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存货管理作业指引

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1.目的
为加强存货管理,规范集团公司存货管理,便于对集团各下属房地产公司的存货结构和存货存量的分析和考核。
2.适用范围
适用于集团公司及各下属房地产公司的存货管理。
3.术语与定义
3.1存货：存货是指企业在日常生产经营过程中持有以备出售，或者仍然处在生产过程，或者在生产或提供劳务过程中将消耗的材料或物料等，包括各类材料、商品、在产品、半成品、产成品等。
4. 工作流程
4.1 存货的分类：集团公司存货分类情况见下表

序号
存货类别
说明
会计科目
核算要求
一
开发成本
已开工但尚未办理竣工验收手续的、以出租或出售为开发目的的物业。
开发成本
按开发项目的工程内容、工期进度、不同开发期进行成本、费用归集
二
完工开发产品
已办理竣工验收手续、待出售的物业，包括住宅、商铺、写字楼、车库及车位等。
完工开发产品

三
出租开发产品

已办理竣工验收手续、用于出租或自我经营的物业。
出租产品；
出租产品摊销
四
周转材料
能够多次使用、逐渐转移其价值但仍保持原有形态，不确定为固定资产的材料
周转材料
按一次转销法进行摊销，计入相关资产的成本、当期损益
4.2各类存货的核算
4.2.1开发成本的核算
4.2.1.1科目设置
“开发成本”及”开发间接费”科目核算在建开发产品的实际开发成本其明细设置参见下表:
一级科目
二级科目
三级科目
四级科目
核算项目
备注
开发成本
土地获得价款

按各成本、费用项目再进行细分（具体核算内容、核算方法详见《成本核算指引》）
各成本核算对象
成本核算对象可分层次设立
开发前期准备费
各成本核算对象
主体建筑安装工程费
各成本核算对象
社区管网工程费
各成本核算对象
园林环境工程费
各成本核算对象
配套设施费
各成本核算对象
开发间接费
各成本核算对象
自一级科目开发间接费转入
成本结转

各成本核算对象
开发间接费
项目名称
工程管理费
按各成本、费用项目再进行细分（具体核算内容、核算方法详见《成本核算指引》）

期末转入开发成本
营销费用

资本化利息

物业管理完善费

其他

上述成本核算对象可分层次设立，具体设置参见下图：

××项目 在建一期 住宅

在建二期 商铺
…… 写字楼

……

“开发成本”其他明细科目的有关核算内容、核算方法，详见《成本核算指引》。
“开发间接费”是核算房地产成本的过渡性科目，用于归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目营销设施建造费。期末，“开发间接费”余额按一定标准分配计入各成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接费”科目。该科目期末无余额。
4.2.1.2核算说明
项目办理竣工验收手续后，将已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本，从“开发成本”类转入“完工开发产品”类，作分录如下：
借：完工开发产品；
贷：开发成本—成本结转；
其它成本、费用项目按《公司成本核算作业指引》进行处理。
4.2.2完工开发产品的核算
4.2.2.1科目设置
“完工开发产品”科目核算完工开发产品类存货的库存实际成本。科目的明细设置如下：
一级科目
二级科目
三级科目
核算项目
完工开发产品
项目名称
具体栋或期
住宅、商铺、写字楼、车位及车库、其他
4.2.2.2核算说明
A 项目办理完竣工验收手续后，按开发项目的功能和用途，由“开发成本”科目转入“完工开发产品”的相应明细科目的借方；
B完工开发产品按其功能设置核算项目，以便于简化明细会计科目及汇总统计本单位住宅、商铺、写字楼、车位及车库等的总数额；
C 完工开发产品对外出售时，应于销售实现时，按售价记入“主营业务收入”科目；同时，按其帐面价值借记“主营业务成本”科目，贷记“完工开发产品—×项目—×期（或栋或配套资产名称）”科目下相应核算项目；
D 完工开发产品用于出租时，应将其成本全部转入“出租开发产品”类中。
4.2.3出租开发产品的核算
4.2.3.1科目设置
为核算出租经营的土地、房屋等使用及摊销情况，应设置“出租开发产品”总分类账户，并下设“出租产品”和“出租产品摊销”两个二级账户。“出租产品”二级账户核算出租开发产品的原始价值，“出租产品摊销”二级账户核算实际出租的开发产品的摊销价值；
4.2.3.2核算说明
出租开发产品是指用于出租经营的土地和房屋等开发产品，它们的盈利是以收取租金的方式逐步实现的。
A 出租开发产品增加的核算。
企业开发完成的用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品——出租产品”账户，贷记“开发产品”账户。
B 出租开发产品摊销的核算。
出租开发产品在租赁经营期间，由于损耗等原因，其价值会逐渐减少。企业应根据出租开发产品的原始价值、净残值和预计摊销年限，计算其损耗价值，并按月摊销计入主营业务成本。出租开发产品摊销额的计算公式如下：
出租开发产品年摊销率=（1-净残值率）/预计摊销年限×100%
出租开发产品月摊销率=出租开发产品年摊销率÷12
出租开发产品月摊销额=应计提摊销的出租开发产品原始价值×该出租开发产品月摊销率
企业按月计提出租产品摊销时，借记“主营业务成本——出租产品”账户，贷记“出租开发产品——出租产品摊销”账户。
C 出租开发产品修理的核算。
出租开发产品在租赁期间发生的修理支出，数额不大的直接计人“主营业务成本——出租产品”账户，若数额较大，为了均衡各月的成本负担，可先在“待摊费用”账户核算，再分期摊入“主营业务成本——出租产品”账户。
D 出租开发产品减少的核算。
企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时按售价借记“银行存款”或“应收账款”账户，贷记“主营业务收入——商品房销售”账户；同时，按出租产品摊余价值借记“主营业务成本”账户，按出租产品累计已提摊销额借记“出租开发产品——出租产品摊销”账户，按出租产品原始价值贷记“出租开发产品——出租产品”账户。
4.2.4周转材料的核算
4.2.4.1科目设置
周转材料通过“周转材料”科目核算。 集团公司按材料或用途下设明细会计科目，总裁办或综合部做备查登记；
4.2.4.2核算说明
周转材料是指能够多次使用、逐渐转移其价值但仍保持原有形态不确认为固定资产的材料，包括包装物和低值易耗品。
A 购入、自制、委托外单位加工完成并已验收入库的周转材料等，借记“周转材料”账户，贷记“银行存款”；
B 对周转材料采用一次转销的方法进行摊销，计入相关资产的成本或者当期损益。借记“管理费用”、“开发成本”、“销售费用”等，贷记“周转材料”；
C 低值易耗品报废时回收的残料、出租或出借的包装物不能使用作废处理所取得的残料，应作为当月低值易耗品或包装物摊销额的减少，冲减有关资产成本或当期损益。
4.2.5期末存货的计量
中期期末或年度终了，集团由总裁办主导、计划财务部配合对存货进行全面清查，形成存货清查报告，报集团财务副总裁审批；各下属房地产公司由综合部主导、财务部配合对存货进行全面清查，形成存货清查报告，报综合部、财务部经理、事务副总经理审核，总经理审批。财务会计据审批后的清查报告进行账务处理。
资产负债表日存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货成本低于可变现净值时，存货按成本计量；当存货成本高于可变现净值时，存货按可变现净值计量，同时按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备，计入当期损益。
5．支持性文件
无