第二部分可行性研究报告.doc

第二部分

浙江XX有限公司办公大楼地块
可行性研究报告

13

目录
一、项目的基本情况
二、项目投资环境和市场研究
三、项目所在地周边高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况
四、地块及周围环境、建筑开发条件
五、地场三通一平的安排
六、项目开发建设及经营的组织与实施计划
七、项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划
八、项目的不确定性分析
九、公司对项目控制方式及人力资源配置
十、可行性研究结论与建议
十一、项目综合经济评价

浙江XX有限公司办公大楼地块
可行性研究报告
一、项目的基本情况
浙江XX有限公司办公大楼地块位于XX区XX街道，总用地面积2533平方米，总建筑面积13949.6平方米。
土地用途为办公大楼用地，使用年限50年，绿化率30%。
本次国有土地使用权挂牌出让由杭州市国土资源局主办。
二、项目投资环境和市场研究
2.1 项目所在地概况及经济发展基本情况
杭州位于中国东南沿海北部，是浙江省省会，副省级城市，中国江南最富庶的长江三角洲（杭州、上海、苏州）南翼中心城市和浙江省经济中心，长三角第二大城市，“东南第一州”。浙江省政治、经济、文化、科教中心，我国东南沿海开发开放的重要窗口。杭州素有“鱼米之乡”、“丝绸之府”、“人间天堂”之美誉。
杭州市的常住人口为870.04万人，全市常住人口中市外流入人口为235.44万人。经济总量稳居全国大中城市第八、副省级城市第三和省会城市第二位。按常住人口计算，全市人均GDP达到68398元，根据年平均汇率折算，达到10103美元。2009年全市货物运输总量1.87亿吨，；旅客运输量1.98亿人次，比上年增长1.6%。
2.2 项目所在地房地产发展及市场的基本情况
浙江XX有限公司自1994年创建以来，坚持“聚一流人才，创一流业绩”的企业宗旨，经过十多年的奋斗，实现了跨越式发展，从一个项目公司迅速崛起,目前拥有20多家子公司，总资产逾百亿元，年创利税十几亿元。2008年，银亿集团居浙江省综合百强企业47位，服务业百强企业第9位，连续十二年被评为“AAA”级资信企业。
总体发展战略：继续坚持以房地产为主业、实施工业、国内外贸易和其他服务业共同发展的经营战略。通过进一步加强企业内部管理和企业文化建设，进一步增强企业的品牌影响力，进一步增强企业的凝聚力和向心力，不断提高企业的核心竞争力，实现企业既好又快的和谐发展。把银亿集团公司建设成为在全国有一定影响力的品牌公司。在发展企业的同时，为国家承担更多的社会责任，为客户提供有更高价值的商品和服务，为员工提供更高的年薪收入和福利待遇。
到2009年，集团公司的总资产达到150亿元以上，年销售收入达到180亿元以上，年实现利润达到15亿元以上。集团公司综合实力进入中国企业500强行列，成为全国有一定影响力的品牌公司。
三、项目所在地周边高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况
3.1 大成名座
地址：萧市心北路
公交：317路上行下行，K705，K710,K715,511路上行下行，K703
3.2 佳境天城
地址：钱江新城对岸，市心北路西侧
公交：临近地铁2号线、通过钱江三桥与杭州主城区紧密相连，杭城第一条过江隧道与庆春东路连接。
四、地块及周围环境、建筑开发条件
杭州市地理坐标为东经118°21′-120°30′，北纬29°11′-30°33′。杭州位于浙江省北部，东临杭州湾，南与绍兴、金华相接，西南与衢州相接，北与湖州、嘉兴两市毗邻，西南与安徽省黄山市交界，西北与安徽省宣城交接。杭州地处长江三角洲南沿和钱塘江流域，地形复杂多样。杭州市西部属浙西丘陵区，主干山脉有天目山等。东部属浙北平原，地势低平，河网密布。具有典型的“江南水乡”特征。省内最大河流钱塘江由西南向东北，流经全市大部分地区。东苕溪通过临安、余杭等地汇入太湖。
浙江XX有限公司办公大楼地块位于XX区XX街道位于市中心，周边有许多商业广场。
4.1 自然条件
4.1.1 气象
　 杭州市中心地理坐标为东经120°12′，北纬30°16′。 杭州处于亚热带季风区，四季分明，夏季气候炎热，湿润，有小火炉之称，相反，冬季寒冷，干燥。春秋两季气候宜人，是观光旅游的黄金季节。
杭州属亚热带季风性气候，雨量充沛。全年平均气温17.5℃，平均相对湿度70.3%，年降水量1454毫米，年日照时数1765小时。
4.1.2 地形、地貌
杭州有着江、河、湖、山交融的自然环境。全市丘陵山地占总面积的65.6%，平原占26.4%，江、河、湖、水库占8%，世界上最长的人工运河—京杭大运河和以大涌潮闻名的钱塘江穿城而过。杭州西部、中部和南部属浙西中低山丘陵，东北部属浙北平原, 江河纵横，湖泊密布，物产丰富。
4.1.3 地质
杭州市萧山区位于扬子准地台-钱塘台褶带-常山~诸暨拱褶带北端，江山—绍兴深断裂北西侧和球川—萧山深断裂的南东侧。从南部低山丘陵区山脉和水系的展布方向来看，北东向构造尤为发育，反映了新华夏系在燕山运动末期形成的构造格局。
区内构造形迹发育。主要褶皱有双溪坞群火山—沉积岩系背斜构造和河上—章村倾伏背斜；主要断裂有北东向球川—萧山深断裂，东西向昌化—普陀大断裂，北西—南东向孝丰—三门湾大断裂。
4.2 交通条件
萧山地处浙江南北要冲，临江近海，地理位置优越，水陆交通便利。 钱塘江大桥、彭埠大桥、西兴大桥、复兴大桥、袁浦大桥和下沙大桥飞架钱塘江南北。浙赣、萧甬铁路，沪杭甬高速公路、104国道、03省道、杭金公路和杭金衢高速公路穿境而过，浙东运河、钱塘江、富春江和浦阳江也在境内汇流。华东地区最大的国际机场之一——杭州萧山国际机场位于境内。2006年，杭州萧山国际机场旅客吞吐量达到992万人次，货邮吞吐量达23万吨，两项排名均列全国第8位，机场规模在华东地区列上海的浦东机场和虹桥机场之后。21世纪的萧山区的交通将以公路、铁路、海运、民航、航道、地铁为主干。　因杭州东站改造，取消办理客运业务并将原在杭州东站办理客运业务的旅客列车移至杭州站和现萧山站停靠办理客运业务。为方便旅客，防止误购、误售，报铁道部运输局批准，2010年1月1日起萧山站改名为杭州南站。根据规划，萧山站主要办理南向客车作业，最终将与杭州东站、杭州站共同形成客运枢纽格局。2012年，萧山将全面进入地铁时代。
4.3 生活配套设施
学校：全区80所小学；43所初中；10所普通高中在校生22381人，4所中等专业学校、职业高中。
4.4 综合评述：
根据以上所述，本项目的建设条件和周围的公共设施都符合一个项目开发的要求。
五、地场三通一平的安排
杭州经济开发区所使用的土地一般都已经过“七通一平”（通路、通讯、通电、供水、蒸汽、排水、排污与土地平整）开发。
六、项目开发建设及经营的组织与实施计划
6.1 项目组织实施方式：建筑工程管理发包模式　　
建筑工程管理模式又称阶段发包模式（Phased Construction）或快速轨道模式（Fast Track Method），这种合同管理模式与传统的设计图纸完成后才进行招标的线性生产模式不同，传统发包模式与建筑工程管理模式之间的差别见图1。

图1  建筑工程管理发包模式与传统发包模式
6.2 项目目标优化的工作内容
(1)要在限定的费用条件下，尽可能地降低项目的费用消耗，减少资金的占用，达到项目预定的使用功能和使用效果，使项目在使用过程中能经济、安全、高效地运行。
　　(2)要在预定的时间内完成项目的建设，不拖延，及时地实现投资目的，达到预定的项目总目标和要求。
　　(3)要使项目能合理地有效地利用各种资源，使项目具有可持续发展的潜力。必须使项目能为使用者(顾客或用户)所接受、认可，同时要照顾到社会各方面及各参加者的利益，使各方面都感到满意(这可能是一个比较苛刻的条件)。
　　(4)必须使项目与环境协调。这是“以人为本”思想在房地产项目的具体体现，包括与自然环境的协调，与人文环境的协调，与社会环境的协调。
(5)必须使项目实施按计划、有秩序地进行，尽可能降低工程变更和事故发生，较好地解决项目过程中出现的风险、困难和干扰，使项目的损失降低到最低限度。
6.3 建设工期
本项目建设包括工程前期、土建施工、设备询价与采购、设备安装调试（含系统调试）等过程。建设工期从土建施工到工程建成竣工预计为465天。
实施进度安排：
根据本项目工程实施各阶段工作量和所需时间推算，大体安排实施进度如下：
2011年4月完成项目审批工作；
2011年6月完成项目施工设计和工程招标工作；
2011年9月开始施工；
2012年10月完成主体工程；
2013年1月完成建筑装修和配套设备的安装并进行工程竣工验收。
其中建设总工期465天。在土建工程实施过程中同步进行设备的订购工作。
七、项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划
(一) 项目各种财务数据估算
1、土地费用
本项目用地共计2533平方米。
2、前期工程费。
本项目前期工程费估算见表1
表1：前期工程费估算表 单位：万元
序号
项目
计算依据
金额
1
规划设计费
建安工程费×1.5%
68
2
可行性研究费
建安工程费×5‰
16
3
水文地质勘探费
建安工程费×5‰
26
4
通水、通电、通路费
建安工程费×1%
62
5
场地平整费
10元/平方米
22

合计

194
3、基础设施建设费
本项目基础设施建设费估算见表2
表2：基础设施建设费估算表 单位：万元
序号
项目
计算依据
金额
1
供电工程
建安工程费×3%
185
2
供水工程
3
供气工程
4
道路工程
5
绿化工程
6
通讯工程
7
照明工程
8
排污工程
9
环卫工程

合计

185
4、建安工程费用
本项目建安工程费用估算见表3
表3：建安工程费用估算表 单位：万元
序号
项目
单价
计价数量
金额
2
商业
900元/平方米
8090
72

合计

72
5、公共设施配套费
本项目公共设施配套费估算见表4
表4公共设施配套费估算表 单位：万元
序号
项目
单价
计价数量
金额
1
公共厕所
100元/平方米
23064
230
2
停车场
3
健身设施
6、其他费用
本项目其他费用估算见表6
表6：其他费用估算表 单位：万元
序号
项目
计算依据
金额
1
预算定额管理费
建安工程费×5‰
36
2
竣工档案保证金
3
报建手续费
4
工程合同预算或标底审查费
6
其他

合计

36
8、不可预见费用
本项目的不可预见费用按项目1~7项和的2%估算。
2011年不可预见费用：210万元；
2012年不可预见费用：180万元；
2013年不可预见费用：38万元；
2014年不可预见费用：1万元；
2015年不可预见费用：1万元
合计：430万元。
(二) 资金筹措
项目总投资780万元，其中项目资本金200万元，第一年（2011年）全部投入；商业性银行贷款250万元，第一年（2011年）贷款200万元，第二年（2012）贷款80万元；不足的部分拟由预售房款解决。
(三) 贷款条件
年利率5.58%，按单息计利每年支付，宽限期2年，第三年（2013）等额还本，分2年还清。
八、项目的不确定性分析
1、临界点分析
本项目基本方案总体物业平均价格为8950元/平方米，收入为39750万元。均为写字楼物业。
Q：销售面积为12285平方米，P：总体物业平均价格为8950元/平方米
项目的应缴税金为6.5%。
经对财务数据的估算：
Q：可销售总面积（平方米）；P：销售均价（元/平方米）；
A：工程建安成本(760万元)；Π：利润（万元）
收入R(万元)：P*Q
开发成本：115%A＋19021
开发费用：3%A＋2.5%P*Q＋1786
各种税金：6.5%P*Q
由以上可得：
固定成本FC（万元）：10995万元
可变成本VC（万元）：118%A＋2.5%P*Q
税金r（万元）：6.5%R
Π=R－FC－VC－r
=P*Q－（118%A＋2.5%P*Q）－10995－6.5%R
=0.91P*Q－1.18A－10995
当Π=0时：
销售价格P0=8850元/平方米，项目收入支出持平。
ηp=(P－P0)÷P×100%=(8950－8850)÷3647×100%=15.11%
当销售价格制定在P=8950元/平方米时：
完成销售面积Q0=11527平方米就能使项目收支平衡。
ηQ=(Q－Q0)÷Q×100%=(110346－92527)÷110346×100%
=16.14%
当销售价格制定在P=3490元/平方米，销售面积为110346平方米时，追加投资：
总投资(FC＋VC)为37166万元，项目的经济利润为0；
上述计算结果表明：
如果本项目的整体价格在8850元/平方米以上时，项目有经济利润，即本项目有15.11%的降价空间，保证经济利润。
如果本项目的整体定价在8950元/平方米时，只需销售11527平方米，就可保证项目的经济利润有，有15.11%的销售控制空间。
如果本项目整体定价在8980元/平方米，销售面积预计达到100%，即110346平方米时，追加开发产品的投资，最高能达到37166万元。
表26：临界点分析表
敏感因素
基本方案
临界点计算
内部收益率（%）
13.22%
期望值
10%
开发产品投资（万元）
31723
最高值
37166
销售价格（元/平方米）
3647
最低值
3093
销售面积（平方米）
109000
最低值
92451
2、敏感性分析
根据临界点分析建立的数学模型，我们针对模型中的销售价格、销售面积、固定成本和可变成本四个自身变量因素进行分析。设变量变动幅度为-20%、-10%、0、10%、20%，预计利润变动的结果。
单一变量敏感性分析
（1）、销售价格变动，其他因素固定不变
设价格变动幅度为-20%、-10%、0、10%、20%，预计利润变动的结果为：
表27：单一变量静态敏感分析表

-20%
-10%
0
+10%
+20%
销售价格
-1769
1848
5465
9082
12699
销售面积
206
2835
5465
8096
10724
可变成本
7440
6453
5465
4478
3090
从此表可以看出，销售价格和销售面积的波动很直接的影响了本项目的经济利润，而可变成本的影响相对比较弱。
表28：单一变量动态敏感分析表
序号
项目
变动幅度（%）
全部投资（所得税前）
内部收益率（%）
净现值（万元）
投资回收期（年）
0
基本方案

13.22
1020
3.39
1
销售价格
+10
22.12
3856
3.02
-10
4.25
-1816
3.86
2
销售面积
+10
15.07
1120
3.35
-10
11.43
-1816
3.86
3
可边成本
+10
5.07
-1714
3.81
-10
23.11
3754
2.99
从此表可以看出，销售面积的变动对本项目来说没有很大的影响，而销售价格和可变成本的变动则直接的影响了项目的经济利润，所以在后期操作过程中财务上应加强对投入成本的控制，在营销上采取有利的方式保证销售价格的稳定。
从以上两表分析中可以得知，销售价格是将来营销售过程中最重要的因素，它决定了整个项目的盈利情况，只有制定了一个切实可行的市场销售价格，产品的销售才能得以保障，经济收益才能实现，成本投资则不会捉襟见肘。
九、公司对项目控制方式及人力资源配置
9.1 项目的控制方式及组织机构设想
管理框架

管控模式

十、可行性研究结论与建议
10.1可行性研究结论
1.本项目的建设是满足人民群众日益增长的工作环境的需求，是提高人民群众的工作环境质量的需要，有助于促进萧山的经济及和谐社会的发展。
2.项目的建设符合杭州市萧山区总体规划规划和 “十一五”发展规划。
3.项目建设的配套公用设施完善，采用的设计方案合理，投资估算合理，经济效益和社会效益显著，建设方案可行。
综上所述，浙江XX有限公司办公大楼的建设是必要的，也是可行的。
10.2 可行性研究建议
1.强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。
2.项目运营过程中的人口交通问题也是项目管理的重视环节，潘家桥地段的建设管理应遵循高标准的要求，积极采取有效的措施保证项目周围环境，塑造真正的城市名片。
十一、项目综合经济评价
11.1项目对社会的影响分析
11.1.1项目对所在地区居民收入的影响
浙江XX有限公司办公大楼地段作为萧山区办公大楼的建设，将解决相当部分公司的办公问题。
另外，随着居民就业的增加和聚集，人流量的增加对于附近的商机也将随之呈现，商业氛围将起到积极促进作用。
11.1.2项目对所在地区居民生活质量的影响
随着社会的快速发展，人民群众的生活节奏越来越快，生活水平也大幅提高。繁忙的工作中，人们更加重视工作环境的质量。本项目建成后，不仅为周边的住宅区等带来经济效益。高质量的建造和管理水平还将提升人们的工作环境，有了良好的工作环境，才能使人们工作起来精力充沛，提高工作效率，同时降低生病的概率，减少医药费用的开支，给社会发展带来经济效
11.2项目与所在地区互适性分析
11.2.1交通状况
浙江XX有限公司办公大楼建成后，所在地人流、车流将有很大的增量，对交通将有更高的要求。办公大楼的建设场地北面、西面与城区交通型主干道相临，大楼内设有地下停车场。地理位置十分优越，周围的交通条件较好。避免给周围交通带来过度负荷。
11.2.2不同利益相关者
项目的建立是应广大人民的需求，同时又采取先进的建筑手法和良好的环保措施，避免在服务人民的同时带来负面影响，该项目将极大赢得周边居民的支持和认同。
11.2.3当地组织机构
办公大楼项目的建立获得了各级政府部门和领导的支持，为更好地保证本项目的功能实现，按照国家有关规定及时办理各种手续，与各相关政府部门保持沟通十分必要。
11.2.4当地技术文化条件
本项目建设牵涉到设计和施工等系列技术问题，当地的技术可保障项目的实施。项目建设选择优秀的设计、监理、施工单位，保障工程质量和进度。本项目坚持以人为本、方便百姓、实实在在为百姓做事的目标来提高社区服务群众的能力，因而，本项目建设与当地社会的需求相适应