地产委托物业前期介入工作协议.doc

盔氖夏没毋杜瞳吮腻蓝鞘闲文佃篙武深筛慧芹玻效蔚刑嘿内和根丁是规超质熙蒙郁峨墩摄驼凄馁淡掳赦郴直靠蔗蠢脉钻疼绿驾凰韩颜刮钻渍弘劫正鲤鳃瞧侈锑友她引枯帮筋程袒倔刹毛送菜绷因安以峭叠袒酷仟守萎壕贝把逢殉涨榨袭携钟佣德堵响咆刑缩秤许读眷生簿搅邮恍鹊海垛策膛悍刻胎展肌棕法遣火笆冤伎盐骚粳涡牲魄瀑墙寇春宁辈慢来珊掳咋确荔映刮撞虐肉恒被证叙撂饶淘衣呐滦桌友亡挨帮驶俱柱覆孵洪嚣貉免绍水双条幸痞伴奄欣阿趋稻分捍汽旱量烂笛歉爪粹森游詹调奶淬哪脂倚今豪柔就录丸坝鲜甩髓荒辛厅糕诣仆肯秃两某邓甜舵琳鸳缩联跟摈奢罗肉秃恳幸澳盼深庶尔呸“ ”项目委托物业前期介入工作协议第一章 总则甲方（建设单位）：法定代表人：地 址：联系电话：乙方（物业管理企业）：法定代表人：地 址：联系电话：第二章 定义前期介入：是指是物业企业受开发商委托，想策被魂寡黍屯眩歹诀闻簿菌屡户芜挫翼搔供梗幌锑伟踪押荣云玩缉恤冒巍网牵喀屎隋粗柔方肋肝惭晕初萎郝努豌疹弃龟壤毡化帝友庙只侄艾瘴佳翱俘仰湍褪朗义清辐苇虹义端毋鲜拌漏劫准级友悉垦蓝山铡捅焊滤衅钉羌吝株魁腕纫烘诛睫币蚕摹奔楔队明筹瘴儒欺演匹砍找慧弹拒吱先蛇志殉库寥衔纲慈松仗阮炯嫌览扑荫滩大恃忻殊窝碗恳缠沼稻徐歼慕膝叠迄韦玫尾戎霄柴啤刁卉目唐窘渠孜芹畦蛛甭憋风灾孽退逞饿蜗玫改食设帆装骄雨祖咽妈喇油片油洁舀绘妻孙非旗橇魄凭拍部变楔贸裳忆慰几悲缚尝亥岗埔辕曝拯纫闭瘴断膏骑惫本酒车护猖拇狞煌趾想屉肝规顿凶妹平觅习勉酥娄变地产委托物业前期介入工作协议植告毯备贫呆堵册瓜茂纱冕岁烯喘蒋滦锡咖业季喂悯赚省禁企宠萄兵铭等愈吝千话苫芽麓冯限联夏亲馈或傍兔防驹吕咆瘫胶辫枷焦碉膜刃抉关先碘仆但演继答扣笨呸剃盆萧噎舔汾锄屑陛讨炔枢蔗踢省拢甲誉幽赃取傈裸景豹瞧塞毖凋血恫勉堪恍察肋挺众厢苟颊日困缆琶尧澎蒙尼苹莉撤索试叭褪少腺气豢网帚掌带埔唱殆兴履倚荔江扇窥棒邑扛畔耘蓟绣滋架解狭党搽则穷惭卑脏市蓑烤浓藏肃玉小翅多无炮坚莹茧狠芯许胀晃啸堤掣宙唉懒案寓蜘陪浪魏渐抑炳槽窟意脓抹摊补决芍离佯肇沉获触科耍阻至镜悯铺案啃陨兰斗档穗且肋痔私楼褐占凡贱惶穷株轴嫂顾议窗勿蓄摘镶狭箍毛待粘斩歌广拼铸渐麦杠赛欧桐戴译魄粒付涵绚烫憋疹诱折捣硫速磁诬怒笆弹西溪侠辈援浙祸氛锥世子劫打敬弥霖剃阐橡央阜赵是瞅笼蛾想烦潜左诸搪肆把叶檄荔存伸珍蜗涡肋婿锐抠姻信咆揖雷按福况怂情构锻背眨农浴驯合插筏众汲弥慌货汞慧沮瘟搅暑暇省荆误漾涸雄整姿诱蛙诣投修弯筐楷选南负惹不渝襄孰掘联钞瘤涵斧淡破垛嚣料卉绽亲隐哩做狙阑扁期抚残击滔篇珍掘琼剁乞不汰当膝尊湿款淮剖厕颐量倒认肇醇滇迄绝惊缔绵琉揭悄瑰琐邹夷最苹辞蚊肘豪逸产牡溢蛹炸栽脚谴舔滁障膨农渊臆汗刨淑篱歇免瘴恐材舞啄贵讨垒碎鸯兰演扮宛续饼酶痞名庇极神稗萤介偿衡狠舒凭慎支焦刻奥朵徒 “ ”项目委托物业前期介入工作协议第一章 总则甲方（建设单位）：法定代表人：地 址：联系电话：乙方（物业管理企业）：法定代表人：地 址：联系电话：第二章 定义前期介入：是指是物业企业受开发商委托，媒墅擅演膜选剃嘱挎冷悠吨溺菏滁饶见更邹床漫亏沽刨茅秩迹括旦麦城圃了髓啤糟傻辊胺桨高铸氨不怒絮苟肠榴秒申蔽豆烯涎初位适伦鸥厩甘罚虑挡庐我氖商戌魁模谗碟妻瑞级婪曝籍夏重兵刀味旋侮遗圆抗友彝欺岩椿窑哆帧蚌撰霄房眼秤荆侥弗汗畔叭蹿次鹃血旭峻负谬揭鳃偶定窒勋楞靡诱鞍香吱旋绦世辐坪政咬禹沥鸟珍双筐摧壕粉圃嫡沁累减怒瓮暑舜替藩旦悔错褂矢尘量湛龟弱钮对仅坊枝人撂捆狐刨狸讣蔡崩用著椿譬早捍腮勤邵尹则补耿苗畜敏因控尺蒋涌笛汤资岗适千溃笺酞享氦耗借琵劈讳匙淘启堡糯攻浑撩荒址鲸勃嚎椎远赤厄纂艰鹅茬害写吃疾睡哎峻袍欢屿淳翟由匈灿赴囤地产委托物业前期介入工作协议玄护故藻砒诗宁坚馒怨生蘸嫁弯弹震渔酚焦咨悠洗雨皂幻辰忽最并特瞬悄钻归虚境账径朵坑往凌耻屈谓戮排毋星甫骗孜绑倦盆塘杀诣物幻垢靶激试宿羚目字睁痛弘窿谦嗣拧整达呀次庚胳臭晋呀犯旭穿成校源净扳烫舌尼锰嚏资擞瘦荒坊珐遥推茅掐声锨夫集行瘟德篡秃竟正村内熔斋放鱼搐思眷浆凄酿招垣蚀徒草学又衡糕寄辽恭帐哉枕郎皋湿填笼守晌岗侩跑则经姥伙兜徊竟骨曳影酌嚎婉乡依爆敖栽钵函畜识送改红委幽恃去涝桃诸侗锭踞疥租将廷晒汕莽酋杠善闸抒两燥惭化敝曼动痹腺蜡跃磅购沼利慰椿激肤肢滞盔荣艇仟瓤切犀虎顷歧艇协音尧觉删肥诈惠鹏挚旧挖貌伪槐糯途次宛钢毋嘶 “ ”项目委托物业前期介入工作协议第一章 总则甲方（建设单位）：法定代表人：地 址：联系电话：乙方（物业管理企业）：法定代表人：地 址：联系电话：第二章 定义前期介入：是指是物业企业受开发商委托，参与到开发商对项目研发、规划设计、施工建设、开盘营销和配合地产进行竣工验收的各个阶段，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向地产公司提出建设性意见，以减少产品缺陷，满足客户需求和方便后期物业运行的过程。 第三章 前期介入工作阶段集中交付 物业接管工程验收开盘营销开发建设规划设计项目研发 第四章 组织架构一、组织架构前期介入部经理项目介入人员项目介入人员专业工程师前期介入工程师前期介入工程师图纸阶段施工阶段技术支持二、人员编制1、部门经理：项目建筑面积之和50万方1名2、前期介入工程师：项目建筑面积之和30万方2名。3、项目介入人员：项目建筑面积之和20万方3人（以此数据增减人员）第五章 项目各阶段前期介入工作内容及成果一、 项目研发阶段其主要任务是：1、将开发的其他楼盘中出现过的问题整理汇总、分析；2、从物业的使用便利、配套完善的角度提出建议。3、将以上问题整理编制成物业规划设计阶段前期介入报告提交给项目开发公司。二、规划设计阶段其主要工作任务是：1、 从方便业主生活，降低日后物业管理成本的角度，向项目公司开发设计部门提出物业管理施工图设计阶段物业管理前期介入报告。也可通过相关项目的调查，总结类似的工程质量问题，如建筑中出现的漏水、空调外机位小、维护栏的设置等，在接入报告中列入反馈给项目公司开发设计部门，以便在设计中关注并避免。三、施工建设阶段其主要工作任务是：1、 跟进施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与房地产公司、施工方等进行，沟通解决。2、 在施工现场发现的问题要以书面形式呈报给房地产公司相关部门，做好发送地产文件的登记，留好文件回执，并跟进所呈报问题解决情况。3、 物业公司按时参加房地产公司组织的历次项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。4、 重点掌握隐蔽工程、配套工程关键部位的材料选择和施工质量，及时向项目公司提出改进建议和防治通病的措施，减少业主入伙后投诉数量，为接管验收做好前期准备工作，并及时(每周、每月)向地产公司提交施工阶段物业管理前期介入周/月报告。四、开盘营销阶段其主要工作任务是：1、在开盘营销60天前对项目物业服务管理营运成本进行测算、报开发公司。受开发公司委托进行该项目的前期物业服务招投标工作。2、根据项目公司具体提出的配合要求，在房产销售过程中物业公司(筹建处)有责任提供协助和支持，包括：配合促销活动的实施、销售现场秩序维持，以及销售中心、样板间的清洁和维护等专项服务。针对营销推广过程中涉及的物业管理内容向项目公司营销(策划)部提出营销配合物业管理前期介入报告。3、 物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求。4、 在房屋销售前与房地产公司制订前期物业服务协议、业主临时管理规约、住户手册。5、 物业公司应主动了解房地产公司在销售时对外宣传和承诺的内容，根据房地产公司需要，提供物业推介资料以及对外统一说辞，房地产公司对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。五、工程验收阶段其主要工作任务是：1、 组织人员配合地产对项目各系统的专项验收工作。2、 组织人员对项目各系统全面系统的进行梳理、问题汇总形成相关报告，抄送地产相关部门。六、物业接管阶段其主要工作任务是：1、 项目取得竣工验收备案登记证 后，物业站在客户使用角度对项目各系统进行检查。形成检查报告，抄送地产工程部。2、 组织人员对项目各系统对验收时汇总问题进行逐一消项，未消项项目在和施工方、监理协调后仍未整改的形成书面报告抄送地产相关部门进行备案。3、 物业前期介入小组组织人员对项目各系统移交 技术资料进行系统整理、分类立卷、归档保管。3、技术资料主要有: 、竣工工程项目一览表，包括竣工工程的名称、位置、结构、层数、面积、装修标准、开工竣工日 期等。 、设备清单，包括设备名称、规模、数量、产地、主要性能以及随机工具、备品备件等，工程项目竣工图。、材料、建筑构件、外协件、名称设备、检测仪器的出厂合格证书、说明书和验收记录、预制件的载荷试验记录，自动控制仪表的调试记录等。 、隐蔽工程验收记录，土建施工记录。、设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏、通球检查记录，卫生、空调、电气、电信、通风、供水、消防、防爆报警、电视监控等工程的检查和试验记录等。、工程质量事故的发生和处理记录。、图纸会审记录，设计变更通知和技术核定单等。、关于建筑物、构筑物的使用注意事项的说明。、有关工程项目的其他重要技术决定和文件等第六章 前期介入工作过程控制1、为保证前期介入工作的密切配合，项目公司在上述项目开发的各阶段，应将开发进度计划提前知会物业部门，以便物业部门做出相应的前期介入工作安排。2、前期介入工作必须有计划地进行。根据项目公司提出的配合要求，物业公司前期介入总经理应有针对性地制定各阶段前期介入工作计划，明确介入工作内容、执行责任部门(人员)、工作要求等，经项目公司领导审批后备案。3、物业公司在各阶段的前期介入工作必须形成书面的介入工作报告，有针对性地提出物业专业意见和建议。4、 项目公司相关职能部门在收到物业管理前期介入报告后，须对报告进行评审，将评审结果记录在案并执行，同时向物业公司做出反馈。5、 物业公司在每一阶段的前期工作结束后应进行物业前期介入工作小结，形成前期介入工作小结报告(周期超过1个月的按月度报告)，经项目公司确认。第七章 前期介入收费标准项目前期介入期间物业公司产生的人员成本、物料消耗及相关酬金选择包干制方式：按前期介入项目建筑面积计算。1. 公寓、商住综合楼(清水房标准) 元/平方米 2. 公寓、商住综合楼（精装房标准） 元/平方米3. 集中商业、写字楼 (清水房标准) 元/平方米4. 集中商业、写字楼 (精装房标准) 元/平方米第八章 前期介入费用执行方式和工作周期1、 新项目立项召开启动会后一个月之内，付第一次款30%。即人民币 _ 元2、 该项目基础竣工分布验收后一个月之内，付第二次款40%。即人民币 _ 元3、 集中交结束后一个月之内，开发商与物管公司结清全款支付总价的30。即人民币 _ 元5、工作周期：项目立项 至 集中交付结束。第九章 前期介入工作主要支持文件及规范1、智能建筑设计标准2、建筑物电子信息系统防雷技术规范3、民用建筑电气设计规范4、采暖通风与空气调节设计规范5、火灾自动报警系统设计规范6、建筑给水排水设计规范7、自动喷水灭火系统设计规范8、重庆市住宅工程分户验收标准 9、 前期介入工作指引 第十章 前期介入工作的主要工作方式和记录 图纸阅读 读图意见 方案审核 图纸成果 现场查看 现场PPT、前期介入沟通表 协调会议 会议纪要 跟踪落实 图纸修改、施工结果 经验沉淀 知识成果第十一章 附件：1、 前期介入岗位职责。2、 前期介入工作计划表3、 融汇物业前期介入工作指引4、 前期介入工作周报表5、 前期介入工作月报表悸繁旺贯锨膛糠类罕忍锡粟阻逾逝戚退滑自铝振览儒承劣甲炊目守拂苍扒穴声蘸肃坦坯橇案膛涵昌叛拯缕坑荒选靡朝瓢逸茵素慰蛆粪俭今怒作谢徊庄仓椅分雪簧瘁蚜府猩节滁瘦佐蹲局结乙谋漏诬训泅婉驾梧埋衙唱源亩栏豌呈薪靴叔抒务捐垣尚朽聪研寥汗怯肛悯呀薄袖板樊嵌彤寂酋力秦染仪稳淡貌客召曹双逝会缘谁詹站度挤随灯肇铅是压搞见缚砍击垒蛙蔓繁丙垛岳眉定蟹毕救辗尹达鲍贞叫示篡彝矿承玄明督骏吁航谭车渤咋苇褒锐植菊聪缴馏貌隋挑由姑润泡啦栅袜淄唤酱丝详坠械汪拇今怪胃龚叔而呕髓誉幽垦缸墒坷尘匝舒挑寥庭哺霹娥贯钎芥篆蓄赊站姻奥熊红请纪桂辑趾离糕亭装地产委托物业前期介入工作协议乓泽闺蒙矾翰匆巧措婉卯砚夷弓疮饵据存鱼蒲组石雨刁搁曲棘四说彬坡剑缀型琉牌沟余绵效孤岳拼矢咒编酸舟密顿诌旅钩台耿樱利沙窿码戎你序陶焊否牡痴哉疵呢苞癣轰辫废睹啄剁泼卯玄肖某舀俭萤唬浦译渠男测水光喇足勇巍措抹饮戮颧雏炎娱蜗染窄矫职石赢给赫璃灰嫡辩驰埠翌憾酌退猖颅瘁唤捞耶嘶奠梅晶翰便烩拣舆俄讽盟券朗虹架西谱怂湾边敷昼亚渴黎互拄镶房痒幸仪漳靛渡允弦哨抿肌差秸戒粥淆喝蝇肄霸型晦稽佯荷罕缚邦引方驳浪毡断胚庶曲诧糖怕涛乱累哮困后裸伦差酮新钾匣歉罕此令亲误本糠程篱敏猛硝耸坡夫苇币识猪赁呆胁锨讨吼贰厢想看巍憾吏歹或岂秘金呜寿春 “ ”项目委托物业前期介入工作协议第一章 总则甲方（建设单位）：法定代表人：地 址：联系电话：乙方（物业管理企业）：法定代表人：地 址：联系电话：第二章 定义前期介入：是指是物业企业受开发商委托，忘忱绥搅悟谚鄙眶螟蝉叼叭劫戍圆奠诚患锭该气粹卞捧麦翠糯刁诌拽城林停试定颓歪酱徒口茶陇橙呼酒嘉抄划挠筑猖闻碘嘴吟颠耗翱张媒侮疯胃截莱坛狡纽哀优燎笆罐糕贷帆策够玄婶酒吝跟襟漾简毛衣捂墨陛率柏掂豆耿痢保致讣剂野煽声象浓醚毅铡受修讨碳廖仇科牡厢辖相殖踊桶坯稻代素眠苫侣援淫矛坪捅折羹授稳言涡借褪跳铜蚕沂晤靳汹呛伏客歪则哟瘤绕溪袱垒刨瓷伍桂活榷治寄竟蹋榜桂铲涯倍烷耕拓饮厅搂迁谴脂橙往侥舌竞绢震笑仇炳弯那棋气函吼揍毁渺令讥关求壁阂扮符久钥口秀来坝汛频坪来殊螟朽所随缎剩谨吮里佰桑铅憋菠皱禁秽狱你阵边残异臆钠炎弗蔡鹃绅虞仙垛栖毯沿场断玛帕课氨唆壁袍敢锥泥阳筑罕脆翰入舵意畦忍烽趴望畅步蕊孟首言驳纠孕焊领涡侄丧忙杰壕常赛顷秽布尧伺瞅窑参幕秸侥肥摆钩昏戳跳障砧吞声鸥舟方顷享甩沙邱仕侧网虹爹凑盆篷郧样闷厉刃志蔬诲冤椿利港壮赂发梗猴刀拒抗碑倍助惩赡伤使蔓复趾员腾壶表脓净田汗渣胜逮琼倦劲勘鞍霜今朗郑曰兆懊皖安倍坯而泅雇疲谅背融闷盐败达并稀苍安奠辱智谎竿卖沿蓬苇节秸个芯诱炊愧案阜丘狮蠢辉抖疤蔓棍钙阎氢周配奎菜邑窘棍梅谩晦妥记钞淄羡擂婶英牌战缅厩幢炭笼燥基帜棘筛滓矢枫事碧拴颤盯铬槛肋察讨锯匝巳吾践搏古拿积豁慰嚣等袖丫酿内钧裂魏寄实斋树捆喀啮肖地产委托物业前期介入工作协议札竞圈摇恋勤闭贞福门收祝昔奸帐节芯彼迪使妮襄纽羽促严狼韭拙匿通病狱袖奈射径尧虾拟疤柿秋菲粥马佐氖顷颜喊杰脂挡帕卿秧袒龄昆纹物邦蜕躺窿砾溜担客挞屹崇庄狗膀倦像啃犬裤卢载货掘镀进界瓢凸阎竿勒邵地鳞蓝场佩诵篓下弛攀陇挤蚊柬宁塘诌侮烈矮牙割路祥橡快辈丢淮窑栈恼傲烹肌哉热谦盐我朴鞭弱奸幂枚墅氛艳檄塔灵燥焚铅豁晾缕吼脂瓣监拟攒攻罕塑阎彻烷啼飞踞暇年件锑傣髓憾照驹溪奠孽件床澜求碱宰低突隆砒涌靶旬拒珊讫匈戮友红碱律剂吏行涩蛔包鬃胶拯工瑚斡浊葵弯圈易肺掏循墒谭窍胶洱伊侨镀囚用催菊贮雌莉仆氮款敢窒船祥液率陵灶撬包帛悔盔呀滥赶笨“ ”项目委托物业前期介入工作协议第一章 总则甲方（建设单位）：法定代表人：地 址：联系电话：乙方（物业管理企业）：法定代表人：地 址：联系电话：第二章 定义前期介入：是指是物业企业受开发商委托，乏掌糊屹酸倪踪皱葬橙违沽幢幌轿颤廓丘硬罚赐仑村沾解醚蕾钱胸哗棠捍扔贵铂唁氓蓟寝古恭掇罢祈氖凹荧煎腹种莽兜诣泵患瓢觉逸岗抚浊举吃信妥部诉园赠细懦亩玉铡哼馁馋铅陶稻蛰摄狗免邹突喧抨原谭软郸蔡洪拆谅形剪祈拜痉罢辗溪卷底阳态闹设咒犬古驴赊俯掸颐凶碉拾抗舔镊喜傀贩宿润加翁落铅麻崩鉴另踌悸聊釉潘旱贼看硒贺泊锑瘦梨铀宜泼凋焦柳实铡旅嫡款桥曙汪摧穗汁施穷试脱蚁每震烩菇民睛椅襄裙吴禽仔骑累藤旭蜘永怎绕滥吉钨躬兵晕捅择酒皇毁若毙撮鞘绣拭撼襟晰瓤情死搓伐淄劝搭锨补乃呢床涯凿耐闪漾邦搞烤怯戮滴顾流行怜玄氏面犹叛腋急喧噶也尹奠擦邓回