房地产公司《工程管理策划方案》编制模板模版.docx

工程管理策划方案编制模板一、工程准备阶段的管理策划：（一）项目工程管理边界条件调研与分析：1、政府相关部门监管要求，验收流程与注意事项；2、项目周边的市政配套情况与分析（如：自来水、燃气、电力、排水、通信、道路、交通等情况的分析）3、项目周边与场地内的自然情况与关注要点：1）周边建筑物的地下管网和基础情况；2）场地内的地下障碍物、管网、水文地质情况；3）场地周边市政道路状况和坐标、高程点的分布；4）项目场地内的拆迁情况评估；5）项目所在地的气候情况、抗震等级；6）根据上述情况分析存在的问题与关注要点。4、项目所在地社会资源的了解与分析（如：各专业分包单位资质、水平、服务意识；劳动力供应、就业状况；机械、设备市场状况；常用的建筑材料等） （二）工程进度总计划的分解与分享计划编制1、根据项目开发计划和工程总进度计划、主要节点要求，编制工程施工进度计划2、根据工程施工进度计划，编制各分项专业进度计划（如专业分包单位进场计划；主要材料、设备进场计划；市政配套实施计划；合格供方考察计划；劳动力进场计划；施工用料进出场计划；工程量消项清单等）3、各计划实施难点分析与对策（影响工期及质量措施系统研究，如：塔楼外立面施工期不够问题；地下室机电安装穿插施工后浇带要提前封闭问题；空调主机、电梯招标、订货、进场安装时间控制；幕墙、泛光照明、步行街钢结构深化设计、招标、进场施工时间控制；各主力店、次主力店、精品店进场装修时间控制；室外管网施工与装修施工材料运输，堆放场地交叉矛盾问题等）4、工程进度计划实施对设计、成本、招商、商管等相关环节要求与建议（三）、工程施工管理组织架构1、现场项目部管理团队组建以及工地管理协调模式 2、总包对分包的管理模式； 3、项目各专业分包内容的确定； 4、标段的划分与工作面的组织。 （四）、工程招投标管理及合格供方的选择原则和管理要点：1、工程合同计划和招投标计划完成后，要做好招投标的管理工作，确定总包、主要分包施工进度管理措施和技术条件及工程质量控制的措施，尤其要沟通、落实好进入招标文件和施工合同的各项要求（详见工程管理制度支持文件7.2工程招标文件和施工合同中应明确的质量和安全条款、7.3工程招标文件和施工合同中应明确的进度控制和施工组织措施条款）。2、总包和分包、以及设备材料供应商等合格供方应达到的工作目标。3、合格供方的选择原则（合格供方的来源、入围要求、考察方法、招标文件和合同控制要点等）。4、各合格供方的管理思路（对总包、简历、专业分包的单位管理要点）。（五）、与相关部门的计划互动、衔接、配合1、项目整体计划的协调方式与项目计划代表人的确定；2、关于和设计的配合、计划衔接（如：初勘、详勘、工程测量、市政配套条件、出图计划跟踪、设备、材料选型、结构形式、专业人员的配合、基坑支护设计、钢结构专业设计、泛光照明专业设计、幕墙专业设计、门窗图的深化、交房标准等内容）3、关于和销售的配合、计划衔接（售楼处的位置、工地开放日、样板房设置要求、参观路线、对业主的交房标准、统一说辞、围墙广告、实现销售节点进度计划的控制、业主相关信息的传递等） 4、关于和招商、商管、物业的配合、计划衔接（招商信息跟踪；各主力店技术条件配合；精品店、次主力店、餐饮招商的技术支持与更改等） 5、关于和成本的配合、计划衔接（招标工作内容划定与工作分解、招标计划跟踪等）二、工程施工阶段的管理政策（一）现场的平面布置和施工组织管理（主要出入口位置；临舍安排；加工场、堆场安排；临水、临电的设置与用量；场地内道路安排；围墙设置等）（二）现场垂直运输、水平运输以及材料堆场各施工阶段的布置要点（如：基础施工、商业裙楼主体施工、公寓塔楼主体施工、商业装修施工，室外管网和景观绿化施工等各阶段的垂直运输、水平运输、堆场安排原则，运输设备要求，临水、临电各施工阶段布置要求，各阶段穿插施工、交叉作业组织思想等）（三）对总包、分包的管理要求1、总分包的工作内容、工作界面划分原则2、总包的管理方式（如：分包工程款支付流程、现场布置、水电使用与收费计量、现场各方人员的管理、垃圾清运与收费、管理费计取、工作面交接、成品保护责任措施等）3、总分包的管理协议（各方责任、权利用法律形式明确）（四）工程施工进度管理思想1、工程施工进度计划的检查与纠偏(如：季、月、周的进度计划检查制度、工程量消项清单、实际进度与计划偏差的动态跟踪与分析，计划补救措施与调整原则等)2、在施工合同中约定施工方工程进度管理保证措施及违约责任条款（如：工程施工进度计划各中间节点的进度要求的违约责任条款；季、月计划保证措施及违约责任条款；计划调整的确认流程等）3、现场施工管理协调会制度的要求（如：如会议时间、参加人员、书面汇报内容、会议协调内容、会议进行程序、会议纪律等）4、工程施工进度管理中的一些难点和对策（如：春节期间施工、出土阶段的周边交通组织、各工作面穿插施工的协调、施工单位承受力、资金、材料价格波动等）（五）工程的安全、质量管理思路1、工程安全、质量管理计划（如：重点监管部位与内容；工程质量、安全管理目标；监督计划等）2、工程安全、质量保证体系建立3、有针对性的安全、质量奖惩措施以及质量通病的防治要点4、工程安全、质量的检查制度、纠偏措施5、工作量大、施工工艺复杂、关键工序的控制措施6、售后服务的管理体制（如：机电设备维护与保养方式、与物业公司的验收维修流程、质保期间的维修方式等）（六）工程合同、档案的管理与验收的注意事项1、工程资料管理的人员配备、各部门的资料员工作要点2、各项资料台账的设置、统一编号、收发等要求3、工程竣工资料的收集、整理要求（如：竣工图资料份数，按不同接收的方式分类整理竣工资料目录等）4、项目公司资料管理流程等三、工程验收、移交阶段的管理政策1、各主力店、商管公司技术条件特点分析（如：工作界面、进场装修条件、交房技术标准、机电调试、移交清单等内容重点情况分析）2、政府部门验收备案难点分析与对策（如:消防验收、住宅入住许可公示制度、规划验收等存在风险与措施）3、项目验收的计划和人员组织等四、附件1、设计与施工及招标过程中须强化的时间节点 2、不同综合体项目的差异及注意事项3、施工组织中应注意的问题4、建设工程中交底会的节点要求5、工程不同阶段场地规划的原则和方法6、工程的质量和安全的保证措施步行街商品交场对接时项目公司时间节点的工作要求1、项目公司在项目开业前90天，完成餐饮商铺工程，达到商铺进场装修条件，保障装修的临时水电和装修的运输通道，并与当地商管公司办理移交，签署商户场确认书。2、项目公司在项目开业前45天完成外玻璃幕墙安装，将达到精装修商铺交铺条件的商铺正式移交给当地商管公司。3、供电：开业前30天，商铺供电工作完成，尤其是餐饮商铺；供电系统计量收费系统；正式电投入使用前安装调试完成。4、给排水：开业前15天，给排水工作完成，具备使用要求，尤其是隔油池、化粪池。5、消防：开业前15天，包括步行街在内的所有商铺消防系统完成验收，并确保开业前30天获得建审合格材料以备商家办理营业执照。消防系统联动政策，水压正常。6、空调（包括采暖）：开业前10天进行系统调试及全面检查，尤其是主要机房，如：配电室、消防中控室等。7、楼宇控制：开业前10天，照明、空调系统设备具备自动控制功能。8、手机信号和网络通讯：开业前10天具备使用条件。9、外广场地面铺装、绿化和小品，在开业前10日完成。10、公共区域的装修，要求开业前20天基本完成，包括：步行街地转、玻璃隔断、天花吊顶、消防通道、护栏、采光顶及遮阳帘、总服务台等等。11、煤气：开业前一个月完成煤气主管路和调压站的安装，开业前10天，完成末端支管安装到户，试压点火完毕，具备使用条件。12、排油烟系统： 开业前15天完成设备的安装、调试，并通过环保部门的验收。13、电梯：开业前10天，所有电梯、扶梯、观光梯、坡道梯完成调试，并取得劳动部门的准运证。14、停车场：开业前10天完成地坪漆、划线施工，墙面、柱面粉刷和施工，车流引导系统施工，停车场收费系统的施工和调试。15、导视系统：开业前10天完成步行街商业导视系统的施工。16、客流计数器：开业前5天完成调试具备计数功能。17、环评报告：开业前30天取得环评报告，以确保商家办理营业执照。