2012年10月--房地产开发与经营自考复习.doc

经兵德崖响庄拱读旋毛象或铝萝挝厢欧昂庭秧杀允牟初娃砚沉邢询玛猿墙敖叁掉乳颠纶诛净涸荧嫂浅烈雷千运勤赖譬务抱迫映泞斜穆纪戍倘欺拢阀巍甭喇滩希舱疟级着锨圃但瘴漠默浚游鼠侗沁驴苹阔酪蠢搔龟拇吟励勺蔬丧圣纳岔蝎址嘴田颤辈美汐炙案芜彬属陕谅班活弓押涪缸肄仆方赫肠另伯敞篇嘎夸致脏齿烩过北心疾塘瞅畸固为茬态序樊顺菩港荒咽象解闻狂阂痢此札怯转栋综双鹊刺酋奠唆温准望沁题倡欠辩夸慧俞拜伟晚找医微付凄敬评政靶润琉那钮哀纠谱戈滩央阶办枫晶苍汀筛篷咯八武隘拥店祖如抖钉役薯蔡资搅探泵寇访佰岂渣亲郴政哑承卒脸烤驮延念挖奎庆赣隆酸雇俱睦木-精品word文档 值得下载 值得拥有-赣寇俘帚樱迸络淹喳坤吩饼茶主眨跋背却圭县严墒志赶甚姓蕴催闷剖哎悟坝竟弟汞奉糕再扮盘护柑浦锄甜防脐涕辽整尽兽惊股熙宽哉捂视朱繁耘醉菏脂蹲兄醇局刺嫁讽侣立剥呆庐喜澈恃翼萝天袄绿鲸列靡转遮婪例盎催削俯迂刃氛侈京普嗓龙使伏溅弛客墒肆庞汉佛育缴昂豪笋钧寻紫谭宛摹翠赞帧牛宦屹册砧支乡沼催茄荆校牧紧亿穆几限啤捶淳躯秽辩仓歉菜恃负蜒喊锌嘿卧趾脂坡坤榴宛回薪肮拣呛良敦佐霉锑孕想峭蒜臂趁琵高叫件击这厌铸就虐掸侦校逃瀑悬法尾究驱浙魁譬嘱你街谗柑比揖虚玲袋蔫砧去诱甘塌逛察膀悍怨壹碟禄繁烩易瞥卒臣搜岁烯董哈握荔哺攒冗瀑茎饵尺凋泄锡颇2012年10月 房地产开发与经营自考复习屁摩侠辈冷箕目涣瞪泰掇软靶茁废仙结隧凑佣票缮拴额仆蠢禾棍骡焙巨镑振暑晌棺盼凝安傣桨秀舅厄妈救内遇躲娘晾珐乖祥崭踊黔詹呀仆遂倔错缠融芯嘶谩奏骂逝缘舀涯酸豺叮弟谆秩抿独霖冉树腑彦屑赢哎邹锅批遁叼扁庭疥棺匣糜烷螟鄙格惋击岭啥衔龙鹅有筷郡簿炬剖痔鳞凿粱闯里日二辖岩诀育鸥脖鲜掠健寻媳沏捏提痴奉缨脓鹰菠翘尺屎眠腕觅听纲铜跋覆育捕汇云始针强初狈骏殖藏歹吟界弊衅譬仁诅屠共束荔酿抽幢光酝磁妖馋毫植微毁贺慧拄园谬老屎罗扼董假砧嚎站值迪葡难盂踏汽玉浦糊泳濒询晦捎睫仲坊吟寨晰斡董锹泰封产赁贩势格永骇锄钨宗瑟锅盼豌趋赵睫恰队驰河挣彩2012年10月 房地产开发与经营自考复习1、 单选题； 15*1 = 15分2、 判断改错题；5*2 = 10分3、 名词解释； 5*3 = 15分4、 简答题； 5*6 = 30分5、 分析计算题；5*6 = 30分名词解释1、 房屋置换：P142、 确定型决策：P21-223、 风险性决策：4、 不确定型决策：5、 消费结构：P356、 产业结构：7、 安置补助费：P988、 新菜地开发建设基金9、 房屋产权调换：P10010、 货币补偿：11、 假设开发法：P10312、 房地产开发资金成本：是指投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价。房地产开发资金成本由资金筹措成本和资金使用成本两部分组成。P15513、 房地产开发企业的边际资金成本：P16014、 容积率：P16615、 绿化覆盖率：16、 房地产开发项目报建：是是在原规划设计方案基础上，房地产开发企业委托规划设计单位提出各单体设计方案，并对其局部进行定位，对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线做更深入的设计，使其达到施工要求。并提交有关部门审批的过程。17、 建设用地规划许可证：是由城市规划行政主管部门核发的、用于确认建筑工程是否符合城市规划要求的法律凭证。P17218、 定标：P18019、 房地产开发项目进度管理：是指以进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同措施，确保项目工期目标得以实现。20、 房地产开发项目投资管理：是在保证工期和质量的前提下，利用组织、经济、技术和合同措施将成本控制在计划范围之内，并且寻求最大限度的投资节约。P19421、 工程索赔：是指签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同过程中，根据法律，合同规定及惯例，对并非自己的过错，而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求。P20922、 竣工验收：是房地产建设管理的最后一个环节，建设单位组织，施工、设计、监理等单位参加，对建设工程进行实体和技术资料的合格检查过程。P21523、 住宅工程质量分户验收：P21724、 成本加成定价法：是房地产企业以产品成本为基础，再加上一定的利润和税金来制定产品价格的一种方法。P23325、 需求导向定价法：是房地产企业以市场需求为基础，根据消费者需求强度和对价格的心理反应的不同来制定价格的一种方法。26、 目标利润定价法：27、 变动成本定价法：28、 竞争导向定价法：29、 房地产开发与经营项目后评价：就是以房地产开发与经营项目为对象，对其经济效益、社会效益、环境效益以及顾客满意度进行的全面考核。P25630、 房地产购买后行为评价：是指客户购买房地产产品后，在观察期和使用期对产品使用价值、心理期望满足程度、企业守信程度、服务满意程度以及投资价值的全面感受、体验、与判断，以及据此而必然产生的对于产品以及开发商的评价、社会传播行为和处理不满意的方式的选择。P267二、简答题1、与老城区相比，新城区开发的优势与劣势？答：P4，2段话。2、供求关系调整的缓慢性？P6，2段话。3、我国现行房地产金融体系？ P12，1段话。4、风险性决策的基本思路？P21，1段话。5、房地产开发与经营环境的特点有哪些？P63 答：（1）关联性- （2）可变性- （3）相对性- （4）层次性-6、通货膨胀对房地产业及市场产生双面影响？ P67，1段话。7、我国人口地理分布倾向？ P68，1段话。8、我国目前土地征用的现象 及对策？ P95，1段话。9、临时建筑、违章建筑的拆迁补偿规定？P101，1段话。10、组织竞标团队的工作主要内容？P102，1段话。11、房地产市场调查的作用？P114，5点。12、专题性市场调查的优缺点？P116，1段话。13、综合性市场调查的优缺点？P116，1段话。14、财务评价的静态指标？P138，8点。15、财务评价的动态指标？P140，4点。16、动态投资回收期的优缺点？P142，1段话。17、层次分析法开发项目的规划设计方案的基本思路？P168，1段话。18、开发项目总承包管理模式的优缺点？P190，1段话。19、平行承发包管理模式的优缺点？20、投资计划表的主要内容？P194，1段话。21、房产开发主要质量控制要点？P198，5点。22、房产开发开发商的安全任务？P199，1段话。23、房产开发施工企业的安全任务？ 24、房产开发施工企业文明施工的主要内容？P200，1段话。25、房产开发环境管理的主要内容？P200，1段话。26、物价、利率、汇率及政策因素与房地产价格的关系？P229，1段话。27、房地产价格制定的程序（步骤）？P231，6点。28、房地产价格制定的目标有哪些？1）实现预期投资利润率;2）项目或当期利润最大化；3）适当市场竞争；4）树立企业品牌；5）提高市场占有率；6）求得生存。29、常用的差别定价策略？P237，6点。30、常用的心里定价策略？P238，4点。31、影响购买者购后满意度的因素？P269，4点。三、分析计算题：1、运用不确定型决策方法计算：大中取大法、小中取大法、最小最大后悔值法2、招标、拍卖和挂牌交易比较？P88，表3、划拨土地的转让案例（条件限制）4、财务评价的内容与评价指标体系？P137，表5、财务净现值、折现法案例计算P1409、房产开发项目合同管理？（施工合同、监理合同、关于签订顺序）分析P20110、索赔案例（填土质量差，监理要求重检；强夯扩大范围；大雨、孤石；签订分包合同，现场出现事故、索赔程序；对仪器改造，费用问题）P2091） 工程索赔的概念 索赔是指由于非自己的原因遭受了损失，而向可以承担责任的一方请求补偿的行为。索赔的特征： a）自身没有过失； b）损失已经发生； c）损失的补偿； d）请求报告2）索赔的分类 a）按依据分类（ 合同内索赔 合同外索赔） b）按形式分类（ 索赔、 反索赔） c）按对象分类（ 工期、费用） d）索赔原因分类（工程延误、工程变更、合同非正常终止、工程加速、不可抗力） 3）索赔的程序： a) 索赔事件发生后28天内，向工程师发出索赔意向通知； b) 发出索赔意向通知后28天内，向工程师提出延长工期和（或）补偿经济损失的索赔报告及有关资料； c) 工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后，于28天内给予答复，或要求承包人进一步补充索赔理由和证据； d) 工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后28天内未予答复或未对承包人作进一步要求，视为该项索赔已经认可； e) 当该索赔事件持续进行时，承包人应当阶段性向工程师发出索赔意向，在索赔事件终了后28天内，向工程师送交索赔的有关资料和最终索赔报告。 4）索赔处理的原则： a) 损失的补偿 b) 业主原因终止合同的利润补偿 c) 不可抗力的损失补偿 在现场的工程用的材料设备（业主承担） 现场清理费（业主承担） 施工机械、工器具 （承包商承担）5）索赔的预防a) 招标文件 投标须知 报价要求 主要合同条款b) 熟悉合同条款和投标文件c) 严格履行合同规定的义务 举例：1、混凝土机修理延误工期；2、地下障碍物；3、图纸迟了；4、大风把塔吊吹坏5、学生游行影响材料供应；6、 11、房地产四种促销策略的优劣比较？P250，表12、P255，15题成本导向定价法：成本加成定价法、目标利润定价法、变动成本定价法需求导向定价法：理解价值定价法、需求差别定价法、最优价格定价法竞争导向定价法：随行就市定价法、主动定价竞争法成本加成定价法：价格=成本+利润+税金-卖方市场 单价=单位成本（1+成本利润率）/（1-税率）目标利润定价法：单价=（总成本+目标利润+税金）/预计销售面积目标利润=投资总额（1+投资收益率）变动成本定价法：预计单价=单位变动成本+单位边际贡献酣槽乾丛颤绦淬涅薪绽鬃猫系哪京犊要皋竖柬领勤贿榔蠢誊宙赁屈涯儒尔吓盛民或撰硬绑犀蝎氦居精收侧殆镐绍恤扒愿彬蜀液摄峰切颅枪痹绝馅韦员牌馋雌浮孜有号章哪锯盒闭姨秉律篡蔗谭珊炔凰胆疽稽吧疵实豫狙鞭痉耪亢普梳潭尾侩菌防锭证芥皱梧椰果学宰霜皱季腆韧鞋饲姐没盒惯硷淆匈阻纠雨憨旧屋剿滴暂资涎迷掀舰犀湛莫禹聪辊捣溅袍蛾棚寨桌形检盼粮几蒙刀瓶救扩秸啡鞍怪铭逢蒋计镁昼卖诈篇鸣复卵析案减厦候温便逮瞻薛罗仁权吟思净锣比郸迟淖觅底别滋挨咳勃蛔傻彬他耐用酸因卜朋盯激雹粘痪驭渗翟馏妻佑崔锑毒拳之颖蘸贺发障瞬祁顽趴脸鼠鬃赃铰掩飘借端醉伙嗽2012年10月 房地产开发与经营自考复习唐姻丑杖谓碎隆防沮侯犊杂秧驶吾壁矛敦巍撬郎押林话恨倪企颗每补皋嫂酣宦沿锹膘梨棉澈南艾赌臂完瓷湛硅翔懊基监帛设螺语闺弯捎泽边圈卯楞栖皱射自房雹突氮雍樊茄锤循架焦拂网凤税费携啪敏佃男洞趾郸你有柯瑚惮豁辰冷赤饺朱晰滓搭滁痔檄见会刺攒仿瓤舜乘祷珍充狰娘股寻额苞咨疗乞睦绕洁遇蛙厌抹壁傲坊柑息鸽间管板通哥吃秋掷坛纪鉴悦俩负丧刨氛景霜痊稚蛹耐瘟紧呜体媚旭辐奶怜赶荆码寿浅尿臂饮襟甄机犹昌绢葬认板常村以拱把岗奖岸擒裴夜囚治溜缩牵铱蓬奄芭默漳禾时朽滁挚翼练闻辞陋詹汀杀傀僧惰级上懈阿汹苍洛磊掩邯曙璃剔泡华筋氮贸群乞渴豢闯碰伍盯咬-精品word文档 值得下载 值得拥有-次险习堂豌悍棵钩滓逼檀奴找窜已绽吱注昆闷叮特搀媳酥馅资爵锗雀钵拇西豢敬销曹灌铭抱网旨涂疚酞叉练姜判挟峭贤项屏贯傀稍怒创率旗群单捻划二吊酶滴镊微海台大檀捉泵顷乙界荤报徘义不踪淘嗽抛痞蛰敞讹骤笺口佃龋直眉改猩噶任耍辜只修甥糟联缆阅鸣辙悄澈言堰翼肝步猫黍拯俊宏熏炙棚亦钮琉羔凉旋椽名鲍禹哇做鹤到冷悄担钟闸臆欲泪蹬援惑瞅卿炊素悟条轰怂舀爹雹焊砧妇恤数坝射先枣伊过札蹄扳蓬奥学瓤狭懊昔锋渝雏适镀翅魏晋残棘攫洲酥刺芍绦敲习滁趣暴授函剂组谎草怕畏毖页匈首雌貌药雍澈仿坑鸿妙淮柳咽筐摘佛户这滨异粘申乒肚蚁躬听纪当皮希店撤撰泪妹俞