SZJG 22-2015 （代替 SZJG∕T 22-2006）房屋建筑面积测绘技术规范.pdf

ICS 07.040 A 78 深圳经济特区技术规范 SZJG SZJG 222015 代替SZJG/T 22-2006 房屋建筑面积测绘技术规范 Specifications for estate surveying and mapping 2015-11-10 发布 2015-12-01 实施 深圳市市场监督管理局 发布 SZJG 222015 I 目 次 前 言 . II 引 言 . III 1 范围 . 1 2 规范性引用文件 . 1 3 术语和定义 . 1 4 总则 . 7 5 房屋数据采集 . 8 6 房屋建筑面积计算 . 11 7 房屋建筑面积变更测绘 . 34 8 房屋建筑面积测绘成果报告书 . 35 附 录 A （规范性附录） 房屋建筑面积测绘外业记录表与分割测绘说明 . 40 A.1 房屋建筑面积测绘外业测量检查记录格式示例 . 40 A.2 点位、标高外业测绘记录表格式示例 . 40 A.3 房屋分割测点点位略图格式示例 . 40 A.4 房屋分割测点点位坐标表格式示例 . 40 A.5 房屋分割测点点位测绘说明格式示例 . 40 附 录 B （规范性附录） 房屋建筑面积测绘成果报告书标准格式 . 46 B.1 深圳市房屋建筑面积测绘报告 . 46 B.2 深圳市房屋建筑面积分栋分类汇总表 . 46 B.3 深圳市建设工程竣工测量报告 . 47 SZJG 222015 II 前 言 本规范代替房屋建筑面积测绘技术规范SZJG/T 22-2006。 本次修订的主要内容是： 第二章中更新、增补了部分规范性引用文件； 第三章修改了地下室、半地下室等部分术语的定义，增加了地上核减建筑面积等相关术语和定义； 第四章将原第五章中的房产测绘精度要求的内容修改调整至第四章； 第五章中增加了房屋属性数据采集内容； 第六章中根据GB/T 50353-2013及近年来的实践，修改了阳台、室外楼梯、凸窗等建筑空间的建筑面积的计算方法，并将原第八章中的基底面积计算修改调整合并至第七章； 附录B中增加了房屋建筑面积分栋分类汇总表等内容。 本规范由深圳市规划和国土资源委员会提出并归口。 本规范起草单位：深圳市地籍测绘大队。 本规范主要起草人：时晓燕、黄是佩、涂志勇、蔡恒刚、章淑君、夏辉、黄庆彬、费奎、罗和平、樊钟声、邹志平、文伟强、熊远社、周运林、龚代琼、杜绪奎、陶刚、刘勇。 SZJG 222015 III 引 言 2006年6月25日发布实施的房屋建筑面积测绘技术规范（SZJG/T 22-2006），规范和统一了深圳市房屋建筑面积的测绘计算。随着建筑设计的不断创新，原规范已不能涵盖许多新的建筑形式，且其中一些规定不够严谨的问题也凸显出来。为使房屋建筑面积测绘计算标准更加科学合理，进一步规范我市房屋建筑面积测绘工作，本次对房屋建筑面积测绘技术规范（SZJG/T 22-2006）进行修订。 此次修订严格遵循相关国家标准，广泛收集近年来出现的各种新建筑形式设计案例，认真总结多年来房屋建筑面积测绘方面的实践经验，充分考虑了我市在国土资源管理、城市规划管理、房地产权管理等方面的基本要求和特殊需要，并与已发布实施的相关规范充分衔接。SZJG 222015 1 房屋建筑面积测绘技术规范 1 范围 本规范规定了深圳市房屋建筑面积测绘计算中的一般及特殊情况的计算标准与处理方法。 本规范适用于深圳市建筑工程设计、建设工程规划报建、建设工程规划验收、房地产开发与交易、房地产权登记、土地征收、城市更新、历史遗留房地产问题处理等活动中各类房屋建筑面积指标的计算和统计。 2 规范性引用文件 下列文件对于本规范的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本规范。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本规范。 GB/T 17986-2000 房产测量规范 GB/T 20257.1-2007 1:500 1:1000 1:2000地形图图式 GB/T 50353-2013 建筑工程建筑面积计算规范 CJJ/T 8-2011 城市测量规范 3 术语和定义 下列术语和定义适用于本规范。 3.1 房屋面积测绘 房屋各层水平投影面积的测量与计算。包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积、房屋共有建筑面积、房屋产权面积等的测量与计算。房屋建筑面积测绘计算分栋进行。 3.2 房屋建筑面积 房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.20米以上（含2.20米，以下同），有上盖，结构牢固的永久性建筑。 3.3 房屋套内建筑面积 房屋套门范围内由单个产权人占有和使用的建筑面积，包括套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。 3.4 房屋使用面积 房屋套内全部可供使用空间的面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。 3.5 房屋共有建筑面积 建筑物内由多个产权人共同共有和按份共有的建筑面积，在房屋面积测绘中区分为应分摊的共有建筑面积和不分摊的共有建筑面积。 3.6 房屋专有建筑面积 SZJG 222015 2 建筑物内由特定产权人占有和使用的建筑面积，一般情况下，具有以下特征： a.具有构造上的独立性，能够明确区分； b.具有利用上的独立性，可以排他使用； c.能够登记成为特定产权人的所有权。 3.7 房屋产权面积 产权人依法拥有所有权的房屋建筑面积。 3.8 房屋基本单元（户） 有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号（栋号、房号等）的房屋或者特定建筑空间。 3.9 房屋建筑施工图面积测算 依据未经相关行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算。 3.10 房屋建筑面积预售测绘 依据经相关行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算。 3.11 房屋建筑面积竣工测绘 依据竣工房屋的现状和经相关行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算。 3.12 房屋建筑面积现状测绘 依据房屋现状进行的房屋建筑面积测绘计算。 3.13 房屋建筑面积变更测绘 因房屋的产权界线、房屋属性（如建筑名称、房屋编号、使用功能等）发生变化而进行的房屋建筑面积测绘计算。其中，将一个产权单位划分为多个产权单位而进行的房屋建筑面积的分割测绘属于变更测绘的一种。 3.14 用地面积 经市土地行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。 3.15 建设用地面积 经市土地行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。 3.16 建筑基底面积 平地建筑基底面积为建筑物首层柱、围护结构等结构外围水平投影面积； 坡地建筑基底面积为半地下室露出地面部分与建筑首层柱、围护结构等接触地面部分的结构外围水平投影面积叠加之和。 3.17 塔楼建筑基底面积 塔楼接触裙房屋顶的自然层柱、围护结构等结构外围水平投影面积。 3.18 建筑覆盖率 建设用地范围内所有建筑物建筑基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。 SZJG 222015 3 当建设用地规划许可证中对建筑覆盖率有分级控制要求时： a) 一级建筑覆盖率： 一级建筑覆盖率=建筑基底面积/建设用地面积； b) 二级建筑覆盖率： 二级建筑覆盖率=塔楼建筑基底面积/建设用地面积（当裙楼高度24米时） 或：二级建筑覆盖率=裙楼24米处外围水平投影面积/建设用地面积（当裙楼高度24米时） 或：二级建筑覆盖率=裙楼规定标高处外围水平投影面积/计算用地面积（当建设用地规划许可证中有特别要求时） 3.19 容积率 在建设用地范围内，所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。 3.20 总建筑面积 建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。 3.21 规定建筑面积 相关行政主管部门在建设用地规划许可证和土地使用权出让合同书中规定允许建设的建筑面积。分为地上规定建筑面积和地下规定建筑面积。 3.22 核增建筑面积 相关行政主管部门为了公共安全，方便公共活动、改善公共环境、鼓励配建机动车停车位等目的，经核定允许在地上（下）规定建筑面积指标以外增建的特定用途的地上（下）建筑面积。 3.23 核减建筑面积 地面以上建筑室外或室内透空空间、凹槽、建筑层高、阳台面积等不按规定设置或超过相应规定限值时，应占用地上规定建筑面积指标的建筑面积。 3.24 建筑层数 层高在2.20米以上的楼板结构分层层数。 3.25 裙房 在高层或超高层建筑主体投影范围外，与建筑主体相连的附属建筑。 3.26 裙楼、塔楼 有裙房的高层或超高层建筑中， 建筑主体位于裙房屋面以下的低楼层部分与裙房一起合称为裙楼；建筑主体位于裙房屋面以上的高楼层部分称为塔楼。 3.27 层高 相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离。 3.28 楼层净高 楼（地）面面层(完成面)至上方楼板结构底面之间的垂直距离。 3.29 梁底净高 从楼（地）面面层(完成面)至上方最大结构梁底面之间的垂直距离。 SZJG 222015 4 3.30 自然层 按楼（地）板等结构分层的楼层。 3.31 标准层 建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。 3.32 夹层 在一个楼层内，以结构板形式局部增设的且投影面积不大于该楼层建筑面积1/2的楼层。 3.33 错层 室内按楼梯休息平台的标高而设置不同标高的楼层。 3.34 架空层 建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。 3.35 结构转换层 建筑物某楼层的上部与下部因采用不同的结构布局或型式，并通过该楼层进行结构转换，该楼层称为结构转换层。 3.36 设备层 建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用的楼层。 3.37 避难层 按消防规范要求，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。 3.38 屋面层 在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼层。 3.39 地下室 平地或坡地建筑中设置的顶板面高于周边室外地面的高度均不大于1.50米的楼层。 3.40 半地下室 坡地建筑中设置的顶板面当超过1/4周长满足地下室的条件，其余部分露出室外地面的高度大于1.50米的楼层。 3.41 走廊（过道） 建筑物内设置的水平交通空间。 3.42 挑廊 挑出建筑物外墙的水平交通空间。 3.43 檐廊 设置在建筑物挑檐下的水平交通空间。 SZJG 222015 5 3.44 架空通廊 建筑物与建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。 3.45 门斗 在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。 3.46 门廊 位于建筑物出入口处的由上方建筑形成的有上盖、有廊台、且有支撑的开放式建筑空间。 3.47 雨篷 设置在建筑物进出口上部的用于挡雨、遮阳的板或篷。 3.48 阳台 附设于建筑物外墙，周边设有栏杆或栏板的平台，是室内外的过渡空间，供使用者晾晒衣物、休息及其它室外活动之用。 3.49 露台 建筑二层及以上利用下层屋顶，作为本层户外活动空间的无上盖室外平台。 3.50 花池 建筑物中设置的用于种植花草的建筑构件。 3.51 凸窗 为房间采光和美化造型而设置的凸出建筑外墙面的窗。 3.52 围护结构 围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。 3.53 围护物（设施） 为保障安全而设置的栏杆、栏板等围挡。 3.54 幕墙 由金属构架与板材组成，不承担主体结构荷载作用的建筑外围护结构。分为直接作为建筑物外墙起围护作用的围护性幕墙和设置在建筑物墙体外起装饰作用的装饰性幕墙。 3.55 勒脚 建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。 3.56 变形缝 伸缩缝(温度缝)、沉降缝和抗震缝的总称。 3.57 骑楼 建筑底层沿街面后退且留出公共人行空间的建筑物。 SZJG 222015 6 3.58 过街楼 跨越道路上空并与两边建筑相连接的建筑空间。 3.59 门厅 建筑物中位于入口处用于接待和分配人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间的交通枢纽空间。 3.60 大堂 具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的较大的门厅。 3.61 中庭 建筑物中设置的用于休闲和人流汇聚，超过一个层高的有盖建筑空间。 3.62 楼（电）梯间 用以容纳楼（电）梯，并由墙面或竖向定位平面限制的空间。 3.63 楼（电）梯前室 设于楼、电梯间与走廊之间用于分配、缓冲人流的过渡性建筑空间。 3.64 核心筒 建筑物中解决垂直交通、设备电气垂直管线、联系其它建筑空间的结构体系。 3.65 管道井 建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。 3.66 烟道 建筑物中设置的用于排放烟尘的竖向井道。 3.67 桥 与室外相连的有跨度的架空构筑物。 3.68 台阶 在室外或室内地坪或楼层不同标高连接处设置的供人行走的阶梯。 3.69 天井 建筑物内设置的四周均被建筑空间围合的用于解决建筑空间采光、通风的室外露天空间。 3.70 公共（消防）通道 为满足建筑物消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑的通道。 3.71 城市公共空间 具有一定规模、 面向所有市民 24 小时免费开放并提供休闲活动设施的公共场所， 一般指露天或有遮盖的室外空间，符合上述条件的建筑物内部公共大厅和公共通道也可作为城市公共空间。 SZJG 222015 7 4 总则 4.1 房屋建筑面积测绘的目的 房屋建筑面积测绘是指利用测绘技术和方法， 采集和表述房屋及房屋用地的各相关信息， 为建设工程设计、建设工程规划报建、建设工程规划验收、房地产开发与交易、房地产权登记、土地征收、城市更新、历史遗留房地产问题处理等提供基础数据和资料。 4.2 房屋建筑面积测绘的内容 房屋建筑面积测绘的内容包括房屋数据采集、房产图绘制和房屋建筑面积计算。 4.3 房屋建筑面积测绘的坐标系统 平面测量采用深圳独立坐标系， 高程测量采用1956年黄海高程系， 必要时转为1985国家高程基准。 4.4 房屋建筑面积测绘的类型 房屋建筑面积测绘的类型包括： a) 预售测绘：主要用于房地产项目的预售审批和交易。 b) 竣工测绘：主要用于建设工程的规划验收、地价核算、房地产权登记等。 c) 现状测绘：主要用于土地征收、城市更新、土地评估、补办用地手续或规划手续、办理房地产权登记等。 d) 变更测绘（含分割测绘）：主要用于建设工程变更项目的规划验收、房地产变更登记等。 e) 施工图面积测算：主要用于建设工程设计与报建参考。 4.5 精度要求 4.5.1 房产测绘平面控制网 4.5.1.1 房产平面控制点的布设原则 房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。 4.5.1.2 房产平面控制点的内容 房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。 4.5.1.3 房产平面控制点的基本精度要求 末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过0.025米。 4.5.1.4 房产平面控制点的密度 建筑物密集区的控制点平均间距在100米左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在200米左右。 4.5.2 房产界址点及房产面积精度要求 房产界址点和房产面积精度均采用GB/T 17986中的二级精度等级标准。 4.5.3 房产边长的精度要求 4.5.3.1 a) 经检定的钢卷尺，同尺两次测量读数的较差相对误差D 应满足： |D|1/1000(D10 米时)； |D|1/2000(D10 米时)。 b) 采用手持测距仪、光电测距仪、全站仪测量时，一测回两次读数误差不应大于0.005 米。 4.5.3.2 房屋边长、层高多次测量的限差规定 a) 多次测量边长、层高结果较差绝对值应满足：|D|（或|H|）0.005D（或 H）（D、H 为实测值，小于 10 米按 10 米计）。 b) 边长（层高）总尺寸与分尺寸之和的较差应满足|D|（或|H|）0.015D（或 H）（D、H为实测值，小于 10 米按 10 米计）。 4.5.3.3 实测边长与经核准的图纸设计尺寸较差绝对值满足下式要求时， 可认为实际房屋边长与设计值相符（其中 D 为实测边长，以米为单位）: |D|0.03 米 (D10 米时)； |D|0.003D (10 米D30 米时)； SZJG 222015 8 |D|0.10 米 (D30 米时)。 4.5.4 分割测点的精度要求 分割测点的平面控制不应低于三级导线精度，相对于相邻控制点点位中误差不超过0.05 米。 4.5.5 房屋面积测绘两次独立测算较差限值应符合如下规定： 以套内建筑面积计，较差百分比0.6； 以建筑面积计，较差百分比1。 5 房屋数据采集 5.1 房屋数据采集设备 房屋数据采集设备一般包括：经检定合格的钢卷尺、手持式测距仪、红外测距仪、全站仪、GPS等。 5.2 房屋要素点数据采集 房屋要素点数据采集内容包括房屋界址点、 房角点、 房屋相关地物点， 有时也包括部分权界线点。 5.3 房屋边长数据采集 5.3.1 房屋边长数据来源 房屋边长有两种不同的取得方式：一是依据建筑施工图和相应的电子数据，即从建筑施工图上获取房屋边长数据； 二是依据实测， 即通过对已竣工房屋或现有房屋进行现场实测取得房屋的边长数据。 5.3.2 房屋边长数据的图上采集 5.3.2.1 从建筑施工图上采集房屋边长数据时， 应对对应边进行较核， 对分段边长之和与总长度进行较核。较核不符时，应返回申请单位进行修正。 5.3.2.2 房屋的拐角无特殊注明或说明的， 一律视为直角， 其组成的房屋按矩形采集边长并计算面积。 5.3.3 房屋边长数据的实地采集 5.3.3.1 测量过程应遵循先整体后局部，先外部后内部的原则。 5.3.3.2 房屋外部测量，以外墙勒脚以上外围轮廓的水平投影为准；房屋内部测量，按房屋基本单元（户）进行数据采集。房屋外廓的全长与室内分段丈量之和（含墙身厚度）的较差在满足 4.5.3.2 时，应以房屋外廓数据为准，分段丈量的数据按比例配赋。超差须进行复测。 5.3.3.3 已竣工并且有建筑施工图的建筑，若实测边长与图纸边长之差绝对值满足本规范 4.5.3.3条规定时，则该房屋的边长可采用建筑施工图上标注的尺寸。 5.3.3.4 共有建筑面积边长数据应分层采集。 5.3.3.5 实测房屋边长时，数据一般取位至 0.01 米；有特殊要求时，数据取位至 0.001 米。 5.3.3.6 当需要按柱外围计算面积，而柱子垂直上下由不同直径（截面）多节柱体构成时，边长以柱边离地面 2.20 米处进行测量。 5.3.3.7 已竣工房屋存在圆形、弓形或其它不规则图形，且无建筑施工图可获得相应的图形元素时，可使用全站仪沿该图形边线实测若干特征点或拐点的点位坐标，通过解析法计算面积。 5.3.3.8 当房屋的边长较长且直接测量有困难时， 或需要较核总边长与分段之和时而又无法直接测量总边长的，可采用全站仪实测坐标后计算相应总边长值。 5.3.4 房屋基本单元（户）边长量取规定 5.3.4.1 一层有多个房屋基本单元时， 应按房屋基本单元围合边界分别量取边长数据。 户与户之间的共墙、户与共有空间的共墙、共有空间之间的共墙，均以墙中线为界分别计取房屋基本单元的套内建筑面积的边长和共有建筑面积的边长。 5.3.4.2 建筑物外墙(含山墙)按墙中线及外边线量取外半墙，内侧空间的边长均量取至墙中线。 5.3.4.3 房屋外廓的全长与室内分段丈量之和（含墙身厚度）的较差在限差内时，应以房屋外廓数据为准，分段丈量的数据按比例配赋，超差时必须进行复测。 SZJG 222015 9 5.3.5 倾斜屋（墙）面边长数据采集 5.3.5.1 当房屋的屋顶或墙体为向内倾斜的斜面，并分成层高在 2.20 米以上和以下两部分时，应分别测量两部分的边长数值并辅以略图说明。测量时应在室内净高 2.10 米处量取相应的平面定位数据。 5.3.5.2 当房屋的墙体为向外倾斜的斜面时，按房屋结构底板量取房屋边长数值。 5.3.6 房屋装饰贴面厚度处理 实测房屋外墙的边长时，除记录包含外墙装饰贴面厚度的总长外，还应现场记录装饰贴面厚度。装饰贴面厚度应根据现场具体情况尽可能实测。当贴面实测有困难时，可采用设计资料中有关贴面的厚度值，当两种情况均无法获得时，可将外墙装饰贴面统一取用0.025米的厚度值计算。房屋边长取值为不含外墙面装饰贴面和抹灰厚度的长度。 5.3.7 地下空间的边长数据采集 5.3.7.1 对地下空间（含地下室）进行房屋边长测量时，因无法测至外墙面，可只实测室内边长，外墙厚度取建筑施工图的设计值，据此推算地下空间边长值。 5.3.8 房屋边长数据注记方式及测量草图内容要求 5.3.8.1 采集所得的边长数据必须注记在房屋分层、 分户平面图上； 不得将外形不同的楼层数据记录在同一楼层的草图中。 5.3.8.2 边长注记以米为单位，取位至 0.01 米。 5.3.8.3 边长数值平行于该边注记并紧靠该边线；东西走向的边长数字字体朝上（北）方向注记；南北走向的边长数字字体朝左(西)方向注记。 5.3.8.4 墙厚尺寸以厘米为单位，外画圆圈，记录在墙体线上。 5.3.8.5 当个别边长因较短而难以在该边范围内注记时，可采用如下方法注记： a) 在离该边较远处，注记一个包含该短边和一条与其相邻的较长边之和的总长度（图 1）。 图1 边长注记方式一图示 b) 局部地方短边较多，且难以采用包含长短边之和的注记方法时，应在该局部地方附近的空白处用一放大的略图注记，放大略图处于圆圈内，并用引线指示所代表的位置（图 2）。 图2 边长注记方式二图示 5.3.8.6 边长外业测量记录要求如下： a) 测量的原始数据不得涂改擦拭，外业记录图表中的汉字字头一律向北、数字字头向北或向西，按概略比例尺分层绘制，并标绘建筑物的实际指北方向线。 b) 外业测量记录中应明确记录宗地号、栋号、座号、所在楼层、房号或建筑空间名称，标识实际开门处，并标注和记录与建筑施工图的不符项。 SZJG 222015 10 c) 边长记录每页最多只记录一层的资料，每层中的不同部位（不同建筑空间）必要时可分多页记录，遇有地下室、复式房、夹层等应另外绘制草图。 d) 需分户时则逐间实量，注记室内净空边长、墙体厚度，取位至 0.01 米。 e) 室内墙体凸凹部位在 0.10 米以上者，如柱垛、烟道、垃圾道、通风道等，均应在外业 记录资料中表示。 5.3.8.7 测量草图要求字迹工整，图面清晰。对于特殊情况应增加文字说明，如“阳台封闭、无盖室外楼梯、封闭空间”等。 5.3.8.8 每张草图必须记录净高实测数据， 草图上应明确清晰注记建筑物名称、 指北方向、 所测楼层、测量日期、页码，并由测量人、检查人、记录人手写签名。 5.3.8.9 边长外业测量的记录应在实地完成，不得依据事后回忆或涂改。 5.3.8.10 对于竣工、现状测绘以及分割测点应现场拍摄建筑物实景照片。 5.3.9 建筑标高测量 5.3.9.1 房产高程测量可采用水准测量、三角高程测量、GPS 测量等方法实施。 5.3.9.2 在建设工程竣工测量时，应对建筑物一层室内地面及室外地坪标高、建筑物裙楼顶部标高、建筑物塔楼顶部标高进行实地测量。 5.3.9.3 对地下空间建筑，应对其室外地坪标高及地下每一层的室内地坪标高进行实地测量。 5.3.9.4 建筑高度一般按建筑物室外地面至建筑物最高点的垂直高度计算， 但满足以下条件的屋顶突出物可不计入建筑高度： a) 局部突出屋面，水平投影面积之和占屋顶平面水平投影面积不超过 1/4 且高度不超过 12 米的楼梯间、电梯机房、水箱间等辅助用房； b) 突出屋面的通风道、烟囱、通信设施等及空调冷却塔等设备； c) 高度不超过 12米且不超过屋面高度 10%的屋面构架及用以遮挡屋顶设备等屋顶突出物的幕墙。 d) 高度不超过 1.50 米的女儿墙。 5.3.9.5 下列情况或相关行政主管部门有特殊要求时， 建筑高度按建筑物室外地面至建筑物最高点的垂直高度计算： a) 坡屋顶、特殊造型屋顶； b) 位于机场、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等周围，且处在各种技术作业控制区范围内； c) 位于国家或地方公布的各级历史文化名城、历史文化保护区、文物保护单位和风景名胜区等保护规划区内。 5.3.9.6 当同一栋建筑物有多种屋面形式时，建筑高度应按上述方法分别测绘计算后取其中最大值。 5.3.10 层高测量 5.3.10.1 在房屋建筑面积竣工测量时，必须对测绘项目的所有楼层，包括标准层、设备层、结构转换层、夹层、地下室层、半地下室层、架空层、避难层等进行层高测量。 5.3.10.2 同一楼层分为多个不同层高的建筑空间时，各空间必须分别测量与记录，并在备注栏中予以说明。 5.3.10.3 当建筑物设计层高小于 2.10 米或大于 2.30 米时，可只量测一个层高值；当设计层高在大于 2.10 米和小于 2.30 米之间范围时，应在不同位置测量 3 个以上层高值取平均值作为实测层高值。层高测量取位至 0.01 米。 5.3.10.4 有建筑施工图的竣工房屋，实测层高平均值与设计值之差在0.03 米范围内时，可认为竣工层高与设计层高相符；无建筑施工图的竣工房屋，必须全部实测，其层高以同一层不同位置实测层高数据的平均值为准。 5.3.11 分割测点 SZJG 222015 11 5.3.11.1 竣工或现状测绘时，当核准的建筑施工图上商铺为虚拟分割，或核准的设计图纸为实体分隔但现场因故未砌筑实体隔墙时，可采用分割测点方法进行测绘。 5.3.11.2 分割测点布设的平面控制不能低于三级导线精度，可以从高级到低级，分级或越级布设；并在测绘报告中附所布设的控制网略图。用极坐标法施测分割地界点坐标时，水平角观测须采用 DJ1、DJ2 等级系列经纬仪或电子经纬仪，测距用的光电测距仪应采用 I 级。 5.3.11.3 对实测坐标必须严格校核，必要时应进行平差计算。对未实测的其它一般地界点，可采用图解法进行坐标解算，各地界点之间边长精度应符合 GB/T 17986 中规定要求。 5.3.11.4 分割测点中的界址钉布设应符合以下要求： a) 界址拐点必须设置界址钉； b) 拐点间直线段每隔 10 米界址钉宜不少于一个； c) 曲线的特征拐点处均应设置界址钉； d) 若拐点位于障碍物内，则应在界线与障碍物交界处布设界址钉，并在建筑施工图或示意图等图件上用虚线标注障碍物范围内的界线走势，同时标注交汇拐点的定位边长与尺寸； e) 对多个商铺组成的商业组团，可只在组团特征拐点处设置界址钉； f) 定位界址钉应清晰可视，不得随意损毁。 5.3.12 房屋属性数据采集 5.3.12.1 房屋建筑面积测绘时， 一般应依据所测绘项目的 工程规划许可证 、 用地规划许可证 、土地使用权出让合同书等法律文件对宗地号或地块编号、土地用途、房屋用地单位或权利人、项目名称、建筑功能、建筑栋数、层数、房屋编号、用地坐落等房屋属性进行采集。当无相应的法律文件时，可根据申请单位提供的相关确认文件确定。 5.3.12.2 竣工测绘、现状测绘、变更测绘时，应现场复核房屋的建筑功能，并按以下原则执行： （1）测绘项目建筑施工图已经相关部门核准时： a) 实地未使用或空置的建筑空间，其建筑功能以核准的建筑施工图的设计功能为准； b) 实地已使用，且实地格局及功能与核准图纸不一致的，测绘时建筑功能采用实际功能； c) 实地已使用，但未改变原建筑布局或实际功能无法明确的，其建筑功能仍采用设计功能； 对（b）、（c）两种情况，还应在备注中注明实际使用情况，并说明其最终功能由相关部门自行确认。 （2）建筑施工图未经相关部门核准或无建筑施工图时，建筑功能宜采用实际功能，并在备注中注明实际使用情况，由相关部门自行确认。 5.3.12.3 建设用地范围的界址数据应依据宗地（附）图、用地方案图等相关法律文件确定。建设用地范围内的幼儿园等公共设施的用地范围应依据经核准的建筑总平面图并实测确定。 5.3.12.4 建筑的栋号、座号、房号一般应依据建筑施工图中的编号确定，当建筑施工图中缺少相关编号或编号不符合相关规则时，由申请单位按规则重新编排，并提供编号确认图或函。 6 房屋建筑面积计算 6.1 计算通则 6.1.1 计算全部建筑面积的范围 6.1.1.1 永久性结构的单层房屋，其层高在 2.20 米以上（含 2.20 米，以下同）时，按一层计算建筑面积。多层房屋按各层建筑面积的总和计算建筑面积。 6.1.1.2 房屋自然层内设有局部楼层（如夹层、插层等），局部楼层及其楼（电）梯间的层高在 2.20米以上的部分均计算建筑面积。 6.1.1.3 穿过房屋的通道， 房屋内的门厅、 大厅， 均按一层计算建筑面积。 门厅、 大厅内的回廊部分，层高在 2.20 米以上的，按其水平投影计算建筑面积。 SZJG 222015 12 6.1.1.4 房屋内的楼梯间、电梯（观光梯）井、管道井、烟道、提物井、垃圾道等，均按房屋的自然层计算建筑面积。 6.1.1.5 房屋天面上，属永久性建筑，层高在 2.20 米以上的楼梯间、电梯机房、水箱间等，均按其外围水平投影计算建筑面积。 6.1.1.6 挑楼、全封闭的阳台、房屋间封闭的架空通廊，均按其外围水平投影计算建筑面积。 6.1.1.7 与房屋相连的有柱走廊， 两房屋间有上盖和柱的走廊、 连廊均按柱或围护结构或围护物外围水平投影计算建筑面积。 6.1.1.8 属永久性建筑的有柱（非独立柱、单排柱）的车棚、货棚、加油站、收费站等，均按其柱的外围水平投影计算建筑面积。 6.1.1.9 有柱或有围护结构的门廊、雨篷、门斗，按其柱或围护结构外围水平投影计算建筑面积。 6.1.1.10 以幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算建筑面积。 6.1.1.11 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2.20 米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层、保护墙）外围水平投影计算建筑面积。 6.1.1.12 坡地建筑的吊脚架空层， 设计利用且层高在 2.20 米以上的部位， 按柱或其围护结构的外围水平投影计算建筑面积。 6.1.1.13 与室内任一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的变形缝，按外围水平投影计算建筑面积。 6.1.1.14 坡屋顶房屋，其楼层净高在 2.10 米以上（含 2.10 米，以下同）的部分均计算建筑面积 6.1.1.15 立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的按一层计算建筑面积，有结构层的按其层高在 2.20 米以上结构层建筑面积的总和计算建筑面积。 6.1.1.16 有围护结构或围护物的舞台灯光控制室、 舞台天桥， 层高在 2.20 米以上的按其围护结构或围护物外围水平投影面积计算建筑面积。 6.1.1.17 附属在建筑外的落地橱窗， 层高在 2.20 米以上的， 按其围护结构外围水平投影面积计算建筑面积。 6.1.2 计算一半建筑面积的范围 6.1.2.1 与房屋相连有上盖无柱不封闭的走廊、檐廊、挑廊，层高在 2.20 米以上的，按其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计算建筑面积。 6.1.2.2 属永久性建筑的独立柱、单排柱的门廊、雨篷、车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，层高在 2.20 米以上的，均按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。 6.1.2.3 不封闭阳台，按其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计算建筑面积。 6.1.2.4 有上盖无柱不封闭的永久性架空通廊，层高在 2.20 米以上的，按其围护物外围水平投影面积的一半计算建筑面积。 6.1.2.5 室外楼梯，按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 6.1.3 不计算建筑面积的范围 6.1.3.1 层高小于 2.20 米的夹层、插层、技术层、地下室、半地下室； 6.1.3.2 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等； 6.1.3.3 房屋间无上盖的架空通廊； 6.1.3.4 房屋的天面，天面上的露天花园、泳池； 6.1.3.5 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台； 6.1.3.6 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，临街楼房、挑廊下的底层用作公共道路街巷通行的部分，不计算建筑面积； 6.1.3.7 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为上盖建造的房屋； 6.1.3.8 由高架桥、高架路、引桥、架空通廊等形成的下方室外空间； 6.1.3.9 活动房屋、临时房屋、简易房屋； SZJG 222015 13 6.1.3.10 与室内不相通的房屋间变形缝； 6.1.3.11 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线； 6.1.3.12 楼梯已计算建筑面积的，其下方空间无论是否利用，均不计算建筑面积； 6.1.3.13 用于检修、消防的室外钢梯或爬梯，不计算建筑面积。 6.2 计算细则 6.2.1 层高计算 6.2.1.1 层高取相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离，结构面可包含厚度不大于 0.02 米的结构找平层（图 1）。 6.2.1.2 一个楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁、反梁、垫层等形成的局部高度不足 2.20 米的部分，其层高仍取所在楼层的层高值（图 3）。 图3 层高计算图示 6.2.1.3 建筑自然层内设置的平台式落地窗（如图 4 中 a 所示），无论窗体空间本身的高度如何，上方空间是否封闭，均取窗面为外墙，窗体部分视为套内的一部分，层高取所在楼层的层高值；与平台式落地窗相类似的其它建筑空间（如图 4 中 b 所示），层高计算也与其相同。 图4 平台式落地窗及相似建筑空间层高计算图示 6.2.1.4 对因绿化、管线敷设等需要设置较厚覆土层的建筑底层，层高可自覆土层表面起算。 6.2.2 非普遍建筑空间的面积计算 6.2.2.1 建筑物的墙体由内倾斜、弧形等非垂直墙体构成，按其室内净高在 2.10 米以上部分的水平投影计算全部建筑面积。 6.2.2.2 建筑墙体向外倾斜，超出底板外沿的，按底板外沿计算建筑面积。 6.2.2.3 坡屋顶、穹型顶建筑，按其室内净高在 2.10 米以上部分的水平投影计算全部建筑面积。 6.2.2.4 多排柱的车棚、货棚、站台等，若柱为斜柱，以柱距离地面 2.10 米处的连线水平投影范围内的部分计算全部建筑面积。 SZJG 222015 14 6.2.2.5 除建筑变形缝以外的所有位于建筑内的封闭空间，当其层高在 2.20 米以上时，无论其是否使用，均计算全部建筑面积。 6.2.2.6 在建筑物中的层高 2.20 米以上的楼层内设置夹层的，当夹层及下方建筑空间的高度均小于2.20 米时，夹层与下方空间合并计算层高，并计算全部建筑面积。 6.2.2.7 有上盖、有柱或围护结构的露天场馆看台，层高在 2.20 米以上的，按柱或围护结构的外围水平投影面积计算全部建筑面积；有上盖、无柱或围护结构的露天场馆看台，按上盖外围水平投影面积的一半计算建筑面积。 场馆看台下方设计加以利用的室内空间， 净高大于等于 2.10 米的部分计算全部建筑面积；与室内不相通且未设计加以利用的，不计算建筑面积。 6.2.3 阳台、露台的面积计算 6.2.3.1 阳台按其开敞面是否封闭分为封闭阳台和不封闭阳台。 封闭阳台按其围护结构或围护物外围水平投影计算全部建筑面积。不封闭阳台按其围护结构或围护物外围水平投影计算一半建筑面积。 6.2.3.2 阳台进深大于 2.40 米，或阳台水平投影面积大于 12.0 平方米时，视为结构平台，按其围护结构或围护物外围水平投影计算全部建筑面积。 6.2.3.3 宽度不大于 1.50 米的阳台，当其开敞面的宽度小于阳台总周长的 1/6 时，阳台视为封闭阳台计算全部建筑面积；宽度大于 1.50 米的阳台，当其开敞面的宽度小于阳台总周长的 1/4 时，阳台视为封闭阳台计算全部建筑面积。 6.2.3.4 阳台向结构内延伸的方向与阳台开敞面不一致的，当延伸部分的进深大于 0.60 米时，该延伸部分计算全部建筑面积（图 5）。 图5 阳台向结构内延伸时面积计算图示 6.2.3.5 位于房屋天面、或因退层设计形成的露台，当其上方专设盖板或建筑宽度大于 0.60 米，或由屋檐形成的上盖宽度