装修管理方案.doc

*装饰装修管理方案1、 各部门的装修管理职责2、 服务中心前期准备3、 装修手续办理流程及注意要点4、 装修时间控制5、 装修管控的范围及重点6、 装修现场各部门的巡查时间及巡查内容7、 出现违章违约行为的处理办法8、 各部门应承担的责任9、 出现紧急情况应采取的措施十、装修验收的办理 *交房在即，为明确装修管理各环节的过程控制，符合法律、法规及管理规约相关要求，保障客户与公司利益，特制订如下装饰装修管理方案：一、各部门的装修管理职责：1、 客服部：负责小区、商铺装修手续的办理、施工现场及公共区域的巡视管理、竣工验收手续办理等。2、 工程部：负责装修施工图纸的审查，对装修用电设备及线路进行检查，公用设施维护的管理及竣工验收等。3、服务中心经理、客服主管负责装修管理服务过程的检查监管；4、客服助理、工程人员负责装修现场的监管及违章行为的制止和跟踪；5、秩序部（安全组）：负责装修人员、装修材料的进场，装修时间的把控以及装修现场消防安全的管理。6、环境保洁班组：负责装修出渣后的环境监督与维护。2、 服务中心前期准备1、 物业服务中心统一小区封闭阳台、防盗网窗（内置）的样式、材料及颜色；2、客服组、工程组对每户空调安装点进行登记，熟知每户空调机位的安装地点，便于向业主解答；3、客服组对每种户型的问题点进行统计，拟定统一说辞，并对客服人员和工程人员进行培训。三、装修手续办理流程及注意要点 装修单位客户物业服务中心注意事项输出结果 注意要点：1、 核查与备案登记：（1）业主办理装修手续，前台需先核实该业主是否具有装修资格。验证业主姓名、房号是否相对应，（如不是业主本人则需出示已公证的委托书）后办理装修手续。（2）商铺装修必须提供消防备案书、经营许可证、资质证书、设计图纸（装修后的水电实际走向图）和装修后的效果图。2、办理装修手续，认真填写如下表格及协议： 3、 缴纳费用：业主在提供装修所需资料及签订装修管理服务协议后，需按有关协议的条款缴纳相关费用（装修保证金、临时出入证费用）：收费内容收费标准备注住宅装修保证金：业主：*元装修单位：*元装修完工后三个月，服务中心工程人员验收符合装修管理要求，后方可办理退款商铺装修保证金：业主：*元装修单位：*元装修证卡费押金：*元张完工后凭收据和出入证退还装修证卡费工本费：施工人员临时出入证工本费：*元张（不退）装修垃圾清运费住宅：按房屋面积收取，住宅*元/平方，（住宅客户可选择自行安排清运或委托物业公司清运）商铺：自行清运施工许可证：工本费：无4、 告知业主/装修施工负责人装修应注意事项：前台/客服助理应详细向业主说明装修的各项管理规定，对可能发生违规装修的问题逐一向业主/装修施工负责人说明，特别强调装修协议中明确禁止的行为，以及装修时间等有关内容和要求，耐心细致进行规范装修的宣导。（附统一说辞）5、 在办理过程中，需向客户核实是否需要封闭阳台，如需封闭，需向客户说明封闭的要求并展示封闭样品，请客户填写阳台封闭申报表，缴纳阳台封闭履约金。在该户客户完成阳台封闭后，工程部需上门验收，如无违反安装要求的，业主凭押金收据至前台办理退款手续。【客户可自行选择阳台安装厂家，但需按照物业公司指定的颜色（与外墙颜色一致）、材质、推拉方式、闭合方向等要求执行。】5、办理完手续后，前台派发管理任务：（1）工程部装修管理人员上门对业主装修进行指导，提示业主对所有管道进行试水确认排水畅顺，告知业主装修过程中的要求及禁止行为（包含禁止敲承重墙、禁止违章搭建、禁止外装防盗门窗、禁止外挂空调外机、禁止不按装修规定封闭阳台等）。（2） 前台对每户装修情况进行登记，并将装修户明细发放客服助理、控制中心、工程部，安全巡逻岗。各部门装修管理人员每日巡查签到，跟进装修户工程进度，对违规装修情况及时制止，直至整改完成。6、装修档案由前台整理后放入“业主档案”归档。四、装修时间控制：星期上午作业时间下午作业时间备注周一至周五8：3012：0014:0017：308:30-16:00为装修材料搬运时间16:00-21:00为装修垃圾清运时间周六、周日9：0012：0014:0017：30法定节假日9：0012：0014:0017：30周六、周日、法定节假日全天无噪音施工；五、装修管控范围及重点1、施工人员管理A、严格管控施工人员，凭临时出入证进出园区。严禁未办理或持过期临时出入证的装修人员入区。B、每天8：30分前施工人员不得进入园区。8：30分后施工人员按顺序排队进入园区。C、临时（无证）人员第一天进入园区，安全部需与业主或施工负责人联系，确认无误并登记后进入（不给出入证），原则上施工2天以上则必须办理出入证，2天以内可凭身份证登记后进出。D、每天18点检查停止装修作业情况，21点后要求所有施工人员离开，发现有违规留宿人员一律予以清场。E、施工人员自行车、电瓶车等严禁进入小区，统一将车辆停放在小区外空地。2、装修材料管理A、不能随便进入小区的装修材料有：红砖、塑钢、玻璃、彩铝、晒衣架、防盗网、现浇用的木材、钢材等（如遇此类物品安全固定岗需及时通知工程部前往查看核实）。B、装修材料需堆放有序，装修用沙必须成整袋包装。水泥砂石等污染路面的建材在卸货前必须先铺放防水胶布，再将建材放在胶布上。C、装修材料卸下后必须尽快搬运，泥、砂、水泥等尽量不要过夜，万一需过夜搬运时，须督促施工单位事先整理好材料，作好防雨、防风措施，防止因措施不当，对道路和设施造成污染或破坏。D、搬运装修材料使用货梯上下，从一楼大厅进出，每日8:30-16:00为装修材料搬运时间，超时搬运须到物业服务中心报备。E、搬运材料期间注意电梯使用及承载规定（货梯承载1000KG,可乘13人）。不允许长时间占用电梯及超载，一经发现及时上报服务中心。3、装修垃圾管理A、每日16:00-21:00为装修垃圾清运时间。业主清运垃圾时应提前报备物业服务中心，16点后电梯改为手动控制，按报备先后顺序清运。B、物业服务中心提供装修垃圾清运服务的，监督装修户将装修垃圾运送至建筑垃圾堆放点；物业服务中心未提供垃圾清运服务的，应督促装修户将装修垃圾从室内直接搬运至垃圾运输车，不允许落地。C、装修垃圾必须落地的，要有垃圾垫板或临时围挡，落地垃圾不允许超过12小时。D、装修垃圾使用货梯上下，从一楼大厅进出。E、任何岗位发现园区内被弃置装修垃圾应及时报告服务中心。对于可以找到事主的，应要求事主立刻清运。F、对于无主垃圾应及时给予临时围挡。若负责本区域管理的保洁员和安全岗位不能明确负责区所产生的建筑垃圾来源，则有两个岗位联合将垃圾清运至临时堆放点。4、结构和外观A、 严禁损坏原房屋的结构、外貌及公共设施，严禁改变房屋及配套设施的使用功能；B、 严禁擅自拆移住宅建筑的任何梁、楼板、层面板、柱、承重墙（墙体、门窗、空调孔洞） 及设有暗敷专业管线的内隔墙（有插座、开关、控制器件的墙面必有管线）；C、严禁在梁、柱等钢筋混凝土结构件上打孔洞穿管；D、 严禁破坏或影响外立面：严禁擅自在楼顶或者外墙安装太阳能热水器等节能设施，建筑设计规划的除外。5、阳台、露台A、若封闭阳台，须严格按照服务中心统一样式、材质、颜色封闭。B、 严禁擅自在阳台或露台上安装外置防盗网及升缩晒衣架，阳台上不得安装搁置物等有碍观瞻的物品；C、严禁更改阳台或露台外墙砖，严禁在外墙装置花架、卫星天线、招牌或任何形式的附加物；D、 严禁更改露台地砖、排水管线、透气孔等设施，严禁在露台搭建雨阳棚、葡萄架等构造物，严禁在露台培土种植蔬菜和花卉苗木。6、门窗及公共走道A、 严禁擅自在窗外安装防盗网（安装内置防盗网必须按物业服务中心指定样式安装）。B、严禁擅自更改已安装的防火防盗进户门，严禁扩大进户门洞和进户门外侧包边，不得更改入户门打开朝向。C、严禁擅自更改窗户形状，拆改玻璃尺寸。D、 严禁侵占公共走道，严禁将走道内防火门上锁；7、智能设施及管线A、严禁更改消防喷淋、智能设施管线，严禁擅自更改智能系统的安装位置，包括可视对讲等。B、严禁拆除房间内安装的烟感器及消防手动报警按钮。C、 严禁擅自移动或封闭厨房内的燃气管道设施。8、 厨房及卫生间A、严禁更改厨房、卫生间的给排水（排污）管道；B、严禁将污水管接驳雨水管，或将热水管和自来水管混接；C、严禁敲打、更改厨房、卫生间排烟道、排气道位置；D、厨房及卫生间有防水要求的部位进行闭水试验，严禁凿打地面或重力碰撞、震动给排水管，以免造成渗漏现象。E、 原有管道检修口不得封堵。9、空调室外机的安装A、严格按照原设计中预留的位置安装空调；B、事先查验每个房间的空调安装位置，对没有空调位的统一安排位置安装。C、空调管保持横平竖直，统一规范，空调滴水管应接驳到空调冷凝水收集口内。10、消防要求A、为避免消防安全隐患的发生，每50平米必须配置2只2公斤灭火器，且须放置在显眼易拿位置。B、严禁擅自挪用、损坏公共区域所配置的消防器材、设备、设施；严禁擅自动用消防水源；严禁占用、遮挡、堵塞防火栓；严禁堵塞安全出口、消防车通道、疏散通道；严禁遮挡安全疏散指示标志；禁止存放、生产、经营易燃、易爆、有毒、变质物品。11、楼道、路面A、禁止利用楼道、路面等公共部位拌沙浆、锯木板或进行切焊作业等。B、禁止利用楼道、路面等公共区域堆放建筑垃圾或材料。12、商铺A、禁止在公共场所加工作业，装修时应对现场作遮档封围，以免噪场及装修灰尘飞扬。B、严禁擅自降低房屋地面地坪标高。C、商户未经批准不得在房屋外墙加设挑檐、烟囱、天线、广告、招牌等物件，其中商铺门头招牌设计需符合城市管理要求，其高度、宽度均不能超过预留位置。D、严禁在商铺规划区域外增设商业氛围宣传区域，比如：座椅板凳、花草花箱、灯箱指示牌等。E、如商户需设置灯箱、霓虹灯、电子显示屏、招牌、橱窗等户外广告，应提供工商部门签发的户外广告登记证，并在商铺预留的店招指定地点安装。附商铺店招尺寸要求F、为避免消防安全隐患的发生，每50平米必须配置2只2公斤灭火器，且须放置在显眼易拿位置。六、装修现场各部门的巡查时间及巡查内容部门巡查时间巡查内容与重点客服组每日上、下午各一次1、管家在各自区域一楼大厅驻点办公，监督进出装修材料、施工人员及电梯使用等是否合乎管理要求，如有违规操作的行为及时制止并上报服务中心各部门。2、建立客户装修明细表，及时更新客户装修信息，并发送安全组、工程组备档，便于现场巡查监控；3、依照装修现场监控记录表上巡查重点逐一检查，严密关注装修现场可能出现的违章行为，将检查发现的问题记录在装修现场监控记录表上，并跟踪整改处理的结果.4、重点检查阳台是否有改变，防盗网、空调的安装是否合规。5、检查卫生间、厨房改动是否符合批准和装修方案，重点关注承重墙是否改动。6、规范施工队装缷材料、工具及设备的地点、时间、临时堆放点（如有必要可加标志及护栏），装修材料及建筑垃圾必须从货梯上下,从一楼大厅进出。7、早8:30-16:00为装修材料搬运时间，16:00-21:00为装修垃圾清运时间。清运垃圾时，电梯改为人为操控，业主在清运装修垃圾时应提前向服务中心报备，按先后顺序进行清运。8、检查业主装修期间是否有未对公共区域采取必要防护措施及损坏公共区域设施设备装修的现象。9、对空调孔、排气孔、防盗网、晒衣架等有可能影响外观的装修行为，应迅速赶到装修现场，指定打孔位置，并监督不破坏外观。10、对装修现场及周边公共区域的综合情况进行检查并记录（如：是否占用公共地方，装修人员是否文明施工等）。11、监督装修垃圾有无乱堆乱放，装修人员是否垃圾袋装堆放指定地点。垃圾清运后，检查清运垃圾的通道、墙面、地面、天花及公共设施有无损坏、磨花现象。工程部每日一次1、 对要进入小区的装修材料，认定其是否符合小区规定，不能随便进入小区的装修材料有：红砖、塑钢、玻璃、彩铝、晒衣架、防盗网、现浇用的木材、钢材等。2、 依照装修现场监控记录表上巡查重点逐一检查，严密关注装修现场可能出现的违章行为，如发现属于其它部门管辖的问题，应及时制止违章行为并通知管辖部门负责人，并跟踪整改处理的结果.3、 在天花板吊顶前应检查相关位置的管道、线路的改动及完好情况，并对穿管预埋线等隐蔽工程的施工进行监督。4、 楼面荷载控制：不允许使用大理石和花岗石粘贴地面，室内材料要求分散堆放。5、 拆除（隔墙等）：检查装修户的拆除隔墙位置是否与装修审批的图纸相符。6、 公共管道和房间的使用功能：是否有私自改动公共管道或改变房间使用功能的行为。如：移动卫生间落水管的位置，改动烟道，将其它房间改成卫生间等情况。7、 室内管道安装:是否有将户内燃气管道水和自来水管网混接的情况。8、 对偷接、私接水电的行为坚决制止，责令拆除和停止水、电供应。安全部固定岗白、中班1、 严格管控施工人员，凭临时出入证进出园区。严禁未办理或持过期临时出入证的装修人员入区。2、 临时（无证）人员第一天进入园区，安全部需与业主或施工负责人联系，确认无误并登记后进入（不给出入证），原则上2天以上则必须办理出入证，2天以内凭身份证在安全固定岗登记后即可进入施工。3、 每天8：30分前施工人员不得进入园区。8：30分后施工人员按顺序排队进入园区。4、 门岗严格控制装修材料的进入，若有装修材料进入小区，须将材料先拦在门外，马上通知客服主管或工程主管到门岗，认定装修材料是否符合小区规定，若符合则放行。5、 装建筑材料的运输车，必须在门岗登记，详细记录业主姓名、xx，司机姓名、xx及车牌号码等内容，并按停车收费规定正常收费。6、 施工人员携带大件物品出小区，门岗需按照物资放行条申请内容逐条核实，核实无误方可放行。如无物资放行条，需要求施工人员至客服前台开具。7、 严厉打击砖砂石霸，一旦发现坚决制止，并上报相关执法部门。安全部巡逻岗早上8点至晚上22点,每隔两小时巡逻一次1、 检查验证装修户的装修许可证，查验施工人员有无临时出入证、证件与人是否相符，有无过期，对装修人员的活动仅限于装修户内和上、下楼道，严禁窜户或擅入设备房。如有问题及时通报客服组。2、 检查施工场地有无按规定配备灭火器，装修施工过程中有无违反装修许可证所核定内容，如有问题及时通报工程维修部。3、 检查装修队在撤离时所搬物品与物资搬运放行条是否一致，有无将垃圾堆放现场及楼道清理打扫干净，避免垃圾堆放占用和堵塞消防通道。4、 明火作业时，必须检查操作人员有无上岗证，相关防范措施是否落实。5、 要对装修户的装修时间进行检查，发现超时施工者应立即制止。6、 每天18点检查停止装修作业情况，督促施工人员离开，发现有违规留宿人员一律予以清场。7、 监管装修人员搬运垃圾是否在装修允许时间每日16:00后。8、 监督装修人员使用货梯、按指定的通道进出及搬运材料等情况。环境部每天上、下午各一遍1、 监督业主/装修负责人应对装修现场采取有效措施，控制粉尘、废气、装修垃圾/废弃物、 噪声、振动等对外的排放、污染和影响，保证周边环境的卫生和邻里业主正常的生活和安全。2、 监督装修户是否将装修垃圾袋装处理，堆放到指定位置，不得将装修垃圾堆放在楼道口、过道。商铺装修垃圾自行处理。3、 垃圾清运后，检查清运垃圾的通道、墙面、地面、天花及公共设施有无损坏、弄脏、磨花现象。4、跟进、监督外包清洁单位除渣工作的开展情况，做好装修现场的公共区域的保洁清洁工作。注意要点：各部门人员在巡视中发现问题，需在记录本上详细记录，及时上报、纠正和处理违规行为，并及时通报客服人员或相关部门进行处理。七、出现违章违约行为的处理办法及原则发现违章/约行为劝阻、制止发违章/约通知单上报政府主管部门发律师函或起诉成功制止违章/约行为恢复原状（1）违章/约装修处理流程（2）违章/约装修处理过程违章/约现象处理办法恢复期限逾期未整改处理办法拆除承重墙、梁、柱等停工，下达违规整改通知单，责令其恢复原状24小时停工，现场拍照取证，递交书面材料至城管，并留存回执，跟进城管处理进程更改阳台及露台外立面颜色下达违规整改通知单，责令其恢复原状24小时现场拍照取证，递交书面材料至城管，并留存回执，跟进城管处理进程搭建外置晾衣架立即停工，下达违规整改通知单，责令拆除24小时拍照取证，递交书面材料至城管，并留存回执，跟进城管处理进程搭建雨阳棚立即停工，下达违规整改通知单，责令拆除24小时装修管理员拍照取证，递交书面材料至城管，并留存回执，跟进城管处理进程更改入户门样式、颜色、朝向下达违规整改通知单，恢复原状24小时拍照取证，递交书面材料至城管，并留存回执，跟进城管处理进程私自增加水、电、气负荷，改动走向停工，下达违规整改通知单，责令其恢复原状，处以相应罚款3天停工，装修管理员拍照取证，递交书面材料至城管，并留存回执，跟进城管处理进程占用公共区域搭建构筑物停工，下达违规整改通知单，责令其拆除24小时停工，现场拍照取证，递交书面材料至城管，并留存回执，跟进城管处理进程擅自开凿楼板、地面、防水层停工，恢复原状3天停工，拍照取证，递交书面材料至城管，并留存回执，跟进城管处理进程不按规定，安装防盗门、防盗网下达违规整改通知单，责令拆除24小时停工，拍照取证，责令拆除不按统一要求封闭阳台下达违规整改通知单24小时停工，拍照取证，责令拆除（3）违章/约装修处理原则：1、出现违章/约行为，现场拍照作为取证材料，交由客服助理存档保存。2、危及建筑安全、重大公共利益（如破坏毗邻承重墙、梁、柱、挖地基等）：应坚决阻止以防既成事实和安全事故发生，并上报执法部门。3、一般性损害公共利益（私搭建筑物、封阳台等）：履行书面告知、劝阻不当行为、报告执法部门。4、侵害相邻业主利益（搭花架等）：可以做出明显判断的，书面告知、劝阻并协调相邻业主协商，不能达成书面协议的，上报执法部门。5、违章/约行为参照装修管理服务协议、业主公约和武汉市住宅室内装饰装修管理办法。附：整改通知单八、各部门应承担的责任序号违规章内容责任人处理措施及处分1未按流程办理装修手续（如资料不齐全、未按规定收取费用等）前台立即找业主补办手续或缴纳费用。前台办理人员签面谈表一次。2对无证施工，未加以制止，或制止不了而又未及时向上级或向客服部汇报反映。当值巡逻岗、客服助理安全部立即加以制止。责任人签面谈表一次。3未按照规定时间和内容对装修进行巡查的。巡逻岗、客服部、工部部责任人签面谈表一次。4未及时制止和处理装修违规行为，或未即时上报的（未造成既定事实）。巡逻岗、客服部、工程部劝阻、制止，发整改通知单，责令装修户停工整改。责任人当月考核扣20分。5装修违规已造成既定事实，而在日常巡查中无任何制止措施。如建筑物结构构件（柱、剪力墙、承重墙、梁）破坏、外立面破坏、私搭建筑物、违规封闭阳台、空调未按指定位置安装等。巡逻岗、客服助理、客服主管、安全主管发整改通知单，如拒绝整改则上报执法部门。班组负责人降级，当事人立即开除。6因巡视管理不到位，或未对公用设施如地面、墙面、电梯按钮、管道等实施保护措施，造成损坏。巡逻岗、客服助理、客服主管、安全主管通过监控等方式查找造成损坏的人员，并要求赔偿。责任人公司通报批评，并按损毁程度相应罚款。7业主未经物业公司批准，擅自开工装修。客服主管、安全主管、工程部主管停电停水，责令业主立即停止施工。责任人绩效扣10分。8业主违规施工，导致其他业主家中强、弱电线路受损，不能正常使用，或给水管打爆、排水管破损、堵塞。客服主管、安全主管、工程部主管责令装修单位停止施工，发整改通知书，由工程主管检查损坏情况，限期恢复原状或协商其它解决方案，责任人公司通报批评。9建筑垃圾未袋装，随意散落放置公共区域，或垃圾清运后造成通道、墙面、地面、天花及公共设施有损坏、弄脏、磨花现象。巡逻岗、客服助理、客服主管、环境主管责令装修单位立即清理，并按损坏情况进行赔偿或恢复原样。责任人当月考核扣10分。九、出现紧急情况应采取的措施1、装修中如遇停水、停电、突发事故等情况，应暂停施工，必要时还应清场。对因物殊情况而需继续进行的工作，由装修负责人向服务中心提出书面申请和施工人员名单，批准后由秩序部按名单放行入场施工。2、装修中如发生意外火警，应立即指挥施工人员进行现场扑救，如紧急扑救无效，在确认火灾形成时，应疏散施工人员沿消防通道撤离并向控制中心报告，控制中心人员及时拨打119火警xx救援，并同时组织安全人员及时使用消防设备对火灾现场进行灭火，工程人员按消防要求切断相关电闸。十、装修验收的办理1、 业主装修结束后向服务中心提出验收申请，前台接到业主提出装修完工验收申请后，及时通知工程人员和客服助理对装修房屋进行初验。2、 三个月后复验合格，填写装修竣工验收申请表，客户助理收回装修巡查签到表及施工许可证，前台办理装修保证金退款（工本费一律不退），并在装修户明细表内对该户装修情况进行更新。3、 装修过程中的相关表单、图纸、照片等重要记录应归入业主档案，由客服助理负责存档。