2010年房地产业地方税费政策讲解.doc

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国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186号）。主要政策讲解：1、在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照规定缴纳土地使用税。前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。2、土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。纳税人实际占用的土地面积，以县以上人民政府核发的土地使用证书所确认的土地面积为准。尚未核发的，以纳税人据实申报并经税务机关核实的土地面积为准。应纳税额土地面积单位税额单位税额的具体标准，由市、县人民政府在省级人民政府规定的幅度内确定。根据六安市人民政府关于调整城镇土地使用税土地等级适用范围及税额标准的通知（六政必秘200820号）规定，自2007年1月1日起，六安市城市建成区土地分为三个等级，税额标准为，一等：8元/m2/年,二等：6元/m2/年，三等：4元/m2/年。而自2004年1月1日起执行的六安建成区的一等土地为每平方米4元，二等土地每平方米3元，三等土地每平方米2元，有了适当提高。3、土地使用税向土地所在地的地方税务机关缴纳。纳税人使用的土地不在同一地点的，应由纳税人分别向土地所在地的地税机关缴纳。土地使用税按年计算、分期缴纳。具体纳税期限由市、县地税机关确定。一般采取按季或按半年缴纳。按季缴纳的，可在1、4、7、10月份缴纳；按半年缴纳的，可在4、10月份缴纳；税额较大的，可按月缴纳；个人可按年（次）征收。4、纳税人取得的土地，属于城镇土地使用税开征范围的，自取得土地使用权至再次变更该项土地权属期间，按土地所在地的等级范围和税额标准缴纳城镇土地使用税。纳税人取得的土地属于耕地的，自批准征用之日起满一年时申报缴纳城镇土地使用税。纳税人取得的土地属于非耕地的，自批准征用次月起申报缴纳城镇土地使用税。纳税人应当自取得土地使用权之日起30日内向主管地税机关报送土地使用权证书或批准文件复印件，并按照规定的期限申报缴纳城镇土地使用税。5、以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。第七章车船税重要法规文件索引：1、中华人民共和国车船税暂行条例（国务院令第482号）；2、中华人民共和国车船税暂行条例实施细则（财政部 国家税总局第46号令）；3、安徽省实施中华人民共和国车船税暂行条例办法（皖政200757号）。主要政策文件讲解：1、在中华人民共和国境内，车辆、船舶（以下简称车船）的所有人或者管理人为车船税的纳税人，应当依照规定缴纳车船税。车船的所有人或者管理人未缴纳车船税的，使用人应当代为缴纳车船税。2、车船税的纳税义务发生时间，为车船管理部门核发的车船登记证书或者行驶证书所记载日期的当月。纳税人未按照规定到车船管理部门办理应税车船登记手续的，以车船购置发票所载开具时间的当月作为车船税的纳税义务发生时间。对未办理车船登记手续且无法提供车船购置发票的，由主管地方税务机关核定纳税义务发生时间。3、购置的新车船，购置当年的应纳税额自纳税义务发生的当月起按月计算。计算公式为：应纳税额=(年应纳税额/12)应纳税月份数4、从事机动车交通事故责任强制保险业务的保险机构为机动车车船税的扣缴义务人，应当依法代收代缴车船税。由扣缴义务人代收代缴机动车车船税的，纳税人应当在购买机动车交通事故责任强制保险的同时缴纳车船税。纳税人在购买机动车交通事故责任强制保险时缴纳车船税的，不再向地方税务机关申报纳税。扣缴义务人在代收车船税时，应当在机动车交通事故责任强制保险的保险单上注明已收税款的信息，作为纳税人完税的证明。除另有规定外，扣缴义务人不再给纳税人开具代扣代收税款凭证。纳税人如有需要，可以持注明已收税款信息的保险单，到主管地方税务机关开具完税凭证。5、安徽省实施中华人民共和国车船税暂行条例办法规定全省车船税具体的定额标准：大型载客客车每辆每年税额标准为540元；中型载客客车每辆每年税额标准为450元；小型载客客车为360元；微型载客客车为240元；载货汽车、三轮汽车、低速货车、专项作业车、轮式专用机械车，按自重每吨每年80元；摩托车每辆每年60元；净吨位小于或者等于200吨的船舶，每吨每年3元；净吨位201吨至2000吨的船舶，每吨每年4元；净吨位2001吨至10000吨的船舶，每吨每年5元；净吨位10001吨及其以上的船舶，每吨每年6元。 大型客车是指核定载客人数大于或者等于20人的载客汽车；中型客车是指核定载客人数大于9人且小于20人的载客汽车；小型客车是指核定载客人数小于或者等于9人的载客汽车；微型客车是指发动机气缸总排气量小于或者等于1升的载客汽车。条例及其细则所涉及的核定载客人数、自重、净吨位、马力等计税标准，以车船管理部门核发的车船登记证书或者行驶证书相应项目所载数额为准。纳税人未按照规定到车船管理部门办理登记手续的，上述计税标准以车船出厂合格证明或者进口凭证相应项目所载数额为准；不能提供车船出厂合格证明或者进口凭证的，由主管地方税务机关根据车船自身状况并参照同类车船核定。条例和细则所称的自重，是指机动车的整备质量。第八章印花税重要法规文件索引：1、中华人民共和国印花税暂行条例（国务院令 1988第11号）；2、中华人民共和国印花税暂行条例施行细则（财税字1988第225号）；3、国家税务局关于印花税若干具体问题的规定（国税地字1988第025号）；4、安徽省印花税征收管理暂行办法（皖地税政三字1997261号）；5、财政部 国家税务总局2006年11月27日关于印花税若干政策的通知（财税2006162号）。主要政策文件讲解：1、印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的凭证征收的一种税，是一种兼有行为性质的凭证税。2、凡在我国境内书立、领受印花税暂行条例所列举凭证的单位和个人都是印花税的纳税义务人。根据书立、领受应税凭证的不同，其纳税人可分为立合同人、立帐簿人、立据人和领受人。对合同、书据等，凡是由两方或两方以上当事人共同书立的，其当事人各方都是纳税义务人。对营业帐簿，立帐簿人为纳税义务人。对权利、许可证照，领受人为纳税义务人。对委托第三者代为签订的合同，当事人的代理人负责贴花，代理人为纳税义务人。印花税实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票(以下简称贴花)的缴纳办法。为简化贴花手续，应纳税额较大或者贴花次数频繁的，纳税人可向税务机关提出申请，采取以缴款书代替贴花或者按期汇总缴纳的办法。3、应纳税凭证包括：(1)十类合同，包括购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；(2)产权转移书据，包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据。(3)权利、许可证照，包括房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证。(4)营业帐簿，包括记载资金帐簿（是指记载实收资本和资本公积的帐簿，新办企业按两者合计数乘以万分之五的税率计算纳税，以后只对增加部分纳税，未增加的，不再纳税。）和其他营业帐簿（每件5元）。(5)经财政部确定征税的其他凭证。4、安徽省印花税征收管理暂行办法（皖地税政三字1997261号）第6条规定：印花税计税依据按照不同性质的应税凭证分别核定，具体标准如下：(1)购销合同，税率为0.3：工业，按不低于含税销售额80%的比例核定；商品、物资批发企业按不低于含税销售额的60%的比例核定；商品批零兼营企业（批零业务销售额划分不清的），按不低于含税销售额50%的比例核定；商品零售业，按不低于销售额40%的比例核定；其他行业，按不低于含税销售额100%的比例核定。(2)加工承揽合同，税率为0.5：按不低于加工或承揽收入80%的比例核定。(3)建设工程勘察设计合同，税率为0.5：按收取的勘察、设计费用100%的比例核定。(4)建筑安装工程承包合同，税率为0.3：按承包金额或工程造价100%的比例核定。(5)财产租赁合同，税率为1：按租赁金额100%的比例核定。(6)货物运输合同，税率为0.5：按运输费用100%核定。(7)仓储保管合同，税率为1，按仓储保管费用100%的比例核定。(8)借款合同，税率为0.05，按借款金额100%的比例核定。(9)财产保险合同；税率为1：按保费收入100%的比例核定。(10)技术合同，税率为0.3：按转让、咨询、服务等取得收入100%的比例核定。(11)产权转移书据，税率为0.5：按取得收入100%的比例核定。5、对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。第九章土地增值税重要法规文件索引：1、中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令1993第138号）；2、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字19956号）；3、国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）。主要政策文件讲解：一、土地增值税的基本规定1、转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税纳税人。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。2、土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据：为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 3、扣除项目具体为：（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定缴纳的有关费用。（2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。（3）房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构证明的，允许据实扣除。其他开发费用，按（1）（2）项规定计算金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按（1）（2）项规定计算金额之和的10%以内计算扣除。此外，利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。（4）旧房及建筑物的评估价格。（5）与转让房地产有关的税金，是指转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加。因房地产企业缴纳的印花税和地方教育附加已在管理费用中列支，所以不能重复扣除。（6）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按（1）（2）项规定计算金额之和加计20%扣除。4、税率及应纳税额计算土地增值税实行四级超率累进税率，其税率与计算方法如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的，税额=增值额30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，税额=增值额40%扣除项目金额5%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，税额=增值额50%扣除项目金额15%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的，税额=增殖额60%扣除项目金额35%。以上据称未超过均含本数。公式中30%、40%、50%、60%为土地增值税税率；5%、15%、35%为速算扣除系数。5、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权及因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。(财税字1999210号文件规定，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。)二、土地增值税的预征纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。省地方税务局关于进一步明确土地增值税预征率有关问题的通知（皖地税函2007415号）。六安市地税局2007年9月19日关于明确土地增值税预征率问题的通知（六地税函2007161号）规定,我市房地产开发业土地增值税预征率明确如下：（1）普通标准住宅，预征率为1%；（六安从2008年12月1日起，下调至0.5%）（2）营业用房，预征率为1.5%；（3）别墅、高级公寓、渡假村，预征率为2%；（4）其他类型房地产，预征率为1.5%。三、土地增值税的清算土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。国家税务总局2006年12月28日下发了关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号），对土地增值税的清算单位、清算条件、非直接销售和自用房地产的收入确定、扣除项目、清算应报送的资料、清算项目的审核鉴证、核定征收、清算后再转让房地产的处理等方面作了具体规定。文件从2007年2月1日起执行。国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。自2009年6月1日起施行，各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关可结合本地实际，对规程进行进一步细化。（一）清算条件纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。对其他三项情形由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。（二）清算单位的确定实施细则规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 财政部税务总局1995年解释，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。安徽省地税局1997年规定，对纳税人转让开发的商住楼综合性项目，凡该项目作为纳税人成本核算最基本的核算对象的，根据土地增值税计税单位应与纳税人成本核算对象相一致的原则，其住宅部分不能享受普遍标准住宅的免税照顾，应按该项目的全部增值额计征土地增值税。税务总局2006年187号文件规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。安徽省地税局在转发此文时规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的，如何清算土地增值税明确如下：（1）纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应依照国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）的要求，分别核算增值额。（2）纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，依照财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995第048号）规定，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，此时，应以整个开发项目（包含普通住宅和非普通住宅）为基准，计算征收土地增值税。（3）纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应在清算申请中明确，是否分别核算增值额，主管税务机关应区分不同情况相应处理。税务总局2009年在印发土地增值税清算管理规程时最新规定，清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。（三）土地增值税的核定征收在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收：（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。第十章企业所得税重要法规文件索引：1、中华人民共和国企业所得税法（中华人民共和国主席令第六十三号）；2、中华人民共和国企业所得税法实施条例（国务院令第512号）；3、国家税务总局2008年12月16日关于调整新增企业所得税征管范围问题的通知（国税发2008120号）；4、国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发 2009 31号）。主要政策文件讲解：一、企业所得税的计算公式企业所得税的计税依据为应纳税所得额。企业所得税法第五条规定，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。由此明确，应纳税所得额=收入总额不征税收入免税收入扣除允许弥补以前年度亏损企业所得税应纳税额应纳税所得额税率二、企业所得税的征管范围为深入贯彻落实科学发展观，进一步提高企业所得税征管质量和效率。经国务院同意，2009年起新增企业所得税纳税人中，应缴纳增值税的企业，其企业所得税由国家税务局管理；应缴纳营业税的企业，其企业所得税由地方税务局管理。2008年底之前国家税务局、地方税务局各自管理的企业所得税纳税人不作调整。2009年起新增企业，是指按照财政部 国家税务总局关于享受企业所得税优惠政策的新办企业认定标准的通知（财税20061号）及有关规定的新办企业认定标准成立的企业。即权益性出资人非货币性资产的累计出资额占新办企业注册资金的比例一般不得超过25。三、房地产开发企业所得税处理目前，国家税务总局制定的唯一一个全面系统的所得税分行业管理办法就是房地产开发企业。这个办法是2009年3月6日以“国税发200931号文”发布了房地产开发经营业务企业所得税处理办法，该办法从2008年1月1日开始执行。该办法全篇按照一般的法律体例，设总则、附则等六章，并分为三十九条，每一章的内容明确，每一条的表述清晰。它是在“国税发200631”号文以及“国税发2001142号文”的基础上完善而来。与“国税发200631号文”（适用内资）、“国税发2001142号文”（适用外资）相比有以下主要变化：1、调低了计税毛利率5个百分点。该办法第八条明确规定了销售未完工开发产品取得收入的计税毛利率，与“国税发200631号文”相比，将一般开发项目的计税毛利率由20%、15%、10%降低到了15、10、5%，每档均降低了5个百分点。这是对房地产开发企业最大的利好，可以一定程度缓解房地产开发企业的资金压力。2、提出了计税成本的概念。“计税成本”是该办法提出的新名词，它与会计核算的“开发成本”是相对应的概念。该办法第二十五条对计税成本是这样解释的：计税成本是指房地产开发企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。开发成本是指房地产企业根据会计制度、会计准则归集和分配土地、房屋、配套设施、代建工程开发过程中所发生的各项成本费用。计税成本与开发成本的最大区别在于归集成本费用的依据不同，前者的依据是税收政策与规定，后者依据的是会计制度与会计准则。两者从金额上讲，一般说来后者大于前者。计税成本对象与成本核算对象的差异调整正是企业企业所得税汇算的主要工作。3、取消了自用房产视同销售的规定。该办法删除了原“国税发200631号文”中的“开发企业将开发产品转作固定资产应该视同销售”的规定，其他视同销售的范围、收入确认的方法与顺序没有变化。原因是房地产开发企业自建商品房转为自用或经营，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产处理，不视同销售确认收入。这样修改也符合企业所得税法实施条例第25条规定的精神，与外资开发企业的规定也保持完全一致。办法第二十四条同时规定，房地产开发企业将开发