商业地产服务建议书.docx

谨呈：XXX公司
XX中原物业股份有限公司
2014-10-08
XXXXXXXX项目
商业服务建议书
目 录
1企业背景及项目基本情况 3
1.1企业背景 3
1.2项目概况 3
2中原对本项目的认识和理解 3
2.1项目理解 3
2.2项目服务目标 3
2.3工作步骤和研究思路 4
3服务内容和报告大纲 5
3.1服务内容 5
3.2报告大纲 5
4项目服务周期及费用安排 10
4.1服务周期 10
4.2服务费用 10
5专业服务工作团队 11
附件一：项目团队主要成员简历 12
附件二：同类项目操作案例 13
1企业背景及项目基本情况
1.1企业背景
XXX企业是于1993年成立的集房地产开发、文化教育、电子商务、网络传媒于一体的大型综合企业集团，其核心特征可以归结为……
1.2项目概况
项目位于XXXX，为XXXX类型项目，依据XXX现有办公及商业项目的深入分析，为项目寻找差异化的发展路径。在符合地块指标的前提之下，打造具有特色的产品形态，并延续xxx项目一贯的文化理念诉求，为项目地块打造独具特色的文化形象。
2中原对本项目的认识和理解
2.1项目理解
由于项目正处于前期策划阶段，我司认为本项目在目前阶段以及未来两至三年内，以下问题的解决将对贵司项目的开发具有重要意义：
1） 本项目将面临哪些具体的开发或投资目标，以及将面临的内部约束条件；
2） 本项目的目标消费者将锁定哪几类人群；
3） 本项目未来将以怎样的市场策略和商业定位才能发挥自身的独特价值；
4） 本项目未来的短期、中期和长期收益预期如何；
5） 本项目如何通过现代建筑设计和有效的市场手段来提升项目亮点；
以上问题的回答需要以实际市场现状调研为基础，结合专业的商业运营经验进行系统分析，借助更多专业环节的处理最大限度发挥项目的潜质。
2.2项目服务目标
根据业主的要求，结合项目自身特点，我们将提供项目市场定位建议和整体业态组合，同时为本项目的招商和运营工作的实施提供顾问帮助，本司可为本项目确立以下服务目标：
1） 整合我们的优势资源，与贵司紧密配合，在本区域建立一个全新商业形象；
2） 建议项目业态构成模式，适当增加个性业态比例，创造超越传统商业的消费新目的地；
3） 以适度领先的业态规划，实现不同区域的有效配合，创造明晰高效的人流动线，提升项目整体的租售能力；
4） 以市场零售商需求的视角，配合设计师持续进行方案优化，促使产品形象与定位特色达到有效统一，以专业细节提升项目竞争优势；
2.3工作步骤和研究思路
我们将综合运用各种有效的研究方法，通过各类途径探索最真实的市场，对历史和现实进行客观的分析与研究，并给出具有前瞻性的项目发展前景预测。主要的途径和方法包括：
1）客户访谈，充分了解贵司对项目的期望和目标，以及相应的财务实力；并在整个研究过程中与客户保持每周不少于一次的联系，随时跟进客户的计划和目标；
2）政府有关方面政策与计划的分析和评价、统计数据；
3）项目实地调查，对可比竞争项目进行实地考察，了解其市场指标及产品特点
终端用户访谈或调查，深入掌握其特征及需求；
4）基于中原顾问在中国房地产市场所积累的丰富信息与数据库，包括宏观经济指标、房地产市场供应与需求等，采用计量经济学模型和多属性决策模型对市场进行评估与分析
在我们的工作中，我们会科学高效的按照上述方法完成顾问工作，在工作期间，我们将与委托方保持沟通和联络，随时沟通项目的思路和进展，通过电话、电子邮件以及会议的方式保持项目的高效推进。在工作期间，将随时与委托方以电话、电子邮件等方式沟通项目进展。

3服务内容和报告大纲
3.1服务内容
1）提交成果
提交报告研究成果：《XXX项目整体定位及发展报告》
2）持续跟进顾问工作
除提供报告文本外，我们还将在整个项目的运作过程中，与客户共同协商，对方案的实施提供建设性的指导和建议，以规避风险，最大化提升项目价值。
3.2报告大纲
第一部分 宏观经济政策分析
1、 宏观经济分析
u 城市相关经济指标分析
2、 宏观政策分析
u 城市/区域出台的相关优惠政策
u 国家、城市、区域出台相关房地产限制性政策
u 宏观政策及影响
第二部分 办公楼项目市场分析及定位
1、 供应分析
u 办公物业市场整体供应水平
u 办公物业市场历史供应、现实供应分析
u 未来供应量预测及主要分布区域
u 主要办公楼项目特征分析
2、 需求分析
u 办公楼吸纳量分析
u 办公楼租户分析
3、 市场指标分析
u 市场租金变动分析
u 分区域市场租金分析
u 空置率变动分析
u 物业管理费用及停车费用分析
u 其他租赁条件
4、 市场未来需求与租金预测
u 办公楼市场未来需求预测
u 办公楼市场租金预测
5、 办公物业定位
u 办公楼项目级别
u 办公楼项目市场进入时间确定
u 办公楼项目合理规模分析
u 办公物业租售策略
u 办公物业主要目标客户
u 开发建议
第三部分 零售项目市场分析及定位
1、 供应分析
u 零售物业市场整体供应水平
u 零售物业市场历史供应、现实供应分析
u 未来供应量预测及主要分布区域
u 主要项目特征分析
2、 需求分析
u 零售物业吸纳量分析
u 消费者调研及分析
u 目标客户分析
3、 市场指标分析
u 市场租金/售价变动分析
u 分区域市场租金/售价分析
u 空置率变动分析
u 物业管理费用及停车费用分析
u 其他租赁条件
4、 市场未来需求与租金预测
u 市场未来需求预测
u 市场租金/售价预测
5、 零售物业定位
u 业态种类确定
u 市场进入时间确定
u 项目合理规模分析
u 零售物业租售策略
u 零售物业主要目标客户
u 开发建议
第四部分 市场分析及定位
1、 供应分析
u 市场整体供应水平
u 市场历史供应、现实供应分析
u 未来供应量预测及主要分布区域
u 主要酒店项目特征分析
2、 需求分析
u 高星级酒店主力需求类型
u 酒店客房价格与出租率年度表现
u 目标客户分析
3、 市场指标分析
u 酒店收入变动分析
u 分区域酒店收入分析
u 空置率变动分析
u 酒店竞争力分析
u 大型国际性活动对酒店业的影响
4、 市场未来需求与收入预测
u 市场未来需求预测
u 市场未来收入预测
5、 项目定位
u 市场进入时间确定
u 项目合理规模分析
u 主要目标客户
u 配套设施建议
u 开发建议
第五部分 服务式公寓项目市场分析及定位
1、 供应分析
u 市场整体供应水平
u 市场历史供应、现实供应分析
u 未来供应量预测及主要分布区域
u 主要服务式公寓项目特征分析
2、 需求分析
u 服务式公寓吸纳量分析
u 服务式公寓租户分析
3、 市场指标分析
u 市场租金变动分析
u 分区域市场租金分析
u 空置率变动分析
u 物业管理费用及停车费用分析
u 其他租赁条件
4、 市场未来需求与租金预测
u 服务式公寓市场未来需求预测
u 服务式公寓市场租金预测
5、 项目定位
u 市场进入时间确定
u 合理规模分析
u 物业租售策略
u 主要目标客户
u 开发建议

第六部分 项目初步发展概念及定位建议
综合考虑以上各项研究的各类因素，为项目构思并制定初步的商业发展概念、发展定位、功能布局等建议。
u 项目整体发展定位建议
u 商业主题定位建议
u 商业档次定位建议
u 目标客群定位建议
第七部分 项目发展概念及定位细化建议
我们将根据初步的发展建议与开发商取得充分沟通之后，为项目提出可行的零售业态组合及发展策略建议。
u 业态规划细化
u 功能布局细化
u 租户组合建议
u 租金水平建议
第八部分 财务可行性分析
1、 项目财务分析
u 价格测算
u 投资估算
u 经济测算
2、 项目敏感性分析

4项目服务周期及费用安排
4.1服务周期
前面为本司基于对贵公司要求的理解而建议的服务内容，按照本司的工作周期，上述顾问服务工作周期为XX个周，服务成果以 PDF格式 PPT形式的中文综述性报告交付。
第一份报告：报告 第一至第六部分；第 XX个工作周提交
第二份报告：报告 第七至第八部分；第 XX个工作周提交
4.2服务费用
总价
付款方式
时间要求
　人民币 万元整
分X笔支付，每次支付比例为……
　例：签署合约之后的 3 天内支付 50%的费用……

备注：以上报价根据我司前述研究框架提交。如贵司所需服务内容与我司提交服务框架不同，则在双方对服务内容达成共识后另行报价。

5专业服务工作团队
组织构架
成员
职务
项目专家团队职责
项目指导团队
张三
华东区域公司总经理
探讨技术思路
项目成果汇报
张三
集团战略业务总经理
华东区域顾问业务中心总经理
XXXX专家
探讨技术思路
项目成果汇报
张三
华东区域战略顾问事业部总经理
XXXX专家
探讨技术思路
项目成果汇报
项目总监
张三
华东区域战略顾问事业部总监
擅长旅游地产、区域开发、专题研究等领域
探讨技术思路
核心报告撰写
项目成果汇报
全程把控质量
项目经理
张三
华东区域战略顾问事业部项目经理
擅长住宅产品研发
探讨技术思路
核心报告撰写
项目成果汇报
全程把控质量

附件一：项目团队主要成员简历
姓名
李三

所在部门

部门职位
总监
专业资格或认证
中国注册房地产估价师、
中国注册土地估价师
擅长领域
行业与市场研究、建设项目可行性研究
项目操作经验

附件二：同类项目操作案例

1. 基于C8051F单片机直流电动机反馈控制系统的设计与研究
2. 基于单片机的嵌入式Web服务器的研究
3. MOTOROLA单片机MC68HC（8）05PV8/A内嵌EEPROM的工艺和制程方法及对良率的影响研究
4. 基于模糊控制的电阻钎焊单片机温度控制系统的研制
5. 基于MCS-51系列单片机的通用控制模块的研究
6. 基于单片机实现的供暖系统最佳启停自校正（STR）调节器
7. 单片机控制的二级倒立摆系统的研究
8. 基于增强型51系列单片机的TCP/IP协议栈的实现
9. 基于单片机的蓄电池自动监测系统
10. 基于32位嵌入式单片机系统的图像采集与处理技术的研究
11. 基于单片机的作物营养诊断专家系统的研究
12. 基于单片机的交流伺服电机运动控制系统研究与开发
13. 基于单片机的泵管内壁硬度测试仪的研制
14. 基于单片机的自动找平控制系统研究
15. 基于C8051F040单片机的嵌入式系统开发
16. 基于单片机的液压动力系统状态监测仪开发
17. 模糊Smith智能控制方法的研究及其单片机实现
18. 一种基于单片机的轴快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制
19. 基于双单片机冲床数控系统的研究
20. 基于CYGNAL单片机的在线间歇式浊度仪的研制
21. 基于单片机的喷油泵试验台控制器的研制
22. 基于单片机的软起动器的研究和设计
23. 基于单片机控制的高速快走丝电火花线切割机床短循环走丝方式研究
24. 基于单片机的机电产品控制系统开发
25. 基于PIC单片机的智能手机充电器
26. 基于单片机的实时内核设计及其应用研究
27. 基于单片机的远程抄表系统的设计与研究
28. 基于单片机的烟气二氧化硫浓度检测仪的研制
29. 基于微型光谱仪的单片机系统
30. 单片机系统软件构件开发的技术研究
31. 基于单片机的液体点滴速度自动检测仪的研制
32. 基于单片机系统的多功能温度测量仪的研制
33. 基于PIC单片机的电能采集终端的设计和应用
34. 基于单片机的光纤光栅解调仪的研制
35. 气压式线性摩擦焊机单片机控制系统的研制
36. 基于单片机的数字磁通门传感器
37. 基于单片机的旋转变压器-数字转换器的研究
38. 基于单片机的光纤Bragg光栅解调系统的研究
39. 单片机控制的便携式多功能乳腺治疗仪的研制
40. 基于C8051F020单片机的多生理信号检测仪
41. 基于单片机的电机运动控制系统设计
42. Pico专用单片机核的可测性设计研究
43. 基于MCS-51单片机的热量计
44. 基于双单片机的智能遥测微型气象站
45. MCS-51单片机构建机器人的实践研究
46. 基于单片机的轮轨力检测
47. 基于单片机的GPS定位仪的研究与实现
48. 基于单片机的电液伺服控制系统
49. 用于单片机系统的MMC卡文件系统研制
50. 基于单片机的时控和计数系统性能优化的研究
51. 基于单片机和CPLD的粗光栅位移测量系统研究
52. 单片机控制的后备式方波UPS
53. 提升高职学生单片机应用能力的探究
54. 基于单片机控制的自动低频减载装置研究
55. 基于单片机控制的水下焊接电源的研究
56. 基于单片机的多通道数据采集系统
57. 基于uPSD3234单片机的氚表面污染测量仪的研制
58. 基于单片机的红外测油仪的研究
59. 96系列单片机仿真器研究与设计
60. 基于单片机的单晶金刚石刀具刃磨设备的数控改造
61. 基于单片机的温度智能控制系统的设计与实现
62. 基于MSP430单片机的电梯门机控制器的研制
63. 基于单片机的气体测漏仪的研究
64. 基于三菱M16C/6N系列单片机的CAN/USB协议转换器
65. 基于单片机和DSP的变压器油色谱在线监测技术研究
66. 基于单片机的膛壁温度报警系统设计
67. 基于AVR单片机的低压无功补偿控制器的设计
68. 基于单片机船舶电力推进电机监测系统
69. 基于单片机网络的振动信号的采集系统
70. 基于单片机的大容量数据存储技术的应用研究
71. 基于单片机的叠图机研究与教学方法实践
72. 基于单片机嵌入式Web服务器技术的研究及实现
73. 基于AT89S52单片机的通用数据采集系统
74. 基于单片机的多道脉冲幅度分析仪研究
75. 机器人旋转电弧传感角焊缝跟踪单片机控制系统
76. 基于单片机的控制系统在PLC虚拟教学实验中的应用研究
77. 基于单片机系统的网络通信研究与应用
78. 基于PIC16F877单片机的莫尔斯码自动译码系统设计与研究
79. 基于单片机的模糊控制器在工业电阻炉上的应用研究
80. 基于双单片机冲床数控系统的研究与开发
81. 基于Cygnal单片机的μC/OS-Ⅱ的研究
82. 基于单片机的一体化智能差示扫描量热仪系统研究
83. 基于TCP/IP协议的单片机与Internet互联的研究与实现
84. 变频调速液压电梯单片机控制器的研究
85. 基于单片机γ-免疫计数器自动换样功能的研究与实现
86. 基于单片机的倒立摆控制系统设计与实现
87. 单片机嵌入式以太网防盗报警系统
88. 基于51单片机的嵌入式Internet系统的设计与实现
89. 单片机监测系统在挤压机上的应用
90. MSP430单片机在智能水表系统上的研究与应用
91. 基于单片机的嵌入式系统中TCP/IP协议栈的实现与应用
92. 单片机在高楼恒压供水系统中的应用
93. 基于ATmega16单片机的流量控制器的开发
94. 基于MSP430单片机的远程抄表系统及智能网络水表的设计
95. 基于MSP430单片机具有数据存储与回放功能的嵌入式电子血压计的设计
96. 基于单片机的氨分解率检测系统的研究与开发
97. 锅炉的单片机控制系统
98. 基于单片机控制的电磁振动式播种控制系统的设计
99. 基于单片机技术的WDR-01型聚氨酯导热系数测试仪的研制
100. 一种RISC结构8位单片机的设计与实现
101. 基于单片机的公寓用电智能管理系统设计
102. 基于单片机的温度测控系统在温室大棚中的设计与实现
103. 基于MSP430单片机的数字化超声电源的研制
104. 基于ADμC841单片机的防爆软起动综合控制器的研究
105. 基于单片机控制的井下低爆综合保护系统的设计
106. 基于单片机的空调器故障诊断系统的设计研究
107. 单片机实现的寻呼机编码器
108. 单片机实现的鲁棒MRACS及其在液压系统中的应用研究
109. 自适应控制的单片机实现方法及基上隅角瓦斯积聚处理中的应用研究
110. 基于单片机的锅炉智能控制器的设计与研究
111. 超精密机床床身隔振的单片机主动控制
112. PIC单片机在空调中的应用
113. 单片机控制力矩加载控制系统的研究
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