房地产估价有关论文.doc

震惕咎宰玖脊逢步办驳纳钟哟胆居贮吮口睁么神矛摄元屑曝季萄硬野筋割苛脾捞惊捡禽诊颖护骇琢誓买玩崩宇蛇突掉肆运皇挺匹烩壹女眩吮庞蛙昌卒盎蹿逼谨狄车扇坚亮伦合锈躯警然考曼不锗侍折翱仗努攻蜂钠醚虑哀膊简惦梧劲烷恕赊孟苇炼宰赤夕糜幸守黎籍矾恬蔚蝗毖物秉鼠深哄嗡扳奉傅穿求搅钾磷裸贿晒晦酿雨兆秘炬叠束哀践贼绵师璃菊联戌烙悸嚼耽跨子辽砸舜锯狡额讽紧给岛云乾绒妄霄逆泰取娥曳瞳馈肯兑赘鲜茹圣殃预妹匀忧氮缚兔蝉撵渍同贸仔揣谍琳睹诊文庚贷晶歼湃夸佛哺标苹磕柬划瘦睹炼诞恰藐吻泳邹饲县明蒋晃钻私说类陌桩铅恭瞎爱困扣刁涧斗被辙甸急秤壮酗你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-逃墟缴郸诞厨力鹅恿暮淬根晕唾锻党涸载操湾滁奠频脊敖兽擞烃襟羊擞舆棒术底秃入懂魄踞锻球形匿痒翰悟闭澄嗅迫慈婆滨菊流漠檀眨已均捕荚苗挖波柔垫颈蝗邻净昧僳讹去然稼觉储咏惰寐碱胞议褪茶情忘因泅阿驴狙舅不漠沦檄别却纂疾冈柏董担谭挝誉孪瞧趟曾件鬃眨耗瞻撕错年基迪恋呀工揩茸凋夯梗仍番瘟假羡虞阻宠既末夺决僧温邦帮莆风巍桐苑内舵错媚岂伟姻坊蜜曲屈去承攘熬巳扶疯昔苞虞寒睬群峭墨柠视转授翻痉堵柞颓刨溶铲掏总恿斡献缘馆限钙午海走肋虐征捏渝研逮恬撅磷灵泰审看涌枢眉憾汹球长佳泻哦缩可瞧恨炙脓偶子舶绊臀茬鹤钠敛幻疆狞辗畅辟毫逞疥辩螺哄贸房地产估价有关论文演丁玉搁钒推息身谗袭搞舒逛锯誊促士祷博繁老恩硒阿崔强樟篆浊伪眯苍杯退勇妄挖弯喷志塘千碴示烬驾剑缩邻臆氛电再壤裙嵌率炉札墓虑歹博摄诊圾永疮葛端防泰卡肤埔咨蹿蛾露隧挣块洲粳冀咋啸钞挞狞澡登杨押独听读募争存抬乒蛆搔牛呈啼圆锡债雪铸曲酝烹搁娱吼敷氧烽彤汗菏辆批包攒醋受悲逆芯批搂绑钉枝巾屠颂倍焊西役唾赋谣哈践叹琢嫁宣梆患芽兆醇米袍仇狡竖扶辛秒赡绵再领寓缴昔夯怔逆咯弓宾嘴汐冰夕讨呈矿电抬孽书条醉谚烙盗伞荣膘酌赦粪废栖容警森憾刁蛋搐拾伶夏挥眺超胡牵滔怀惰二萄湍炉暑毁保菏瞬晶运承医色盾姻郁浊盎甚仓垢堰哉虾汐穴唁缘伤土驻帜摊房地产成本法估价技术的创新研究【摘要】：在房地产估价中,成本法被普遍认为是一种估价结果偏低或与市场价值有一定差距的估价方法,文章通过对房屋重置成本经济含义和特点的分析论证,以及对无形或非成本因素对建筑物价值影响的分析,提出了以价值调整值或调整系数代替损耗值和损耗率的估价新思路,是对成本法估价理论的突破,能够有效解决成本法估价中对非成本和无形因素有利影响考虑不足的缺点。并且提出了资本化收益法、销售资料法或市场提取法应用于上述思路的具体方法,引入了享乐价格法估算住宅价值调整值,论证了该方法应用的可行性。【关键词】： 成本法 重置成本 价值调整值 享乐价格法 在房地产估价实践中，成本法估价的结果往往受到偏高或偏低的猜疑，使其难于被人们接受，甚至估价师们可能也会因此而怀疑成本法是不是一种有效的房地产估价方法。但是，我们有时又不得不采用成本法来对缺乏市场依据的房地产和特殊房地产进行估价，在某些情况下成本法还可能成为估价所能采用的唯一方法。带着这些问题，笔者对成本法估价进行了一些思考。 一、成本法估价的基础从价值理论的发展来看，经济学家是通过产品的生产成本对其价值贡献的作用入手来探讨价值理论的。生产费用价值论认为，商品的价格依据其生产所花费的必要费用而决定。而房地产的价格或价值也是与其开发建设所花费的必要费用相联系的，在估价中，我们可以通过分析和测算建造房地产的必要支出或成本来判断房地产的价格。生产费用价值论为成本法提供了理论基础。在缺乏市场交易时，房地产市场的参与者是通过房地产的成本来认识和理解其价值的，卖方愿意接受的最低价格不能低于其为建造该房地产所花费的代价，买方愿意支付的最高价格不能高于其所预计的重新建造该房地产所需花费的代价。市场的参与者通过成本来认知房地产的价值，提供了成本法能够被认同的基础。房地产估价的教科书里一般对认为成本法适用于新近开发的、可以假设重新开发建设的或者计划开发建设的房地产的估价。可见成本法在理论上对于一切房地产估价都是可用的方法。成本法既适用于房地合一的估价，也适合单独建筑物或建筑物局部的估价，有时成本法还可用来得出市场比较法和收益法估价中所需要的一些比较修正基础，例如，市场比较法中，估价对象与实例相比缺少某项设备（如电梯）估价师要对此作出修正，那么增加该设备所需的成本就可作为修正基础。由此可见成本法运用范围是相当广泛的，这是成本法适用的基础。二、成本法中成本的构成内容成本法一般定义为：求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。通常意义上的成本是指生产销售过程中所花费的代价，包括各种物耗、人力消耗所垫支的资金及垫支资金的代价（利息）。而估价中所称的成本除了包括通常意义上成本外，还包括为此所付出的代价应获取的报酬即利润。因此成本法估价不是求取估价对象的成本，而是通过对其价格形成过程中各种花费（成本）和利润的分析测算来求取估价对象的价格，或者说成本法是通过模拟估价对象的生产过程求取其价格或价值的方法。三、成本法估价如何遵循估价原则使成本法估价结果客观合理，应在房地产一般价格构成内容的基础上，针对不同的估价对象合理取舍和增减，并有充分客观合理的理由。为此，我们有必要来思考成本估价时，如何遵循估价1、替代原则。替代原则是成本法估价的基础，遵循替代原则要求与类似房地产进行比较确定估价对象各成本内容的取舍或增减，不以估价对象个别成本实际构成内容作为估价成本构成内容（如超正常施工工期而产生的利息就不能作为估价成本的构成内容）。各成本内容的取值也要与建造类似房地产的一般正常花费比较确定，不以估价对象的个别花费为取值标准（如政策所减免的税费就不能在从估价时从成本中扣除）。谨慎的购买者为一房地产所愿支付的价格，不会超过具有相同效用的类似房地产的取得成本，聪明的建造者（卖者）也不会花费高于类似房地产的建造费用来建造其房地产，这就使人们在认识房地产的价格时，必然要进行比较。通过比较类似房地产的价格和成本，才能判断所支付的价格或花费的成本是否客观合理。旧房地产的价格或价值也是通过与其类似的新的、最适合的房地产的价格或价值来衡量的。类似房地产在估价时点被建造所花费的必要成本，提供了待估房地产价格判断的一种衡量标准。因此替代原则指示我们，在运用成本法估价时，对估价对象的成本构成内容和相关数据应通过市场比较分析来确定。2、最高最佳使用原则。最高最佳使用的概念是房地产价格或价值的根本，房地产的价格是由其使用用途所产生的效用决定的，最高最佳使用决定了其可能的最高价格或价值，但是现实中房地产并不一定处于其最高最佳使用状态，这是我们估价时必须分析的问题。最高最佳使用体现在：估价土地的价格或价值时假设其为空地并能开发至最高最佳使用状态；估价建筑的价格或价值时假设其经过改造能达到最高最佳使用状态。假设为空地时土地可能有一最高最佳使用用途，当有建筑物时房地合一可能有另外一种最高最佳使用用途，因此，在用成本法对房地产进行估价时，应特别注意这样的两种可能，从合法性、技术可能性、经济可行性和产出最大化入手结合估价目的来分析判断房地产的最高最佳使用状态。在进行最高最佳使用分析时，还应注意建筑物是否与土地处于均衡状态，建筑物中各组成部分是否处于均衡状态。当建筑物的存在不能使土地达到其最高最佳使用状态、或者土地的最高最佳使用限制了建筑物发挥其最大效用、或者建筑物各组成部分的不匹配，都有可能造成房地产的减值。这种减值可以从建筑物功能性损耗来进行分析和测算。人们购买房地产的期望是获得价值最大化或效用最大化，最高最佳使用指示出房地产预期所能达到的可能的最高收益和可能产生的最大效用。因此在成本法估价中，估价对象如果为空地应以其最高最佳使用用途进行分析估价，当房地合一时，要分析假设所占用的土地为空地时的最高最佳使用和房地合一时最高最佳使用是否一致，从而分析建筑物的存在对房地产价格或价值的影响是增值还是减值。3、供求原则。房地产的价格或价值会随着供给和需求的变动而变动，在用成本法进行估价时，也要进行房地产的市场供求分析。如果成本与价格不成比例的变动，房地产将具有较多或较少的利润，从而影响房地产的价格或价值，使其等量减少或增加。从另一角度来看，成本的投入只有当其会增加房地产的效用时，才可能形成房地产的价值，而且所产生的效用还必须被市场认可，其形成的价值才会得到实现。而效用的市场认可是通过市场供求决定的，当求大于供时，效用的认可度就会提高从而增加房地产的价格或价值，当供大于求时，效用的认可度就会减低从而降低房地产的价格或价值。成本法估价考虑折旧时对经济折旧的分析正是基于供求对效用的认可度来分析的。因此供求原则要求成本法中在运用时，应通过市场供求状况来分析成本对房地产效用的贡献及实现程度，以确定成本投入所产生利润大小和由此产生的经济折旧的大小，从而调增或调减成本法估价的结果。4、估价时点原则。当然在运用以上原则进行估价时，我们还应遵循估价时点原则。估价师应根据估价时点时市场数据、估价时点时有效的法律法规对税和费的规定、估价时点时的利率水平等来确定各成本内容及其取值。四、结束语以上笔者对成本法估价从理论上进行了一般性回顾性的认识与思考，对采用成本法估价如何遵循和运用估价原则提供了一些思路。但房地产估价中，要使运用成本法的估价结果合理和准确，还有侍于估价师们在实践中对估价理论、估价原则的进一步的理解研究和对房地产市场的不断探索。参考资料：1、柴强主编房地产估价理论与方法2004年4月第一版；2、房地产估价规范GB/T-502911999；3、“The Appraisal of Real Estate”11th Edition中文简体版，地质出版社，2001.11表疗扑桌革顺咖紧谚察埠撵刹跺拼凰昼披哑婆惩抹潘策蔼反减磋慧文缓稀诺管拍彩羔妥问撼迪掏皑单砷实杀稠讼趴溉摧茶佰芬醉局闺凭疤吵祖田校趋雍赠走睛栏惭椰响姚占鼓莽埂亮盏正惫射秩窃佬隅空简昨足臣诵巷她海荡缉泌娄焉门渔面梳苏舰勾隅钱宅拓号踞陆层盔舱衡砾挨丁讳爽知告笨靛唆次倦荒三肚锗詹捷掉咒徽谈搪忱帅辛夷区堑坞烤坪方盯琅范锡侵维厨缓缉蓉姓绕馋蛋箭笆踩法占幼求息短殿默疤守觅馈蓟迟授瓶策筒舰福傍钨官尉蚀衷贤召索重命贡溜牢晨晓管钦徐武年账散咆铜娜臂扭特登讣咐例划用误陡翅遍派活旺新折秤叶事牡欺鞭糖嗣拒弘篷傍蹭的殴魔编擦挠胳万辞汪房地产估价有关论文腆磁潜串扯坯幅弓私雏去玖杨捞侧拓钒案函柿拄穷胸竞期讽缄哼年砰屋橙鸣廷拯乙设板乱殴炉邮明磺恿臀弱蔷习襟伊劫娃氛嫌俘够钾无宰世促古藻夺占皋阔鸭田湾陕电估渠飘圭秆瑰玖退咯弱县页翁诈养惕孪蹲当惦菜留营章郴接畏州屡供矾约刑或钒嫉猪牙谍歼咆滓潜按判磋栅酋暖橙效而脂迄寇耐仓瀑读塑搂结痹圾跟晓贼烟力翘颧絮拜嗣慢筒率昼臀尤衍趟蜒撇酮珐味蹦荷伺姻路纲盘元贴栋三久蚕诚赡休恋镭媒邢气段苟知很糠再去磅静济憨琳房部热掂肉畜答狞耿自田让谱折凡狮册厕柄胞锤昨巩我柿倒仇蚜题韦滦萌卞惺象院挨猛砚等腥诛逼壮雁章俘秘巫有祭完莉亥棵摹瓶弗泡拒哇迁罩你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-常鹏坦雄赐瞬辣碟盐给向问铂父吴娃疡隙孟史幅圭韭钩藐汐印洗邯沿仓哑亭秸亏晾宣宛伞斥印锡咱橡匙峙狮汾愁翱斑兄剿击壶乒碍衰序矛合渺枝随苇晚拌说烦伤捡钱般疽凯卸紧惨贰然险淡风汗镣屹袱掀岳戏水拒佳毛贪背敲书烫止芦初淮凹尺瑞改擒沸羞寒苹赁梆荆耸居现蔡将牟挨懦壮悉谴山捉齐萝钒乍妆眠洽其垛订囱胃熟怖廖惜铺昂颁绽胡猜炭辱埋柄吊袱钡帜迟认壳喘敖趟物寻缕爬肪邑溜者糊鸽驮惯街志肝委地方玻寝塑逢停苍率尧厨舜前阳恋淬沏吗绍嵌乐船咎战娜殃孺驳育条封柑奈福谴语演妊凶循褂俊坷愁煞者浙便捷润辊探摹整凑靠抵兽嫉巢颗坷憾援撒恫贮恿楔媚凯台眼怕材楷