资源描述
上海金翰房地产开发有限公司水晶城项目
全程营销策划和独家销售代理
服务合同书
深圳壹基业广告传播顾问机构
合同双方
甲方名称：
办公地址：
联系电话：
传 真：
邮政编码：
乙方名称：
办公地址：
通讯地址：
联系电话：
传 真：
邮政编码：
甲、乙双方经友好协商，就甲方委托乙方对甲方在上海陆家嘴所开发的A级住宅水晶城项目（以下简称该项目）进行全程营销策划和独家销售代理相关事宜，达成如下协议：
一、第一条
一）该项目总占地面积约26.69公顷，规划建筑面积约为340182平方米，其中一期建筑面积约80000平方米。
二）甲方同意签署本合同，即日起正式委托乙方为该项目第一期销售代理商，策划、销售面积为全部可销售面积（以项目规划审批的面积为准）。
三）乙方的营销代理周期为：本合同签字生效后至项目一期销售完毕。
二、服务具体内容：
乙方为甲方提供以下全程营销和销售代理服务：
一）提供项目的市场研究及其定位（详见附件一）；
二）提供项目的建筑规划设计提示（详见附件二）；
三）提供项目的形象包装、广告创意设计以及企业VI设计（详见附件三）；
四）提供项目的营销推广服务（详见附件四）；
五）提供项目的销售代理服务（详见附件五）；
六）提供项目的服务营销策划服务（详见附件六）；
七）提供项目的品牌战略等管理咨询服务（详见附件七）；
八）对与市场推广有关的媒体、印刷品的设计方案与制作把关，如售楼书、POP、海报、直邮卡、宣传单页、手袋、促销小物品等。
以上工作中平面设计和营销推广工作将延续整个项目的销售过程，其余工作完成周期为合同正式签订后8个月内。
三、 收费标准和付款方式
一）收费标准
1、全程营销策划费（含广告设计）：
乙方为甲方提供全程营销策划服务工作，营销策划费（含广告设计）共肆拾万元整（¥ 700，000.00），其中广告设计费用占50%。该费用中除广告设计以外的费用将在乙方所得代理费中返还甲方。
2、销售代理费：
第一阶段 总销售率≤30%时，佣金比例为2.00%；
第二阶段 总销售率＞30%时，佣金比例为2.20%。
二）付款方式
1、项目全程营销策划服务费（含广告设计）付款方式：
1）合同签署后三个工作日内，甲方向乙方支付首付款人民币 贰拾万元整（¥200，000.00）。
2）余款 五拾万元整（¥500，000.00）从2007年11月份开始至2008年3月连续五个月，每月5日前，甲方向乙方支付人民币十万元整（¥100,000.00）作为乙方项目组在项目地开展广告设计、营销推广策划、企业管理咨询、销售组织等工作的运行费用。
3）乙方承诺，营销策划费中除广告设计以外的三拾五万元整（¥350，000.00）将在乙方取得代理费后五个月内等额返回甲方。
2、销售代理费支付方式：
1）结算时间：双方商定每个自然月为一个结算期，双方于当月最后一天核定代理费总额，于次月的5号之内付清当期应付款项；
2）乙方销售佣金结算的依据为：
A、客户签订购房合同并按合同约定缴付首期购房款；
B、若因甲方原因（包括工程进度、工程质量、社会关系等）导致客户不能缴首期款或退定的，则乙方的代理责任在客户签订认购书时结束，甲方按客户已交定金对应的合同金额产生的代理费付给乙方；
3）客户悔约定金处理：若客户交清首期款前悔约，所没收的定金双方各收50%，因此而引起的诉讼费用各承担一半；若客户在交清首期款后悔约，定金归甲方所有，乙方收取相对应合同金额的代理费；
4）甲方依据乙方开具的税务发票付款；
三）溢价分成：
考虑到首期入市策略，在0＜溢价的单价≤100元区间内，乙方无溢价分成；在溢价的单价＞100元时，乙方按溢价的30%分成。乙方完成第一期销售率的30%、60%、90%时，甲方分别支付乙方应得的溢价分成。在全部销售完毕或合同终止时，甲方将乙方全部剩余费用在七日内一次性全部支付给乙方。
四、甲方责任
一）甲方委托乙方按委托工作范围进行该项目一期的全程营销策划和销售代理服务工作，此项工作不再委托给任何第三方。
二）甲方指派专人或工作小组与乙方对接，该专人或工作小组能代表甲方的正式意见，并负责审核、确认、签署乙方提供的各类方案和报告。在工作过程中，甲方的其他人员和部门予以全力配合。
三）甲方应按双方商定的时间计划对乙方策划内容进行确认，以便乙方及时准确地对方案进行修正和实施。
四）甲方应充分听取乙方在项目开发组织实施方面的专业意见，以确保项目开发的每一个环节实行强强合作。
五）甲方将整个项目一期可销售面积委托给乙方全权代理，甲方不具体参与销售工作，甲方应指派专人收取客户的定金、购房款项。
六）甲方应按照合同条款按时向乙方支付各类费用，以便保证乙方工作正常开展。
七）负责保证该项目的销售合法性，申办有关销售的法律程序，并为该项目的买家以当地政府主管部门认可程序进行买卖手续，亦同意向乙方提供有关该项目的法律批文副本资料，以便乙方可清楚向认购者讲解，务求令销售可达美满成果。
八）负责该项目宣传销售过程中有关成本费用：
1、宣传推广费用：甲方承诺该项目的宣传推广费用不低于一期总销售额的1.5％，其中包括：
1）各种媒体（电视、报纸、DM、电台、网络等）广告、有关销售物料（模型、楼书、折页、海报、产品说明书、置业会杂志、三维动画、影视片等）及各种礼品；
2）房展会、项目说明会场地及有关设备的租用、布置等费用；
3）项目户外广告的制作、包装费用；
4）各类营销和促销或动；
5）看楼交通工具的费用；
6）销售促进及公关活动的费用。
2、销售中心、样板房的建设、装修、装饰、布置（含室内外广告宣传、接待、家具电器等设备）及相关的使用成本。
3、上述费用乙方均需按项目工作进度计划的时间要求提出预算，并经甲方同意认可后执行。
九）负责工程如期完成，保证向客户按期、按质、按量等建筑要求交付使用。
十）甲方拥有本项目策划、销售方案的最终审定权，有权根据实际情况需要进行修改。
十一）甲方同意在项目的各宣传媒体及资料上印上乙方全程营销策划字样。
十二）甲方为乙方提供销售部工作人员的办公空间及办公设备（包括传真机、电话机、复印机、饮水机等）；甲方负责销售中心内部所产生的一切费用，包括电费、水费、电话费、保安、保洁和办公用品费用。
五、乙方责任
一）乙方组成项目专门工作小组，合作协议签署后三个工作日内，乙方向甲方递交项目工作进度计划，并派项目组主要成员抵达甲方项目地，全面深入了解项目，并开展营销策划工作。
二）乙方每阶段工作内容须经甲方审核，并按甲方审核意见进行修改，最终以甲方签字认可为准。
三）负责向甲方提交整体销售计划和详尽的费用总预算、分阶段预算，各销售阶段的广告创意、设计及发布实施工作及销售前资料准备。
四）乙方应科学制订项目每一阶段销控方案，征得甲方同意后严格执行。
五）安排有关销售后跟进，如提交详细的销售报告、客户统计分析、媒体效果分析、销售方面的分析报告，负责每周向甲方提供周度销售报表及有关分析，负责每月向甲方提供月度销售统计及有关分析。
六）在双方合作过程中，若与甲方反复磋商未能取得共识，乙方原则上会尊重甲方，决定执行，但由此产生的负面后果，乙方不承担责任。
七）乙方在策划销售代理期间，不得向客户作任何未经甲方同意的承诺，如有此行为，甲方有权追究由此引发的一切后果及责任。
八）乙方在为甲方工作期间须严格保守甲方经营机密。
九）乙方严格按照双方制订的工作进度计划进行工作。
十）乙方有义务对所提交的文件、方案根据执行情况的变化作相应的调整和修正。
十一）乙方承诺在服务期间，努力调动相关资源为甲方的项目进行规划设计、环境景观设计、物业管理顾问服务，委托费用由甲方承担。
十二）乙方承诺为甲方进行全程营销策划的同时，协助甲方建立一整套完整的房地产企业运行机制，并配合甲方在当地营造一流房地产企业形象。
十三）未经甲方授权乙方不得向客户收取任何款项（包括认筹诚意金、定金、购房款项等）。
十四）协助甲方和客户签署认购书以及房地产买卖合同，并督促业主提供按揭资料，协助办理按揭款项。
十五）处理销售现场客户咨询和针对销售人员提出的投诉。
十六）承担项目调研、策划、设计、销售及管理人员的工资、提成等费用。
六、关于知识产权
甲、乙双方约定，乙方运用在本项目中的创造性名称、概念及其标识，在甲方未付清策划费之前其知识产权归乙方所有；待策划费用付清后知识产权归甲方所有，乙方承诺不再授权其它任何公司和项目使用。
七、合同的终止
一）合同的自然终止：合同期满，项目销售完毕，或不可抗力事件，均可导致本合同自然终止。
二）合同的其他终止
1、乙方出现重大违约的情况，如超出本合同约定擅自调整价格、对外承诺超出甲方许可范围情节严重的等，甲方可终止合同；
2、甲方无正当理由，延迟付款达三个月以上时，乙方可终止合同。甲方应在合同终止7日内结清乙方应得的代理费。
八、违约责任
若出现第八条之外的情形，甲、乙双方任何一方无正当理由单独终止合同的，由违约方支付对方违约金贰拾万元整。
九、解决争议的方式
履行合同发生争议时，甲、乙双方及时协商解决；如协商不一致，可向济宁市中级人民法院提请诉讼解决。
十、其 他
一）本合同未尽事宜，双方另行协商。如有需要，双方可在本合同条件下另立补充合同，补充合同与本合同具有同样法律效力。
二）本合同一式四份，甲、乙双方各执二份。
三）本合同经双方签字盖章后生效。
甲方： （章） 乙方： （章）
代表签字： 代表签字：
签署日期：2007年 月 日 签署日期：2007年 月 日
签约地点：
附件一 项 目 市 场 研 究 及 定 位
序号
内 容
工作深度
工 作 日
备 注
1
土地周边状况调研及分析
调研报告
15工作日
2
区域市场现状及其趋势分析
3
竞争市场分析（住宅及商业）
4
项目市场定位（住宅及商业）
定位报告
15工作日
5
项目SWOT分析
6
项目经营方式模拟（住宅及商业）
可行性分析报告
规划设计定稿后
的10个工作日
7
投资估算及财务效益指标分析
8
项目不确定性因素分析及风险
规避方式提示
注：项目投资营销包括三份专业报告：
1．市场调研报告；
2．项目定位分析报告；
3．项目可行性分析报告。
附件二 建 筑 规 划 概 念 设 计 建 议
序号
内 容
工作深度
工 作 日
备 注
1
总体规划、景观设计概念提示
方案建议
7个工作日
2
建筑风格确定（含建筑立面及色彩计划提示）
方案建议
7个工作日
3
主力户型选择及组合提示
方案建议
15个工作日
附件三 形 象 营 销
序号
内 容
工作深度
工 作 日
备 注
1
项目ＬＯＧＯ的设计（中英文名字）
设计方案
7个工作日
2
工地形象包装设计提示
·工地形象围墙
·施工过程中建筑主体的形象包装
·主入口形象包装
·样板房参观路线包装及导示
·项目夜间形象的包装
·卖场
设计方案
10个工作日
3
营销中心设计
·营销中心大门横眉设计
·营销中心形象墙设计
·台面标牌
·展板设计
·室内装饰设计提示
·销售人员工作卡、服装设计提示
设计方案
7个工作日
4
·样板房装修风格概念设计建议
·样板房家具风格的建议
设计建议
7个工作日
5
对平面媒体、印刷品的设计
设计方案
长期
6
企业VI及延展手册的设计
设计方案
30个工作日
注：形象营销包括五份方案：
1.工地形象包装设计方案；
2.营销中心包装设计方案；
3.样板房装修风格建议；
4.报纸、印刷品的设计；
5.企业VI及延展手册的设计。
附件四 营 销 策 划 推 广 内 容
序号
内 容
工作深度
工 作 日
备 注
1
价格定位及策略
策略方案
10个工作日
2
入市时机销售进度规划及控制
精要提示
10个工作日
3
广告策略
1.广告的总体策略及阶段性划分
2.阶段性的广告主题
3.阶段性的广告创意表现
4.广告效果监控、评估及修正
方案
全程
4
媒体策略
1.媒体总体策略及媒介选择
2.软性新闻主题
3.媒体组合
4.投放频率及规模
5.费用估算
策略方案
15个工作日
5
推广费用预算，含以下内容
1.现场包装（营销中心、示范单位、围板等）
2.印刷品（销售文件、售楼书等）
3.媒介投放
方 案
15个工作日
6
活动策划（奠基典礼，开盘活动等）
方 案
阶段性
注：营销策划推广包括四份报告：
1.营销推广整体策略方案（含价格定位及入市策略方案）；
2.广告及媒体策略方案；
3.推广费用预算方案；
4.活动策划方案（阶段性）。
附件五 销 售 代 理
序号
内 容
工作深度
工 作 日
备 注
1
销售队伍的组建
·销售经理
·销售主管
·销售员
人员招聘
20个工作日
2
销售前物料准备
·销售资料（楼书、单页、模型、效果图）
·售楼指导书（项目销售手册）
·价格体系（价格表、销控表）
·合同文本（认购书、买卖合同）
方案报告
30个工作日
3
销售策略
·项目内部认购期策略
·项目销售蓄势期策略
·项目开盘强销期策略
·项目销售巩固期策略
·项目扫尾清盘期策略
策划报告
20个工作日
4
销售培训及管理方案
·销售人员必备的素质及销售技能培训
·销售手册的内容设置提示
·客户管理系统
·销售作业指导书
集中培训15天
20个工作日
5
销售现场管理
·销售人员的纪律管理
·销售人员的业务管理
·销售人员的激励与考核
销售管理制度
20个工作日
注：销售管理含三份报告：
1．销售前物料准备方案；
2．销售策略方案；
3．销售培训及管理方案。
附件六 服 务 营 销
序号
内 容
工作深度
工 作 日
备 注
1
物业管理及服务体系建议书
报 告
15个工作日
2
物业管理理念培训
集中培训7天
7个工作日
注：服务营销含两份报告：
1、物业管理及服务体系建议报告；
2、物业管理培训计划书。
附件七 项 目 品 牌 营 销
序号
内 容
工作深度
工 作 日
备 注
1
项目品牌战略及管理
提示
15个工作日
2
项目开发中的人力资源管理
方案
10个工作日
3
项目开发组织设计
提示
10个工作日
注：项目品牌营销提供三份报告
1．项目品牌战略及管理提示；
2．项目开发中的人力资源管理方案；
3．项目开发组织设计提示。
附件八 项 目 小 组 成 员 名 单
项目职务
人 员
工作职责
人员要求
工作方式
策划总协调
策划总监
营销总监
建筑师
项目经理
策划经理
策划师
广告设计师
销售经理
置业顾问
派驻
招聘
注：本附件为乙方项目小组人员组织架构。乙方需在合同签署后三日内将此表格填充完毕，将人员名单送至甲方管理办公室，并做本合同附件一并入档。
<结束/本合同共计十二页>
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