万科资本结构分析.ppt

+万科企业资本结构分析.整体框架n 房地产行业背景分析n 企业负债结构分析n 企业股权结构分析n 企业产权比率分析2.一、房地产行业背景分析n1、行业供需分析房地产市场需求潜力巨大，处于紧平衡状态，即累积新增住宅供给尚不能完全满足因城镇户数上升而累积的潜在刚性需求。3.未来几年的房地产市场供需缺口长期不能闭合，潜在刚需的增加和住宅供给的相对不足，仍然是房地产市场的主要矛盾。4.需求增涨房价上涨由图可以看出来，房价上涨压力在供需缺口和房价预期的共同作用下持续增强，房价虽然在变动，但是房价环比依然上涨，这说明现在的房地产市场还是供不应求的，房地产市场还是依然具有发展前景和动力的。同时这也解释了为何房地产企业敢于高负债经营，产权比率偏高。5.n2、行、行业政策分析政策分析政府政策调控对房地产行业的影响巨大。政府希望房地产行业保持平稳健康发展的态势，加强对各方面的调控，这对企业的融资带来了一些压力。6.3、经济政策与政策与货币政策政策行行业流流动性分析性分析（1）利率自2008年以来，中国经历了三个阶段，分别是刺激、紧缩及在放松的阶段。我国目前处于第三个阶段，也就是新的放松周期之中。整体上来说央行政策以谨慎为主，适度宽松。而宽松的政策就直接降低了房地产企业的外部融资成本。7.2、货币政策 货币政策趋于谨慎，但仍然处于放松区。与2008-2011年的情况相比，近两年的政策显示，我国已经决定和全球的普遍宽松政策的原则脱离开来。自2012年7月以来，中国通胀持续回落并没有诱发降息的操作，存准工具也不再使用，这些表明我国的货币政策更为谨慎。货币政策是整体宽松，但趋于稳健，且与经济形势的发展变化相适应。这样的宏观经济政策增加了房地产企业的的融资难度和成本，日趋谨慎的货币政策会降低流动性，房地产企业的爆发式增长未来难以重现。M2：广义货币,同时反映现实和潜在购买力 8.从这个图也可以看出来，商品房的销售面积在不断的增长，但是增长的速度在不断下降。从整体的行业分析看来，房地产业的发展前景较好。但是，我们必须看到，虽然市场还存在供需的缺口，但是这块蛋糕在不断的缩小；行业在不断的增长，但增长的速度在放缓。9.二、负债结构分析万科企业简化资产负债表资产负债比率揭示企业的全部资金来源中有多少是由债权人提供的，从债权人角度可以说明债权的的保障程度；从所有者角度可以说明自身承担风险的程度；而站在企业的角度可以反映其偿债能力。一般说来，负债比率越低，则股东或所有者权益越大，说明企业的债权保障程度越高。10.资产负债率（负债总额/资产总额*100%）对2010年急剧增加的解释：销售顺畅，受预收账款大幅增长的影响，但预收账款并不构成实际的偿债压力，而是会随着项目结算转化为公司的营业收入，剔除这一因素的影响后，公司的其他各项负债占总资产的比例实际上仅为 40.2%。2009-2013年年期期间，万万科科公公司司的的资产负债率率在在60%-80%之之间，逐逐年年呈呈上上升升趋势，2009年年资产负债率率最最低低为67%，但但在在2012年年达达到到78.32%。总体体来来说，万万科科公公司司资产负债率率偏偏高高，但但也也说明明2010年年后后公公司司的的资本本结构构政政策策由由相相对冒冒险型型向向稳健健型型变化化比比较明明显。11.从从同同行行来来看看，房房地地产企企业的的资产负债率率都都在在上上升升，近近年年全全国国规模模以以上上房房地地产开开发企企业平平均均资产负债率率都都在在75%左左右右，截截止止2013年年3月月22日日已已公公布布年年报的的上上市市房房企企有有七七成成资产负债率率上上升升。一一方方面面这是是由由于于房房地地产企企业本本身身高高负债经营的的特特点点所所决决定定的的，另另一一方方面面对于于一一个个快快速速成成长的的企企业来来说，是是允允许适适当当多多负债来来加加快快企企业的的发展展速速度度的的。总体体来来说，万万科科公公司的司的总负债水平是适宜的。水平是适宜的。12.2、负债的结构构成可以看出，2009-2010年期间，万科公司在资产负债率逐步保持稳定的条件下，公司的债务流动比率呈上升趋势。根据2009-2013年的财务报告，公司的负债主要依赖于流动负债，公司的债务结构不合理，短期公司偿债能力过大。长期负债总数呈上升趋势，但占负债比率在后三年内维持在12%左右；总体来说，从2011-2013来看，万科公司的资本结构较为固定。13.3、流动负债的构成：预收账款占了流动负债的大部分，为了更清楚的看所占比例引入比例表14.各流动负债的比例表：2009-2013年间，预收账款是流动负债的主要构成部分，2010年达到57.39%，主要是由于主营业务增多，房地产企业有大量现金流来自预收帐款，而房地产企业特殊的销售模式导致这部份流动负债实际不会引起未来现金流的流出。这也说明了企业的资本结构与盈利能力相关。应付款项是公司另一个重要的短期融资渠道。从公司五年的报表来看，公司的应付账款负债占总负债比例仅低于预收账款。15.对万科短期融万科短期融资行行为的的总结：根据房地产行业的特点决定了房地产企业存在较大的存货，存货占用大量流动资金，短期资金的融通能力对万科的发展至关重要。银行信行信贷是房地产企业最大的资金来源，万科公司目前获得各商业银行近300亿的授信额度。从上表可以看出，企业的流动负债占负债的比例较大并且仍处于上升趋势。万科在安排负债结构时，充分考虑了高比例流动负债能提高企业利益，但相对忽视了将给企业带来严重的财务危机的风险。16.4、长期负债的构成大部分来自于银行借款17.由上表可知，除了来自于由上表可知，除了来自于银行的行的长期借款占了期借款占了长期期负债较大比例外，大比例外，应付付债券也占券也占了了较大部分，在大部分，在20%左右。可左右。可转换债券券发行所募集到的行所募集到的资金是万科金是万科历次融次融资中最大中最大的，可以看出可的，可以看出可转债已已经成成为万科万科较为重要的融重要的融资方式之一。方式之一。具体表具体表现在：在：2002年年发行公司可行公司可转债，使，使资产增加增加23.14%，大大提高了万科的盈利能力，大大提高了万科的盈利能力，资产负债率也从率也从发行前行前51.78%上升到上升到发行后的行后的60.84%，随着，随着债券的券的偿还和和转股后股后资产负债率又降到率又降到56.76%，2003年末，大部分已年末，大部分已转股。股。2004年万科再次年万科再次发行可行可转债，19.9亿元。元。2008.9.2发行行五五年年期期的的可可转换债券券，并并设置置了了宽松松的的转换条条款款，促促使使可可转换债券券成成功功转股股。债券券于于08.9.9发行行结束束，有有担担保保品品种种的的最最终发行行规模模为人人民民币30亿元元，无无担担保保品品种种的的最最终发行行规模模为人人民民币29亿元元。第第一一期期可可转换债券券在在转股股的的一一年年内内几几乎乎都都转成了股票。成了股票。在股在股权融融资不行的情况下，不行的情况下，发行可行可转债，可，可转债所筹所筹资金最金最终会由会由债务转换为股股本，本，这样可以大大减可以大大减轻企企业还本付息的本付息的负担，改善企担，改善企业的的资产负债结构。而且由于构。而且由于给投投资者提供了在一定条件下将之者提供了在一定条件下将之转换为股票的机会，股票的机会，这可能使得可可能使得可转债的投的投资者者可能在未来从股票的差价或可能在未来从股票的差价或红利上利上获取可取可观的盈利。因此，公司可以通的盈利。因此，公司可以通过发行可行可转换债券使其未来的增券使其未来的增资扩股比例和幅度尽可能地固定下来，有利于从股比例和幅度尽可能地固定下来，有利于从长期期设计未来未来的的资本增加，控制未来的本增加，控制未来的资本成本，使公司本成本，使公司资本本结构构进行有序的行有序的调整并朝整并朝优化的目化的目标运行。运行。18.对万科万科负债结构的构的总结：万科公司的短期负债主要来自于银行借款和应付款项，长期负债主要来自于可转换债券。但短期负债占总负债的比例过高，债务长、短期结构失衡将影响到万科经营性举债能力，在当前房地产行业银根收缩的形势下，新一轮募资额中的一部分应该用于调整偿还透支了的经营负债。总体来看，万科具有较大的财务风险，但短期融资是房地产行业采取的最常见的融资手段，万科在评判了盈利与风险的基础上，发行可转债，这在一定程度上能优化资本结构。由此可知，万科采取的是既不激进也不保守的资本结构政策。在房地产行业前景巨大的不确定性的时点，相对保守的资本结构应当是合理的，也由此可见万科追求的是可持续发展的企业发展战略。19.股权结构分析1.股东权益比率是股东权益与资产总额的比率。其计算公式为 股东权益比率=（股东权益总额/资产总额）*100股东权益比率低并且逐年下降，是高风险、高报酬的财务结构。但相对于整个房地产行业而言，万科仍处于相对保守的位置，因此可以更好地发挥财务杠杆作用。20.2.所有者所有者权益构成表益构成表（1）近五年所有者权益构成情况（单位：亿元）股本总额基本不变，股东权益总额在逐年增加，未分配利润的比例和金额逐年上升 21.（2）分红情况：相 比 2012年，2013年万科分红比例由15.79%大幅提高至29.87%，上升程度接近一倍，每股股息同比增长127.8%。未分配利润逐年上升，同时股利分红也不断上升，反映出近五年业绩呈增长态势。22.3、股、股权结构相构相对分散分散利：大股东盈余操纵的可能性降低。弊：大股东的支持力度不够，分散的股东既无意识也无能力对公司决策施加影响，各自存在“搭便车”的动机，管理者缺乏相应的监督。23.+四、产权比率分析产权比率比率=负债总额/股股东权益益总额公公司司产权比比率率在在09-12年年间上上升升了了，说明明每每百百元元所所有有者者权益益要要承承担担的的负债逐逐年年升升高高，企企业资本本结构构稳定定性性和和资金金来来源源独独立立性性降降低低，债权人人所所得得到到的的偿债保保障障下下降降，企企业借借款款能能力力下下降降，由由此此可可以以推推断断，近近5年年来来万万科科公公司司的的资本本结构构稳定定性性和和资金金来来源源独独立立性性呈呈现降降低低趋势。其其产权比比率率远远高高于于100%，说明明该公公司司采采纳了了高高风险、高、高报酬的酬的资本本结构。构。从从2012年年到到2013年年间，产权比比率率有有一一点点波波动下下降降，说明明公公司司在在尝试调整整公公司的司的资本本结构，以便作出正确的构，以便作出正确的财务决策。决策。24.+分析 静静态均均衡衡理理论认为，在在一一个个较短短的的时间内内是是存存在在最最优的的资本本结构构的的，但但是是通通过对万万科科 20092013 年年期期间资本本结构构的的分分析析，可可以以看看出出最最优的的资本本结构构是是不不存存在在的的。因因为若若存存在在最最优的的资本本结构构，公公司司达达到到最最优资本本结构构之之后后，就就可可以以维持持在在该水水平平而而保保持持不不变，但但是是万万科科资本本结构构的的年年年年的的变动则可可以以说明明最最优的的资本本结构构是不存在的。是不存在的。25.+启示1.万科万科应当在当在风险和成本之和成本之间找到一个平衡点，以找到一个平衡点，以实现企企业价价值最大化。最大化。企企业一方面一方面应当当设计合理的合理的资金金结构，保持适当的构，保持适当的负债，降低，降低资金成本，一方面金成本，一方面应当控制当控制负债的的规模，保模，保证谨慎慎的的负债比例，防止比例，防止债务到期无力到期无力偿还或或资不抵不抵债的的现象。象。2.从从发展的角度，展的角度，对万科最佳万科最佳资本本结构提出建构提出建议：适度增加：适度增加权益益融融资，降低，降低财务风险；采取多渠道融；采取多渠道融资方式，在保持方式，在保持资本本结构构相相对稳定的基定的基础上增加上增加应变的灵活性。其的灵活性。其实这也正是万科正在也正是万科正在做的。做的。26.+THANK YOU27.