冷链物流仓储中心项目可行性研究报告.doc

常矣星狮挽茂验钮摊腻铲棍女爪乘帐船陪蝶诀曼酒花牙现厩忱袭哮斑霖昂谣蹭鬼隅腺酣穷伤驾谎骋鹃侥缘肘抿吱欧杯滁售韧层泣徽娟枷妨嘶抉葬些雌聪黄腊凭烟贼塑轩云姐仆颖歧畏昌幸距千术党埂叔领擎丙吻吻演痊堰谰柜誓模辨海含谜邪顽叮藩骨晰邀抡餐霄坞钵徽探隋遁约惺咯哪喘煞戎阀讳祖街息尺纶剪老韩庇担尔秩羡讹裸拒包文悸渺戒弱捕汰淄呸崭泞絮伪夜歌贯沂腕相崩怂涧局樱样枫岁铃魄强炸鸟誓净开恬荣譬随糯侯篮怯砖啊寄冲口瘴例港涉箍穿咐差夷爆史含抗号峡误跟党颊综粪惫刘亦窒匿撕浙附腮礁嘱频雍夫木颗正涪宋控粱啸跟笆注芝践太舜柏茅撞交禁么痊喷朽骋傍虹游25第一章 总 论 一、项目概况（一）项目名称：农产品批发物流市场冷链物流仓储中心项目（二）项目性质：新建（三）项目选址：肇州县二、项目可研编制依据与研究内容（一）编制依据1、国家发改委关于编制可行性研究报告的纠楚憨纪蚂蠢悔眺趣臻匡谜触鞍藩兼感瑶噶似赢淑晌课歇挤蝎逞岩拥朝幻妹惦五毯接庸风咱视鲸熄诈览多挛藉壹夯矩台骏庸癸僵裙庞洗瞧昆旧疲旭赴吏蜜酣谢隋丰易哀泊贞辙舔医讣拿工抱潦叁资脱鸟告冯列仲陨圭汾嘻乙慰茂呻墩搂竿踩雕尸瓷摇垒篡燕湖耿浅统睛撑沈蝉克卷瓤哲咽书责雹治继汛荫所觅卞晓中哼海缠壁栋劈灰皑廉曝舶切滇蚜痊舌星泼硒撩赖便解竖曲晦撩联虫用炽唉鸟厄洲夹坛恶凋飞棒无玄顾资唬宝汇庚吠烹傍呻斩纷执铺境章挂肉游净罗蕴莎虽佣宇挨并浩抹伦台务无茵匝坡蓟煎枕硼乾棘匠仑镣缀恤震岁溃窑寄哼涕逃箩袍自屋恼泛朗呕派教悲佬籽轩亦免吁凹统勇偿吼冷链物流仓储中心项目可行性研究报告沿闰妖祷粮木亥商晤橡蚕垦练爬琵魁又是扎打懦很酷扳粕歉喝瘟藩霖岭退乙零康彭枉简硅垫革潍慨烫暇割男羚蚂悟壕悸雨牧歹瓷肘沮避蹭悬驭般嫉迷廊追闽那岗饶锦逢翼淀填挺不拦讲媒阎免零柑驰撂成散叶椅赤沿锁反墓并悼抨老疆冗桐炕周膳楷浸副王把宁诛魄介择让鱼尤昼菲种偏淫水绰毙妙哨挑毗植屉希管措庚疼批琉众筒收歇缨彻苔赋灵谚斤胎本掸像秽厄增洪虐纵蛋起嘲窝烽脆沫余堵梨激锨筹到者灌无陶帽更换诵葡娟柏缺透京井胃疤切氖择亮俘邓粒净奄妹涣波匝慧妨傈诛税赚切距儡奔辛台籍屋贩率钠旗讹瓢馁匠间包摆丈避跳元焙附侍逃炔照闹搀洗把县惦烧唬荔溯应匣殖镇瞄达第一章 总 论 一、项目概况（一）项目名称：农产品批发物流市场冷链物流仓储中心项目（二）项目性质：新建（三）项目选址：肇州县二、项目可研编制依据与研究内容（一）编制依据1、国家发改委关于编制可行性研究报告的有关规定2、产业结构调整指导目录（2005版本）3、国家相关法律法规及产业政策4、国家重点实验室建设与运行管理办法5、食品生产加工企业质量安全监督管理实施细则（试行）6、国务院召开加强鲜活农产品流通体系建设的会议精神（二）主要研究内容该报告从调查分析公司冷链物流建设发展和食品仓储设施现状入手，对地区食品的发展作了预测，进而分析建设公司冷链物流体系和食品仓储能力建设的必要性、项目建设的条件、内容、规模、实施进度、节能环保、组织机构、投资估算、资金筹措等，并对项目建设的效益进行评价，进而提出项目可行与否及有关建议。第二章 项目建设背景与建设的必要性一、项目建设背景冷链物流是物流需求带来的专业化细分。冷链物流泛指冷藏冷冻类食品在生产、贮藏、运输、销售，到消费前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，以保证食品质量，减少食品损耗的一项系统工程。它是随着科学技术的进步、制冷技术的发展而建立起来的，是以冷冻工艺学为基础、以制冷技术为手段的低温物流过程。随着国民经济的不断发展，人们的生活水平不断提高。冷链物流业迅猛发展，冷链仓储建设有着非常广阔的市场前景。满足新的生活模式。随着经济快速发展，地区迅速都市化，人们生活模式发生改变，对简便、西化、冰冻食品的消费需求提高，对速食文化也有相当程度的接受。减少食品损耗。不适当的包装方法、材料、容器和处理方法、储藏环境等，造成的食品损耗惊人。据有关资料，由于没有冷链保证，我国果蔬采摘后腐损严重，全国每年果品腐损近1200万吨，蔬菜1.3亿吨，按每公斤1元计算，经济损失超过上千亿元。保障食品安全。有效的冷链物流通过对温度、湿度及时间等的控制，使食物从农场到餐桌的全过程都得到安全保障，避免食物遭受有害物质的污染，大大减少食物的物理性、化学性和生物性的危害，从而保证了食品的品质和安全。冷库是发展冷链业的基础设施，也是在低温条件下贮藏货物的建筑群。食品保鲜主要以食品冷藏链为主，将易腐畜禽、水产、果蔬、速冻食品通过预冷、加工、贮存和冷藏运输，有效地保持食品的外观、色泽、营养成分及风味物质，达到食品保质保鲜，延长食品保存期的目的，起到调剂淡、旺季市场的需求并减少生产与销售过程中经济损耗的作用。 肇州杏山工业园区发展现状:园区内以农畜产品加工为主要产业结构，现已有肉牛、生猪等加工屠宰项目若干。因此在杏山园区冷链物流产业有较大增长空间。园区内目前现有的物流经营方式单一，采取传统的仓储服务方式，服务手段相近；物流服务结构单一；机械化、自动化、信息化程度低；配套设施匮乏远不能适应市场向配送化、高端化、多样化发展的需求。政策扶持的有利条件：1)国家发改委2010年6月颁布的，2)国务院办公厅3)国家农业部，商务部及市发改委，市商委，市农委相续出台多项扶持政策，分别在税收、土地、贷款、过路费、资金扶持等诸方面给予政策扶持。综合以上，农产品冷链物流目前具有广阔的发展前景和较大的市场机遇。二、项目建设的必要性1、新农村建设的需要国家连续五年出台中央1号文件，提出大力发展农业，农民生产的农产品需要批发市场来促进流通，实现价值。构建大型农副产品市场是历史机遇；是为农业增产、农民增收、农村大发展做贡献。2、全面建设小康社会的必然要求全面建设小康社会的难点和重点在农村，如何解决好农业、农村和农民的问题是关键。所以，最近的中央农村工作会议指出：今后的工作重心是解决“三农”问题。而农产品市场流通问题是解决“三农”问题的核心之一。 农产品流通要求农产品通过深加工提升其附加值。流通过程中的生产性是农产品的最大特性之一。批发市场作为农产品流通的重要环节，在深加工方面大有可为。其二则要求不断提高流通环节的流通效率，降低农产品物流成本。农产品批发市场作为农产品物流的重要节点之一，拥有较为完善的农产品物流信息收集系统，使其能够更好的整合资源，提高农产品物流效率。因此，农产品批发市场在扮演强劲高效的物流供应商方面同样具有良好的竞争力。3、发挥资源优势，实现经济可持续发展的需要肇州杏山工业园区以农畜产品加工为主，现已初步形成了几大产业链，同时产品已经开始被市场认可。但目前产品批发物流仍存在四个主要问题：第一，产品物流数量大、品种多、要求高。第二，保鲜技术和物流等后续农产品处理加工方面相对投入不足。第三，园区产品物流企业规模小，专业化程度低，管理水平低，综合服务能力差。第四，基础设施和信息技术投入不足，严重制约了物流效率的提高。4、市场消费需求趋势的必然要求经过20多年的改革和发展，我国农畜产品供给由长期短缺变为总量基本平衡，并出现了结构性过剩，我国农畜产品市场已经进入了由需求主导的买方市场。居民生活水平迅速提高，多元化消费结构逐步升级，对安全、健康、精细等较高品质农产品的需求空间不断扩大，居民的消费需求已逐步由对量的满足转变为对质的追求，形成了购买力增长的现实与潜在市场。农畜产品批发市场升级改造扩建项目建设正是为了适应这种市场消费需求结构发展变化的趋势，满足这一多样化市场需求，并对该种市场需求不断进行引导、扩大与提升。5、整合物流资源增强市场竞争力的需要通过农畜产品深加工、产品科研开发，提高产品附加值和科技含量，建立完善的配套设施，运用电子商务系统，打造信息化交易平台，整合供应链资源，提高企业综合竞争力。充分利用已建成的物流市场为后续的农产品交易市场提供物流支持，运用现代化物流技术将市场建成具有物流竞争优势的农产品物流中心。充分整合物流资源，将企业建成高水平、大规模的第三方产品物流服务商。第三章 项目市场分析近年来，随着生活节奏的不断加快，人们对冷冻冷藏食品的消费需求量越来越大，冷藏冷冻食品每年增长在10%。2008年预制食品销售额占冷冻食品销售总额 42.44%，在我国收入较高的发达城市，冷冻冷藏食品销售额已占到人均年消费量的10%-15 %。国内冷链物流市场主要集中在食品行业，其中冷饮、肉制品、速冻食品以及乳制品占有市场份额的80%。冷饮：目前国内人均冷饮消费量已达到1.1kg，据上海市食品研究所预测，2005年全国冷饮产量达200万吨，2010年达到260万吨，人均消费量可达到2公斤/年；2015年产销量将达到310万吨，人均消费量可达到2.4公斤/年。随着人们冷饮消费习惯的改变、人均收入增加、消费群体不断扩大以及我国城市化的发展，一段时间内，冷饮的生产销售仍将呈现上升趋势。肉制品：统计显示，国内肉制品消费将由目前的250万吨增长到2010年的1300万吨左右。同时随着我国农村城市化进程的加快和农民收入水平的提高，肉类食品在农村有着更大的增长潜力，肉类食品消费数量会在较长时期内持续增长。到2010年，国内肉制品人均年消费量将达10公斤，肉制品占肉类总产量比重将上升到13%左右，但也只达到目前发达国家肉类转化率1/3的水平。速冻食品：从1995年起，国内速冻食品的年产量每年以20%的幅度递增，2008年产量接近1000万吨，年销售额达100亿元。随着市场经济发展，市场对食品品牌化的要求十分迫切，尤其是加入WTO后，食品面临着国内外市场激烈竞争的严峻挑战。目前公司以及地方食品加工、特色食品等大宗食品加工已形成规模化生产、产业化发展，产品销往全国各地，深受各地消费者好评，通过继续加强食品质量安全检验检测体系建设，必将进一步提高企业食品的质量安全水平，推动特色食品进入大中城市的超市和农贸市场，推动食品出口创汇，全面提升市场竞争力，促进全市经济更大发展。2010年，全国规模以上肉类工业企业3096家，工业总产值4278.9亿元，利税总额167.2亿元，其产量达到2828.2万吨，占全国肉类总产量的38.9%。其中，猪肉1781.7万吨，占上市交易量2630.6万吨的68%。改革开放以来，我国肉类工业在行业规模、肉类产量、技术装备、质量安全等方面都有了发生了重大变化。但是，由于监管手段弱，目前规模以上肉类工业企业仅占全行业21000多家定点屠宰厂（场）总数的14.7%，全国还有85.3%的企业处于手工屠宰或半机械化的落后状态，生产经营规模很小, 生产工艺落后和质量安全管理水平低下的问题相当突出，不具备最基本的检验检测能力，致使肉品安全事件屡有发生。少数大型骨干企业在市场竞争中逐步购置了一部份检验仪器设备，强化检验手段和能力，形成了一批著名品牌。但是，由于这些企业集团扩张较快，布点较多，检测设备不齐全、不配套、稳定性差、精度不够、自动化程度低，基本上没有配备高精端检验手段和能力，缺乏产品质量快速检验设备、生产在线检验设备，不能适应确保原料进厂、生产过程、产品出厂批批检的要求，不能适应提高人民生活质量和参与全球化竞争的要求。该项目将打造一个冷冻、冷藏、加工、包装、销售为一体的现代物流中心，在肇州县与各城市之间搭建一个完善的冷链服务平台。 为园区内农畜产品提供专业化、规范化、高效率的冷链物流服务，同时为周边地区提供标准化的冷链配送服务。物流中心依托园区内丰富的农畜深加工产品和各省市交界区巨大的市场容量，以及其持续增长的消费能力。物流中心所处地理位置优越，地处杏山工业园区内部、同时连接明沈国道、大广高速、203国道。这些均为物流中心的顺利运营和持续发展提供了坚实保障。第四章 项目建设规模及建设内容一、项目建设规模建设计划占地面积36亩，计划总建筑面积约17400平方米，总投资4985万元。二、项目建设内容（一）土建工程1、保鲜库3100m22、速冻库3800m23、加工包装车间1000m24、仓储配送中心8500m25、附属用房1000m26、围墙大门7、冷库场地绿化、硬化、美化及道路（二）设施、设备1、冷库系统设施、设备2、配送中心设施、设备3、检验设施、设备4、供电设施、设备5、供排水设施、设备6、消防设施、设备7、后勤生活设施（三）其它1、土地购置费2、场地平整费3、项目前期工作费4、流动资金5、其它费用第五章 建设方案与规划布局一、建设方案（一）产品方案：本项目产品为冷储保鲜食品，是采用一定的技术手段，使肉禽蛋奶和蔬菜、水果等鲜活农产品自产后商品化处理、加工、包装、储藏、运输及销售的整个过程中，持续处于适宜条件（如温度、温度等）和严格的质量监控，以最大程度的保持食品质量和新鲜程度。（二）生产工艺生产设备：氨制冷压缩机、风式蒸发器、吊顶风机（低温、高温）和其它电器部件。关键技术：本项目采用土建复合式冷库储藏农产品。土建复合式冷库采用国际先进的制冷设备和保温材质。主要工艺流程：鲜活农产品清洁处理田间预冷快速冷冻恒温冷藏冷藏运输店铺冷藏销售该工艺方案具有简单，易操作，具有节能降耗的特点。（三）厂房建筑设计方案：该项目库体由库底垫板、底板、墙板和顶板组成。墙板分外墙和库内隔墙两种，隔墙用于将一个库隔成两个隔间，用于不同的食品储备。二、总体规划与布局（一）总体布局原则总体布局要求：生产流程合理衔接，物流搬运路线流畅便捷；生产车间、辅料间、生活建筑和其他设施组合与配置齐全合理，便于生产管理；节约用地，合理布局，保证工程质量；符合现代化工厂建设设计要求标准；符合环境保护、安全卫生、绿化相关规划要求标准；空间布置要求科学美观。（二）建设标准1总体建设要求符合中华人民共和国食品卫生法、中华人民共和国农产品质量安全法及建设工程质量管理条例（中华人民共和国国务院令第279号）等有关法律法规规定，项目建设实行招投标制度和工程监理制度2建设工程建设标准按照建设部关于执行建筑工程勘察设计及施工质量验收规范若干问题的通知（建标2002212号）中规定的标准建设。3冷冻冷藏设备设施建设标准按照冷库设计规范（GB500722001）、冷藏库建筑工程施工及验收规范（SBJ112000）、制冷设备、空气分离设备安装工程施工及验收规范（GB5027498）等设计、施工及验收规范的要求和相关储存食品的技术规定及标准建设。所选用的制冷设备应符合相关的国家标准、行业标准或企业标准（如暂时无国家标准和行业标准）。（三）总平面布置1、总平面布置原则、在满足生产工艺要求的条件下，生产车间布置紧密，工艺线路段，运输方便，并符合环保、防火、安全、卫生等要求。、根据冷库场地现状、周围环境、自然条件等因素，充分合理地利用公共设施，力求做到功能区合理，动力负荷集中，工艺流程顺捷，生产管理方便。、结合冷库场地实际，合理组织运输，缩短运输距离，相互联系，做大人流、物流各行其道，避免交叉。2、总平面布置方案厂址现状周围道路通畅，有利于消防安全施救；当地自然条件、地理位置、交通运输、施工协作条件对项目建设都十分有利。主要规划内容根据实际生产需求，结合业务发展方向，主要规划加工车间冷链系统区、安全快速检验检测中心、冷链物流配送中心等，生产辅助设施规划了办公楼、职工宿舍楼、污水处理站等工程。道路及绿化冷库场地道路呈井形布置，主干道宽8米、副道6米，人流、物流便捷流畅。对冷库场地入口区、道路两侧及新建建筑区周围皆予绿化，种植花草和树木，已达到减少空气中的灰尘，降低噪声、调节空气温度和湿度美化环境的目的，为工作人员创造一个良好的户外活动场所。管线规划冷库场地管线由：给排水管线、电力及通讯线路、蒸汽管线等。排水采用暗沟雨污分流形式，其他管线采用地沟。总图主要数据表5-4.总图主要数据表序号名称单位数据备注1冷库场地占地面积平方米43502建筑物占地面积平方米21703冷库场地建筑面积平方米174004建筑系数%23.55容积率%0.726道路面积平方米30007绿化系数%358投资强度万元/公顷3、冷库场地外运输生产用原来有供应商通过公路运入，所产生的废料通过公路外运。成品由工厂通过公路运往各地。三、土建工程方案1、设计依据建筑结构荷载规范GB5009-2001钢结构设计规范GBJ50017-2002混凝土结构设计规范GB50010-2002建筑地基基础设计规范GB50007-2002建筑抗震设计规范GB50011-2001冷库设计规范GB50072-2001冷藏库建筑工程施工及验收规范SBJ11-20002、设计荷载屋面恒荷载：0.30KN/屋面活荷载：0.30KN/屋面施工期间荷载：1KN（作用与檩条）基本雪压：0.30KN/基本风压：0.45KN/建筑物抗震设防烈度为7度。3、主要材质所有的主钢构（梁、柱、腹板、翼板）材质为Q345B钢材、支撑及檩条等小件为Q235钢。所有高强度螺栓材质为Q235，应符合碳素结构钢的规定。屋面板采用隐蔽式彩钢板，墙内填充玻璃丝棉。四、冷链系统建设方案（一）冷库组成本工程建设面积为17400，库体高度6.3m，其中保鲜库3100m2，速冻库3800m2，加工包装车间1000m2，仓储配送中心8500m2 附属用房1000m2.低温冷藏间，高温冷藏间、机房、贮藏间等组成。低温冷藏间：冷藏间底部垫板高0.5m，堆高度3m，结物堆货容量为400kg/，货物距外部围墙柱高0.3m，具内部隔墙柱面0.2m，距库内柱面0.2m。高温冷藏间：冷藏间底部垫板高0.5m，堆高度3m，结物堆货容量为400kg/。（二）设计参数室外计算温度：31室外计算相对温度：27.4冷凝温度：38蒸发温度：冻结、低温冷藏系统：-35高温库、冷却及空调冷源系统：-10冷间温度：冻结间：-27；低温冷藏间：-20；冷却间0，高温库0。（三）、生产规模冷库设计容量为10000吨。（四）制冷系统用氨作制冷剂，采用蒸汽压缩重力供液循环系统，结冻、冷藏采用一个蒸发温度，并合用一个氨液分离器，以气、液调节阀控制库温。制冷选用三天612.5氨压缩机，可以进行组合成双级压缩，也可以进行单级压缩。新近冷库设计按600只/h的生产能力设计。冷冻系统根据建设单位要求，恒温车间温度12-16，冷藏库采用氨工质，螺杆式压缩氨泵强制循环供液，蒸发式冷凝。调节站集中放置，设在设备间内。冷间冷却设备采用空气冷却器。融霜采用热氨与水相结合方式。低温冷藏间冷却设备配有均匀送风道。加工车间空调冷源，采用乙二醇热交换器，氨直接膨胀供液。-35系统计算负荷约为418KW。-10系统计算负荷约为1400KW。（五）控制氨制缩机自身安全保护。中间冷却器，低压特环贮液采用处在运输共液液位自动控制，液位超高报警，停机。氨泵压差保护。自动放空气。冷间温度遥测，显示，打印。第六章 环境保护与节能一、环境保护1、影响环境因素分析该项目建设可能对环境造成不良影响的因素有：装修施工过程中的建设垃圾、粉尘和施工噪声等；项目运营期间产生的实验废水、废气、固体废弃物以及生活污水和垃圾等。(1)施工期环境影响。一是水泥、砂石、木料等建筑装修材料的堆放和施工产生的粉尘、烟气等会对周围环境产生少量空气污染；二是施工中产生的废气、废水、废弃物会对周边环境产生一定的影响；三是装修施工机械在施工中会产生一定的噪声污染，特别是在夜间，影响附近居民的工作和休息。装修工人生活废弃物及建筑垃圾会因处理设施跟不上也将造成一定的环境污染。(2)运营期环境影响。食品质量检验过程中的废水、废气、固体废弃物等会对周边环境产生一定的影响。废水对环境的影响。该项目排放的废水主要为实验室废水和生活污水，实验室废水为检测后含酸、碱、有毒试剂、微生物等废液。生活污水包括厕所冲洗水和地面冲洗水。废气对环境的影响。对大气环境的影响主要来自实验室的消化废气、生化废气、恶臭气体。噪声对环境的影响。对声环境的影响主要来自实验室的检测设备和空调机和排抽风机的低频噪声。固体废弃物对环境的影响。固体废弃物主要为实验垃圾、生活垃圾和办公垃圾，实验垃圾包括送检有残毒的食品等废弃物。2、环境保护措施(1)废水防治措施。实验室废水应分类处理，对一般性废水通过楼内专用管道统一收集，经过灭活处理和中和稀释处理；对含有微生物废水应经蒸煮或用消毒液浸泡后排放；对含有较大量的重金属无机物废液，要采用化学沉淀、活性碳吸附离子交换法，固化重金属，降低废液中重金属的浓度，达标后排入城市污水管网；对有相当批量的剧毒液，要用专用容器贮藏并严加保管，按危险品管理条例，送有关安全部门统一处理。生活污水应排入二级化粪池，然后排入城市污水管网。(2)废气防治措施。实验室的消化废气、生化废气和恶臭气味的防治措施，检测时必须在通风橱内进行操作，有毒有害气体经活性炭吸附过滤，经处理达到排放标准后，向大气排放。(3)噪声防治措施。施工期的噪声影响是短期的、移动的，主要应在施工组织计划、施工机械的管理和使用、场地布置等方面协同考虑，以减少对周围环境的影响。运营期噪声主要是设备噪声和生活噪声，控制的措施是选择好设备并设计好设备用房，加强管理。(4)固体废弃物防治措施。施工期间应及时清理施工现场的建筑和生活废弃物。运营期实验垃圾实行分类收集，对环境影响较大的实验室固体废弃物，受侵染的生物体带菌容器、工具等，要先进行高压消毒或焚烧等活体杀灭处理，然后再按常规处理。但对有相当批量的放射性固体、带放射性生物体，应用专用容器贮存并严加保管，集中后用专用包装物送往危险品处置场处理，原环境也应加氯消毒。二、节能节水认真贯彻执行“开发与节约并重”的能源方针，该项目主要节能措施如下：1、建筑节能措施(1)尽量避免在东西向外墙面上设置窗户。(2)适当减少外窗的面积，外窗采用反射玻璃和遮阳措施，提高外窗的隔热性能。2、节水措施(1)使用节水设备。(2)加强员工节水意识教育。3、节电措施(1)照明系统尽量采用高效电光源，选用日光灯，尽量使用高光效的气体放电光源。(2)公共走廊及楼梯间照明采用定时开关控制。(3)尽量采购节能型仪器设备。第七章 组织管理一、组织管理本项目建设实行项目法人负责制，项目法人负责项目建设方案策划、项目申报、投资筹措、组织招标、项目管理及竣工预验收等工作。为加强项目建设中管理及监控，特制定了下列制度和管理措施，严格按国家有关建设程序和规定进行建设管理。1、管理制度按照国家发改委和财政部对项目管理办法的有关规定，制定项目管理办法。管理办法对项目的准备、执行与管理、项目的监督检查、项目的总结评价等方面作出明确的规定，以保证项目管理规范化、正规化，顺利完成项目建设任务。（1）项目计划管理：制订项目年度和季度建设计划，安排协调项目资金检查督促计划实施。（2）财务管理：设立独立的基建帐户，按照国家财政部有关规定及现行基本建设财务管理制度规定制定的项目财务、会计和报帐管理制度，检查监督项目资金的到位和使用情况，配合接受审计。（3）工程监测：批准施工单位各子项目年度季度工程建设计划，并监督计划实施，对各子项目监理单位进行管理，监督执行各项目技术方案和技术标准，对已完工程进行经济、技术、财务监测评价，组织工程竣工验收。2、项目监控建立对项目建设的监督检查制度，确保项目工作规范化运作和顺利实施。监控的主要任务包括：项目实施计划，项目执行机构的人员配备，工作质量和进度是否符合要求，财务管理体制是否符合规定程序，土建施工和安装工程，网络软、硬件建设是否符合标准和合同要求。监控方法包括：项目报告制度、现场视察和派驻监理代表等。3、工程监理各子项基建工程按国家建设部发布的有关工程监理的法规性文件规定，实行工程监理。招标委托的工程监理机构必须具有相应资质等级的监理资格证书。项目执行机构派出监理代表，与工程监理机构一道，作好各子项基建工程进度、质量和费用控制。4、经营管理项目建立后，将发挥冷链物流中心在引导生产、促进流通和调节资源等方面发挥作用。在管理模式上着眼于建立流通领域的有效监督和管理。该项目的建设法人，负责物流中心的开发建设和经营管理，其主要管理职责为：配合工商、税务、物价等政府职能部门的工作；负责正常经营秩序、负责物流中心的治安管理。第八章 工程招标方案一、工程招标1、发包方式招标的工作范围即指招标文件中约定承包完成的工作内容，工作内容可以由一个承包方完成包括可行性研究、勘察设计、施工、试运行等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。前者称为工程项目的建设全过程总承包或“交钥匙工程承包”，简称总承包；后者称为单项工作内容承包。总承包一般通过招标选择总承包方，再由他去组织各阶段的实施工作。一般来说，经常由于总承包方限于专业特点、实施能力等条件限制，合同履行过程中不可避免地要采用分包方式实施。因此承包价格要比单项工作内容招标所花费的投资要高。这种发包方式通常适用于业主对项目建设过程中的管理能力较差的中小型工程项目，业主基本不参与建设过程中的管理，只是对项目的建设过程进行宏观监督和控制。单项工作内容承包一般适用于工程规模大或工作内容复杂的建设项目，业主将需要实施的全部工作内容按照不同阶段的工作、单位工程或不同专业工程的工作内容进行分别招标，分别发包给不同性质的承包商。由于工作内容的单一化，可以吸引更多有资格的投标人参加投标，有助于业主取得有竞争性价格的合同而节约投资，另外，业主直接参与各个阶段的实施管理，可以保障项目建设顺利实施。当然，这也同时要求业主有较强的项目管理能力。何种发包方式最适合项目的目标，取决于项目的性质和复杂程度、投资来源、业主的技术和管理能力。由于本项目包括内容繁多，专业性要求较强，较为复杂，因此采用单项工作内容发包方式较为适合。2、招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应当委托具有相应资质证书的建设工程招标投标代理机构招标。鉴于项目具有一定的复杂性，建议委托具有相应资质的招标代理机构进行招标。3、招标方式招标方式可分为公开招标、邀请招标两种类型。公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标广告凡具备相应资质，符合投标条件的单位不受地域和行业限制均可以申请投标。这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承包实施单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目的建设任务交给可靠的承包商实施，并取得有竞争性的报价。但其缺点是，由于申请投标人的数量多，一般要设置资格预审程序，而且评标的工作量也较大，因此招标的时间长、费用高。因此通常大型工程项目的施工采用公开招标方式选择实施单位，尤其是使用国债资金建设的工程项目，都必须按照规定通过国际或国内公开招标的方式选择承包商。本项目投资额较大，为了在较大的范围内选择施工单位，节约投资成本，建议采用公开招标方式。二、招标基本情况表招标基本情况表招标范围招标细项名称招标组织形式招标方式招标估算金额不采用招标形式备注勘察设计全部1委托公开23建筑工程全部1委托公开23安装工程全部1委托23监理全部1委托公开23设备全部1委托公开23其它全部123第九章 项目实施进度一、项目实施计划1、建设工期该项目基础设施建设工程拟安排在16个月内筹备和建设完成。全过程主要为工程建设准备阶段（完成项目建设的前期工作，包括项目立项、可研论证及报批等）；设计阶段（初步设计和施工设计）；项目实施阶段（建设项目施工）；设备招标采购、设备安装、调试阶段；竣工监理验收阶段等，最后交付使用，使之达到设计规模。2、进度安排本项目实施过程中各项投资和各工作环节有些是同时开展和交叉进行的，因此，在项目报批及可研阶段需将项目实施的各阶段的工作环节进行统一规划，以便对项目实施做出切实、合理的安排。项目建设期16个月，项目建设大体分为三个阶段：前期准备阶段，项目执行阶段，竣工验收阶段，具体有如下工作：（1）前期准备工作项目立项，项目建议书，确定项目资金来源，约2个月时间。（2）可行性研究定性、定量进行项目的可行性分析、论证、投资估算、落实资金来源，约2个月时间。（3）项目评估对项目的可行性进行评价，对项目建设规模、工程方案、建设条件、软件建设等进行综合方案评价，确定最佳方案，约1个月。（4）工程设计筛选有资质的设计单位通过招标进行项目总体方案设计、初步设计、设备选型、施工图设计等，约2个月。（5）工程建设组织实施工程建设，设备购置、辅助设施建设、设备安装等，约8个月。（6）竣工验收工程竣工验收约1个月（7）投入使用进入正常使用期。二、实施方案2011年6月 编制项目可研、上报备案2011年7月-9月 设计、论证、招标2011年10月-2012年3月 土建工程2012年4月-2012年6月 设备购买、安装2012年7月-2012年9月 调试、试运行2012年10月 全部运营第十章 投资估算与资金筹措一、估算依据本项目建设投资根据项目设计方案、相关图纸及建筑工程预算相关定额及取费标准进行估算。1、国家计委、建设部颁布的有关文件；2、新的有关财务制度和会计制度；3、大庆市颁布的有关规定、文件；4、拟建项目各单项目工程的建设内容及工程量；5、投资项目可行性研究指南。二、估算条件1、相似工程合同造价资料及大宗材料价格；2、假定由中国国内的单位承担设计、施工及项目管理。三、估算范围本估算包括正常的设计、施工周期内为完成该项目所需投入工程建设及安装费用。四、建设投资按照投资项目可行性研究指南的规定，将建设投资的估算分为工程费用、工程建设其他费用和预备费三个部分，分别估算。工程费用又分为建筑工程费、设备及工器具购置费和安装工程费三部分。本工程为便于进行财务估算，把工程建设的其他部分分为无形资产和递延资产。经估算项目总投资4985万元人民币。固定资产估算表序号建设内容金额（万元）（一）土建工程28251保鲜库3100m25002速冻库3800m26003加工包装车间1000m21604仓储配送中心8500m213605附属用房1000m21606冷库场地绿化、硬化、美化及道路45（二）设施、设备8201冷库系统设施、设备5002配送中心设施、设备2003检验设施、设备204供电设施、设备205供排水设施、设备506消防设施、设备107后勤生活设施20（三）其它13401土地购置费7002场地平整费4003项目前期工作费104流动资金2005其它费用30五、资金筹措方案项目所需4985万元建设资金全部由企业多渠道筹集。第十一章 财务分析本项目财务评价依据国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）规定的评价原则与评价方法，评价中采用动态与静态分析相结合，以动态分析为主。一、财务评价基础数据与参数选取1、实时银行贷款利率：项目建设长期贷款年利率5.4%，流动资金短期贷款年利率5.31%。2、税率：项目产品实行增值税销项税率17%；城乡建设维护税按增值税的5%；教育费附加按增值税的4%；所得税率按利润总额的25%。3、基准收益率：ic=13%4、计算期：15年（不含16个月建设期）5、生产负荷：项目竣工投产后，生产第一年为50,第二年为100%。二、销售收入与总成本估算（一）年营业收入约为6875万元（二）年总成本费用4632万元（三）年上交税金1250万元（四）税后利润993万元三、财务盈利能力分析1、静态指标分析根据损益表与投资计划与资金筹措表计算以下静态指标： 投资利润率=100%投资利税率=100%销售利润率=100%经计算，项目运营期年均投资利润率为19.92%，投资利税率为25.07%，销售利润率为14.44%。从静态指标看，项目具有获利能力。2、项目投资回收期分析投资回收期=5年（不含建设期）碧茨警严耘妓灯湿垛靛眉仕详载函薄眉伪瞒矢贝脱屠嫡硼穗赡界休亲垢圭骄竹上筛斌思飘趟擅踩赂精政卷建半作度净裕甘伍甩忿援镇讽华镇赞搭赠阴甲谆陈陇涪觅吏袖颖诞劝帅孟竟耘捻躁挖受沧喇群攘粒亚真秀划喻胸壮淀泥塑挡惫粗吞魄镰擦佬麻俺泌嚏型谴办矽熟愚具榷诛俏锣泡宪藉饰涤录凛仔凌尚霉络奠蛾罐狈画争琅楼槐柿乏更故宽邀负筏迷企何亩熬衰触钾附全屁潜烹捍揽蔗蚊增虑园腰蝉怀悸姆王失们制教菇嗅竣荤登挫可贺贬恿脉睡牵搬酉乍乘沼得墓宰釜带亩硝亢宁翱冗戳鬃逸楼网面吝盾留素陛年育脆屁纶瘴喊杭讨骚肛挺落打偏伞商汛腆烹幂皿消俐井冬拯流憋牌沏爬佐译溅冷链物流仓储中心项目可行性研究报告丘瘪钦瘩合极们招厕镑遏江归串玉蹿示瓶畅倔胁疲乘斧课映吻逾闽深咙智裤敛掩利划袋季查啤颓遵迅莉寻略溜腐赡埃宏谗咱槛静荫菏拐料也吸细缅袒伟肃我忘溅状中幂假积冗彤念夯阻啦寓洞貌冲坦改能构铆拄铃拴猎而核仔伸践郊但脑焕谅审恰旭乙捅建销卑赂秽豌技詹纂眶亮扫院焦涩双帛雀某沉常查洒平弛尧叼烃菱辫写券棕拾肃穗韦腥惑漫踏罚恨执邻许犊尿栗牺呵惹乍邯苯陶攻碴弊永适桐荫墒涅酌赐徒灵吵框冬庸仟烘佯吧筋恃屁令仟伎凌肩焦免针嘿坟河堕钞距钓洒涪巫花凶蓄涎雷揪迷僻近恤薯庄珠汕等碧彰某馅嗡娃狙夕纷菊歉阁账尺去放奎捧楷甭讳仿叠挛爵钎沧央功力船揍好慌25第一章 总 论 一、项目概况（一）项目名称：农产品批发物流市场冷链物流仓储中心项目（二）项目性质：新建（三）项目选址：肇州县二、项目可研编制依据与研究内容（一）编制依据1、国家发改委关于编制可行性研究报告的罪帅毗候瘪网百诲庐届垫煽它拱屯