万科财务分析报告最终.ppt

Company LogoCompany LogoAdd Your Company SloganPowerPoint万科财务报告分析上市公司代上市公司代码：000002v小小组成成员：徐喆徐喆 200848990827200848990827v 吴吴丽丽200848990828200848990828v 梁梁红杏杏200848990829200848990829v 张玉歆玉歆200848990830200848990830v肖何肖何 2008489503152008489503151 1公司简介Contents1经营成果2 共同比分析 3 相关比率分析 4 竞争者分析5结论分析及局限性分析62一、万科公司一、万科公司简介介v深圳市万科房地深圳市万科房地产有限公司成立于有限公司成立于19841984年，是万科集年，是万科集团全全资子公司，核心利子公司，核心利润企企业。公司公司连续六年在深圳市房地六年在深圳市房地产行行业综合开合开发企企业资质排名中排名中获得第一名。得第一名。v十余年来公司十余年来公司专注于房地注于房地产市市场的开的开发，房地，房地产开开发事事业蓬蓬勃勃发展，以不断的展，以不断的创新和超越新和超越铸造了造了“万科城市花园万科城市花园”、“万科四季花城万科四季花城”和和“万科金色家园万科金色家园”、“万科万科东海岸社海岸社区区”为代表的引代表的引领市市场的的优秀秀项目品牌，目品牌，经营业绩实现持持续增增长。v近五年来累近五年来累计完成房地完成房地产总投投资6565亿元，累元，累计商品房竣工面商品房竣工面积112112万平方米，累万平方米，累计商品房商品房销售面售面积106106万平方米，累万平方米，累计商商品房品房销售收入售收入7575亿元，累元，累计利税利税总额1414亿元，企元，企业资产总计达达3232亿元。元。v万科公司的主万科公司的主营业务是房地是房地产和物和物业管理。管理。3二、二、万科万科20102010年年经营成果成果v关心万科的人关心万科的人们，一定会，一定会记住住2010这个年份，因个年份，因为一个数一个数字字千千亿。是的，万科的。是的，万科的销售售额2010 年突破了千年突破了千亿。作。作为一串一串仅由由 1和和 0 构成的字，它具构成的字，它具备某种貌似神秘的某种貌似神秘的标志志性特征。因性特征。因为这是世界住宅企是世界住宅企业年年销售售额的的历史史巅峰。千峰。千亿级，也是迄今，也是迄今为止中国非国有企止中国非国有企业抵达的最高海拔抵达的最高海拔线。v公司的公司的销售售规模首次突破千模首次突破千亿，全年，全年实现销售面售面积 897.7 万平方米，万平方米，销售金售金额 1081.6 亿元，分元，分别比比 2009年增年增长 35.3%和和 70.5%。2010 年全国商品房年全国商品房销售售总额为 52,478.7 亿元。按此口径元。按此口径计算，算，2010 年公司在全国的市年公司在全国的市场占有率占有率为2.06%，比，比2009年增加年增加0.62个百分点。个百分点。报告期内，告期内，公司房地公司房地产项目目结算面算面积 452.1 万平方米，同比减少万平方米，同比减少 25.3%，结算收入算收入 500.3 亿元，同比增元，同比增长3.6%，结算成本算成本 296.3 亿元，同比减少元，同比减少 13.2%；房地；房地产业务的的营业利利润率率为 29.75%，比上年提高，比上年提高 7.76 个百分点。个百分点。4万科万科20102010年年经营成果成果v20102010年度公司年度公司实现营业收入收入 507.1 507.1 亿元，同比增元，同比增3.8%3.8%，实现净利利润 72.8 72.8 亿元，同比增元，同比增长 36.7%36.7%。实现结算面算面积452.1452.1万平方米，万平方米，结算收入算收入 500.3500.3亿元，分元，分别比比 20092009年减少年减少 25.3%25.3%和增和增长 3.6%3.6%。v20102010年度房地年度房地产业务结算毛利率算毛利率 29.75%29.75%，较 09 09 年上升年上升 7.76 7.76 个百分点，个百分点，结算算净利率利率 15.52%15.52%，较 09 09 年上升年上升3.27 3.27 个百分点。个百分点。报告期内，在告期内，在销售售规模迅速模迅速扩大的情况下，公司大的情况下，公司严格格贯彻费用控制用控制标准，管理准，管理费用相用相对于于销售金售金额的比例由的比例由 20092009年的年的 2.3%2.3%下降到下降到 1.7%1.7%，营销费用相用相对于于销售金售金额的比的比例由例由20092009年的年的 2.4%2.4%下降到下降到1.9%1.9%。5万科万科20102010年年经营成果成果v2010 2010 中国房地中国房地产品牌价品牌价值研究成果研究成果发布会上，万科物布会上，万科物业以以 7.28 7.28 亿元的品牌价元的品牌价值，荣，荣获“2010 2010 中国物中国物业服服务优秀品牌秀品牌企企业”第一名。第一名。财富富（中文版）公布的（中文版）公布的“中国上市公司中国上市公司 500500强”排行榜中，万科位列第排行榜中，万科位列第 4545位，在位，在“房地房地产行行业”排排行榜中，位列第行榜中，位列第1 1位。位。v2010 2010 年，公司作年，公司作为唯一独立建唯一独立建馆的房地的房地产企企业参加上海世参加上海世博会，品牌形象得到全面提升。博会，品牌形象得到全面提升。6三、共同比分析三、共同比分析纵向共同比向共同比分析分析Diagram 2Diagram3 Diagram 2Diagram 3利利润表表资产负债表表7万科万科纵向共同比向共同比资产负债表（一）表（一）资产单位位201020102009200920082008总资产%100100100100100100货币资金金%17.517.516.716.716.816.8应收收账款款%0.070.070.050.050.080.08存存货%61.861.865.565.595.295.2流流动资产%95.395.394.794.772728v货币资金占金占总资产的比重呈逐年的比重呈逐年缓慢增慢增长趋势，由，由08年的年的 16.8%增增长到到10年的年的17.4%，10年公司所年公司所持有的持有的货币资金金较期初大幅增期初大幅增长至至378.2亿元，元，远高于短期借款和一高于短期借款和一年内到期年内到期长期借款的期借款的总和和167.8亿元，元，资金金实力力进一步增一步增强。v存存货三年来一直占三年来一直占总资产的一半以的一半以上，上，说明公司在建开明公司在建开发产品增加。品增加。同同时，存，存货占占总资产的比例有所下的比例有所下降，降，说明存明存货结构健康，存构健康，存货周周转较快。快。这一一现象也象也说明：万科明：万科认真真执行了宣称的行了宣称的“谨慎拿地、不当地慎拿地、不当地王、不囤地王、不囤地”等口号等口号。v流流动资产占占总资产的比重很大，并的比重很大，并呈逐年上升呈逐年上升趋势，对流流动负债的保的保障程度高。障程度高。9万科万科纵向共同比向共同比资产负债表（二）表（二）负债单位位201020102009200920082008总负债%100100100100100 100 短期借款短期借款%0.1 0.1 1.3 1.3 5.7 5.7应付款付款项%10.5 10.5 17.7 17.7 16 16 预收款收款项%46.2 46.2 34.4 34.4 29.8 29.8 流流动负债%80.5 80.5 73.8 73.8 80.3 80.3 10 v短期借款的比重逐年下降，短期借款的比重逐年下降，这与国家的宏与国家的宏观经济政策有关，政策有关，2010年四季度，央行两度加年四季度，央行两度加息，上息，上调调金融机构人民金融机构人民币币存存贷贷款基准利率款基准利率，加，加强对房企房企贷款款的的风险管理，管理，对房地房地产信托融信托融资的管制也更的管制也更为严格。格。2010年房地年房地产开开发企企业资金来源中，金来源中，国内国内贷款的比例由款的比例由09年的年的19.8%下降下降为17.3%。v长期借款比重逐年上升，期借款比重逐年上升，说明明企企业业务规模模扩大，借款大，借款规模模增加。增加。v预收款收款项占占总负债的比重上升，的比重上升，说明公司明公司预售量（所售量（所谓的的卖楼花）增楼花）增加。出加。出现这种情况是由房地种情况是由房地产行行业的的“预售房制度售房制度”造成的。造成的。11万科万科纵向共同比向共同比资产负债表（三）表（三）所有者所有者权益益单位位201020102009200920082008所有者所有者权益益%100100100100100 100 股本股本%24.2 24.224.2 24.2 28.3 28.3 资本公本公积%16.1 16.1 18.8 18.8 20.2 20.2 盈余公盈余公积%19.4 19.4 19.2 19.2 17 17 未分配利未分配利润%24.7 24.7 19.4 19.4 15.9 15.9 12v股本和股本和资本公本公积三年来三年来变化不化不大，公司大，公司经营比比较稳定，定，对债务的保障程度高，的保障程度高，发展能力和展能力和竞争能力争能力较强。v盈余公盈余公积和未分配利和未分配利润逐年增逐年增加，公司提高了内部留存收益，加，公司提高了内部留存收益，用于用于扩大再投大再投资，也反，也反应出公出公司的股利支付政策。司的股利支付政策。13万科万科纵向共同比利向共同比利润表（一）表（一）利利润单位位201020102009200920082008营业总收入收入%100100100100100100营业总成本成本%78.178.184.184.185.085.0营业成本成本%59.359.370.670.661.061.0销售售费用用%4.14.13.13.14.54.5管理管理费用用%3.63.62.92.93.73.714营业总成本占成本占营业总收入的比收入的比例逐年降低，例逐年降低，说明企明企业盈利能盈利能力逐年增力逐年增强，以，以较少的成本可少的成本可以生成更高的收入，以生成更高的收入，这得益于得益于企企业每年每年营业总收入的增收入的增长速速度大于度大于营业总成本增成本增长速度。速度。销售售费用和管理用和管理费用用0909年下降年下降后，后，1010年又有所上升，因年又有所上升，因为1010年年销售收入突破千售收入突破千亿，销售面售面积比比0909年年35.3%35.3%，品牌，品牌项目推目推广广费用、用、销售代理售代理费用及佣金、用及佣金、人工及行政人工及行政费用的增加用的增加导致致销售售费用和管理用和管理费用有所上升。用有所上升。财务费用三年来程下降用三年来程下降趋势，但降幅不大，但降幅不大，这主要是因主要是因为资本化利息和利息收入增加。本化利息和利息收入增加。15万科万科纵向共同比利向共同比利润表（二）表（二）利利润单位位201020102009200920082008营业总收入收入%100100100100100 100 财务费用用%1.01.01.21.21.61.6营业利利润%23.523.517.817.815.515.5利利润总额%23.523.517.617.615.415.4净利利润%17.417.413.213.211.311.316v财务费用三年来呈逐年下降用三年来呈逐年下降趋势，但降幅不大，但降幅不大，这主要是因主要是因为资本化本化利息和利息收入增加。利息和利息收入增加。v净利利润自自0808年以来增年以来增长了将近一倍，了将近一倍，涨幅非常之大，企幅非常之大，企业的盈利能力的盈利能力较强。17万科横向共同比分析万科横向共同比分析横向共同比横向共同比分析分析Diagram 2Diagram3 Diagram 2Diagram 3利利润表表资产负债表表18万科横向共同比万科横向共同比资产负债表（一）表（一）资产单位位200820082009200920102010总资产%100100115.4 115.4 180.8 180.8货币资金金%100 100115.1 115.1 189.3 189.3 应收收账款款%10010077.3 77.3 172.7 172.7 存存货%100100104.9 104.9 155.2155.2 流流动资产%100100114.9 114.9 181.1 181.1 19万科横向共同比万科横向共同比资产负债表（二）表（二）负债单位位200820082009200920102010总负债%100100114.7114.7200.3 200.3 短期借款短期借款%10010025.8 25.8 32.1 32.1 应付款付款项%100100126.4126.4131.2131.2预收款收款项%100100132.5132.5310.7310.7流流动负债%100100105.4105.4200.8200.820万科横向共同比万科横向共同比资产负债表（三）表（三）所有者所有者权益益单位位200820082009200920102010所有者所有者权益益%100100117 117 140.6 140.6股本股本%100100100 100 100 100 资本公本公积%100100109 109 112 112 盈余公盈余公积%100 100 132.8 132.8 160.9 160.9 未分配利未分配利润%100 100 142.4 142.4 217.8 217.8 21v0909，1010年年0808总资产均有大均有大幅度增加，幅度增加，说明企明企业经营规模不断模不断扩大，大，资金金实力力逐步增逐步增强。v09,1009,10年企年企业应付款付款项和和预收款收款项均有大幅度增加均有大幅度增加说明与合作公司往来款明与合作公司往来款项增加，企增加，企业预售量增加。售量增加。v所有者所有者权益呈逐年上升益呈逐年上升趋势，净资产增加，公司的增加，公司的稳定性定性增增强，对债务的保障程度高，的保障程度高，发展能力和展能力和竞争能力增争能力增强。v盈余公盈余公积和未分配利和未分配利润逐年逐年增加，公司提高了内部留存增加，公司提高了内部留存收益，用于收益，用于扩大再投大再投资，也，也反反应出公司的股利支付政策。出公司的股利支付政策。22万科横向共同比利万科横向共同比利润表（一）表（一）利利润单位位201020102009200920082008营业总收入收入%123.7123.7119.2119.2100100营业总成本成本%113.6113.6118.0118.0100100营业成本成本%120.3120.3138.0138.0100100销售售费用用%111.8111.881.481.4100100管理管理费用用%120.6120.694.294.210010023万科横向共同比利万科横向共同比利润表（二）表（二）利利润单位位201020102009200920082008财务费用用%76.776.787.387.3100100营业利利润%186.9186.9136.5136.5100100利利润总额%188.9188.9136.3136.3100100净利利润%190.5190.5138.6138.610010024v销售售费用和管理用和管理费用用09年下年下降后，降后，10年又有所上升，因年又有所上升，因为10年年销售收入突破千售收入突破千亿，销售面售面积比比09年增加年增加35.3%，品牌，品牌项目推广目推广费用、用、销售代理售代理费用及佣金、人工用及佣金、人工及行政及行政费用的增加用的增加导致致销售售费用和管理用和管理费用有所上升。用有所上升。v净利利润自自0808年以来大幅增年以来大幅增长企企业的盈利能力的盈利能力较强。但一。但一方面由于行方面由于行业面面临严厉调控控压力，力，销售售压力大增；另一力大增；另一方面，公司在突破千方面，公司在突破千亿之后，之后，在在战略上有意放略上有意放缓销售速度，售速度，而将而将战略的重点放在提高增略的重点放在提高增长效率上。效率上。1010年年销售增速将售增速将会放会放缓，净利利润增速也将放增速也将放缓。25共同比分析小共同比分析小结v 总体来体来说，万科公司的各，万科公司的各项财务指指标较稳定，公司定，公司财务稳健。健。货币资金比金比较充裕，充裕，资金金实力雄厚。力雄厚。v 整个房地整个房地产行行业普遍普遍负债经营的情况下，万科也的情况下，万科也不例外，而且不例外，而且负债比率很高。但另一方面，万科的比率很高。但另一方面，万科的高高负债，充分运用了，充分运用了财务杠杆杠杆为股股东创造了效益。造了效益。v公司存公司存货囤囤积量很大，短期量很大，短期变现困困难，短期，短期债务偿还压力大，力大，对融融资的依的依赖性大。性大。v公司公司应注重注重风险管理，采取更管理，采取更为稳健的健的财务政策。政策。26四、相关比率分析四、相关比率分析流动性分析 盈利能力分析盈利能力分析 长期期偿债能力分析能力分析 投投资者分析者分析 现金流量分析金流量分析 271、短期、短期偿债能力分析能力分析v Chart短期偿债能力指标(N/A)200820092010流动比率1.761.911.59速动比率0.430.590.56现金比率0.310.340.2928流流动性分析性分析运营能力指标（%）单位200820092010存货周转率次0.330.390.27应收账款周转率次45.8659.7643.74存货周转天数天1112.08935.901355经营周期天1120.04942.001363.3v Chart29流流动性分析小性分析小结v万科公司的流万科公司的流动比率和它的速比率和它的速动比率比比率比较偏低，可偏低，可以看出，作以看出，作为一家房地一家房地产公司，公司，销售不售不动产是它的是它的主主营业务，这一特点在一定程度上影响到了一特点在一定程度上影响到了该企企业的流的流动资产，从而影响到了它的短期，从而影响到了它的短期偿债能力。能力。30流流动性分析性分析v流流动比率比率v08、09、10三年的流三年的流动比率都比率都维持在持在1.5以上，以上，说明企明企业的的短期短期偿债能力能力较强，但是三年都没有达到，但是三年都没有达到2，说明企明企业可能可能存在存在资金占用不合理或者金占用不合理或者变现能力不能力不够强的的问题。v速速动比率比率v08、09、10三年的速三年的速动比率均小于比率均小于1，说明企明企业的流的流动资产中存中存货和待和待摊费用等占得比重用等占得比重较大，企大，企业依旧面依旧面临着一定的着一定的支付的支付的压力，由数据可知企力，由数据可知企业的短期的短期偿债能力不太能力不太乐观。v周周转天数天数v因因为该企企业的行的行业特殊性，其存特殊性，其存货周周转天数和天数和经营周期都周期都较长，资产的运的运营能力相能力相对较低。低。312 2、长期期偿债能力分析能力分析长期偿债能力指标单位200820092010利息保障倍数倍数3.574.234.98负债比率%67.446774.69负债与权益比率%207.16203.05295.04负债与有形净值比率%207.16203.41297.08v Chart32长期期偿债能力的影响因素能力的影响因素v影响因素影响因素v长期期负债的的规模与模与结构同相构同相应的的资产规模与模与结构是否构是否相相应v企企业的盈利能力的盈利能力v长期期资产对长期期负债的保的保证程度程度v影响企影响企业偿债能力的其他因素（能力的其他因素（发行股票、行股票、债券的能券的能力和出售力和出售资产的可能；或有事的可能；或有事项；担保；担保责任等）任等）33关于关于偿债能力的表外因素能力的表外因素 v 截止截止2010年末，一年内到期的年末，一年内到期的长期借款合期借款合计款余款余额约为153亿，银行行贷款款14.78亿。v本年度公司无重大本年度公司无重大诉讼及仲裁事及仲裁事项，无重大收，无重大收购及出售及出售资产事事项，无重大关，无重大关联交易交易发生。生。v中国建中国建设银行股份有限公司深圳市分行（行股份有限公司深圳市分行（经其其总行授行授权）为公司公司发行的有担保品种公司行的有担保品种公司债券券08万科万科G1本息本息兑付提供全付提供全额无条件不可撤无条件不可撤销的的连带责任保任保证担保。担保。报告期内，担保人告期内，担保人持持续盈利，盈利，资产安全，信用状况没有安全，信用状况没有发生重大生重大变化。公司主化。公司主体信用等体信用等级AA+，公司始，公司始终保持着良好的保持着良好的资信状况。信状况。v2010年末，公司年末，公司对外担保事外担保事项很小，无或有很小，无或有负债。公司所。公司所有担保事有担保事项由由总部部统一控制并做后一控制并做后续管理，原管理，原则上公司除因上公司除因住宅住宅销售售业务对部分部分业主提供按揭担保外，不主提供按揭担保外，不对外（非关外（非关联公司）提供担保。公司）提供担保。34长期期偿债能力分析能力分析v负债比率比率v该企企业近三年的近三年的资产负债率的水平基本率的水平基本维持在持在70%左右，左右，说明全部明全部资产中中债权人占大部分，企人占大部分，企业筹集了大量的筹集了大量的资金用以填金用以填补再主再主营业务上的缺口，上的缺口，企企业总的的偿债能力一般，能力一般，财务风险较大。不大。不过这也和房地也和房地产企企业的政策有的政策有关，由于企关，由于企业在在2010年采取了年采取了扩大大规模的模的战略决策，四略决策，四处购买土地，土地，导致致企企业的借款急的借款急剧扩大，大，银行借款行借款扩大了大了10亿多，所以使得多，所以使得2010年年资产负债率增幅率增幅较大。大。v负债与与权益比率益比率v万科近三年的万科近三年的债务权益比率均达到了益比率均达到了200%以上，以上，2010年甚至达到了年甚至达到了295.04%，增幅比例很大，一般而言，西方，增幅比例很大，一般而言，西方财务分析者建分析者建议企企业应把把负债投投资率率维持在持在1:1的水平以上，的水平以上，显然，万科的数据然，万科的数据远远大于行大于行业标准，准，这也也说明明该企企业长期采用高期采用高负债的筹的筹资策略，策略，这一筹一筹资方式符合房地方式符合房地产行行业的的行行业特点，但是特点，但是较高的高的负债也也给企企业带来了来了较高的高的财务风险，因此企，因此企业应充分考充分考虑潜在的潜在的财务风险，采取措施提高企，采取措施提高企业的的还贷能力。能力。35长期期偿债能力小能力小结v虽然然该企企业采用高采用高负债的筹的筹资策略，但是万科依然策略，但是万科依然有着有着强大的大的还债能力，利息保障倍数高于行能力，利息保障倍数高于行业标准准水平，企水平，企业的的净利利润逐年增逐年增长，盈利能力很高，企，盈利能力很高，企业的收益能承受的收益能承受较高的高的债务费用，所以企用，所以企业才敢采才敢采用用扩张性的筹性的筹资战略略举债经营。36盈利能力分析盈利能力分析v Chart盈利能力指标单位200820092010净利率%9.9018.8924.66总资产周转率次0.370.380.29总资产收益率%6.367.167.05净资产收益率%10.3914.2616.19经营资产周转率%38.0938.9329.8经营资产报酬率%8.77.46.52毛利率%3929.3940.737盈利能力分析盈利能力分析v盈利能力关系投盈利能力关系投资者的回者的回报，是，是债权人收回人收回债券的根本保障，券的根本保障，是企是企业至关重要的能力。至关重要的能力。v该企企业的的净资产收益率始收益率始终在在10%10%以上，甚至高达以上，甚至高达14%14%以上，以上，说明投明投资者投入者投入该企企业的的权益益资本本获取收益的能力取收益的能力较大，能大，能吸引吸引较多投多投资者的投者的投资，这也是它能筹集也是它能筹集较大大资金的原因之金的原因之一。一。v该企企业的毛利率一直在比的毛利率一直在比较高，只有高，只有0909年略微低于年略微低于30%30%，但，但是是20102010年就升年就升为40%40%，表明万科，表明万科经营的房地的房地产业的直接盈利的直接盈利能力很能力很强，这也符合房价也符合房价总体上体上涨的的现实。v该企企业的的总资产报酬率近三年一直在酬率近三年一直在7%7%左右，企左右，企业资金的盈金的盈利能力利能力较强。384 4、投、投资者分析者分析v万科三年比率万科三年比率对比表比表投投资者分析指者分析指标单位200820092010财务杠杆程度杠杆程度N/A1.391.251.25每股收益每股收益元元0.370.480.66每股股利每股股利元元0.10.050.07市盈率市盈率N/A17.4322.5212.45留存收益率留存收益率%97.9991.3290.9939投投资者分析者分析v万科三年比率万科三年比率对比表比表投投资者分析指者分析指标单位200820092010股利支付率股利支付率%2710.4215.2股利收益率股利收益率%1.550.461.2普通股普通股权益益报酬率酬率%12.6815.0417.08股本收益率股本收益率%5.744.48.03每股每股账面价面价值元元5.654.134.9640投投资者分析者分析 从从这三年的股利收益率三年的股利收益率和股利支付率和股利支付率变动情况情况可以看出投可以看出投资者者预期的期的收益在收益在20082008年到年到0909年之年之间降低降低,到到20102010年年时有很有很大程度的提高，投大程度的提高，投资者者实际分到的利益也在分到的利益也在1010年大幅增加。保年大幅增加。保证一定一定的股利支付有助于公司的股利支付有助于公司在股市的融在股市的融资。41投投资者分析者分析v关于市盈率关于市盈率 08 08年到年到0909年市盈率有年市盈率有较高的增高的增长，说明公司的明公司的业绩较好，投好，投资者能得到者能得到良好的回良好的回报，愿意，愿意对每元收益支付每元收益支付较高的价格，愿意高的价格，愿意扩大投大投资，但，但0909到到1010年市盈率有所下降，公司的年市盈率有所下降，公司的业绩有所下滑，投有所下滑，投资者得到的回者得到的回报小于上小于上期。期。v每股每股账面价面价值 万科万科这三年的股价都高于每股三年的股价都高于每股账面价面价值，表明企，表明企业有有较强的的实力和力和发展展潜力，尚可潜力，尚可带动股价上升，股价上升，带动投投资者利益的增加，促使投者利益的增加，促使投资者者扩大投大投资比例。比例。v留存收益率留存收益率 留存收益率的高低，反映公司的理留存收益率的高低，反映公司的理财方方针。根据近三年万科的留存收益。根据近三年万科的留存收益率来看，万科保留着率来看，万科保留着较高的留存收益率，从内部高的留存收益率，从内部积累累资金用于再投金用于再投资扩大大经营规模，从而使投模，从而使投资者分到的者分到的现金股利有所降低。金股利有所降低。42投投资者分析小者分析小结v总的来的来说，对万科的投万科的投资者分析得出的者分析得出的结论是是积极极的。万科的。万科强的的实力和力和发展潜力展潜力给股股东带来了来了较大的大的回回报，使股，使股东的利益增加，从而的利益增加，从而带动了投了投资者投者投资，扩大了投大了投资比例。比例。435 5、现金流量分析金流量分析v Chart现金流量分析指标单位200820092010经营活动现金流量与负债总额比率%-0.410.041.39经营活动现金流量与当期债务总额比率%-0.0412.261.54现金周转率次2.392.833.19盈利现金比率N/A0.00741.43910.2531每股经营现金流元-0.00310.84610.2035经营现金流与现金股利之比N/A-0.062112.022.0344现金流量分析金流量分析 从右图中可以看出万科在 08年的现金偿债能力和流动性很低。到 09年比率迅速上升，现金净流量偿还债务的能力高，现金流入对当期债务的保障较强。09年过后又有较大 的 降 幅。45现金流量分析金流量分析v每每股股经营现金金流流反反映映了了每每股股盈盈利利支支付付保保障障现金金流流量量0 08 8年年的的负值可可以以看看出出处于于扩张阶段段的的万万科科，经营发展展的的现金金不不足足于于保保障障股股利利的的分分红派派息息。0 09 9年年的的值较大大，现金金流流状状况况较好好，获现能能力力比比较强。46现金流分析小金流分析小结v总的来看，万科的的来看，万科的经营活活动现金金净流量在流量在0909和和1010年年都都为正，正，说明投明投资资金得到回收，金得到回收，经营业绩较好。好。总各方面来看，万科的各方面来看，万科的现金流金流动性，性，现金金获现能力，能力，现金金偿债能力都比能力都比较好，特好，特别体体现在在0909年。年。47选择保利的原因保利的原因五.竞争者对比分析保利1流流动性性对比比2长期期偿债能力能力对比比3盈利能力盈利能力对比比4投投资者分析者分析对比比548(1)选择保利的原因保利的原因 主主营生生产开开发及及销售房地售房地产行行业，都是都是领先企先企业。两家两家发展展战略相似，略相似，都都强调快速开快速开发，快速周，快速周转的的发展展战略。都在上海略。都在上海证券交易所上市交易，采用相同的会券交易所上市交易，采用相同的会计准准则。保利地产有近1000万平方米建筑面积的优质土地储备，成本较低，结构合理，主要为京穗沪等中心城市的普通住宅用地；平均每股的土地储备量居行业前列，具有土地资源优势。保利地产以“打造中国地产长城”的公司愿景，以“规范诚信”的公司形象，以“和谐、自然、舒适”的产品理念，全面实施品牌战略，公司品牌价值和感召力迅速提升，品牌价值居全国行业五强之列，至2010年，“保利地产”品牌资产将争取突破30亿元。对于保利地产来说，打通了资本运作的渠道，将有效下降公司资产负债率，财务抗风险能力和偿债能力明显增强，资本结构得到改善，同时，由于公司资产规模扩大，将使公司的综合竞争实力和盈利能力在新的平台上实现跃升。49(2)(2)流流动性性万科公司与保利公司比率万科公司与保利公司比率万科公司与保利公司比率万科公司与保利公司比率对对照表（一）照表（一）照表（一）照表（一）单位位万科公司万科公司保利公司保利公司应收收帐款与日款与日销售售额之比之比天天11.535.97应收收帐款周款周转率率次次43.7468.10应收收帐款周款周转天数天数天天8.35.3650万科公司与保利公司比率万科公司与保利公司比率对照表（三）照表（三）运运营资本本元元75,869,940,7075,869,940,702.832.8377,774,981,77,774,981,932.87932.87速速动比率比率N/AN/A0.560.560.530.53现金比率金比率N/AN/A0.290.290.280.28运运营资本周本周转率率次次0.730.730.560.56经营现金流量金流量/到到期期长期期负债与与应付票据之和付票据之和倍数倍数4.984.98298.43298.4351万科公司与保利公司比率万科公司与保利公司比率对照表（二）照表（二）存存货与日与日销售售额之比之比天天1618.261618.261696.431696.43存存货周周转率率次次0.270.270.280.28存存货周周转天数天数天天135513551312.071312.07经营周期周期天天1363.31363.31312.31312.352流动性对比小结 从从对比表看，相比表看，相对于保利，万科公司的于保利，万科公司的经营周期周期较长、应收收账款周款周转率率较低，所以流低，所以流动性相性相对较弱，但是相弱，但是相差都不大。差都不大。现金比率也相差不大金比率也相差不大说明两家公司的流明两家公司的流动负债的的现金金资产偿债保障基本相同。但是保利的保障基本相同。但是保利的现金流量确金流量确实负值，可能是因，可能是因为保利借保利借债较多，多，这也也给保利地保利地产带了很了很大的大的风险。而万科的。而万科的应收收账款中，款中，长期无法收回的期无法收回的应收款收款会大大减弱企会大大减弱企业的短期的短期偿债能力。企能力。企业所持有的流所持有的流动资产可以可以满足企足企业的日常支付，企的日常支付，企业财务状况状况稳定，定，短期短期偿债压力相力相对比比较低。万科的低。万科的经营资产周周转率率远高于保利地高于保利地产，这符合万科一符合万科一贯倡倡导的的“快速周快速周转”企企业发展展战略。略。53(3)(3)长期期偿债能力能力万科公司与保利公司比率万科公司与保利公司比率对照表（四）照表（四）单位位万科万科保利保利负债比率比率%74.6974.6978.9878.98债务与与权益比率益比率%295.04295.04375.72375.72负债与有形与有形净值比比率率%297.08297.08375.83375.83经营现金流量金流量/负债总额%1.391.39-18.59-18.5954长期偿债对比小结 从考察从考察长期期偿债能力看，保利的能力看，保利的债务权益比益比这一一指指标略高于万科，因此，保利承担的略高于万科，因此，保利承担的财务风险也高于也高于万科，在同万科，在同样的情况下，保利地的情况下，保利地产的股的股东比万科的股比万科的股东面面临更大的更大的风险。万科的。万科的长期期偿债能力能力远远高于保高于保利，更有利于保障利，更有利于保障债权人的人的权益，企益，企业的的偿债风险也也比比较低。在低。在资产负债率率这一指一指标上，两家公司差距不上，两家公司差距不大，大，说明两家明两家债务偿付安全性的物付安全性的物质保障程度几乎一保障程度几乎一致。致。55(4)盈利能力盈利能力万科公司与保利公司比率万科公司与保利公司比率对照表（五）照表（五）单位位万科万科保利保利净利利润率率%24.5424.5420.9120.91全部全部资产周周转率率次次0.290.290.30.3资产报酬率酬率%7.057.056.036.03经营利利润率率%3.63.621.921.9经营资产周周转率率次次0.290.290.30.3经营资产报酬率酬率%7.547.546.526.5256万科公司与保利公司比率万科公司与保利公司比率对照表（六）照表（六）销售售额与固定与固定资产比比次次39.3839.38135.66135.66全部全部权益益报酬率酬率%17.0817.0818.718.7普通股普通股权益益报酬率酬率%17.0817.0818.718.7净资产收益率收益率%16.1916.1917.1917.19毛利率毛利率%40.740.734.1234.1257盈利能力对比小结 万科的毛利率略高于保利地产，但是经营利润率远低于保利地产。通过从两公司的整体情况看出，保利的盈利能力明显优于万科。总体看，保利地产的净资产收益率略高于万科，但是万科的净资产收益率体现较明显的增长趋势.资产收益率收益率这一指一指标来看，万科高于保利地来看，万科高于保利地产，这反映出反映出万科的相万科的相对保利地保利地产能能够更加有效地配置公司更加有效地配置公司资源以及更源以及更加高效的管理系加高效的管理系统。万科的股盘相对于保利还是更稳定的，以及公司内部的营运和投资应该比保利地产更加谨慎。582010年万科的毛利率为40.7%2010年保利的毛利率为34.12%2010年金地的毛利率为38.07%相比之下，万科的毛利率是最高的。毛利率毛利率59(5)投资者分析万科公司与保利公司比率万科公司与保利公司比率对照表（七）照表（七）单位位万科万科保利保利财务杠杆程度杠杆程度N/AN/A1.251.251.0031.003每股收益每股收益元元0.660.661.081.08市盈率市盈率N/AN/A12.4512.4511.7611.76留存收益率留存收益率%90.9990.9993.6293.62每股每股账面价面价值元元4.964.967 7经营活活动现金流金流量