白水市场调研及产品建议.doc

白水市场调研及项目产品建议白水概况：白水县因境内白水河而得名，位于陕西省东北部，处于关中平原与陕北高原的过渡地带，是渭南市唯一的山区县，联结关中与陕北的咽喉要地，东、南、西三面均为沟壑，是兵家必争之地。白水县总面积986.6平方公里，其中耕地面积72万亩，辖5镇9乡，194个行政村，总人口30万人。区域资源：白水石材产品应用于西安市大雁塔广场，一炮打响，订单络绎不绝，开发前景十分乐观。另外，还有石灰石储量1亿吨，陶土1000万吨，高岭土1918万吨资源丰富。地处山区，全县苹果栽植面积55万亩，每年35万吨优质苹果畅销五湖四海，使中国苹果之乡的美誉名扬天下。白水县历史悠久，曾孕育出中华民族的灿烂文明。仓颉造字、杜康酿酒、雷公造瓷、蔡伦造纸，不仅为中华民族的发展增添了光彩的一页，也为现代的人们追古思幽之情留下了不可多得的盛景。县城规划 ：白水县县城建设日新月异，三纵（仓颉路、人民路、彭衙路、）六横（雷公路、水门路和四条等路）五区（生态区、住宅区、商贸区、工业园区、旅游区）一环线（绕城果煤专线）的县城发展框架初步形成。县城住宅板块分布：1、 北区板块：县城因受到地理现状的影响扩张受限，从长远来看，北区板块的发展成为必然。目前本区域房地产项目主要以政府、单位行为为主。（代表项目：白水县棚户区改造项目、白水县基层干部住房项目、文圣府邸）。白水县棚户区改造项目（矿务局工业新村）：项目地址北井头乡南井头村项目占地271,24亩项目鸟瞰总建筑面积26万总户数2800户地下车库面积7000总栋数73栋安 置10栋总投资2.6亿项目施工现场： 白水县基层干部住房项目：项目地址电厂住宅小区东侧项目占地96亩项目鸟瞰总建筑面积12万总户数1320户地下车位260个总栋数29栋住宅形态多层总投资2.4亿绿化率40%容积率1.8文圣府邸：项目地处矿务局新村对面，由陕西蓝河开发有限公司开发，5栋28层，1T4，面积区间95135，具体户型没出。目前售楼部正在装修，处于排号阶段，交1万排号，根据排号的先后顺序进行分段优惠。区域内两个项目均以多层为主的大型社区，客群针对性强，对外释放信息较少，加之“文圣府邸“项目的启动，将对未来市场供求产生影响。目前区域内较荒凉，配套欠缺。2、 仓颉路板块：仓颉路（环城路）沿线区域，为城市成熟地段，周边配套相对完善。我们项目处于此区域，也是白水县目前房地产项目聚集区，作为本次市调的主要部分进行分析。（代表项目：居苑华城、锦尚公馆、泉馨苑、长虹物流港、瑞都花园、绿康农副产品综合市场 ）=区域个案分析： 居苑华城：（二期）本项目位于居苑路以北，项目占地118亩，建筑面积约10.5万平方米，共27栋，总投资1.5亿元，由陕西海润天成地产开发公司分两期开发，一期有少量经济适用房、单位房，目前在售主要以二期为主。户型展示： 121.50 113.42 106.88三室两厅两卫 三室两厅两卫 三室两厅一卫 108.65 124.40 94.81三室两厅一卫 三室两厅两卫 两室两厅一卫户型点评：户型面积多为100以上的三室，户型方正，功能布局合理，但是小面积户型较少，户型设计传统，空间浪费较大。销售情况： 目前销售主要以二期为主，均价3100元/,一层价格2760元/，17层价格3370元/，18层顶层价格3080/，二期推出房源1000多套，目前已售300多套；无优惠。项目点评：项目在白水市场的形象较好，售楼部搭建和装修相对专业。一期部分楼宇即将交房，社区相对大，含有政府单位集资房，拉升了小区的整体素质，但是目前销售状态一般，售楼部冷清，置业顾问专业性较差。锦尚公馆： 项目位于仓颉大道和东风路十字西南角，周边医院、超市、银行等城市配套成熟，南邻县财政局，与财局家属区相邻。陕西省磊鑫房地产开发公司开发，由华润策划全程代理。户型展示： 三室两厅一卫 三室两厅两卫 三室两厅两卫建面：125 建面：145.5 建面：143.5户型点评：户型方正，南北通透，布局合理空间利用率较高，落地景观阳台为一亮点，缺点是入户门和卫生间正对，影响私密性，且小户型较少。销售情况：2011年元月份开盘，开盘均价2800元/，目前1、2单元剩余3套房，3单元被团购，主要销售4单元，均价3000元/，最低价2908元/,最高价3218元/，18、19层为复式，自持独立商业。由华润策划代理销售，相对稍显专业。项目点评：项目位置相对较好，周边配套成熟，毗邻仓颉景观大道，面对仓颉广场。设计精装的酒店式入户大堂，楼宇可视对讲系统，户型设计大气方正，南北通透，自持商业，规划为高端酒店，提升住宅品质。长虹物流港项目地处仓颉路与雷公路十字向东100米，总建面12万平米，规划以高档住宅、主题步行商业街、商务物流平台为主。分两期开发，一期一号楼7月底开盘，一二层为连体精品商铺（1托2），85-270平米，三至六楼为住宅,95119平米。 户型展示： 二室二厅一卫 三室二厅一卫建面：95.96 建面：119.76 三室二厅一卫 三室二厅一卫建面：119.76 建面：113.82户型点评：户型方正，阳台飘窗设计大气、空间布局合理，但是空间利用率较低，造成面积浪费。销售情况：目前在售为一期住宅和商铺，住宅均价2300元/,商铺均价5500元/，一次性85折，按揭首付50%、88折，30%、95折。一期7月底开盘，交3000元排号。由西安圣方策划公司代理，售楼部装饰和布局、置业顾问在当地专业性突出，销售部人气较好。项目点评：本项目地处位置较偏，目前周边配套缺乏，项目占地原为坟地，在当地稍受影响，土地性质为综合性用地，规划为物流中心，商业规划有超市、酒店、银行、休闲茶楼、休闲足浴、美容美发等业态，不过从目前来看其住宅唯一优势为价格。绿康农副产品综合市场项目位于仓颉路于雷公路十字以北200米路西， 在售三栋13层小高层，其中13层为商业均已售完，均价6000元/ ，另有一栋自持作为酒店和写字楼。住宅部分户型从95-120平米，均价2700元/。项目销售中心陈旧简陋，置业顾问和工作人员态度消极。市场总结及启示：1、白水县目前在建项目主要分布在仓颉路区域和铁道以北区域，其中仓颉路区域发展迅速，是目前城市发展趋向。本案处于该区域，且处于中心板块，机遇与威胁并存，应把握时机，塑造品质项目，提高产品差异化和快速去化。2、目前市场在售项目以多层和小高层为主，逐步出现高层和带电梯的多层，从整体上看市场住宅产品逐步多元化，建议本项目以高层和带电梯多层组成，增加绿化组团，突出项目品质。3、从沿仓颉路各项目来看，商业部分均以酒店和写字楼为主，建议项目沿仓颉路部分以品牌餐饮和娱乐类为主，填补市场空白点，突出项目差异化。4、从市场在售项目来看，立面比较单一，缺乏亮点和质感，社区绿化不被重视，多数项目无绿化，使得项目整体品质受到影响，本项目可通过立面和社区绿化组团提升项目品质，体现项目差异。5、户型设计上以大三房为主，设计较为传统，面积浪费较大，建议本项目从满足需求的前提下走精细化道路，合理利用空间，以紧凑的三房为主，控制面积，降低总价。户型设计上加以差异化产品，如：入户花园、室内小吧台等，创造亮点，提升价值。6、作为项目品质和信息释放的载体，各项目在推广和宣传上均较传统和简单，在售楼部的装修和包装均显简陋，置业顾问缺乏专业性。建议本项目注重细节从推广和包装上体现项目品质，专业的置业顾问体现公司品牌和形象的同时提升产品竞争力。项目户型配比及户型设计建议：户型设计原则：1、 根据目前市场上三房为主的现状，建议户型配比上以大两房和紧凑三房为主，配以少量四房和顶层的复式，拓宽客群，加速去化。2、 户型设计在满足功能和需求的同时控制总面积，降低总价，提高竞争力和降低市场风险。3、 户型设计中加以飘窗和阳台，增加户型亮点，合理利用空间，在必要的情况下增加入户花园或室内吧台，突出产品差异化吸引年轻客群。4、 在去化较差的底层和顶层，打造创新化、针对性产品，突出亮点，加速去化。户型设计示意：1）两室两厅一卫（建筑面积：85-90平米）明厨明卫，通风采光俱佳在保证私密性的前提下，通道部分浪费面积较少，整体利用率较高开间4.6米，充分保证了客厅的舒适度4.6m大进深观景阳台，增加户型亮点2）两室两厅一卫（建筑面积：88平米）小高层中间套型纯南朝向明厨明卫3）三室两厅两卫（建筑面积：115平米）主卧设置衣帽间，增添户型亮点南向小书房连通主卧，又可兼作儿童房，实用性较强4）三室两厅两卫（建筑面积：130平米）20平米超大主卧，尽显品质与舒适性交通动线合理，动静分区宽敞观景阳台，又可兼作阳光房，舒适性与实用性俱佳入户花园设计，又可兼作储物间，方正实用5）四室两厅两卫（建筑面积：135平米）舒适型厨房外接生活阳台卫生间干湿分离阳光房设计6）顶层复式露台设计，增加室内外连通性，并增加顶层卖点，降低去化风险