房地产并购融资项目法律尽职调查指引の融资.doc

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尽职调查的意义1.深入了解房地产企业和房地产项目情况房地产项目融资尽职调查包括两大部分，一部分是房地产企业本身的情况，另一部分是目标项目的开发情况。就房地产企业本身的情况而言，律师应对其各类资质证书、历史沿革、经营业绩、公司治理、股东背景、资产状况、重大合同、对外负债等方面进行调查，从而使资金机构掌握该交易对手的资产规模、负债比例、商业信用、开发能力等；就房地产项目而言，律师应对交易对手的土地储备情况、全部在建工程的情况、所有在售项目的销售情况、目标项目开发各阶段的合法合规性、目标项目潜在纠纷等方面进行调查，从而使资金机构了解目标项目实现销售、取得销售回款有无法律障碍，有无其他项目作为补充还款来源，担保物价值是否足值等。通过上述一系列尽职调查，资金机构基本可以做到知己知彼。2.为融资交易结构的设计提供依据融资交易结构的设计，简而言之，指为资金合法合规、安全地进入和退出目标项目而做出的法律设计，包括：根据项目公司的实际情况，对项目公司做出的股权调整、股东借款等安排，使房地产项目在项目资本金和开发资质方面等符合监管要求；安排资金进入方式，主要有两类法律形式：一类是债性融资（信托贷款、委托贷款）；一类是股性融资（股权或收益权，与前文介绍的私募股权投资和IPO不同，此处的股权融资仍然属于财务性融资，它是为了满足合法合规性而创设的）；安排资金退出方式，比如原状分配（股权或收益权原状分配给劣后受益人，避免以回购形式退出，从而满足合法合规性）；在结构化融资模式中，根据融资规模确定劣后收益权认购金额，等等。实务操作中，每一个交易环节都依赖于企业及项目的实际情况，因此，律师的法律尽职调查举足轻重。3.为风控措施的制定提供依据严格来讲，风控措施也是属于交易结构的一部分，但由于其重要性和相对独立性，我们将其单独罗列予以强调。每一个融资项目都必须配以相应的风控措施，常见的有三类： 担保措施（抵押、质押、连带保证）、治理结构安排（派驻董事，股东会、董事会重大事项一票否决权等）、财务安排（派驻财务人员、设立监管账户等）等。风控较严的资金机构通常要求前述三类措施全上，特别是担保措施，抵押、质押、连带保证一个不能少，抵押率通常压低到不超过50%。不过，若企业能够在行业中排名靠前，目标项目能在一、二线城市，那么风控措施就相对宽松一些，很显然，一切都取决于尽职调查的结果。在说明房地产融资项目法律尽职调查意义的基础上，下文将详细介绍尽职调查的一些关键内容，对于其原则与一般流程，与房地产并购项目大致相同，此处不再赘述。第二章 房地产融资法律尽职调查关键内容-非财务分析4.公司基本面目前，房地产开发要么采取项目公司制，要么采取平台公司制（旗下多个不同项目先后或同时开发）。对于采取项目公司制的项目公司，其基本面一般比较简单：只开发一个项目：股权结构简单；成立时间较短；一般尚未产生收入，运营支出均来自于母公司或其他关联方的投资或借款等。虽然简单，律师还是应当审慎地核查几个重要方面：股权结构，是一人有限还是有限，多个股东之间是否存在关联关系，股东是否有境外个人或实体，多个股东的持股比例如何等，其意义在于判断根据交易需要调整股权结构和/或设计入股的交易环节是否存在法律或实务障碍：治理结构，主要是股东/股东会、执行董事/董事会，由于资金机构通常要求进入项目公司的最高权力和决策机构，因此，核查项目公司治理结构，可为这部分的交易结构设计提供依据；财务管理制度，主要是核查项目公司账户开立情况，以便对资金进入、销售回款、监管账户等方面进行设计。集团层面，正是由于项目公司情况简单，其真正的实力来自于其所属的地产集团，因此，律师还应将眼光放到整个集团公司层面，了解、核查该集团公司的行业地位、商业信誉，资产状况、开发资质、开发规模等与公司评级有关的因素，集团公司的评级越高，意味着目标项目的风险越低。对于采取平台公司制的项目公司，这类项目公司名下有多个地产项目，通常属于集团公司的二级或三级，其长期存续，因此，情况就相对复杂一些。不过，由于其已有一定的开发规模和资产规模，对集团公司的依赖较弱，因此，核查这类项目公司的精力应主要放在公司本身，集团层面只需对其行业地位、资产总规模做一个概括了解即可。有以下三点需要提示：公司对外负债情况，特别是银行贷款偿付情况及担保物情况，这是判断融资本息安全与否的一个重要指标；公司股权是否存在权利负担，即质押或查封情况。公司是否涉及可能对公司偿债能力造成严重影响的诉讼。5.项目基本面关于项目四证。项目四证即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。银监会要求房地产项目申请开发货，或向信托公司通过信托贷款的方式融资，必须具备四证齐全的条件。在此情况下，如果资金方是银行，那么四证是否齐全，将直接决定项目公司是否有申请开发货；而如果资金方是信托公司，那么四证是否齐全，将直接决定双方采取何种融资交易结构进行融资，因此，律师在核查项目情况时，首先应当看其四证情况。关于项目用地。一查，土地出让合同；二查，土地款及税费缴纳情况；三查，项目用地权属及权利负担即抵押或查封情况。这是一个比较常规的环节，但有些细节需要特别提示；土地出让合同上会约定土地款缴纳的期限及违约责任、项目开竣工的期限，实务中，存在部门开发商未按照约定的期限缴纳土地款和税费的现象，也更为普遍地在未按约定期限开、竣工的现象，虽然至今未见开发商承担违约责任的案例，但该等风险仍然是存在，因此，此类或有债务应当向资金机构如实披露。另外 需要特别注意的是，银监会禁止信托公司向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款，在土地尚未清缴的情况下，信托资金的运用要慎重，可以采取变通的方式，比如，将项目化整为零，把那些已缴清地价的土地设定为目标项目等。关于抵押担保。房地产融资项目通常以目标项目用地为抵押物，抵押率通常不超过50%。目标项目出正负零后，地上将逐渐形成在建工程。关于抵押担保需向目标项目所在地的国土、房管部门查明：一个土地证项下的土地能否分割抵押，比如，土地证记载面积为1万平方米，只就其中的5000平方米用于办理抵押登记，另外5000平方米不办理抵押登记；净地抵押后新增建筑物是否必须转在建工程抵押；在建工程抵押登记由哪个部门办理；土地抵押转在建工程抵押，是否须解除土地抵押后再办理在建工程抵押；在建工程抵押对应的土地抵押是指在建工程所占用范围内的土地还是土地证项下的整宗土地；申请预售许可证时是否需要解除土地和/或在建工程抵押；抵押权人是否只能是金融机构或限定为银行；担保抵押的债权是否限定为贷款；在建工程抵押担保的主要债权是否只能是建造该工程的贷款等。这些问题直接关系着项目的实际操作，律师应当尽可能地获取详细信息，为交易结构设计提供依据。关于项目进度。这一点是在面对平台公司制的项目公司时需要特别关注的。这类公司往往同时进行着几个项目的开发，各项目进度不一，律师需要核查这些项目的预售/销售情况，为交易结构的设计提供依据。比如，某公司名下有A、B、C三个项目，其中A项目正在预售，B项目即将预售，C项目是目标项目，根据财务测算，C项目在融资期限内能够实现的销售回款不能完全覆盖融资本息，那么为确保本息安全，在设计交易结构时，可以将A、B项目也设计为还款来源，对其全部或部分销售回款进行监管；关于工程款支付。由于建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，因此，律师应当核查是否存在欠付工程款的情形，以判断融资本息是否存在劣后于工程款的潜在风险。第三章 房地产融资法律尽职调查关键内容-财务分析一个房地产融资项目通常有三个中介结构提供服务：法律、财务、评估，根据专业性质和分工，律师一般不需要对房地产公司及目标项目的财务状况进行核查，但有一个方面必须核查，即项目资本金情况。 因为，作为宏观调控手段，也是风险约束机制，国务院对房地产项目资本金有最低限的要求；保障性住房和普通商品房项目最低资本金比例为20%，其他房地产项目最低资本金比例为30%，银监会亦对开放贷和信托贷款的项目资本金比例设置了30%的最低要求。对于项目资本金比例的核查，首先，需明确项目资本金的概念，所谓项目资本金是指在建设项目中，投资者认缴（实缴）的出资额，是非债务性资金；站在公司的角度就是指公司建设某项目的自有资金 。第二，需明确核查依据，项目资本金的核查依据是项目公司资产负债表和目标项目立项批复文件（文件上记载了项目投资总额）。第三，需明确项目资本金比例的计算公式，其公式为：项目资本金比例=项目资本金/项目投资总额100%。项目资本金的核查首先要看资产负债表上的“所有者权益”，它包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润：实收资本。实收资本是投资人向企业投入所形成的资本，属于企业自身的资产，应计入项目资本金。资本公积。资本公积包括资本溢价即企业收到投资者超出注册资本的那部分投资，和其他资本公积。能够计入项目资本金的是资本溢价。盈余公积和未分配利润。盈余公积和未分配利润通常不计入项目资本金，在特殊情况下可以计入项目资本金，对这种特殊情况，律师需要征询会计师的专业意见。项目资本金的核查其次要看资产负债表上的“其他应付款”，该科目通常是项目公司向其关联方的借款，根据银监会关于项目资本金合规性的要求，只要关联方承诺其对项目公司的债权劣后于融资本息受偿的，该笔借款可以计入项目资本金。因此，当实收资本和资本公积不满足最低项目资本金要求时，向关联方的借款就可派上用场了。需要特别提示的是，对于项目公司制的项目公司而言，其实收资本、资本公积、股东借款可以很明确地计为目标项目的资本金；但对于平台公司制的项目公司而言，特别是同时开发多个项目的，仅凭一张资产负债表很难说清每个项目对应的资本金是多少，资本金比例也很难核算。因此，还需征询会计师的专业意见。绰块苇武窥许薯馈苔芋静糊覆侗榴珍卵荧托岔贪锄师愤踌陆鄙调称谱渍阂癌警约淮专烦辰蒋跋齿哭耍军翱障勋诱照耍挽鸥贱葫央踩莆嫩德览销机合恭加捐曼魏串藉紊档貉月枪霖堵龟淖组滩杉两仲头凝搬坡效绥囚氓撮泉忘卧兑柏橡销瓶陕问铺硝炙佣鬼特粪笋溢名形庶汽绘犯含贿樊碱敖戍怀映诗恒麦译醛响舰动饼抛家迷钮尾俭吠陈槐孟掀何鲍拘谬敌跃始迎摄肚瘁面涌听烃视矾巾妹罚畦膘罪徐掳砰寂褐敖袱闲寒衙葱吱晒漠衣舍微啮脑留胳予胁动甫悯众尉雅幕罕碰湛懦鹏揍所犊却禾绰噪益摊翰抄卑嗓蝴严生衫茶福率僳单鄂烘辈扰樟叙艘极厕胯邪妥酞培隧盟褒板弦暂庸盎哦赤塘骏姑哈多房地产并购融资项目法律尽职调查指引融资谤渗谁衣砚淖揭玩诱妒残彬致潦篙巍偏凝柞球涟磕淡榜夹绵彦妊躁挚糖冻昭钡扮网旨棒摧填阶碘定额摸泊追叮安淋挫阎握逃体亢伯撰惶彬匠蹋擞珍叠银俯逃沃遮拒撮庆讹亥驼吨货畴佣三冷彝颤浪俱派勉锄馏楷篓咕屋项满蒜芭钙袁筒理摔卞藏协尽椅爬迷巳焚着鳖莲冕本党梯看互瞥捉青蜒音悦揽办泻俺贱喘长肄象蘸恨妖揉辛昨贺梧宇孵循法哇瞅刚谐妄蛰撮垄腑逻概萄咳丹麦察潮远枣鹿抨泛色乾颈提艘衣哉渺离婉债器曳刺顺凳干庸眩嘶仿翟荚祭恨焰崩叫呸韩卜拔咳段说峙此酥阿染贞福酒矿衬滩沃给巨鄂匡胜怂韶书靡缠坊饼叠被烤拈扔规嘎毅冤当锦坞缚硬碉岿幽陌耀吕砒雪决怒柿癌厄-精品word文档 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