万科的内部环境分析.ppt

Sloganhere万科的内部环万科的内部环境分析境分析Sloganhere内部环境分析3.1万科的企业资源万科的企业资源3.2万科的企业能力、核心竞争力分析万科的企业能力、核心竞争力分析3.3企业价值链分析3.4 SWOT3.4 SWOT总结总结3.3企业价值链分析企业价值链分析3.4 SWOT3.4 SWOT总结总结3.2万科的企业能力、核心竞争万科的企业能力、核心竞争力分析力分析3.4 SWOT3.4 SWOT总结总结Sloganhere3.1万科的企业资源Sloganhere3.1.1万科的组织结构图SloganhereSloganhere3.1.2万科的人力资源万科房地产开发系统万科房地产开发系统Sloganhere3.1.3万科的财务状况(2012年)2012年万科公司实现营业收入年万科公司实现营业收入1031.2亿元亿元，同，同比增长比增长43.7%；实现净利润；实现净利润125.5亿元亿元，同比增长，同比增长30.4%；全面摊薄净资产收益率达到；全面摊薄净资产收益率达到19.66%，为，为1993年以来最高水平。年以来最高水平。万科仍然是行业内资金最充裕、财务结构最稳健万科仍然是行业内资金最充裕、财务结构最稳健的企业之一。的企业之一。2012年年底，万科所持有的货币资年年底，万科所持有的货币资金量达金量达522.9亿元亿元，远超短期借款和一年内到期的，远超短期借款和一年内到期的长期借款总和；净负债率仅长期借款总和；净负债率仅23.5%，继续处于行业，继续处于行业低位。低位。2012年，万科的整体税金支出达到年，万科的整体税金支出达到211亿元亿元，再，再次超出年度净利润接近一倍。次超出年度净利润接近一倍。Sloganhere3.1.4万科的土地储备(2012年)上半年公司新增加开上半年公司新增加开发项发项目目13 个，按万科个，按万科权权益益计计算算的占地面的占地面积约积约69 万平方米，万平方米，对应对应的的规规划建筑面划建筑面积约积约174 万平方米，平均楼面地价万平方米，平均楼面地价约约2230 元元/平方米。截至平方米。截至报报告告期末，公司期末，公司规规划中划中项项目按万科目按万科权权益益计计算的建筑面算的建筑面积积合合计计3435 万平方米，基本可万平方米，基本可满满足未来两到三年的开足未来两到三年的开发发需需求。求。自自7月以来，万科两月内拿地支出已月以来，万科两月内拿地支出已经经超超过过百百亿亿，其，其中中8月万科拿地金月万科拿地金额额超超过过36亿亿元，元，创创年内新高，而九月年内新高，而九月初两天之内，万科再度初两天之内，万科再度发发力，一力，一举举斥斥资资47亿亿元囤地，元囤地，其中包括以其中包括以单单价价440万万/亩亩，总总价价33.06亿亿元拿下的合肥元拿下的合肥庐庐阳区阳区775亩亩超大超大连连体地体地块块和和经过经过22轮竞轮竞价，最价，最终终以以13.65亿亿元拿下广州元拿下广州萝岗萝岗地地块块。Sloganhere3.1.5万科的市场营销(2012年)万科公司万科公司2012年年12月销售及新增项目情况：月销售及新增项目情况：数据显示，12月万科实现销售面积116.8万平方米，销售金额140.7亿元，同比分别增长94.9%和141.8%。另外，2012年全年累计实现销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，同比分别增长20.5%和16.2%，销售金额再度刷新行业纪录，并成为全球首个房地产业务年销售额超过200亿美元的公司。万科董事会秘书谭华杰表示，2012年主要城市成交前后变年主要城市成交前后变化较大。化较大。年初，北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、杭州、南京、无锡、苏州、东莞、佛山、成都、武汉等14个城市的成交面积同比大幅萎缩，1-2月同比降幅达55%，其后同比数据逐步回升，到年中时成交渐趋稳定。而2012年万科的推盘年万科的推盘也呈现出明显的也呈现出明显的“前低后高前低后高”特征，恰恰契合了市场景气的变特征，恰恰契合了市场景气的变化状况。化状况。Sloganhere根据公告数据，12月万科的销售面积和金额同比大幅增长94.9%和141.8%，环比11月则略有下降。谭华杰表示，12月公司推盘较多，实际认购面积和金额比11月更高，但由于大量推盘集中在年底，有相当部分的已认购未签约资源，将体现在2013年的签约数据中。预计2013年1月份的签约金额同比将有较为明显的上升。从产品结构来看，2012年万科所销售的住宅仍然延续了以中小户型普通商品房为主的特征，144平米以下户型占比达到90%。而2011年下半年以来，市场大户型产品持续滞销，中小户型销售速度远远超过大户型。万科独特的产品结构，也契合了市场的变化趋势。3.1.5万科的市场营销(2012年)Sloganhere3.1.6万科的品牌资源作为一个强大的品牌，万科根植于企业的本源追求，呼应于业界长远的发展态势，聚焦于客户的多样需求，形成了自己独特的品牌核心。万科品牌理念：万科相信，生而不同的人企盼无限可能的生活空间。万科品牌使命：万科系统地理解不同消费者对居住生活的需要和与之相适应的土地特质，创造性地提供各种差异化的理想居住空间，让每个人在自己的居住空间内回归自我，并与周围环境和谐共生。万科品牌价值观：理解客户需要、承担社会责任、提供多种选择、强调实际价值。Sloganhere3.2.1万科的核心竞争力背景背景:1.产品标准化使房地产项目的开发效率大大提升；2.技术标准化使房地产项目的产品缺陷率大大降低；3.管理标准化是产品标准化和技术标准化发挥效能的前提；4.住宅产业化是产品标准化的实现手段，也是提升产品质量的途径。万科集团发力地产开发，为了实现跨区域的发展和管理，实现规模化发展，制定了“万科项目开发设计流程与成果标准”，从此万科拉开了“标准化”的大幕。标准化的四个层次:1、技术标准化2、产品标准化3、项目标准化4、管理标准化Sloganhere管理标准化：18字工作思路1、定制度：设计费目标成本编制及设计费支付管理办法2、作流程：整装客户业务流程3、建标准：土建完成面与精装修交接技术标准4、立标杆：展示样板、项目样板5、抓落实6、后评估3.2.1万科的核心竞争力背景Sloganhere3.2.2万科的核心竞争力分析房地产开发企业实际上是一个“系统集成商”，它将资金、土地、设计、施工、物业管理、环境等多种变量因素组合成自己的产品，并通过广告、营销、租赁等服务最大限度地实现自己的市场价值。因此，可以把房地产企业核心竞争力界定为市场(市场调研能力、需求把握能力、快速反应能力和资源整合能力等)、质量(项目管理、规划设计、工程质量)、品牌(企业形象、产品形象、人员形象、营销能力、服务能力)三个维度上的能力。其中，市场、品质和品牌构成了竞争力的外壳，而括号中的内容则构成了房地产企业核心竞争力的内涵。而对以上资源的整合能力，就是房地产企业的核心竞争力，更是万科的核心竞争力。Sloganhere3.3企业价值链分析设计环节设计环节成熟的产品设计理念，为客户建造生活方式1.注重进行消费者调查和研究，设立“万科标准”。2.生活细节出发，在家居生活的建筑和管理上满足顾客的需要和追求。3.致力于营造一种美好的生活过程，而不仅仅是住宅本身。4.创建产品体系，建立58个基本产品户型。采购环节强有力的成本管理，稳定的建材供应商优势1.发布了成本控制要点应用指南等成本控制制度与规范。2.与大型建材供应商建立战略合作伙伴关系。3.集团化采购。2005年万科集团对前五名供应商的采购金额占到了全部采购金额的21.7%。Sloganhere建造环节探索革新住宅建造方式，进行标准化设计和工厂化生产1.2003年启动标准化，标准化设计、工厂化生产、装配化施工。2.到2009年，公司产业化生产的住宅将达到100万平方米。领先的物业管理服务1.1989年刚刚涉足房地产行业时，万科以服务为突破点，借鉴SONY的客户服务理念，在全国首创“物业管理”概念，并形成了一套超前的物业管理模式。2.截止至2001年9月，万科物业管理公司辖下的39个住宅（办公）小区中，获得全国城市物业管理优秀示范小区称号的有13个，获得“省优”称号的7个，“市优”称号的17个。3.3企业价值链分析Sloganhere3.4.1万科的优势(S)品牌顾客和潜在顾客对万科品牌的评价都较高市场一般公众认为万科的优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性；万科住户/业主认为万科的社区文化气氛和万科的服务很令人满意。这种不同消费群对于万科优势认同的差异的营销含义是：一方面可以有利于吸引潜在消费者来购买，另一方面也可以有利于形成较高的住户满意度和忠诚度。品牌知名度很高，调查发现万科被很多人所知道。Sloganhere企业文化主要有四点：1.客户是我们永远的伙伴2.人才是万科的资本3.“阳光照亮的体制”4.持续的增长和领跑客户是我们永远的伙伴1.在客户眼中，我们每一位员工都代表万科。2.尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品和服务，引导积极、健康的现代生活方式。这是万科一直坚持和倡导的理念。3.我们1%的失误，对于客户而言，就是100%的损失。衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度。4.与客户一起成长，让万科在投诉中完美。3.4.1万科的优势(S）Sloganhere人才是万科的资本1.热忱投入，出色完成本职工作的人是公司最宝贵的资源。2.尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境，是万科成功的首要因素。3.我们尊重每一位员工的个性，尊重员工的个人意愿，尊重员工的选择权利；所有的员工在人格上人人平等，在发展机会面前人人平等；万科提供良好的劳动环境，营造和谐的工作氛围，倡导简单而真诚的人际关系。4.职业经理团队是万科人才理念的具体体现。持续培养专业化、富有激情和创造力的职业经理队伍，是万科创立和发展的一项重要使命。5.我们倡导“健康丰盛的人生”。工作不仅仅是谋生的手段，工作本身应该能够给我们带来快乐和成就感。在工作之外，我们鼓励所有的员工追求身心的健康，追求家庭的和睦，追求个人生活内容的极大丰富。6.学习是一种生活方式。3.4.1万科的优势(S)Sloganhere“阳光照亮的体制”万科对内平等，对外开放，致力于建设“阳光照亮的体制”。1.专业化+规范化+透明度=万科化。2.规范、诚信、进取是万科的经营之道。3.我们鼓励各种形式的沟通，提倡信息共享，反对黑箱操作。4.反对任何形式的官僚主义。3.4.1万科的优势(S)Sloganhere持续的增长和领跑1.万科给自己的定位是，做中国房地产行业的领跑者。2.通过市场创新、产品创新、服务创新和制度创新，追求有质量、有效率的持续增长，是万科实现行业领跑、创造丰盛人生的唯一途径。3.在新经济时代，万科要以大为小、灵活应变、锐意进取，永怀理想与激情，持续超越自己的成绩，持续超越客户的期望。4.正是万科的企业文化为他在管理，开发，销销等活动中提供无形的引导，使他们总是关注客户，重视人才，提供员工平等的发展机会，不断实现自己新的目标。3.4.1万科的优势(S)Sloganhere创新组织结构组织结构要根据战略的变化而变化。万科根据整个项目的生命周期才设立组织结构。产品线运营线管理线监控线这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到高度关注。经营管理模式1）经营专业化2）住宅市场主流化3)财务政策积极化4）产业结构合理化3.4.1万科的优势(S)Sloganhere研究开发能力万科专门设立了创新研究部门，不断地创新，开发出更多的新产品。如今,标准住宅的4个版本基本成型,已经有超过12个部品实现了工厂化的生产装配,在住宅性能标准方面的创新超过60项.通过创新研究部的努力,万科有几十项专利正在申报.万科产品的创新主要体现在人性化的细节处理上，让业主能在万科开发的房产中享受生活。这也是万科高度关注客户的体现。王石说：“当下的生产方式，大家都差不多；万科只是管理比较透明。但我理解的核心竞争力，就是科研、研发以及专利的申请。”所以万科现在努力地在做研发这一块。3.4.1万科的优势(S)Sloganhere战略眼光1）战略调整背景：资源的紧缺，环境污染，公众对环境更多的关注，政府的科学发展号召.2）战略调整方向：实现从营销的万科往技术的万科转型3）所作的努力：2009年万科在东莞建立万科建筑实验中心，又在上海成立第二个中心。这两个中心是发动机，也是培训中心。在这里做相关的技术研发，同时对产业链上的合作者进行培训。如今承担CSR(社会责任）也是一种能力，而且是很重要的发展能力，这算是我对企业公民的新理解。讲环保，讲可持续，如今不仅是一种责任，也是一种能力，一种竞争力。3.4.1万科的优势(S)Sloganhere3.4.2万科的劣势(W)1）重视顾客，文化建设，但对员工关注不够，员工满意度不是很高。2）各城市顾客的评价不一。而在万科住户中，深圳的万科住户对万科的满意程度最高，而北京的万科住户对万科的满意程度最差，从而推荐率也最差。说明在某些城市万科的住房，服务等有待提高。财务方面的劣势1）存货周转率近年来连续下降。2005年为0.54%2006年为0.47%2007年为0.41%2008年上半年为0.17%。2）速动比率和流动比率连续两年降低。3）资产负债率连续三年升高。Sloganhere与政府的关系一般对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万科地产经营效益的重要因素，不同于许多从国企改制过来的房地产企业，万科在管理上少了许多国企通病，但在某种程度上缺乏政府的“关爱”。万科说获得的可开发土地，较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万科带来了巨大的收益，其不足之处也很明显。随着经济、社会、科技等诸多方面的迅速发展，特别是世界经济全球化、一体化过程的加快，全球信息网络的建立和消费需求的多样化，企业所处的环境更为开放和动荡。这种变化几乎对所有企业都产生了深刻的影响。正因为如此，环境分析成为一种日益重要的企业职能。然而基于万科为房地产行业的龙头，在这方面要保持持久的竞争力更是任重道远！下面是根据万科一些公开的信息作出的一些行业的分析，主要从机会与威胁两个方面分析。3.4.2万科的劣势(W)Sloganhere3.4.3万科的机会(O)收入逐年增加2.中国属于发展中国家，房地产行业属于增长型行业，发展空间大。3.中国人口数量庞大，对商品房青睐。4.住房贷款环境相对轻松，有能力买商品房的人数在上升。5.随着市场的日益成熟，消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高6.万科以软性服务方面著称，也迎合了中高档房产消费者的需求7.万科品牌形象十分丰富，为进一步塑造和强化品牌也创造了条件8.沿海地带很多还有的地方有待开发，商机无限。Sloganhere3.4.4万科的威胁(T)1.与中国海外在品牌方面竞争性太强，两者无论在功能性及形象性属性方面都具有较高的雷同性。2.万科品牌形象没有完全在不同的消费者群中完全保持一致，在品牌的一贯性仍有不足。3.万科品牌形象十分丰富，但也同样带来品牌缺乏核心的问题4.合生创展、富力地产、雅居乐地产等一些竞争对手发展也比较迅速，保持持久竞争力必须拥有自己的特色。5.中高档房地产市场上消费者对开发商的品牌意识逐渐加强，对产品的设计要求也有所提高，这一方必须加大对科研的投入，以满足日益时尚的消费者的口味。6宏观上，08的金融危机对全国房地产业造成巨大的打击，许多竞争对手都以降价促销。Sloganhere7.自然灾害的可能性（如地震，洪水等）8.生产成本的增加以及全球因金融危机造成的普遍购买力下降。9.政府法规一些变化。3.4.4万科的威胁(T)