房地产转让合同的确认纠纷案件的类型及裁判标准.doc

精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-房地产转让合同效力确认纠纷案件的类型及裁判标准物权的平等保护原则是民法的一项重要原则，它适应我国社会主义市场经济机制的需要。如果对各种市场主体不给予平等保护、解决纠纷的办法、承担的法律责任不一样，就不可能发展社会主义市场经济，也不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。房地产业的健康发展对国民经济良好运行具有重要意义，也与人民群众日益增长的住房需求息息相关。永城市是近年来经济发展较快、城区规模扩展较快、房地产业发展日趋活跃的新兴城市，特别是永城市委、市政府提出的在不远的将来把永城市打造成生态之城、文明之城、卫生之城、园林之城的目标，加快了适应新兴城市的建设步伐，更加促进了永城市房地产产业的发展，随之而来的涉及房地产纠纷案件也孕育而生，且呈逐年增加的势头。那么如何正确审理房地产案件，特别是如何审理好作为物权变动原因的房地产转让合同效力确认纠纷案件，落实物权平等保护原则，维护永城市房地产产业的良性循环发展，成为永城市人民法院民事审判的重中之重。一、房地产转让合同效力确认纠纷案件的类型建设用地使用权转让合同、房屋买卖合同的效力确认纠纷案件较多，且较为复杂，具体类型有：1、以出让方式取得建设用地使用权，使用权人为夫妻，其中夫或妻一方与他人签订土地使用权转让合同，而夫或妻的另一方以未经共有人同意或授权，擅自处分无效为由，要求确认转让合同无效纠纷；2、以划拨方式取得建设用地使用权转让合同效力纠纷；3、新城规划区内，原农村集体经济组织所有的庄盘地，使用权转让合同效力确认纠纷；4、两大集团原分给职工的福利房进入市场交易合同效力确认纠纷；5、塌陷区村民安置房进入市场交易合同效力确认纠纷；6、新城规划区内，原集体经济组织成员在分得庄盘地上建房多层，对外出售合同效力确认纠纷；7、未办理房屋产权证，确认房屋买卖合同效力纠纷。二、裁判标准1、对夫妻一方处分共同享有以出让方式取得使用权的土地，合同效力的确认，应分别情况处理。如果夫妻双方感情较好，虽然一方没有在转让合同上签字，但法院仍应根据生活法则，按常理裁量认定转让行为系夫妻双方的共同行为，确认合同有效；如果夫妻双方感情不好，长期处于分居状态，一方转让建设用地使用权时存在恶意，可确认合同无效，但符合善意取得条件的除外。2、以划拨方式取得建设用地使用权的转让合同，最高法司法解释有明文规定，未经政府批准，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。3、新城区内，原集体经济组织的庄盘地的性质有两种情况，第一种情况是土地所有权性质不变，仍为集体经济组织所有，按人头分配给集体经济组织成员，按城市规划要求进行建设；第二种情况是政府将庄盘地征收为国有，但批准给原集体经济组织成员使用，不给补偿，也不收取土地出让金。上述两种情况普遍存在，涉及的纠纷也较多。第一种情况很明显土地使用权的性质是集体所有，法律明文规定，集体所有的土地禁止买卖，故此类合同应确认为无效。第二种情况，集体经济组织的庄盘地，政府征收为国有，但仍有原所有者的成员使用，那么此类土地使用权取得的方式，政府没有界定是划拨，还是出让，对这类案件纠纷永城法院存在两种观点：一种是此类土地虽被政府征收为国有，但仍批准为原所有者的成员使用，没有向政府交纳出让金，应视为划拨土地，在没有征得政府批准的前提下，转让合同无效。第二种观点是，虽未向政府交纳出让金，但政府也未对原集体经济组织使用者进行补偿，且允许按城市规划进行建设，故应视为出让土地，转让合同应有效。第二种观点为主流观点。4、两大集团即永煤集团和神火集团分配给职工福利房进入市场交易，买卖合同效力的问题。两大集团在成立初期，根据当时的政策及自身的实际情况，通过政府征用国有土地出资建设房屋，以福利的方式分配给职工，每人一套，由职工按成本价或低于成本价交集团一部分款取得房产。多年后，这些房产很大一部分已进入市场交易，转卖与集团以外的人，这种买卖合同效力如何确认，永城法院也存在两种观点。第一种是合同无效。两大集团以福利的方式将房屋分配给职工，职工并未取得完全产权，即构成无权处分，故合同无效。第二种观点合同有效。两大集团以福利的方式分配给职工房屋，是根据当时的政策及自身的实际情况，经过多年后，政策已经发生变化，且两大集团对房屋转让行为明知存在却不明确表示反对，可视为对转让行为的默认，职工取得房产居住使用多年，已取得完全产权，有权自由处分，故该合同有效。支持此观点的还有一个理由，即转让房屋的人较多，考虑到社会稳定因素，如确认合同无效，将会影响社会的不安定，也不利于对当事人权益的维护。该观点为主流观点。5、塌陷区村民安置房，是政府在城市规划区内建造，根据塌陷区村民人口指标，以低于市场的价格出售给塌陷区村民，有的村民转手出售或将分配指标转让，这种合同效力如何认定的问题。上述住房是政府为安置塌陷区村民，政府投资开发建设，虽具有政策性的优惠，不同于市场上流通的商品房，但该房被塌陷区村民购得后，村民即取得了房屋的所有权，根据财产自由处分的原则，村民有权处分，合同应合法有效；分配指标的转让，也符合财产自由处分的原则，不违背法律、行政法规的禁止性规定。少数观点认为，转让塌陷区村民安置房，损害了社会公共利益，所以合同应属无效，这种观点不能成立。所谓社会公共利益，是指社会上大多数成员的利益，而不是哪一个单位，部门或者集团的利益，更不是某个个人的利益。社会公共利益具有广泛性和群众性，该利益的维护将有利于广大群众的生活、生产、学习和工作，对社会公共利益的破坏将影响到广大群众的生产、生活与学习，给公众带来不便等等。在我国，一般认为，社会公共利益主要包括两大类，即公共秩序与公共道德两个方面。公共秩序主要包括社会公共秩序和生活秩序。社会公德，也被称为善良风俗，它是指由社会全体成员所普遍认为，遵循的道德准则。通常的道德规范所涉及的范围非常广泛，并不是任何违反公共道德的行为都是导致合同无效的行为，只有那些内容严重违反社会公德的合同，才能被确认为无效合同。显然塌陷区村民处分自己的安置房或转让指标并没有影响到广大群众的生产、生活与学习，只是一种对自己享受优惠政策权利的自由处分。6、新城规划区内原集体经济组织成员，在分配的庄盘地上建房多层，家庭成员住房多余，又转让他人合同效力应如何认定的问题。这种情况应与上述第3个问题结合起来。如果土地所有权性质仍为集体所有，那么房屋转让给集体经济组织成员以外的主体，该合同则违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定买卖合同无效。如果出售给本集体经济组织成员的，应审查是否符合法律行政法规和国家政策，关于宅基地分配使用的规定。如土地所有权性质已被政府征收为国有，且建设房屋符合城市规划要求，那么房屋买卖合同，应认定为合法有效。7、房屋出售时，出售人未办理房产权证，房屋买卖合同效力的认定。此种情况，当事人总会以违反房地产管理法第三十八条第一款第六项的规定予以抗辩，即未依法登记领取权属证书的，不得转让。该条规定属管理性规定，而非效力性规定，最高人民法院公布的案例中，已明确了该观点。当然此种情况，还应分清。涉案房屋占用土地所有权的性质及是否有土地使用证的问题，如果占用的土地属集体所有的性质，仍然应认定为合同无效。如果虽属国有土地，但房屋建设者未取得土地使用权证书，也未征得政府批准，那么该房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。如果属国有土地，虽未取得土地使用权证书，但已经政府批准规划建设，应认定合同合法有效。以上几种房地产转让合同效力确认纠纷案件，是在审判实践中遇到的比较典型、比较普遍的案件。随着经济的发展，涉及其他类型的房地产转让合同效力确认纠纷案件还会发生，在审判实践中应牢牢把握合同法第五十二条规定的确认合同无效的条件，以维护交易安全，防止当事人违背诚信原则，实现避险趋利的目的。（永城法院 刘亚东） 二一二年四月十日-精品 文档-