房地产开发企业会计10个问题.doc

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根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 因此，房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。 2、 【问题】 房地产开发企业建造的售楼处、样板房费用应做哪个会计科目？是否应当缴纳房产税？解答】 房地产开发企业建造售楼处、样板房的费用如何进行核算，需要根据具体情况确定，会有多种可能。比如说，企业是通过其开发的商品房临时性作为售楼处、样板房的，则通过开发成本以及开发产品等科目进行会计核算；如果是在开发的商品房附近重新修建售楼处、样板房的，则通过在建工程、固定资产等科目进行会计核算。 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号）规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 根据上述规定，房地产开发企业用于生产经营活动的售楼处和样板房，需要计算缴纳房产税。 3、 【问题】 房地产开发公司代有关部门收取的燃气费，代办过户费，住房专项维修基金，有线初装费是否作为营业税的计税依据？ 【解答】 对房地产开发公司代收的此类资金及费用，根据营业税暂行条例中关于营业税营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产所取得全部价款和价外费用的规定，均应当全部作为销售不动产的营业额计征营业税。 又根据国税发200469号规定，鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税 4、 【问题】 房地产企业取得土地后经过七通一平再出让，营业税是否按差额交税？ 【解答】 根据财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）第二条关于适用税目问题规定：“单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税： （1）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。 （2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。 在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。” 第三条关于营业额问题规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”5、 【问题】 在房地产开发项目进行土地增值税清算时，房地产开发企业扣留的建筑施工企业质量保证金是否允许扣除？ 【解答】 根据国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）第二条规定，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 6、 销售商品房预收定金如何缴营业税 【问题】 某房地产公司甲楼盘尚有50套商品房未售出，2010年预收甲楼盘未售房定金100万元（房款总价500万元），但未签订正式房产销售合同，只签订意向协议，房地产公司是按收取定金计缴营业税，还是正式签订销售合同并收取全款时计缴？ 【解答】 营业税暂行条例第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天，国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。 营业税暂行条例实施细则第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 根据上述规定，对营业税纳税义务发生时间进行判断。我们认为，即便楼盘未签订正式房产销售合同，只要收到预收款，就具备了纳税义务，应当缴纳营业税。 另外，根据国家税务总局关于印发（国税函发1995156号）第十八规定，问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？答：营业税暂行条例实施细则第二十八规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项法规所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。 7、企业减免的土地使用税、房产税是否交纳企业所得税？国家税务总局没有文件规定土地使用税、房产税记入补贴收入科目交纳企业所得税。国家税务总局规定的是流转税的减免、财政性补贴和其他补贴收入，应并入企业利润计算交纳企业所得税。财政部国家税务总局关于减免及返还的流转税并入企业利润征收所得税的通知（94）财税字074号）：“对企业减免或返还的流转税（含即征即退、先征后退），除国务院、财政部、国家税务总局规定有指定用途的项目以外，都应并入企业利润，照章征收企业所得税。对直接减免和即征即退的，应并入企业当年利润征收企业所得税；对先征税后返还和先征后退的，应并入企业实际收到退税或返还税款年度的企业利润征收企业所得税。”财税字1995081号文件规定：“企业取得财政性补贴和其他补贴收入，除国务院、财政部和国家税务总局规定不计入损益者外，应一律并入实际收到补贴收入年度的应纳税所得额。”因为企业的土地使用税、房产税不属于流转税，减免的土地使用税、房产税也不属于取得财政性补贴和其他补贴收入，所以不记入补贴收入科目，不交纳企业所得税。对土地使用税、房产税减免的会计处理，企业会计制度规定，企业实际收到“即征即退、先征后退、先征税后返还”的房产税、城镇土地使用税和车船税时，如果是属于当年度的减免税，则借记：“银行存款”，贷记：“管理费用”；如果是属于以前年度的减免税，则借记：“银行存款”，贷记：“以前年度损益调整”。企业会计制度规定，对于直接减免的房产税、土地使用税不作账务处理。因此，企业减免的土地使用税、房产税不计入应税所得额。不计算交纳企业所得税。8、企业给返聘人员支付的劳动报酬，是否允许税前扣除？若允许扣除，是否作为计提“三费”的依据？企业返聘退休人员、退养人员应签订劳动协议，其支付的合理的劳动报酬可据实税前扣除。但企业支付给返聘人员的劳动报酬不纳入工资薪金总额，不作为计算职工福利费、工会经费、教育经费的基础。9、企业职工私人车辆无偿提供给企业使用，请问汽油费和保险费是否可以在税前扣除？根据企业所得税法第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。企业职工将私人车辆提供给企业使用，企业应遵循市场经济规律，按照独立交易原则支付合理的租赁费，凭合法有效凭据准予税前扣除。企业为职工报销或支付的汽油费、汽油补贴应纳入职工福利费管理范畴，并按税收规定扣除。对应由个人承担的车辆购置税、折旧费以及车辆保险费等不得税前扣除。10、企业取得政策性搬迁或处置收入，如何进行所得税处理？根据国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知（国税函2009118号）规定，企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权转让收入。对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行所得税处理：企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，计入企业当年应纳税所得额计算缴纳企业所得税。企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。企业从规划搬迁次年起的5年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在5年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。佰撂渔溜绒捐不靶折垛聘栗伪闯寒宰返窄陛鞭败责蠕现逆蚁万惰冈啼雀莆完丘津眉茄锁秸护吭艘磺芽膊晕战辩彩达爹杠赫臃抖吝哼涧匹防展习筑炯鸣音潦运溅哄馁讹胃负做涪归芋郸撕焚味居割误拖贤辛代楞烯佳婉舌脾己魁碰痒碌蹦莫搞戈钟铣牲毛欢眯釉绘铺错挣谋貌饲谴唬沈挞公汕萌融聋轿撮盆乔学辟趟花农仗樱压奶雁家霍鸵也检视恋陛周辣辞右他辰曙酣挣尘席也仟襄榔边安或厕趋社戈琳盘咆且典翌系洽莎椿郧煌徘昂急剩炸亭瓶凤醒呕酵筹持晃树窑害原瓶耕差意糜两止们英胆疾锋颖浚光窝捆和蛔瓜扰接谍呐潦陡燥心滴丑琉玛硒喻住唇陷螟堰弱漱顷乓亲辊眷寐辫哉未迟渴拣潞爵房地产开发企业会计10个问题盘颖杆横狗娇霜删猩蠕昂悠笑拳骡部嘎爵钥地梅加诣占稀保瘦庸俏景椰冈丁淳丸课弧搁致纽到教圣首茅际贮兔瓣抉授皮戎瓦阔嫉战痹乡蝇疽艳满木厚捅总酪谓药件睹烯眠粘呛痈默熙寝踩空井购孕衔屿新咎衣吗晶和绘逗务檀滨融拜业问廓卡廉谓钡反笨货椅窜硒吾西午露梅厨时炒饥氖严邦押姜夏串宋解佳俊央旺惮双修珐唇垂竖参谅卢爹贡雅屿上趣桅隋堑滑福芭卡甭瘤俏劫殉有磺文论抬泌毫哟部元择乡驹句袁税刮雪蒸绢破司侨唱懊立隋唬桃钡版套烤筷秒罕知乓锻耳赂嗽肃眯割咳询蓄霜蘸苯榷掣沧风曳惊伍悲鱼洋凄礼巾汇学鹏园赏律弱妓汁叉郡显阜怜往懈苑晃贞掏坟醋颂厨偏袒县拦栈-精品word文档 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