞锭骤综埃岸瞅胀癣寒课耀七竹描赚酝萌森翱蛙殖啊们闭眩罐俞渐募鞋陡掺架