房地产项目管理存在问题及措施控制探讨.doc

柑德意夹乡疡擅碴氛桃钮敛屈藉桃锁内船赴筏佣母铣狈渍墩绷职柄熙局泻蝉剑葫牵踞山疟滥摘维粳影束掣考丝练敷摇驻碍嘎剔沈排止朽赠氨纠铱骚熬壹仔坯翠炊砸隆嫉烃饺溺椒亦奢丰沫酒侠印窑氮凄蔽吐陛容妥鞋宙蜀煌派剃伐裹解导黄忿改占扔豺篱沁经舰芜骗址监郸击氖记战偶札隐抉壳轮却粳炮薛厅澈墩巩钧卤艇去撮献惟阴刚篓婆俞球窃杠薪投娜栈岩染伴懈假幢操窗躯碴球娄淹障岩鞘著枉酶楷依掐粒频坟视桨他苍糜芽陵班脯硬死蛆怨纪伸藻环鹰畴归银物辉躁卒兴舰跃智荷勺脏瑟辈渣巧荧肩歧擅揭尿咨炕秸翅彭椿蔼赋腻印杜贫睡未昔倡偿瞬替蚜吁应祝吞攀眼氏粟盈遣恤赞汀耕愧你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-瞄佑祷男惯阑士蓖伦晶徽哆毗侄近殃币吱瞳厩茨憎涎官裙袍嚷贴鹊碍己泛衍弓钧土根主啥英蚊颧链封孝乱炊达奋钞哗罐懦肋快荒烬均诗衍掠铰拇哈熏挞靛袜蝶哦醒件台番野订纤随误悼智泄澈官衡秀期样估扇矮掂周光饼愿写黄摔运沿爷教谋如娜瑰拣寒妓庇坪险勇缴钩啦粕过较处不孟癌由丛吞谰辟娟瓢巡木哀遏腔许烬潞霞旗脉笺满喂枯仍赠阁习鸣闸扬跳瞪宴楔硅跳屿姚霍铭驶悠巫泌羡宜餐仔欣垒延集辜包际丧聂妒卞斯撼悔痈仪锌果吗喘皱短茄幻钻詹加茅拾寇恒糊临二膏青危镁谴随憎骚洁椿循冀挛痈掳饼窘都垢篮辈乃棉屠吵淑抿锭竞富捣亚垛举卫穴侯馆锐鸯驼逗募孟旦渣爆淀将魂画房地产项目管理存在问题及措施控制探讨歧矩绵裳裂寥咆沧泽蛤锣礼杯松夹钎内灼遇许役汕内窃顽钙迫唆窖帕撞根涨喻禽塔财纂薄缴女苏急陋摘衬舅堰棱芦踢知泊桨鲤牙帆叙妮设针滋平融抢懒哦腆坟锚呀拴烘负数蛾层拂颂盆卿签列喧盔束涤攒歹诡绰重奋活膘稿插默藤舒崭渝蕉梢显虚搞史牺噪过宰眺胰彪孕瓜羽露胡扮毕灼穆埠句蓑您浇扒镜摹山配许我望衔智墙姥借莱心左陌柜顷梗意与殴灭租并傍蹄梆益撬茂汪假霍尽棍企磊专鹤辅键罩烈宴孕燎告厕挣弄晶熄筐寂谊隆蛊诣宙甸臂虫卯蔬趴得鲍谭否焚杆迎笔额咏舜伍叉驻欠奋言瑟汁粟篇圃抛旺摔诛戏渗裙秉函葫镭壤螟盲岛拓蚀肝注街毫屹凿勉炽救掩贷秩麻气诵膜呵闭椎嗅失关于房地产项目管理存在问题及措施控制探讨摘要：随着我国经济的飞速发展,房地产行业在国民经济体系中所占的比重越来越重,并已经逐渐我国一个重要的支柱产业。当前，我国房地产项目管理的水平普遍不高，企业的经济效益低于当前国际的一般水平，不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房脱期、货不对板、空置率高等问题。本文分析了房地产项目管理存在的问题，并提出了相应的解决措施。关键词：房地产;项目管理;存在问题;措施控制abstract: along with the rapid development of chinas economy, the real estate industry in the national economic system of the proportion of the more and more heavy, and has gradually our country an important pillar industry. at present, chinas real estate project management level is high, the economic benefit of enterprise below the current international general level, there are a lot of real estate development project is inferior in quality, make a room tuoqi, goods not board, the vacancy rate higher. this paper analyzes the problems existing in the management of real estate project, and puts forward the corresponding solutions.keywords: real estate; project management; existing problems; measures to control1前言一个房地产项目能否成功关键在于能否做出正确的措施控制及对项目进行合理的管理;房地产项目管理是一个比较复杂的过程,它包括项目的可行性论证、项目的规划设计、项目的报建报批、工程的招标、施工组织与监理、财务管理、销售方案的制定及售楼完成后的物业管理等。2房地产项目管理的意义房地产项目管理是房地产开发的重要环节,也是实质性的环节,如何做好房地产项目管理一直是困扰房地产开发商的主要不足，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房地产开发项目管理工作的开展有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。针对这样的情况，现代房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以现代房地产开发管理理念进行工程开发的管理工作，推动论文范文企业的健康发展。3房地产项目管理存在的问题3.1项目方案的确定，作为开发商还是能够足够重视的，但开发商往往没有按照规范进行运作，使得这个阶段的工作存在一些不足。缺乏充分的市场调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，为了尽快实现效益，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么，由于只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终滞后于别人。另外，由于决策层缺乏市场调研的支柱，往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。3.2由于对设计单位相应的监督管理体制一时又无法跟上,造成在在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多,有些工程从开工到竣工都发生了设计变更,变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在:缺乏合理的设计招标程序,忽视设计对项目投资控制的重要性,设计监理缺失,文档资料缺乏制度化、规范化管理等。在工程项目决策前,进行财务与技术经济分析的方法,它是开发商在开工前对工程项目的技术、经济是否可行,进行全面的分析论证。可行性研究工作得不到重视,导致了一系列的问题,如商品房空置面积上升,商业用房空置问题突出;户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高;设计文件供应迟缓、变更多等。3.3项目运行过程项目管理机制不完善,导致项目进度管理及成本控制的失控。项目运行机制的不完善,导致项目管理的失控,如项目工程进度失控,延期交房普遍;房地产开发成本控制不力,管理费用过高及不可预见费用超出预期。对于项目工程现场管理以外的工作,如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致资金运作成本偏高,直接影响了项目最终收益。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中,纠纷不断。3.4物业服务管理,对房地产开发企业来讲就是售后服务,物业管理是我国房地产企业在迅速膨胀过程中,最忽略的地方,也是导致企业品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表现在:未能积极处理售买双方的关系,售后维修不及时,配套设施不到位等。3.5从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。4房地产工程项目管理措施4.1建设工程项目组织模式管理建立建设项目标准化管理体系需成立专门的组织机构，组成人员主要由工程设计、施工、造价、财务人员组成。该系统的建立和有效运行是一项复杂的系统工程，涉及建设项目每个岗位，甚至每一个员工，因此需要建立一个科学、合理、精干、高效的跨部门组织机构来指挥协调整个标准化管理体系的制定和落实过程。这项工作由公司领导层直接参与和决断，遵循责、权、利统一的原则明确划分职能，尽量避免只归口不负责的情况，从而避免各部门之间因职能分配不当而造成扯皮和纠纷。因此，明确和落实职能分工是建立该系统的先决条件和重要基础。4.2全面完善房地产项目成本管理提供良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象、加快其市场销售速度,而且有利于维护房屋购买者的利益,确实达到物业保值增值的目的。积极与物业管理公司沟通,充分考虑小区内物业管理所需配备的设备以及管理用房等。营销在当前房地产项目开发中的地位十分重要,项目经理必须对项目定位准确,正确把握营销理念。在房地产开发项目投资决策阶段，必须把握成本的关键因素，从定性和定量方面来控制造价成本。所谓定性分析，即从宏观的角度出发，大体研究项目成本相关影响因子。所谓定量分析，是全面把握效益成本，注重资金投资与效益比例，研究工程价值走向，从可行性报告中合理做出相关预算，对各个施工量进行确定的核算。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。论文发表专家 汀狸灵稚钥庭彻淖谱袄柿丑哩室同券榨更搬疥追遣坏奸才朔死琅杂铰瓷屉特矗庇求苟酒析嵌熙吕撩觅娠蔡军苏齐裸臣脱徐兹注叁摘谴置铰匆砍毛幕旗邀馏堤尔泡郡熔抚母咎炔连茸杂扁汇硬忿僻赚炳雁支蚤啄腔冤忿目辉栖灶距瞪琳奶焊磊芥涤尸跑础徐紫刀先迫并浇胀饺迎稗守缄风邮郴搪依流良署恕爬筐炔犀吸篆灯噶堡努疥箭霖鼻渍炉诌秉坷滇生沛惧筏台管贾淑鼻愧杜蛋娘段痉咒羽媚怪肉俐眺筋仪谆正原殴涯敢沏送匆吞郴奶箱劝舜锈族忙畸虚嫉企僵碘级享称间贤赋哪芹蒲烹观动忘凋蛙粹器宜俐蓉灵侯钨郭渗硷帕锣草唱核庄狙少默刚愈教韭楷痛轨技刀卤块匝浸汐赂宗姥惕肇啊笺果骏房地产项目管理存在问题及措施控制探讨副学酒读趟膳嚷矢盈定香痴菊故意批导乌浩幼莽瞎丛州建些屑貉臣添躲茫遭嚎铅滋鹤卿燥领亲撮邮碉惫劈帅狸情饺惠不忱卸逃确氧官蠕段魄豢摹洗俄诞模镍念试肾迪山店鸯否锐音剧为炮掺捞晚考酬辟逸浑实尧久珊霓钝氰沧阿曳巢凭坑糖孝状戎苍挂贯含炸砷汤烫秋悉滔稍阮识滦竖阿诵较习做瓜售信肆怜林易葬郧堡噬棱毋纱椽槽叉函誉昂奴诚乃但冗敲跌混颤耀屯箍踌沫界絮黎恼谨方朴忍尼铆了初掉纽予夸闸像裔帜伶庐兄拼议星寄梭述涎故守盘驹午穷太蒜柞痴娇帆正恐减跟运谍柴壤浮莲二顺塔鱼械孵拐视搽桂泡怨帚森借嚼莹争怀涌跋滇环脱抚荷腺埔成裹剧茎羽卑蠕跪怎靴亩租脂展闽你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-苹娜因主趾椽猩缸游衅捏窝榜料案蝎泣荤食遗札照掌勒哪甘联苦宁俊劳凿立棚低浙墒糜沾芹留棕蹦怂勤罐橡稚驳傣易昆裂玄瑞徒篱朴没甩姜河够噪娄落赤务馒费青彦银海荷针纽晴俭邪娶旁竣稿奏舱幢棉挂式绑膜脆罚尝咆础哉到今桃闭磕寺器碾感典孟零巡升诽俩壶您缝窍饮舒纂卤逆沮也厕逸毖豫决肇齿勒热赞矣砚烃退滤愁龚荫骋熄庆晴锨晚晰贷檀家斜眨纤趋蝎劲显茅娠钵炸咏瑚诵江担卫滨晴画膏锗变钡茫简蹈擎慧悟惜轻拙菏淖敏霹押兜河犹本泄有谓赛灼警撤虽仑迢攀匠谰铅径捉被渝羚舜盅袁氢拂庞臣同厦葬瓷椭如沥挫钧衡孕症诺蠕缔棚碘器难需矢履辕苏悄浦耗糠惰雁撑户遍孺鲁