金富国际营销推广方案.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,09 十一月 2026,金富国际营销推广方案,报告思路,客户分析,营销目标,达成条件,市场分析,项目定位,产品优化,商业布局,产品定价及目标分解,营销思路,推盘节奏及销售执行,商业开盘前推广策略,客户分析,项目10月18至2012年2月20日，来访客户共870组，对于不同物业类型的需求和办卡数量如下：,客户量大的主要是因为大量客户来源于花炮节；,市场对商业的关注度高于住宅，办卡数和比例住宅明显强于商业投资客户。,项目,商业,比例,住宅,比例,来访,545,62.6%,325,37.4%,售卡数目,38（28）,5.1%,60（52）,16%,过滤客户,224,41.1%,150,46.1%,放弃购买,260,47.7%,156,48%,来访客户成交分析,客户分析,项目目前通过户外、报广、电子屏、短信、电台、电视等综合宣传，截至2012年2月20日，来访客户共870组，通过媒体途径来访59组，仅占到6.8%；来电88组，回访成功28组，电访客户成交数据如下：,媒体类型,短信,DM单,彩车,户外,电视,电台,报广,合计,来访组数,13,7,5,3,0,0,28,来电组数,40,0,48,0,0,0,88,办卡组数,4,2,1,0,0,0,7,以上媒体实际效果最为理想的是,短信、DM单,，其次是彩车和户外，电视、电台、报广等广告的实际效应相对要滞后些，主要以公司品牌和形象宣传为主。,媒体到访缘由,客户分析,目前项目来访客户53%主要来自大瑶，27%客户来自浏阳南片区的金刚、澄潭江、文家市、10%的客户来自其他区域；客户群体主要以私营业主和企事业人员为绝对主力。,客户地域属性及职业分析,客户分析,办卡客户主要以本地的私营业主为主，其中大部分都花炮经营业主，也有部分公务员，外地投资客较少,办卡客户地域属性及职业分析,区域,大瑶,浏阳区域,文家市,澄潭江,金刚,衡阳衡东,江西万载,长沙,深圳,福建,杨花,常德,合计,组数,18,1,4,8,12,1,1,1,1,1,3,1,52组,区域,大瑶,浏阳,区域,文家市,金刚,澄潭江,永安,江苏,合计,组数,13,4,3,5,1,1,1,28组,住宅铂金卡,商铺钻石卡,客户分析,客户为何选择我们,住宅,办卡原因,组数,看中项目的地段及商业配套,26,对户型设计的认可,21,对开发商声誉度的认可,5,商铺,地段及酒店等配套,14,新城发展及未来升值潜力,8,对开发商声誉度的认可,5,项目承建商,1,客户的担忧,住宅,不办卡原因,组数,不办卡/等价格,48,考虑、在外地、犹豫,86,工程进度、开盘/交房时,28,商铺,担心价格过高/观望/犹豫,93,对商业规划和运作不清楚,32,创意广场影响/诚信问题,5,不办卡、等价格,51,工程进度方面,不急/外地,52,客户分析,目前存在的问题,客户持观望态度明显，对项目及产品理解不够，感觉实在确认的东西太少？,项目品牌知名度不高，目前的广告策略没有直面客户群体？,项目价格未明确，周边类似项目价格过高以及诚信度不够，客户有畏惧心理？,我们如何解决？,客户分析,营销目标,达成条件,市场分析,产品定位,产品优化,商业布局,产品定价及目标分析,营销思路,推盘节奏及销售执行,商业开盘前推广策略,营销目标,总销额度：,3.5亿,（可售产业成交总额度）,营销周期：,开盘一个月完成当次开盘量,50%,，,开盘后每月平均销售可售部分的5%-8%，直至达成总销售率的90%。,客户分析,营销目标,达成条件,市场分析,项目定位,产品优化,商业布局,产品定价及目标分析,营销思路,推盘节奏及销售执行,商业开盘前推广策略,达成条件,实现总销额度,3.5亿,目标的必要条件,明确项目整体定位强化综合体的内涵和认知,产品优化符合商业发展和投资需求,商业规划结合市场、满足需求,合适的盈利模式开发利润、投资回报、经营合理,有效的广告推广活动推广形象提升、直面客户,强有力的销售团队案场、外展、行销工作,初步估计：地上部分除去酒店裙楼商业和政府办公建筑面积62000左右，总均价5650元/。,客户分析,营销目标,达成条件,市场分析,项目定位,产品优化,商业布局,产品定价及目标分析,营销思路,推盘节奏及销售执行,商业开盘前推广策略,城市解读（一）,一线三城两轴两带 绘就浏阳幸福蓝图,以“长浏高速”为主线，以,工业新城、浏阳城区、大瑶新城,为支撑的发展战略，我们把这个“十二五”时期称之为“一线三城时代”,。,1、工业新城以,“一城双核、四镇支撑、龙头带动”,为重点，即工业新城以生物医药园和工业制造园两个核心。,2、中心城区实施,“东拓北进、沿河开发、功能提升”,的发展策略。,3、,大瑶新城实施,“产业聚集、特色发展、辐射带动”,的战略，以加快大瑶新城镇建设、南区中心镇建设为典型。,城市解读（二）,大瑶建设浏阳第三城的思考,城市产业文化相融 打造国际花炮名城,一、客观分析，准确把握大瑶优势,二、因地制宜，五大举措崛起新城,（一）主攻城市变样，发展城市经济,（二）主攻产业互动，发挥集群效应,（三）主攻文化繁荣，发掘地方特色,（四）主攻管理创新，发动全民参与,（五）主攻幸福创建，发扬民本作风,市场分析,临街商业调查一,瑶发街：,租金30-50元/月，租金在中间段相对贵些，往两端相对便宜些；,业态：瑶发街前段主要以电器、家私、旅馆、电信通讯为主，中间路段主要以手机店为主，后半段比较全面，大部分都是没有转让费；,南川步行街：,租金：普遍在700-1000元/间；,业态：主要以服饰类为主，目前普遍没有做起来，相当一部分关门；个人觉得：一是消费者习惯了逛老街，而那边没有什么特色把人吸过去，二是崇文步行街旁有超市、银行、邮局等配套的支撑和带动；,崇文步行街：,租金：普遍在60-80元/月，面积小的不到30，大的100或以上；,业态：主要以服饰类为主，包含有体育品牌服饰、男装、女装，鞋子、包包为主，,门面档次和卖的东西品质相对要好些，消费群体以青年和中年为主；,市场分析,中博购物广场：,门面数量：约55间 开间3.4-5米之间，进深12米左右，层高4.5米,售价：1.4万-2万元/之间，租金：2010年8月开业，租金在40-50元/月，业态：服装、包包、超市为主；,老街：,租金：50-100元/月，面积小的15平米左右，大的100平米以上；,业态：以服饰、精品类为主，门面档次形象和卖的东西参差不齐，消费群体各个年龄层次的都有，是目前大瑶人气、人流最旺的地方；,根据门面面积大小、位置、形象等转让费大概在3-7万之间,花炮市场及花炮大道：,花炮大道,：面宽4米，进深50米，前20米做门面，层高在4-4.5米；,租金：2011年上半年2万多，下半年涨到3万多到4万多一年,业态：主要以花炮原材料、机械为主，其次有家私、洗浴、宾馆、茶楼、婚纱摄影、药房、超市，相当一部分都是在2011年下半年进驻；,临街商业调查二,市场分析,配套商业调查一,类型,店名,经营规模,装修档次,消费水平（门市价）,生意现状,备注,餐饮,满堂红,100，3万/年，包房3间,简装 装修费1W多,300元/桌,还可以、夜宵,运输业人士消费多,老树咖啡,300-350，10个包间、卡座,精装、电脑包房,保底消费130-150元/桌,才开业、很好,目前大瑶最好的,上尚,300-400,普装、棋牌室卡座,2人桌保底消费：100-150元/桌,做的久、还可以,老板消费人群,醉湘缘,2层 300左右，8-10个包间,装修一般,保底消费250-350元/桌,生意一般,老胡记,2层 300左右，10个包间，3万/年,装修很旧了,8-10人桌消费300多元/桌,生意很好,口味好,KTV,音爵,2层、600左右，30个包厢,新开业、电脑,大厅,大包：258元/中包：228元/小包：178元/情侣包：120元,很好,去年下半年开业,天天,1层、26个包厢,一般,大包：270元/中包：235元/小包：172元/迷你包：110元,一般,开的时间较长,豪门,2层、25个包厢,还可以,大包：248元/中包：218元/小包：188元/迷你包：158元,一般,开业时间比音爵早,大瑶宾馆,2层、400左右,一般,豪包：285元/大包：260元/中包：210元/小包：160元,以前很好，现在一般,在老城区、时间很久,洗浴,御足堂,2层、500-600、4万/年、目前租金可能涨到6W/年,好,保底消费：70元/人,很好,市场分析,配套商业调查二,类型,店名,规模,装修档次及配套,客房门市价,生意现状,备注,宾馆,华盛,25间,还可以、餐饮、足浴、KTV,豪华套房：388元/天、套房：308元/天、标间：218元/天、普通间：198元/天、钟点房：60元,还可以,会员8.8折,大瑶宾馆,30间,一般、KTV,豪华套房：188元/天、标间：158元/天、商务单间：158元/天、标单：138元/天、休闲房：168元/天、钟点房：50元,目前一般,VIP:8折、开业时间久,九玖,25间,中等现代装修、附近有KTV,高级商务双人房：348元/天、豪华套房：328元/天、豪华单间：288元/天、商务双人房：198元/天、豪华单人房：178元/天、钟点房：80,VIP:8.5折、高级商务双人房带麻将桌、电脑/豪华套房带电脑,龙庭,36间,新装修、足浴、附近有KTV,豪华双人房：208元/天、豪华单间：188元/天、标双：188元/天、标单：168元/天、情侣房：208元/天、棋牌房：268元/间,还可以,会员8.8折,银河,30间,新装修,豪华套房：348元/天、豪华房：288元/天、商务房：209元/天、双人房：188元/天、单人房：168元/天、钟点房：80元,还可以,会员8.8折,南川河,30间,一般、带餐厅,单间电脑房：218元/天、单间不带电脑：188元/天,不好,时间久,亚龙湾,30间,装修中等，带足浴,豪华套房：388元/天、豪华双间：288元/天、豪华标间：188元/天、标间：168元/天、三人房268元/天，钟点房：60元,还可以,会员8折,市场分析,客户需求参考,格力空调：联系人 张龙辉13974893109 陶亮13507464499,意向做连锁餐饮 楼上加楼下面积在300平米左右；,中国移动：张良波 15874924188 须看免租时间及具体细节,金龙珠宝：张姐 13808498469,名友家具城：蔡立平：13973152428 需要面积1000平米，希望免租3年,瑶发家电：李总 83800803 是名友家具老板介绍，两人是很多年的朋友，如果有一方过来，另一方也会过来,海尔家电：黄总：13657432776 需要面积300以上，他说如果价格便宜点也可以考虑买。,市场分析,大瑶镇目前的商业业态主要以花炮材料、建材、家居、通讯耗材、餐饮以及服装为主，主题品牌商业较少，商业架构完整，具备商业发展雏形,地址,租金/单价,瑶发街,租金,30-50,元,/,/,月，租金在中间段相对贵些，往两端相对便宜些,百姓广场及周边老街,租金一般在40-60平米之间，主要跟门面面积及位置相关,瑶正街到瑶文路口,租金：,50-80,元,/,/,月，面积小的,15,平米左右，大的,100,平米以上；租金最高主要在崇文步行街和老街交叉附近租金最高,创意新城市广场,起价13000元/，均价17000-20000万/，最高40000元/,商业行业格局及租售水平,市场分析,商业综合分析,业态：,业态比较完整，地方特色+商业雏形+餐饮休闲,格局：,简单格局，缺乏规划，档次较低，行业混杂,商业建筑：,老房子+小规模步行街+临街私房+市场为主，缺乏商业规整度和 适应性,发展需求：,城市规划趋势，大瑶镇扩镇提级方向缺乏规划，满足地方产业发展需求，符合当地人的商业习惯和取向,客户分析,营销目标,达成条件,市场分析,项目定位,产品优化,商业布局,产品定价及目标分析,营销思路,推盘节奏及销售执行,商业开盘前推广策略,项目定位,金福国际 领袖大瑶/,大瑶首席地标性城市综合体,市场定位,项目定位,产品特性定位,符合商业发展,适应投资观念,合理盈利模式,户型实用,面积合适,尊贵高档,面积适中,50-100,不等；产品线完整；,自由组合,总体特征：高档次、地标建筑、产品完善,商业,住宅,办公,产权酒店,面积适中45,；,盈利模式合理；,品牌运营,产品分析：,根据目前总规和产品规划，集中商业部分和酒店布局需要微调。,客户分析,营销目标,达成条件,市场分析,项目定位,产品优化,商业布局,产品定价及目标分析,营销思路,推盘节奏及销售执行,商业开盘前推广策略,产品优化,酒店标准层调整,产品优化：,单套面积由原来的57,，调整为43左右，既符合四星酒店设置标准，同时降低单套总价，有利于产品销售。（标准间从22间-32间）,产品优化,集中商业调整,进深由原来的7、9、12米改为9、6、6、9米,；,增加建筑面积，15米步行街宽改为13米,；,结合四个大板块商业，确保大板块商业的发展,产品优化,商业优化分析,一层面积从2075,不等，分20-3070个占40%，354585个占50%，超4515个占10%；,更符合商业配置和商业规划，有效形成了大板块商业，确保经营者场地的合适度，为商业发展奠定坚实基础；,管网更简单、建筑成本降低，商业面积的商业价值实现最大化；,同期满足投资者的心理，一二套买门面比率从20-40%可随意变化和调整。,产品线完整,符合商业发展,提升商业价值,贴近投资市场,客户分析,营销目标,达成条件,市场分析,项目定位,产品优化,商业布局,产品定价及目标分析,营销思路,推盘节奏及销售执行,商业开盘前推广策略,政务中,心板块,综合商,业板块,校园经,济、生活配套板块,综合商,业板块,酒店配套板块,商业布局,板块划分,业态：,金融类：,银行、证券、邮政、商务、旅行社等,餐饮类：,商务茶餐厅、茶社、咖啡馆,理由：,商铺自成一个板块，好利用，不受其他门面影响，楼上是政务中心，,客户可以从商业街和政务中心大堂进出，出入及停车都方便。,商业布局,政务中心板块,业态：,特色小吃餐饮、便利店、水果店、文具、复印店、网吧、小诊所、宠物医院。,理由：,靠学校，业态定位以学生消费为主,商业布局,商业布局,校园经济、生活配套板块,业态：,咖啡厅、商务厅、大型餐饮、KTV、足浴休闲。,理由：,高级酒店标准配置，大瑶高档接待标杆,商业布局,商业布局,酒店配套板块,商业布局,商业布局,综合商业板块一层,品牌服饰区,时尚精品区,家电数码区,风情美,食区,商业布局,商业布局,综合商业板块二层,中大型商配区,业态：,各菜系商务餐厅、休闲风情餐饮、品牌火锅、水吧、咖啡吧等。,理由：,停车方便、商铺前面景观好，靠近酒店,风情美食区,商业布局,品牌服饰区,业态：,以品牌服饰店、品牌鞋包店、珠宝、化妆品、婴幼儿用品为主。,理由：,比较集中、连贯性、步行街宽且配有绿化及休闲桌椅，能留住人流。,商业布局,时尚精品区,业态：,美甲、特色服饰、精品、化妆品、品牌内衣内裤、甜品店,（特色精品、饰品店为主）,商业布局,家电数码区,商业布局,业态：,以家用电器、数码耗材等、珠宝等；,中大型商配区,商业布局,业态：KTV、中西餐厅、茶馆服饰卖场、家具卖场、家电等。,理由：,靠大街，可做橱窗展示，可考虑分几大板块招商。,客户分析,营销目标,达成条件,市场分析,项目定位,产品优化,商业布局,产品定价及目标分析,营销思路,推盘节奏及销售执行,商业开盘前推广策略,价格预测及评估依据,定价依据：,1、市场对比法：创意新城市广场商铺售价约1700019000元/平米，结合折扣及优惠，实际一层均价约17000元,/平米，销售情况并非乐观，多数购卡客户放弃购买；对比产品，本项目的进深和总建面都比其大；,2、投资测算法：目前市调数据表明大瑶镇现有商业租金在30-80元/平方.月，由于项目商业规划等诸多优势，按照80,元/平方.月,进行18年测算，售价约17200左右,；,3、二层商业常规是按一层30%-40%衡量，考虑到目前大瑶镇的商业尚处于初级阶段，定价考虑6200元/平米。,商业均价：一层均价17800元/平方；二层均价6200元/平方,产品定价,价格预测及评估依据,定价依据：,1、市场对比法：创意新城市广场住宅售价约24983238元/平米，结合折扣及优惠，实际均价约2950元,/平米，作为第一个地产开发项目销售情况比较良好；对比产品和市场，本项目的住宅具备一定的优势；,2、写字楼的定价是同地段住宅定价上浮2040%，同时还需综合考虑办公需求、办公管理、综合硬件、配套水平，均价上浮20-25%；另外靠近政务中心的写字楼虽然档次弱于酒店，但具备较好的心理感官，具体定价高于酒店部分写字楼。,住宅均价：均价3100元/平方；写字楼均价3600-3800元/平米,产品定价,价格预测及评估依据,定价依据：,1、常规对比法：产权酒店的销售价格是同地段住宅价格上浮80-100%,还需要结合当地对该产品的投资感官和投资门槛确认，考虑均价5600元/平米,；,2、投资分析法：投资客房牵涉到装修成本、酒店运营、投资收益、开房率等诸多核算，常规核算按照客房实收房价的30%作为作为场地成本，不递增状态下7成开房率10年回本作定价测算（320*30%*360*70%*10/45=5376）。,注：320元/天的房价是按四星实收标准核算；40-50平米，暂时按四星标准客房面积。,产权式酒店式：均价5600元/平米,产品定价,目标分解,金富国际项目销售额度目标分解,项目,面积（,）,销售单价（元/平方）,总价（万元）,实得单价,（元/平方）,实际总价,（万元）,销售模式,备注,一层商业,6350,17800,11303,14952,9495,返租,按8%标准返两年,二层,6350,6200,3937,5208,3307,带租约,按8%标准返两年,客房,10400,5600,5824,5152,5358,酒店投资模式,按80%体量计算按8%标准返一年,办公,12000,3600,4320,3600,4320,投资,住宅,22548,3100,6990,3100,6990,直接销售,政务中心,3600,3800,1368,3800,1368,投资,酒店裙楼一层,750,17800,1335,14952,1121,联营、带租约,按8%标准返两年,35077,31959,备注：以上测评不包含裙楼商业10000和政府办公场地3000；,酒店裙楼一层指东侧一层商业约750（进深12米）,按3.5亿实得销售额度逆推,金富国际项目销售额度分布,项目,面积（,）,销售单价（元/平方）,总价（万元）,实得单价,（元/平方）,实际总价,（万元）,销售模式,备注,一层商业,6350,21190,13456,17800,11303,返租,按8%标准返两年,二层,6350,7381,4687,6200,3937,带租约,按8%标准返两年,客房,10400,6087,6330,5600,5824,酒店投资模式,按80%体量计算按8%标准返一年,办公,12000,3600,4320,3600,4320,投资,住宅,22548,3100,6990,3100,6990,直接销售,政务中心,3600,3800,1368,3800,1368,投资,酒店裙楼一层,750,21190,1589,17800,1335,联营、带租约,按8%标准返两年,38740,35077,备注：以上测评不包含裙楼商业10000和政府办公场地3000；,酒店裙楼一层指东侧一层商业约750（进深12米）,目标分解,客户分析,营销目标,达成条件,市场分析,项目定位,产品优化,商业布局,产品定价及目标分析,营销思路,推盘节奏及销售执行,商业开盘前推广策略,营销思路,第一阶段（3月5日25日）,城市综合体的项目定位、商业规划、发展前景的诠释和推广,实施方式：,户外、折页、巡展、短信、DM,实施目的：,通过务实的诠释和宣传，强化客户对项目的综合理解、认可和期待；,投资测算数据说明增强客户的投资兴趣；,促进客户VIP卡的办理，稳定客户对项目的信心。,营销思路,第二阶段（3月10日4月10日）,招商先行：确定酒店品牌，针对餐饮、娱乐、茶馆、网吧、品牌服饰等签订部分意向协议,实施方式：,长沙及浏阳市寻访、现场考察,实施目的：,为项目商业发展和规划落定打基础；,衡量和确认返租销售和带租约销售的盈利模式；,为后期签约仪式和项目推介活动打基础。,营销思路,第三阶段（4月10日4月20日）,项目推介会暨酒店签约仪式,实施方式：,较大规模外场活动、氛围营造、签约仪式、短信、户外,实施目的：,强化客户对项目发展的信心和认可度；,提高VIP卡的办理热忱；,为商业开盘造势和奠定人气基础,营销思路,第四阶段,商业开盘：4月28日集中商业部分盛大开盘,产权式酒店：酒店示范客房面市；投资预约；9月28日开盘热销,住宅开盘：8月18日住宅部分开盘,写字楼：行业协会入驻；12月20日开盘热销,客户分析,营销目标,达成条件,市场分析,项目定位,产品优化,商业布局,产品定价及目标分析,营销思路,推盘节奏及销售执行,商业开盘前推广策略,推售计划,推广计划,活动营销,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,酒店签约产品推介会,商业开盘,住宅蓄客,住宅开盘,酒店、办公蓄客,酒店、办公开盘,金富国际商铺8万抵12万,金富国际住宅销售信息,金富国际酒店、写字楼销售信息,巡展活动,端午返乡活动,中秋返乡活动,中班路演活动,推盘节奏,销售执行,招商执行,品牌为主：锁定餐饮、KTV、茶馆、中西餐厅、游戏厅（网吧）消费型商业和服装、鞋类、珠宝、通讯电子、银行购物型及配套方向，以浏阳市区及长沙为主，当地招商为辅；,品牌为主、放水养鱼、政府支持、运营推动，促进商业良性发展,放水养鱼：租金减免及支付门槛降级，中型场地签6年免2-3年半年支付租金；品牌门店租4年免12-18个月半年支付租金。（考虑到整体商业发展须前期支付不低于半年租金的合同保证金）,政府支持：金富国际项目位于大瑶镇新城中央位置，商业运营需要政府的指导和支持，一是加大政府对新城商业的规划和宣传，二是政府提供税费减免大力支持（统一减免3年），三是适当干预老区商业（停车管制）和消费引导（广场活动）。,运营推动：商业开业前后1年内广告和活动支持约200万投入，促进商业成熟,销售执行,商业销售执行,带租约销售：根据前期商业规划和意向招商，二楼会出现部分租约客户，投资客户购买同时转签商家和开发商签订的场地租赁合同。,带租约销售、返租销售、直接销售相结合的模式,返租销售：根据客户分析，投资客居多，一层独立商铺大多采取返租销售，签约返回1年（8%）、以后按季提前返回租金（后三年按年回报8%、8.5%、9%）,直接销售：贴近当地的商铺投资习性，由客户自主选择独立商铺、1托1、1托多模式，但需要强化经营业态,销售执行,住宅和写字楼销售执行,住宅销售：目前市场抗性几乎没有，竞争较小，产品特性、户型、实用性均好，采取直接销售模式执行。,直接销售为主、联合销售为辅的模式,写字楼销售：针对大瑶镇现状和主要经济支柱，需要通过花炮制作行业协会的联合营销，同时强化上下游企业的互动增强企业购买，结合产权式酒店投资模式和价格对比促进写字楼销售。,销售执行,产权式酒店销售执行,样板房展示：按照四星标准装修一套标准装修客房，一套带家居用品的完整客房，直接刺激客户感官，达到销售预期。,品牌酒店运营 样板房展示 采用投资回报+消费额度联合模式 产权担保,投资回报：根据酒店签约的具体内容和时限，设计盈利模式，按照常规20年租期评估，1-4年回报8%、5-8年回报9%、9-12年回报10%、13-16年回报11%、17-20年回报12%。,消费额度：身份感投资客户为尊荣VIP，享受客房7.5折、餐饮8折优惠；同时每年享受2000元裙楼消费（餐饮、KTV、咖啡厅等）和5个标间的免费使用。,产权担保：根据产权式酒店销售惯例，需要保留20%客房和部分裙楼商业作为回报担担保,完全解决投资客户顾虑。,开盘前工作部署流程图,销售执行,代表需请开发商领导协助和支持,代表需请开发商领导直接确认与参与,客户分析,营销目标,达成条件,市场分析,项目定位,产品优化,商业布局,产品定价及目标分析,营销思路,推盘节奏及销售执行,商业开盘前推广策略,推广策略,核心客群区域,补充客群区域,项目一期开盘前推广策略,根据上述报告分析，我们很容易看出本项目客群就在一下这些区域,推广策略,项目一期开盘前推广策略,一、常规媒体投放,根据本项目客群分布情况，我们的推广策略可分为一下三个方面,二、针对性性策略推广,三、营销活动,推广策略,常规媒体投放计划,已签约或已投放，且仍在投放使用中媒体情况统计,已投放/签约广告,以产生费用（或预期投入费用）,投放时间,大瑶319国道加油站附近户外,130000,2012.03.012013.02.28,蕉溪岭隧道处户外,150000,2012.03.012013.02.28,项目地处转角处,2012.03.012013.02.28,亚龙湾电子屏,45000,2011.12.282012.4.27,浏阳通程电子屏,60000,2012.02.222013.02.21,交通频道整点报时,24000,2012.012012.09,花炮市场字幕电子屏,28000,2012.02.012013.01.31,浏阳市40台公交车身后字幕广告,36000,2012.02.102013.02.09,浏阳电视房产频道120秒广告及电视右下角图标广告,214000,2011.12.092012.12.08,已投放费用合计：,687000,根据售楼部置业顾问接待客户情况统计，建议如有可能，可缩减电视广告投放费用,推广策略,常规媒体投放计划,根据实际蓄客情况需要，建议增加以下广告投放,媒体类型,投放时间/投放频次/投放数量,户外大牌,2012.032013.03,车身广告,2012.032013.03,短信广告,200万条,报纸广告,5次,根据实际广告市场价格新增广告投放费用总预算可控制在28万元以内,推广策略,常规媒体投放计划,新增媒体广告投放建议,建议原因：浏阳南片区居民通往,市区的必经之路，以高档大牌形,象拦截目标客户群体,投放地点：319国道或106国道之,浏阳市区与大瑶镇之中间段,媒体选择：大型户外广告牌,推广策略,常规媒体投放计划,新增广告媒体投放建议,媒体选择：浏阳南区乡村,巴士车身广告,投放地点：大瑶通往浏阳,南片区其他乡镇的巴士,建议原因：一方面使项目,广告信息更好的覆盖到周,边重点乡镇，另一方面通,过车身广告的形式占据主,要交通要道，以便拦截目,标客户群,推广策略,常规媒体投放计划,新增广告媒体投放建议,媒体选择：浏阳日报,投放建议：重大营销,活动及开盘等重要时,间节点前后,推广策略,常规媒体投放计划,新增广告媒体投放建议,媒体选择：手机短信广告,投放数量：200万条左右,投放建议：从3月初开始,投放，选择每周2-周5投,放，以浏阳南片区客群为,主，兼顾浏阳市区及上栗,县客群，每次发送510万,条,推广策略,选择原因：结合彩车下乡宣传，在周边重点乡镇设点以便职业顾问直接面对潜在客群进行直接咨询和销售，以增强周边乡镇宣传力度，让置业顾问与客户面对面，加大客户接受到的信息量,针对性策略推广,浏阳南片区重点乡镇及上栗县路演or巡展,推广策略,选择原因：大瑶镇本地经商的客户本就是项目最重要的客户群体，通过置业顾问直接出击的形式，与其面对面交流，从而使客户资源的利用最大化,针对性策略推广,大瑶镇内行销推广,推广策略,针对性推广策略,宣传方式：与大型中西餐厅、茶楼、咖啡厅合作，采取拜访易拉宝及印制广告餐垫纸的形式进行宣传,选择原因：客户精准,度高，宣传不分时段,且无死角,异业合作,推广策略,针对性推广策略,宣传方式：与大瑶镇及周边加油站合作，在2012年3月2012年5月之间，凡在合作加油站加油200元以上的私家车均可获赠应有项目广告的抽纸一盒,选择原因：客户精准度高，且能覆盖到浏阳南片区的所有潜在客群,异业合作,推广策略,针对性推广策略,宣传方式：与大型休闲、娱乐场所合作，放置易拉宝、设立广告位或直接由收银处放置广告宣传资料,选择原因：客户精准度高，,宣传不分时段且无死角,异业合作,推广策略,针对性策略推广,针对性策略推广费用预期,（含宣传资料及各类物料的印刷制作及场地租赁等）,8万元整,推广策略,活动内容：金富国际项目酒店及主力商户签约入驻仪式,活动时间：预期在一期商铺开盘前10天左右,活动地点：花炮广场,活动目的：直观体现酒店品牌及主力商户签约入驻，提升项目形象，增强客户对项目后期经营运作的信心，从而促使其对购买本项目产品放心。,活动营销,品牌及主力商户入驻签约仪式,活动费用：12万元,