房地产开发前期工作优质课件.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。,流程名称：项目前期策划流程流程编号：,2.1.1,流程拥有者：前期开发部,时间,主管副总,/,总经理,/,总经理办公会,前期开发部,资金财务部,开始,1,战略发展部,获取土地信息,获得土地相关资料,项目粗选,进行实地考察,资金安排,现金流量,形成初步可行性分析报告,审核？,形成详细可行性分析报告,审批？,通过招、拍、挂获得土地,直接与土地方或合作方签订协议,结束,2,5,7,17,8,9,14,16,11,10,19,20,18,工程管理部,审核？,规划技术部,成本估算,技术可行,市场调研,成本估算,工期安排,付款计划,10,4,11,12,销售部,价格预测,销售进度,提价策略,项目定位,市场,/,竞争分析,13,15,21,市场/政策分析报告,人员,人员,人员,6,6,6,战略指导,3,流程名称：项目前期策划流程说明流程编号：,2.1.1,流程拥有者：前期开发部,流程步骤,工作内容的简要描述,重要输入,重要输出,相关表单,1.,前期开发部根据政府部门、中介公司、其他社会关系的信息获取土地信息,土地信息,2.,前期开发部获取土地相关资料，如土地证、控制性规划及其他等,土地相关资料,3.,在战略发展部指导下获得土地信息,战略指导,4.,总经理办公会验证以上资料的完整性、合法性、有效性,土地资料的验证结果,5.,前期开发部与总经理办公会共同进行项目粗选,项目粗选结果,6.,战略、技术、销售部配合前期开发部实地考察,人员,7.,前期开发部、规划技术部、销售部、战略部进行联合实地考察,实地考察结果,8.,战略发展部提供提供项目相关市场数据及政策分析报告,市场及政策分析,9.,前期开发部、销售部、技术部共同进行市场调研,市场分析报告,10.,规划技术部协助进行成本估算和技术可行性分析,成本估算、技术可行性分析,成本测算表,11.,工程管理部协助进行工期安排及付款计划,工期安排、付款计划,工程付款计划表,12.,资金财务部协助进行资金安排及现金流预测,资金安排、现金流预测,资金安排计划表、现金流量表,13.,销售部协助进行价格预测、安排销售进度及提价策略,价格预测、销售进度、提价策略,销售计划表,流程名称：项目前期策划流程说明流程编号：,2.1.1,流程拥有者：战略发展部,流程步骤,工作内容的简要描述,重要输入,重要输出,相关表单,14.,前期开发部形成初步可行性分析报告,初步可行性分析,15.,总经理、主管副总经理、战略发展部对初步可行性分析报告进行审核，审核通过转到,14,，不通过结束,初步可行性分析报告,审核结果,16.,前期开发部进行市场,/,竞争分析,市场,/,竞争分析报告,17.,前期开发部进行项目定位分析,项目定位报告,18.,前期开发部在以上工作基础上，形成详细的可行性分析报告,详细可行性分析报告,19.,总经理、主管副总经理、战略发展部对项目进行决策,详细可行性分析报告,决策结果,20.,前期开发部通过土地招、拍、挂获得土地,土地获取,21.,前期开发部直接与土地方或合作方签订协议获得土地,土地获取,流程名称：项目前期手续流程流程编号：,2.1.1,流程拥有者：前期开发部,时间,前期开发部,资金财务部,战略发展部,工程管理部,规划技术部,销售部,开始,交纳出让金、契税、交易费,资金支持,建设用地规划许可证,投资项目备案,建设用地批准书,土地证,地形图,地下管线测绘,资金支持,输入输出,技术部,技术部,1,3,2,获得土地,4,5,6,7,8,9,10,11,12,流程名称：项目前期手续流程流程编号：,2.1.1,流程拥有者：前期开发部,时间,前期开发部,资金财务部,战略发展部,工程管理部,规划技术部,销售部,输入输出,钉桩成果（包括水准点）,技术部,工程部,规划方案设计,建筑方案设计,技术部,技术部,规划审批？,规划审批？,人防初审,消防初审,人员支持,人员支持,人员支持,资金支持,13,14,15,18,16,17,19,21,20,23,22,24,25,26,流程名称：项目前期手续流程流程编号：,2.1.1,流程拥有者：前期开发部,时间,前期开发部,资金财务部,战略发展部,工程管理部,规划技术部,销售部,输入输出,方案成果通知书,地质勘察,技术部,技术部,施工图设计,投资计划,园林,地名,人防,消防,环保,供热,图纸审查,大配套,项目报建,占道,破路,临水,临电,临排,资金支持,人员技术,资金支持,资金支持,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,40,41,42,43,资金支持,44,45,46,47,48,49,50,51,人员技术,52,建筑工程规证,53,流程名称：项目前期手续流程流程编号：,2.1.1,流程拥有者：前期开发部,时间,前期开发部,资金财务部,战略发展部,工程管理部,规划技术部,物业,输入输出,基础定位放线委托,规划验线,物业备案,施工招标,监理招标,工程部,工程部,安全委托,质量监督委托,水泥、墙改基金,民工工资保证金,工程部,工程部,前期物业管理服务合同，物业管理服务方案，业主公约,资金支持,工程部,工程部,资金支持,54,55,56,57,58,59,60,61,62,63,64,65,66,67,68,69,70,71,流程名称：项目前期手续流程流程编号：,2.1.1,流程拥有者：前期开发部,时间,前期开发部,资金财务部,战略发展部,工程管理部,规划技术部,销售部,输入输出,开工证,基础形象施工,工程部,销售部,销售证,施工进度和竣工交付日期的说明,商品房销售方案，面积计算成果表，商品房网上销售数据录入,结束,72,73,74,77,75,76,78,流程名称：项目前期手续流程说明流程编号：,2.1.1,流程拥有者：前期开发部,流程步骤,工作内容的简要描述,重要输入,重要输出,相关表单,1.,前期部获得土地,获得土地,2.,资金财务部支持出让金、交易费、契税等费用,资金,3.,前期部交纳出让金、交易费、契税,出让金、交易费、契税,发票,4.,前期开发部获得建设用地规划许可证,建设用地规划许可证,5.,前期开发部进行投资项目备案,投资项目备案文件,营业执照,企业资质证书,出让合同,6.,前期部办理建设用地批准书,建设用地批准书,7.,前期部购买地形图,地形图,8.,前期部办理土地证,土地证,地形图,出让合同,用地规证,三项款交齐证明,已付款票据,9.,资金财务部支持地下管线测绘、地形图费用,资金,10.,前期部将地形图转给规划技术部,地形图,11.,前期部委托地下管线测绘,地下管线图纸,12.,前期部将地下管线图转给规划技术部,地下管线图纸,13.,资金财务部支持地界测绘的费用,资金,流程名称：项目前期手续流程说明流程编号：,2.1.1,流程拥有者：前期开发部,流程步骤,工作内容的简要描述,重要输入,重要输出,相关表单,14.,前期部委托地界测绘,钉桩成果,15.,前期部将钉桩成果转交给工程部和技术部,钉桩成果,16.,规划技术部完成规划设计方案,规划设计方案,17.,前期部从规划技术部获得规划设计方案,规划设计方案,18.,规划技术部配合前期开发部进行规划方案审查,人员、技术,19.,前期部完成规划方案审批,规划审批成果,出让合同,用地规证,规划设计方案,地形图,授权委托书,20.,规划技术部完成建筑方案设计,建筑方案设计,21.,前期部从规划技术部获得建筑设计方案,建筑设计方案,22.,规划技术部配合前期开发部进行规划方案审查,人员、技术,23.,前期开发部完成建筑方案审批,建筑方案审批成果,地形图,出让合同,用地规证,总平面,建筑设计方案,授权书,24.,规划技术部协助前期开发部进行人防初审及消防初审,人员、技术,流程名称：项目前期手续流程说明流程编号：,2.1.1,流程拥有者：前期开发部,流程步骤,工作内容的简要描述,重要输入,重要输出,相关表单,25.,前期开发部进行建筑方案的人防初审,人防初审结果,26.,前期开发部进行建筑方案的消防初审,消防初审结果,27.,前期开发部得到方案成果通知书,方案成果通知书,28.,技术部完成地质勘查,地质勘查报告,29.,前期开发部从技术部获得地质勘查报告,地质勘查报告,30.,规划技术部完成施工图设计,施工图,31.,前期开发部从技术部获得施工图,施工图,32.,前期部完成投资计划,投资计划,规划方案及成果,出让合同,地形图,资金证明,33.,资金财务部支持大配套的费用,资金,34.,前期开发部办理大配套手续,大配套证明,35.,前期开发部办理园林手续,押金证明,36.,前期开发部办理地名手续,地名证明,37.,前期开发部办理人防手续,人防证明,38.,前期开发部办理消防手续,消防证明,39.,前期开发部办理环保手续,环境评估报告,40.,前期开发部办理供热手续,供热证明,41.,资金财务部支持园林、地名、消防、人防、环保、供热费用,资金,流程名称：项目前期手续流程说明流程编号：,2.1.1,流程拥有者：前期开发部,流程步骤,工作内容的简要描述,重要输入,重要输出,相关表单,42.,前期开发部办理项目报建手续,报建备案,投资计划,43.,资金财务部支持占道、破路、临时水电、临排的费用,资金,44.,工程管理部支持占道、破路、临时水电、临排的人员和技术,人员、技术,45.,前期开发部办理占道手续,占道批复,46.,前期开发部办理破路手续,破路批复,47.,前期开发部办理临水手续,临水批复,48.,前期开发部办理临电手续,临电批复,49.,前期开发部办理临时排水手续,临时排水批复,50.,前期开发部办理建筑工程规划许可证,建筑工程规划许可证,建筑施工图,投资计划,用地规证,出让合同,土地证,地名,/,消防,/,人防,建设用地批准书,授权委托,地形图,51.,资金财务部支持施工图审查费用,资金,52.,规划技术部配合前期部完成图纸审查,人员、技术,投资项目备案,流程名称：项目前期手续流程说明流程编号：,2.1.1,流程拥有者：前期开发部,流程步骤,工作内容的简要描述,重要输入,重要输出,相关表单,53.,前期开发部完成施工图审查,审查批复,投资项目备案,建筑工程规划证,1,：,500,总平面图,消防证明,地勘报告,桩基础检测报告,施工图,各专业设计书,54.,资金财务部支持基础定位放线委托,资金,55.,前期开发部完成基础定位放线委托,委托结果,56.,前期开发部将委托结果给工程部,委托结果,57.,物业协助前期开发部办理物业备案,前期物业管理服务合同，物业管理服务方案，业主公约,58.,前期开发部办理物业备案,物业备案批复,营业执照及资质证书,建筑工程规证,经规划局批准的规划详图,前期物业管理服务合同,物业管理服务方案,业主公约,流程名称：项目前期手续流程说明流程编号：,2.1.1,流程拥有者：前期开发部,流程步骤,工作内容的简要描述,重要输入,重要输出,相关表单,59.,前期部办理规划验线手续,验线纪录,60.,前期开发部将规划验线记录交给工程部,验线纪录,61.,工程部将施工招标备案交给前期开发部,施工招标备案,62.,前期开发部从工程部获得施工招标备案,施工招标备案,63.,工程部完成监理招标,监理招标备案,64.,前期开发部从工程部获得监理招标备案,监理招标备案,65.,工程部完成安全委托,安全委托书,66.,前期开发部从工程部获得监安全委托书,安全委托书,67.,工程部完成质量监督委托,质量监督委托书,68.,前期开发部从工程部获得监质量监督委托书,质量监督委托书,69.,资金财务部支持墙改、水泥基金的费用,资金,70.,前期部办理墙改手续、散装水泥手续,墙改、散装水泥证明,71.,前期部办理民工工资保证金手续,保证金证明,72.,前期部办理开工证,开工证,用地规证,建设工程规证,工程质量监督,水泥,/,墙改基金,施工合同,施工图审查批复,安全施工措施备案表,建设资金证明,投资计划,流程名称：项目前期手续流程说明流程编号：,2.1.1,流程拥有者：前期开发部,流程步骤,工作内容的简要描述,重要输入,重要输出,相关表单,73.,工程部完成基础形象施工,工程达到正负零,74.,前期开发部从工程部获得基础形象部位,工程达到正负零照片,75.,工程部配合前期部办理销售证,施工进度和竣工日期的说明,76.,销售部配合前期部办理销售证,商品房销售方案，面积计算成果表，商品房网上销售数据录入,77.,前期开发部办理销售证,销售证,土地证,大配套证明,营业执照,投资计划,地名证明,资质证书,建筑工程规正,物业备案,开工证,进出形象部位照片,总平面,施工进度及竣工交付日期说明,商品房网上销售数据录入合格证明,商品房销售方案,面积计算成果表,78.,前期开发部将销售证交给销售部,销售证,流程名称：前期开发部管理流程流程编号：,2.1.1,流程拥有者：前期开发部,时间,前期开发部,人力资源部,开始,战略发展部,1,战略理解,企业文化理解,公司战略,竞争战略,职能战略,2,部门内部战略宣灌,战略目标,部门内部达成一致目标,全体员工共同分解战略,目标管理体系,形成部门工作计划,组织实施计划,培训、辅导,文化认同,目标控制？,继续实施,完成计划,纠偏、调整,督促完成,3,4,5,6,7,8,10,9,11,12,13,14,流程名称：前期开发部管理流程流程编号：,2.1.1,流程拥有者：前期开发部,时间,前期开发部,人力资源部,战略发展部,内部考核？,达到或超出目标,内部激励、表扬,落后目标,惩罚,修正调整,激励,支持整体战略目标,部门考核,员工考核,结束,15,16,17,18,22,19,20,21,23,24,流程名称：前期开发部管理流程说明流程编号：,2.1.1,流程拥有者：前期开发部,流程步骤,工作内容的简要描述,重要输入,重要输出,相关表单,1.,前期开发部对公司战略和企业文化理解,企业战略、企业文化,2.,战略发展部制定公司战略、竞争战略和企业文化,公司战略、竞争战略、企业文化,3.,战略发展部在公司战略下形成战略目标,战略目标,4.,前期开发部结合战略目标和对公司战略的理解在本部门进行战略宣灌,战略宣灌,5.,前期开发部内部达成一致,战略共识,6.,前期开发部全体员工分解公司战略目标,战略目标分解,7.,前期开发部形成本部门的目标管理体系,目标管理体系,8.,前期开发部形成部门工作计划,工作计划,9.,人力资源部队前期开发部进行相关培训,培训,10.,前期开发部组织实施工作计划,阶段性结果,11.,前期开发部内部自我控制,目标控制,12.,战略发展部督促目标完成,督促控制,13.,前期开发部对偏离目标的工作进行纠正,纠正后的方向,14.,前期开发部对方向正确的目标继续实施、完成,完成的结果,15.,前期开发部对自身结果进行考核,考核成绩,16.,战略发展部对前期开发部进行考核,考核结果,17.,人力资源部对前期开发部员工进行考核,考核结果,流程名称：前期开发部管理流程说明流程编号：,2.1.1,流程拥有者：前期开发部,流程步骤,工作内容的简要描述,重要输入,重要输出,相关表单,18.,前期开发部达到或完成计划目标,胜利的结果,19.,前期开发部没有达到目标,失败的结果,20.,前期开发部对绩效人进行惩罚,批评、教育,21.,绩效人修正调整自己的工作方式和发法,工作调整,22.,前期开发部的目标支持公司的整体目标,局部目标支持总目标,23.,前期开发部对好的绩效人进行激励,精神激励,24.,人力资源部代表公司对好的绩效人进行激励,物质和精神激励,房地产开发前期流程,一、投资机会分析,二、招标,/,拍卖取得土地使用权,三、申请项目建议书,四、建设项目选址意见书,五、方案设计,六、建设用地规划许可证,七、规划设计方案审查,八、建设工程规划许可证,九、初步设计,十、勘察设计,十一、申办建筑工程施工许可证,申请项目建议书,1,项目立项申请报告书,2,建设用地权属文件,3,项目建设投资概算,4,出示资金证明,5,有关职能意见,建设项目选址意见书,1,、,建设项目选址意见书申请表,（须盖申请单位公章）,2,、建设项目批准（核准、备案）文件或者有关部门同意开展前期工作的相关文件,3,、对环境有影响的建设项目以及需要报申级以上建设行政主管部门审批的建设项目，提供环境影响评价报告及环境保护主管部门的审查意见,4,、位于风景名胜、历史文化保护和控制范围内的建设项目，提供有关主管部门的审查意见,5,、危险化学品生产、储存和经营的建设项目，或者位于危险化学品生产、储存和经营场所周边的建设项目，提供有关主管部门的审查意见,6,、在原有（自有）用地范围内的建设项目（内部选址），提交土地使用权权属证件和房屋所有权证。,建设用地规划许可证,1,、,建设项目选址意见书申请表,（须盖申请单位公章）,2,、建设项目批准（核准、备案）文件,3,、以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，提供国有土地使用权出让合同,4,、对环境有影响的建设项目以及需要报省级以上建设行政主管部门审批的建设项目，提供环境影响评价报告及环境保护主管部门的审查意见,5,、位于风景名胜、历史文化保护和控制范围内的建设项目，提供有关主管部门的审查意见,6,、危险化学品生产、储存和经营的建设项目，或者位于危险化学品生产、储存和经营场所周边的建设项目，提供有关主管部门的审查意见,7,、与原有（自有）土地使用权性质的建设项目，改变原有（自有）土地使用性质的建设项目，提交原有（自有）用地土地使用权权属证件。,规划设计方案审查,1,、,建设项目选址意见书申请表,（须盖申请单位公章）,2,、建设项目批准（核准、备案）文件,3,、符合规划设计要点的规划设计方案及其电子文件,4,、规划设计要点要求提供的环境保护、文物保护和安全监督等主管部门的审核、审查意见,5,、规划设计方案多方案竞选的建设项目提交专家评审意见，经论证的建设项目提交论证会会议纪要,6,、非初次报审规划设计方案的建设项目，提供根据规划部门对上次规划设计方案提出的审查意见所做出的调整、修改设计方案的说明,7,、分期实施的建设，提供原批准的整体规划设计方案及其审查意见,8,、建设项目本身及周边建筑物按规定有日照间距要求的，提供有相应资质单位出具的计算机模拟日照分析报告,9,、管线、道路工程提供相关部门的意见或协议书,房地产开发前期手续需办程序,一、项目立项及审批程序,二、规划设计,三、获得土地使用权,四、征地拆迁安置补偿,五、开发部向城市规划管理部门申报建设项目报告,并上报有关资料和设计方案,六、规划主管部门同意方案设计后转专家办,组织专家审查,(,多层不审查,),并出具专家会审纪要批复,七、开发部报销防管理部门审批方案设计，消防部门同意后转规划局发,“,初步设计通知书,”,，工程部依据,“,初步设计通知书,”,委托设计,八、省或市建委组织专家对初步设计进行审查（多层可不开审查会），并发审查纪要批复,九、依据建委审查批复和规划局意见发,“,规划设计,”,十、规划管理部门检查验收现场后，由开发部领取,“,建设工程规划许可证,”,十一、开发部根据工程进行进展和实际需要办理市政、水、电、暖等手续,十二、取得规划证后移交工程部办理,“,工程建设目开工（施工）许可证,”,十三、在办理施工许可证之前，由开发部负责办理新建项目的环保审批手续,房地产开发前期审批手续,1,、立项批准文件，由发改委批；,2,、建设用地规划许可证和建设工程规规划许可证，规划委员会审批；,3,、土地使用权证，土地管理部门；,4,、施工许可证，建设管理部门。,