房地产开发现场QEO管理.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,方圆标志认证集团有限公司,地址：北京市海淀区增光路,33,号 电话：,010-88411888,WWW.CQM.COM.CN,房地产开发现场,QEO,管理培训教材,WWW.CQM.COM.CN,第一章 现场管理过程确定,一、施工现场管理过程的识别,房地产开发的过程详见,房地产开发流程图,二、环境因素、危险源辨识,详见,环境因素识别、危险源辨识及评价讲义,第二章 分包管理,一、采购及分包的确定,房地产采购及分包包括：项目可行性研究、规划、拆迁、项目勘察、工程设计、工程施工、工程监理、设备采购、原材料采购、招投标代理、房屋销售、广告策划等。,第二章 分包管理,二、招标及签约,项目部有关人员参与供方的调查、评价工作，向集团公司提供区域内合格供方推荐信息，参与招投标工作和合同签约工作。,开工前有签约部门向项目部进行合同交底，并保留交底记录。,第二章 分包管理,三、履约控制,项目部按相关程序文件及工作指引要求对施工阶段涉及的供方履约情况进行控制。,供方控制要求详见,施工过程控制,第二章 分包管理,四、对供方的履约评估：,1,、履约评估时机：,在每期建设开发项目中，当某个供方已履行完合同的有关义务，项目完成集中交房三个月后，由供应商管理部门组织进行履约评估。,2,、履约评估内容包括：,a),对中标（施工、设备材料等）供方、监理供方的履约评估内容包括：质量、工期、进度完成情况、集中交房完成情况、过程检查或评价情况、预结算配合、设计配合、管理水平、项目负责人评价、交房配合、保修服务等；,b),对设计供方的履约评估内容包括：合同履行、图纸质量、设计取费、成本意识、配合及服务意识、设计能力、设计团队。,第三章 施工过程控制,一、施工管理过程的策划,1,、管理目标的制定与实施,项目部应根据公司总目标，结合项目的特点和要求制定质量、环境和职业健康安全目标。目标应满足方针要求，目标应是可测量的，并分加到个层次和只能岗位。包括针对项目总目标制定的阶段性目标，定期考核。,第三章 施工过程控制,2,、环境和职业健康安全管理方案,项目部应根据实际情况，对于该建设单位实施的有关环境和职业健康安全的设施应编制管理方案并实施。,内容包括：施工期间的污水排放、施工水、电、气源的提供、主要交通道路等。,第三章 施工过程控制,（,1,）制定管理方案的目的,-,实现目标、指标。有明确的针对性，管理方案应与目标、指标对应，目标、指标不一定都用管理方案来实现。,（,2,）方案可以是一个或几个以实现一个目标和指标。,（,3,）方案的内容必须包括：,1,）职责：落实到每一个相关职能部门和管理层，包括资金；,2,）方法措施、时间表：可操作、可考核、可实现目标指标；方法措施不应与法律法规相抵触。,（,4,）环境管理方案的管理：应随客观条件变化评审并及时修订。,如果组织的活动，产品或服务发生变化或某项目涉及新的开发时，对环境产生的影响也将随之变化，应及时对有关方案进行修订，为确保管理方案有效，要实施动态控制,.,第三章 施工过程控制,序,号,目标,指标,方法措施,执行部门,负责人,预算（,RMB,）,万元,启动日期,完成日期,1,降低污水中,Cd2+,浓度,03,年,12,月污水中,Cd2+,降至标准值,50%,装配,Cd2+,处理装置,环保科,XZ,车间,环保科长：,R,5,03.1,03.8,2,CFC,排放最小化,指标,1,：,03,年比,02,年,1.AA,车间,CFC,减排,2,吨,1.,用,HCFC,部分代替,CFC,技术科,技术科长：,P,15,03.2,03.12,指标,2,：,03.,年,12,月,2.BB,车间,CFC,零排放,2.,产品替代,科研中心,中心主任：,Q,100,03.1,03.11,.,第三章 施工过程控制,序,号,目标,指标,方法措施,执行部门,负责人,预算（,RMB,）,万元,启动日期,完成日期,3,尽可能降低用水量,XX,车间用水量,03,年比,02,年减少,15%,1.X,工段装净化设备,XX,车间,X,工段、机动科,机动科长：,M,10,03.1,03.4,2.Y,工段使用净化水,XX,车间,Y,工段,工段长：,W,2,03.4,03.5,4,减少有机溶剂向大气排放量,到,03,年,12,月喷漆车间的氯苯排放浓度降低至,60mg/m3,溶剂回收装置,1.,项目论证,环保科,环保科长,共,100,03.1,03.2,2.,工程设计,环保科,环保科长,03.3,03.5,3.,工程施工,环保科,环保科长,03.6,03.10,4.,工程验收,环保科,环保科长,03.12,第三章 施工过程控制,3,、施工阶段的策划,7.1,产品实现的策划,组织应策划和开发产品实现所需的过程。产品实现的策划应与质量管理体系其他过程的要求相一致（见,4.1,）。,在对产品实现进行策划时，组织应确定以下方面的适当内容：,产品的质量目标和要求；,针对产品确定过程、文件和资源的需求；,产品所要求的验证,、,确认,、,监视、测量、检验和试验活动，以及产品接收准则；,为实现过程及其产品满足要求提供证据所需的记录（见,4.2.4,）。,策划的输出形式应适于组织的运作方式。,注,1,：对应用于特定产品、项目或合同的质量管理体系的过程（包括产品实现过程）和资源作出规定的文件可称之为质量计划。,注,2,：组织也可将,7.3,的要求应用于产品实现过程的开发。,第三章 施工过程控制,项目部依据战略发展部编制的,项目经营计划,制定,项目建设计划,；,计划内容：,a),项目概况；,b),项目目标和要求；,c),确定的过程、所依据的文件和资源提供；,d),验证、检验、试验、对监理和施工单位的监督检查的安排及产品的接收准则；,f),进度计划；资金计划；,g),控制过程所需的记录等。,第三章 施工过程控制,二、,施工阶段质量控制,组建项目管理部，配备相关专业人员和办公设施；,做好“七通一平”工作；,办理施工许可证；,审查监理及施工单位的人员资质；,审查,监理规划,和,施工组织设计,；,会同监理组织图纸会审和设计交底工作；,审查监理申报的各种工程报表；,参加监理例会，提出现场管理要求；,控制的范围和深度由风险接受水平决定。,第三章 施工过程控制,对监理和施工单位进行监控；,参与重要、关键过程的监督、检查；,负责甲供材料的验收、移交工作；,参加分部工程验收、评定；,组织单位工程的验收工作；,参与、监督设计变更及工程洽商；,组织阶段性的现场质量、环境和职业健康安全检查工作：,做好工程配套工作；,组织房屋交付和保修工作。,第三章 施工过程控制,过程确认：,施工过程中过程确认：施工前，由施工单位编制施工方案，明确施工任务、质量标准、工艺要求、人员资格要求、设备能力要求，报监理单位审查后方可进行施工。施工过程中，监理单位实施必要的旁站监督。,施工完成后，项目部会同监理单位评审，合格后方可进行下步工序施工。,第三章 施工过程控制,产品标识和可追溯性：,项目部是产品标识和可追溯性的主管监督部门，负责施工现场标识工作的监督工作。,对于采购产品由物资供方直接送至施工现场，办理移交。由施工单位采用标牌、质量验收记录、出入库单及出厂证明文件等方式进行，并在发现不合格品时实现可追溯。,第三章 施工过程控制,建设过程的标识主要通过施工单位、监理单位形成的工程施工、检验、验收、检查等的记录予以标识。并在发现不合格品时实现追溯。,工程竣工后，项目部按要求及时收集、归档。具体执行,记录控制程序,。,第三章 施工过程控制,竣工工程：,a),房屋实体的标识包括：栋号、单元号、楼梯间、楼层号、房号。,b),项目部依据施工图制定单元号、楼梯间楼层号和房号，通知施工单位喷号。,c),项目部取得正式楼号后，通知物业公司安装楼号。,第三章 施工过程控制,产品防护,1,）在工程竣工验收合格后，项目部依据现行的商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则，对房屋面积进行实地测量、核算，以此调整销售合同面积。,2,）在整个施工建设阶段直到房屋交接期间，项目部按照,对建筑物、材料的成品防护要求的管理制度,的要求对施工单位进行检查，对建筑物、材料成品的包装、搬运、贮存、防护等环节应进行必要的管理。,第三章 施工过程控制,3,）房屋验收合格后，项目部与物业公司办理房屋托管事宜。监督施工单位做好保修工作。,4,）对公司开发建设的房屋与物业公司进行接管验收后，项目部就闲置房屋进行委托管理。与物业公司签订,房屋托管合同,，办理托管交接手续。,5,）采购产品的防护：无论公司采购或施工单位采购的物资，均由施工单位采用适宜的方式进行贮存防护，防止产品损坏、丢失；项目部委托监理单位进行监督。,第三章 施工过程控制,三、环境运行控制,严格执行,“,三同时,”,要求，对项目环保设施的进度、质量进行跟踪和检查，对出现的问题予以及时解决；,对已确定的环境因素实施控制；,要求施工单位确定环保管理机构，编制环境保护方案；,委托监理公司对施工单位的环境保护措施或方案进行审批后，方可施工,各施工单位应按照,现场扬尘、废弃物、污水、噪音、火灾、爆炸等,监测规程要求实施监测，当施工单位对常规排放不具备监测能力时，由项目部按照有关程序委托具备监测资格的单位实施监测，监测结果由项目部保存；,第三章 施工过程控制,四、职业健康安全运行控制,签订安全生产责任书；,实施管理方案；,会同监理审查施工单位编制的安全生产施工组织设计（方案）；,参加公司或自行组织安全培训，对员工进行安全教育，“四新”实施前进行教育和安全交底；,加强对现场安全措施和安全标识的监督；,对现场特种设备安装、使用实施监督检查；,现场监控时，关注自身个体防护，配备和正确使用安全防护用品；,注意饮食卫生，防止食物中毒。,第三章 施工过程控制,五、应急准备与响应,编制或纳入施工总承包单位的应急预案，审查施工单位应急预案。,应急预案的内容应包括：,a),明确可能发生事故的原因、物质、场所；,b),确定所采取的应急处理措施；,c),建立组织机构，明确责任人、演习需要的安排和时间间隔；,d),事故发生时的应急对策及信息传递等。,e),必要时，寻求第三方救助的通讯联络方法,。,第三章 施工过程控制,配备应急器材；,执行公司,安全事故应急求援方案,；,组织或参加施工单位的应急演练；,参与事故的调查、分析和处置；,评审应急预案和程序的充分性与适宜性。,第四章 监视、测量、分析和改进,一、质量的监督、检查与验收,1,、过程及产品的监视和测量,定期对目标进行考核；,对施工阶段开发过程进行监视和测量；,定期对个专业人员的工作质量实施检查；,接受公司的联合检查；,会同物资采购部门对“甲供”材料、设备实施进场检验和移交；,参加关键、特殊过程的监督、检查；,组织定期现场施工质量和施工管理的检查工作；,参加质量验收工作。,第四章 监视、测量、分析和改进,二、环境和职业健康安全的监视和测量,施工现场组织施工单位每月进行一次噪声监测。,施工现场污水排放每年请地区环保部门监测一次。,精装修房屋交付前必须取得室内环境质量检测报告。,施工现场扬尘控制、废弃物处置、污水排放、能源消耗等的监视和测量按,环境运行控制程序,进行控制，并形成记录,第四章 监视、测量、分析和改进,定期对目标、指标进行考核；,对管理方案实施检查和验收；,定期组织对施工现场环境和职业健康安全管理情况进行检查，发现问题及时整改；,参加公司组织的员工健康体检；,对特种设备和危险性较大的作业实施监控；,定期进行合规性评价。,第四章 监视、测量、分析和改进,三、数据分析,数据：,指能够客观地反映事物事实的资料和数字。,分析：,指把一件事物、一种现象、一个概念分成较简单的组成部分，找出这些部分的本质属性和彼此之间的关系。,目的：,证实管理体系的适宜性和有效性，并评价在何处持续改进管理体系的有效性。,第四章 监视、测量、分析和改进,控制的主要内容,:,确定、收集、分析适当的数据。,数据收集的范围,:,产品实现过程、监视和测量的结果等相关的数据,;,收集的目的,:,为了分析提供依据,;,应确定对数据进行分析的方法；,数据分析的结果应提供用于改进的信息,可包括,:,顾客及相关方满意或不满意的信息；,与产品要求的符合性的信息；,过程能力和过程运行状况及变化趋势；,供方的产品质量情况。,第四章 监视、测量、分析和改进,四、不合格品（不符合）控制,目的：,防止不合格品非预期的使用或交付；控制不符合或潜在不符合，持续改进环境和职业健康安全绩效。,不合格（不符合）：,未满足要求。,不合格产品包括产品实现过程中出现的不合格的产品及不合格的服务。,第四章 监视、测量、分析和改进,不合格品处置途径可包括：,采取措施，消除发现的不合格；,对不合格品让步使用、放行或接收（如降级、返修）；,采取措施，防止不合格品的非预期使用或应用（如标识、隔离、报废等）；,让步接收、放行或接收不合格品，应经授权人批准，必要时经顾客批准；,已交付或已投入使用之后发现的不合格品，应采取与不合格产品影响程度或潜在影响程度相适应的措施；,第四章 监视、测量、分析和改进,不合格品的到纠正（如返工、返修）后，应对其进行再次验证；,应保持不合格品控制、处置及所采取的措施的相关记录。,处置不符合：,纠正所发现的不符合，采取措施减少所带来的环境影响、消除或减低职业健康安全风险；,第四章 监视、测量、分析和改进,五、纠正措施,纠正措施：,指为消除已发现的不合格或其他不期望情况的原因所采取的措施。,纠正：,指为消除已发现的不合格所采取的措施。,实施纠正措施的主要步骤：,评审出现的不合格；,确定产生不合格的原因；,评价确保不合格不再发生的措施的需求；,确定和实施所需要的纠正措施；,第四章 监视、测量、分析和改进,记录纠正措施的实施结果；,评审所采取的纠正措施的有效性，未达到预期目的措施，应重复上述步骤。,所采取的纠正措施应与所发生的不合格的影响程度相适应。,运用纠正措施的手段改进管理体系的有效性的关键在于改进信息的收集。,第四章 监视、测量、分析和改进,六、预防措施,预防措施：,指为消除潜在不合格或其他潜在不期望情况的原因所采取的措施。,应制定形成文件的程序；,实施预防措施的主要步骤：,确定产生潜在不合格的原因；,评价确保不发生不合格的措施的需求；,确定和实施所需要的预防措施；,第四章 监视、测量、分析和改进,记录预防措施的实施结果,评审所采取的预防措施的有效性，未达到预期目的措施，应重复上述步骤；,所采取的预防措施应与所发生的潜在不合格的影响程度相适应。,运用预防措施的手段改进管理体系的有效性的关键在于改进信息的收集。,注意纠正、纠正措施、预防措施概念的区别。,谢谢！,2011-04-06,