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从财务报表分析房地产行业特征
——以万科为例
财务报表既反映了企业的财务状况，同时也是企业经营状况的综合反映。本文我们将通过五个行业代表企业的财务报表（资产负债表和利润表）进行较为浅层的分析从而得出房地产行业的经济特征与其近年来的经济趋势。
一、直观分析
以下是五个行业代表企业2016年度资产负债表与利润表的结构百分比表：
结构资产负债表

汽车制造业（上汽）
信息行业（万达信息）
房地产行业（万科）
高科技产业（中兴）
零售业（国美电器）
流动资产

货币资金
17.94%
13.67%
10.48%
22.84%
20.19%
应收票据
5.09%
0.06%
0.00%
1.40%
0.04%
应收账款
5.19%
13.45%
0.25%
18.35%
5.78%
预付账款
3.48%
0.21%
6.05%
1.23%
9.10%
应收利息
0.06%
0.01%
0.00%
0.00%
0.00%
应收股利
0.27%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
其他应收款
1.18%
2.01%
12.69%
3.13%
0.45%
存货
6.27%
17.14%
56.26%
18.93%
18.39%
一年内到期的非流动资产
8.95%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
其他流动资产
7.19%
0.51%
1.04%
5.56%
18.43%
影响流动资产其他科目
0.00%
0.00%
0.06%
8.23%
0.00%
流动资产合计
56.03%
47.06%
86.83%
79.67%
72.38%
非流动资产

可供出售金融资产
8.55%
4.97%
0.16%
1.88%
0.00%
投资性房地产
0.43%
0.00%
2.63%
1.42%
4.45%
长期股权投资
10.61%
0.53%
7.43%
0.47%
0.00%
长期应收款
0.33%
9.20%
0.00%
0.97%
0.00%
固定资产
7.97%
7.49%
0.82%
5.31%
17.24%
在建工程
2.25%
0.77%
0.09%
1.22%
0.00%
无形资产
1.83%
6.70%
0.15%
3.07%
0.06%
开发支出
0.00%
3.58%
0.00%
0.96%
0.00%
商誉
0.11%
17.12%
0.02%
0.13%
0.00%
长期待摊费用
0.26%
0.26%
0.12%
0.00%
2.92%
递延所得税资产
3.53%
0.00%
0.87%
1.13%
2.94%
其他非流动资产
0.27%
2.32%
0.88%
2.74%
0.00%
影响非流动资产其他科目
0.00%
0.00%
0.00%
1.01%
0.00%
非流动资产合计
43.97%
52.94%
13.17%
20.33%
27.62%
资产总计
100.00%
100.00%
100.00%
100.00%
100.00%
流动负债

短期借款
1.48%
35.40%
2.00%
10.68%
0.00%
应付票据
1.99%
0.00%
0.43%
8.25%
21.82%
应付账款
17.73%
6.04%
16.62%
17.82%
15.32%
预收账款
3.84%
0.28%
33.06%
5.71%
1.45%
应付职工薪酬
1.72%
0.21%
0.46%
3.65%
1.28%
应交税费
2.36%
3.22%
1.15%
0.70%
0.55%
应付利息
0.08%
0.07%
0.05%
0.00%
0.00%
应付股利
0.04%
0.00%
0.00%
0.04%
0.13%
其他应付款
7.68%
6.76%
12.83%
9.64%
5.72%
预计负债
0.00%
0.00%
0.00%
0.63%
0.00%
递延收益-流动负债
0.00%
0.00%
0.00%
0.50%
0.00%
其他流动负债
0.03%
0.00%
0.00%
0.00%
0.98%
影响流动负债其他科目
0.00%
0.00%
0.00%
5.78%
0.00%
流动负债合计
50.37%
52.86%
69.82%
64.77%
47.26%
非流动负债

长期借款
0.73%
6.31%
6.79%
3.54%
0.00%
应付债券
2.40%
0.00%
3.50%
0.00%
0.00%
长期应付款
0.03%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
专项应付款
0.14%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
递延所得税负债
0.37%
0.00%
0.06%
0.07%
0.00%
其他非流动负债
0.00%
1.60%
0.34%
1.10%
0.00%
影响非流动负债其他科目
0.00%
0.00%
0.00%
0.98%
0.00%
非流动负债合计
9.83%
8.51%
10.71%
6.36%
0.00%
负债合计
60.20%
61.38%
80.54%
71.13%
47.26%
所有者权益

实收资本（或股本）
1.87%
17.11%
1.33%
2.95%
36.26%
资本公积金
6.74%
4.95%
1.00%
7.58%
6.47%
盈余公积金
5.46%
1.57%
3.92%
1.43%
3.93%
未分配利润
16.39%
14.11%
7.37%
7.26%
6.08%
少数股东权益
7.31%
0.86%
5.81%
3.64%
0.00%
归属于母公司股东权益合计
32.49%
37.76%
13.66%
18.64%
52.74%
所有者权益合计
39.80%
38.62%
19.46%
28.87%
52.74%
负债及所有者权益总计
100.00%
100.00%
100.00%
100.00%
100.00%
通过五个行业的资产负债表的对比我们能够发现在资产项目中房地产行业的存货所占比例为56.26%明显高于其他行业，我们可以猜想由于建筑物的建造周期比较长，而且房地产企业的建筑规模都很大，因此存货在资产中的比例是非常大的，这是房地产企业的显著特征。同时对于房地产行业来说，很少出现赊销的情况所以，它的应收账款所占资产比率只有0.25%.
在负债项目中万科的预收账款的比例达到了33.06%，预收账款虽然是负债，但同时也是现金流。所以我们可以看出万科的资金周转能力很强。当然这也是房地产行业的特点之一：房地产行业单位产品的金额较大，一般不能一次性付清，所以在同时也需要缴纳一部分预付费用。其中万科的应付债券达到3.50%说明万科具有良好的信用以及盈利能力。
二、财务比率分析
下面我将分别借以速动比率、总资产周转率、营业利润率分别对企业的偿债能力、经营效率、盈利能力进行分析。

上汽
万达信息
万科
中兴
国美电器
速动比率
98.80%
56.61%
43.78%
93.78%
114.25%
总资产周转率
126.35%
34.43%
42.54%
89.70%
110.12%
营业利润率
6.40%
12.49%
16.23%
1.15%
0.21%
（1） 速动比率是考虑到存货的变现能力差的因素，将存货从流动资产中减去，因此其反映的企业短期偿债能力更让人信服。从表中我们可以明显看到万科的速动比率最低，这就是由于房地产行业存货占流动资产比列较大这一特征的影响。
（2） 总资产周转率则可以反映企业销售能力的强弱，从表中我们可以看出，房地产行业的销售能力较之其他行业相比还是较弱的。
（3） 最后在营业利润率一项中，万科排名第一。作为房地产业的老大，万科的利润率一直维持在较高的水平。当然，我们都知道近几十年房地产的形式都是一片大好，其利润率久高不下也在意料之中。
三、趋势分析
下面是万科2008-2016年有关营业收入、税后利润、每股收益及每股股息的指标图：

2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
营业收入（万元）
24047724
19554913
14638800
13541879
10311625
7178275
5071385
4888101
4099178
税后利润（万元）
2835026
2594944
1928752
1829755
1566259
1159961
883961
643001
463987
每股收益（元）
1.9
1.64
1.43
1.37
1.14
0.88
0.66
0.48
0.37
每股股息（元）
7.90
7.20
5.00
4.10
1.80
1.30
1.70
0.50
1.00
趋势分析表：

2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
营业收入（%）
586.65%
477.04%
357.12%
330.36%
251.55%
175.11%
123.72%
119.25%
100.00%
税后利润（%）
611.01%
559.27%
415.69%
394.35%
337.57%
250.00%
190.51%
138.58%
100.00%
每股收益（%）
513.51%
443.24%
386.49%
370.27%
308.11%
237.84%
178.38%
129.73%
100.00%
每股股息（%）
790.00%
720.00%
500.00%
410.00%
180.00%
130.00%
170.00%
50.00%
100.00%
从表中我们可以看出四项指标在整体时间上都是呈现增长的趋势。其中营业收入和每股股息在09-11年都有着小范围的波动，随后便开始迅速增长。而税后利润和每股收益则一直呈现增长趋势，不过在2014年其增速明显下滑，这也是受到2014年房价下跌的影响房地产业受到了不小的冲击。度过困境之后，房地产业的发展再次进入正轨。从整体趋势来看，万科的经营状况与财务状况在不断的改善，按照这个趋势，万科在2017年的状况应该会更加完善。就房地产业而言，同样可以借鉴万科的状况进行推断：房地产行业在2017年的发展状况依然是良好的。
四、总结
通过对房地产代表企业万科的财务报表进行的分析，我推断出:房地产行业在资产负债表中所呈现出来最具有鲜明的特征就是其存货占总资产的比例很大，同时该行业的预收账款所占负债与所有者权益的比例也很高，这也为该行业的现金流的流动创造了很好的条件。通过对万科的营业能力及近九年的趋势分析，房地产行业的发展形势依然呈现一派良好的景象。