土地增值税清算流程及政策讲解.ppt

土地增土地增值值税税清算流程及政策清算流程及政策讲讲解解1.讲解范畴地皮整理地皮整理后后转让存量房存量房转让地皮地皮转让需清算开需清算开发项目目整整栋单次次转让未未进行行实质性土性土地整理、开地整理、开发进行行实质性土地整性土地整理、开理、开发单位、个人二手房位、个人二手房先先预征，待符征，待符合条件后清算合条件后清算建造后整体建造后整体销售售投投资入股入股分离、合并分离、合并合作建房合作建房其他情况其他情况2.内 容三三类申申报表表清算流程清算流程预征征清算清算后后续管理管理3.清算流程1.预缴税款税款2.税税务事事项通知通知书3.自行清算自行清算（可借助中介）（可借助中介）4.90天之内天之内申申报并并缴税税（免税）（免税）5.在网上在网上报税平台上税平台上传报表表6.配合税配合税务机关机关审核核7.按税按税务事事项结论书补税税 8.后后续管理管理结合模块报送资料4.报送资料制定索引目录，编号装订成册：（第一项加报电子版子版）1、土地增值税清算税款鉴证报告及工作底稿工作底稿。（如自行审核，提供整套报表及说明）2、五证3、取得土地使用权所支付的地价款凭证、出让或转让合同；4、项目工程建设合同；项目竣工决算；建建设方、施工方、方、施工方、咨咨询企企业三方盖章的工程三方盖章的工程结算算审核核报告告。5、无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证；6、银行贷款合同及贷款利息；7、税金合法有效凭证；8、发票复印件；9、其他5.预 征 各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。东部地区不得低于2%。对未按预征规定期限预缴税款的，应根据税收征管法及其实施细则的有关规定，从限定的限定的缴纳税款期限届税款期限届满的次日的次日起，加收滞滞纳金金。6.0%，2%，3%，4%，5%匡算率2001年之前年之前201020112014普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅/非普通住宅非普通住宅非普通住宅非普通住宅廉租住房暂不预征非普通住宅、非住宅2%限价房1%普通住宅2%其他3%1996年预征率1%经济适用房暂不预征预征率2005年7.（青地税函【2009】47号文）三、2008年底，全市普通住房的建筑面积标准由每套120平方米上调至144平方米，在具体执行中应如何把握执行时间？（一个（一个项目一个目一个标准）准）答：根据青岛市人民政府办公厅转发市建委等部门关于支持居民购买住房的意见的通知（青政办发200863号）第五条规定，将我市普通住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方米，自自2008年年11月月15日起施行日起施行。各单位在进行土地增值税清算时，对2008年11月15日以后新开工的开发项目按新规定标准执行，对之前已开工的开开发项目目，仍按原规定标准执行。开工时间以取得建建筑工程施工筑工程施工许可可证时间（第一个）（第一个）为准。8.目前三条标准：普通住宅须同同时符合以下3个条件：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）单套建筑面积在144平方米以下；（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍。9.（2014年第1号）青岛市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（一）纳税人在未取得由主管地税机关作出的开发项目土地增值税清算申报审核结论之前之前，转让房地产取得的全部价款及有关的全部价款及有关的经济收益收益，包括货币收入、实物收入和其他收入，均应按规定的预征率，预缴土地增值税。纳税人在销售开发产品的过程中，随同房价随同房价向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费和咨询费等价外收费，应并入房地产转让收入，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴土地增值税。10.（二）纳税人开发建设并销售房地产，土地增值税预征率如下：序号序号房房产类型型调整前整前预征征率率调整后整后预征率征率1经济适用住房、廉租住房0%0%限价商品住房1%2单价2万元以下的普通标准住宅2%2%3单价2万元以上2.5万（含2.5万）以下的普通标准住宅2%3%单价2万元以下的非普通标准住宅3%车位、车库、阁楼、储藏室（发票合同）3%4单价2万元以上2.5万（含2.5万）以下的非普通标准住宅3%4%5单价2.5万元以上的普通标准住宅2%5%单价2.5万元以上的非普通标准住宅3%别墅、商业用房、办公用房3%6价格明显偏高的房地产项目按匡算税负率预征11.平均销售价格明显高于本区域本区域房地产销售价格，匡算匡算预计增增值额，确定土地增，确定土地增值税税税税负率。率。取得税务事项通知书后的次月次月申报期内，计算补缴该项目前期房地产转让收入预缴土地增值税额与按照主管地税机关通知税负率计算应纳税额之间的差额。解释：执行期公告自2014年3月1日起施行，有效期至2018年12月31日。是指税款所属期，即4月1日开始用新预征率申报。12.清算明确清算明确清算单位位国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号第一条：土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。青青岛市市规定：土地增定：土地增值税以国家有关部税以国家有关部门审批批的房地的房地产开开发项目目为单位位进行清算。行清算。开开发企企业成片受成片受让土地使用土地使用权后分期分批后分期分批开开发的的项目，以目，以国土、国土、规划等划等主管部主管部门批准文批准文书注明的分期分批注明的分期分批项目目为单位位进行清算。行清算。13.各地政策汇总表北京北京 发改委立改委立项辽宁宁 发改委立改委立项；工程；工程规划划许可可证安徽安徽 工程工程规划划许可可证宁波宁波 工程工程规划划许可可证深圳深圳 销售售许可可证重重庆 工程工程规划划许可可证浙江浙江 审批、批、备案案项目（不目（不许自行划分）自行划分）吉林吉林 发改委立改委立项；五；五证/竣工竣工备案案证江江苏 发改委立改委立项；自行分期；自行分期结合工程合工程规划划许可可证厦厦门 工程工程规划划许可可证大大连 企企业会会计核算核算单位（税局位（税局审核）核）广州广州 整体开整体开发、统一核算；一核算；销售情况售情况+会会计核算核算/初始初始产权青青岛 国土、国土、规划划审批批（建（建设用地用地规划划许可可证为主，参考主，参考建建设工程工程规划划许可可证）西安西安 工程工程规划划许可可证/销售售许可可证湖北湖北 工程工程规划划许可可证海南海南 工程工程规划划许可可证14.1.房地房地产开开发项目全部竣工、完成目全部竣工、完成销售的；售的；2.整体整体转让未竣工决算房地未竣工决算房地产开开发项目的；目的；3.直接直接转让土地使用土地使用权的。的。清算条件应该1.已已竣工竣工验收的房地收的房地产开开发项目，已目，已转让的房地的房地产建筑面建筑面积占占整个整个项目可售建筑面目可售建筑面积的比例在的比例在85%以上，或以上，或该比例比例虽未超未超过85%，但剩余的可售建筑面，但剩余的可售建筑面积已已经出租或自用的；出租或自用的；2.取得取得销售（售（预售）售）许可可证满三年仍未三年仍未销售完售完毕的（最后一的（最后一张）3.纳税人申税人申请注注销税税务登登记但未但未办理土地增理土地增值税清算手税清算手续的的4.省税省税务机关机关规定的其他情况。定的其他情况。可以可以国家税国家税务总局关于房地局关于房地产开开发企企业土地增土地增值税清算管理有关税清算管理有关问题的通知的通知国税国税发 2006 187号号 15.房地产开发企业开发商品房等建设项目，凡符合下列条件之一的，应视为已经竣工竣工验收：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。16.已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在百分之八十五（含）以上，或该比例虽未超过百分之八十五，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”可以通知纳税人进行项目清算，在具体工作中应如何理解掌握？答：该规定可用下列公式表示：（已（已转让可售建筑面可售建筑面积+出租或自用可售建出租或自用可售建筑面筑面积）总可售建筑面可售建筑面积85%。17.清算方法青青岛、宁夏、西、宁夏、西安等安等 普通住房普通住房/非普通非普通住房住房 江江苏、湖北、福、湖北、福建等建等 普通住宅普通住宅/其他其他类型住宅型住宅/非住宅非住宅宁波宁波普住普住/除低除低层外外住宅住宅/其他其他/单体体别墅墅四分法四分法三分法三分法二分法二分法18.收入视同销售1.平均价格平均价格；2.市市场价格或价格或评估估价价值确定。确定。实质1.已收已收讫全部；全部；2.所有所有权发生生转移；移；3.其他其他规定定。微调1.发票票2.合同合同确确认时间确确认金金额非直接非直接销售和售和自用房地自用房地产19.扣除项目（187号文）（一）须提供合法有效凭合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。（二）前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。20.公共设施无无偿移交移交给政府、政府、公用事公用事业单位位用于非用于非营利性利性社会公共事社会公共事业产权属于属于全体全体业主所有主所有有有偿转让配套的居委会和派出所用房、会所、停配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、）、物物业管理管理场所、所、变电站、站、热力站、水厂、力站、水厂、文体文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通通讯等等21.装修装修费用用质量保量保证金金土地土地闲置置费国家国家规定定费用用成本分成本分摊两个项目/两个比例财政发票移动/非移动看发票/不看支付不得扣除扣除扣除22.拆迁安置异地安置异地安置用建造的本用建造的本用建造的本用建造的本项项目房地目房地目房地目房地产产安置回迁安置回迁安置回迁安置回迁户户货币安置拆迁安置拆迁凭合法有效凭据凭合法有效凭据计入拆迁入拆迁补偿费属于自行开属于自行开发建造的，建造的，房屋价房屋价值按国税按国税发 2006 187号号规定定计算，算，计入本入本项目的拆迁目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于异地安置的房屋属于购入的，入的，以以实际支付的支付的购房支出房支出计入拆迁入拆迁补偿费。视同同销售售处理，确理，确认收入收入，（，（营业税）税）同同时确确认为房地房地产开开发项目的拆迁目的拆迁补偿费。房地房地产开开发企企业支付支付给回迁回迁户的的补差价款，差价款，计入拆迁入拆迁补偿费；回迁回迁户支付支付给房地房地产开开发企企业的的补差价款，差价款，应抵减本抵减本项目拆迁目拆迁补偿费。23.有利息有利息分分摊摊并提供金融机构并提供金融机构证证明的明的，允，允许许据据实实扣除扣除其他房地其他房地其他房地其他房地产产开开开开发费发费用用用用5%5%无利息无利息不能提供金融机构不能提供金融机构不能提供金融机构不能提供金融机构证证明的明的明的明的房地房地房地房地产产开开开开发费发费用用用用10%10%计息期息期取得土地使用取得土地使用取得土地使用取得土地使用权权之日起之日起之日起之日起项项目竣工目竣工目竣工目竣工验验收之日收之日收之日收之日止止止止开发费用 土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除不能同时适用24.例题 某房地产企业开发的房地产项目，建筑总面积10000平，其中普通住宅5000平，非普通住宅4000平，其他1000平（包括地下车位800平（40个无产权车位），物业等用房200平）。该项目发生的成本为3000万（指取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本）。销售情况是普通住宅已售4000平，单价8000元；非普通住宅2000平，单价12000元，车位已售15个，每个10万。取得预售许可证满三年。备注：开发费用、税金、加计另行计算。25.核定征收逾期仍不清逾期仍不清算的；算的；计税依据明税依据明显偏低，又无正偏低，又无正当理由的当理由的难以确定以确定转让收入或扣收入或扣除除项目金目金额的的26.类别坐落地坐落地房地房地产性性质核定征收率核定征收率一一类区区 市南区、崂山区普通标准住宅不得低于7%非普通标准住宅不得低于9%别墅、非住宅不得低于11%二二类区区 市北区（原市北区、原四方区）普通标准住宅不得低于6%非普通标准住宅不得低于8%别墅、非住宅不得低于10%三三类区区李沧、城阳、黄岛区（经济技术开发区、原胶南）普通标准住宅不得低于6%非普通标准住宅不得低于7%别墅、非住宅不得低于9%四四类区区 即墨市、胶州市普通标准住宅不得低于5%非普通标准住宅不得低于6%别墅、非住宅不得低于7%五五类区区 莱西市、平度市普通标准住宅不得低于5%非普通标准住宅不得低于5%别墅、非住宅不得低于7%房地房地产开开发项目土地增目土地增值税核定征收率明税核定征收率明细表表注：注：单独独转让“公共配套公共配套设施施”取得的收入，比照取得的收入，比照“非普通非普通标准住宅准住宅”的核定征收率的核定征收率执行行27.后续管理清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积28.续前例题：出具清算结论并补税后销售两套住宅一个车位，分别是一套普通住宅100平，单价6000元；网点200平，单价15000元，车位1个12万。开发费用按10%的195万、税金5750*5.6%=322万、加计20%的390万。29.三类报表明明细申申报表表一主两副一主两副九九张申申报表表预征征模快申模快申报清算申清算申报30.Thank You!Thank You!31.