上海金山新城区项目地块企划营销推广策略报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,2011版-,房地产营销策划大全,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款,房策网,海量,房地产资料,免费下载,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,上海金山新城区B-14地块企划报告,“伟大的建筑，总在代言城市的抱负和未来。”,本次提案纲要,1、市场推广思路,3、分期推案策略,2、产品提升建议,PART1:市场推广思路,后来居上，我自为王,一场为金山新城树立人居新标杆的轰烈运动,两个问题：,1、如何后来居上，成为金山新城新的人居标杆？,2、如何超越销售数字的简单飘红，树立长期影响？,【一】掐准命脉，精准定位,、三情分析,1、行情-四大变化，亟待正视,变化一：市场环境风水总在轮流转,年4月至今，全国楼市涨声一片，最高水平甚至超过2007年的疯狂时期，一时地王频现、量价齐升,但从,6,、,7,月开始，,18,个代表城市中的,13,个，开始出现销售下滑,同时，,7,月，房贷开始紧缩，以控制银贷风险及楼市泡沫,小结：未来，楼市局势不明朗，存在压力增大的可能，对产品、营销全方位提出更高要求,变化二：金山价值比想象更大的金山新城,地处沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心，是长三角联动发展的重要区域,城际铁路金山支线确定，,30,分钟游刃金山与上海市区,杭州湾跨海大桥顺利通车，成为浙江快速进入上海的桥头堡,崛起的现代化滨海新城区,+,行政中心、商业中心和东北片居住区的规划，全面提升城市定位以及吸引力,小结：金山新城，早已超出行政意义上的地理划分，应以大上海国际化都市圈的眼光来看待它的日益融入和全面提升,1、行情-四大变化，亟待正视（续）,1、行情-四大变化，亟待正视（续）,变化三：客户特性远方的客人留下来,年之前，进入金山置业的上海浙江客户，仅为1%；年进入金山置业的上海、浙江等外地客户，升至5%，年，达到15%（数据来源：解放日报及市场走访）,随着价值洼地效应日益凸显,+,板块价值不断提高，可以预见未来这一群体还将继续扩大,小结：虽不足以构成消费主力，但应以更高的眼光来审视目标消费群的层次及消费形态，从而对金山本地客户起到引导和带动作用,国际买家开始进入金山。源于海滨浴场的吸引力及上置集团面向国际客户的海景华府项目进入金山，使得客户层次得到提高,变化四：品质标杆一代更比一代强,年，龙泽园称王,，宝华海湾城称霸,小结：要想实现，必然在品牌力和产品力（品质）上实现双超越,，我们的目标：降“龙”驭“海”，成为新的第一,1、行情-四大变化，亟待正视（续）,龙泽园,小高层、高层；备案均价6008元/；高绿化率、低建筑密度、典型的绿城风格、架空层设计、地下车库直通楼宇大堂,赞成红树林,多层、花园洋房、小高层、联排；备案均价5134元/，联排目前售价10000元/；规模、品牌等优势，产品类型丰富,绿地老街（非片东板块区域）,多层、小高层；备案均价4404元/,绿地品牌优势、规模优势、配套优势以及低价优势,1、市场已形成了综合规划指导下较宽泛的产品线以及450010000元/,的较长价格链,水韵紫城,以偏小的户型为主，同时辅以分布均匀的中户型；备案均价5632元/,；针对小户型需求+价格优势,宝华海湾城,高层、叠加别墅，价格待定,art deco风格；户型优势；绿化等,小结：在项目定位和产品上，需要以差异化为竞争导向,2、敌情-强敌环伺，竞争激烈,关于产品定位,2、定位与产品同质化现象十分明显,注：以上价格来源上海市透明售房网,龙泽园,新城核心 1号尊邸,赞成红树林,留给金山的传奇,颠覆金山上层生活,水韵紫城,领秀城市水岸生活,阔景电梯小高层,1、从其整个传播来看，缺少对项目价值及品牌内涵的深入挖掘，系统性不够,翡翠源,珍藏一墅 世代传承,宝华海湾城,金山首席匹配层峰阶层的传世官邸,小结：在品牌建树上，跳出金山圈子和本土意识，立意更高,关于竞争诉求,2、敌情-强敌环伺，竞争激烈,2、局限在本土意识和本地范围的“自封为王”,以关键词为提示，通过环比来更客观地认清自己.,3、我情-优势平均，综合素质突出,关键词1：地段,新城中央，中轴线上,与龙泽园不相上下，与宝华海湾城相比，在当地认知中略有弱势,关键词2：规模,占地14万平米，建筑面积27万平米,除开绿地老街，当属项目规模最大，但不足以压倒,关键词3：资源,300米河岸，两条内河,龙湾1号，顾名思义，拥有更优的水景资源,关键词4：配套,内：双会馆、商业街等,外：学校、高铁等市政设施,双会馆作为高端生活方式具有唯一优势，其它则或者不是唯一，或者为共享,关键词5：产品,联排别墅、叠拼别墅、花园洋房、高层洋房，多元丰富,多数楼盘都形成了综合型规划导向下丰富而宽泛的住宅产品线，缺少差异,关键词6：规划,最高57%绿化率，50米楼距,已经很好，但不是最好，因为40%绿化率、100米的楼距已经存在,结论：万千优势集一身，遗憾皆为八十分。,1、城市发展的需要,融入大上海国际化都市圈；价值洼地效应日益凸显,2、战争形势的需要,对手林立，而项目要成为第一；金山市场相对有限,3、产品设计的需要,同质化竞争明显；自身缺少突出强项,4、客群转变的需要,沪浙、涉外客户增加,5、,价值创造的需要,提升溢价能力；收获最大利润,5 大 需 要,三情分析总结,1、产品：做足细节，品质为王，才能销售为王,3、营销：不仅着重金山本地，更要兼顾向外拓展,2、定位：超越本地自封，立足接轨大上海国际都市圈的高度,提出3大要求,项目要成为金山的,国际生活推动者,得出1个目标,其中：产品的品质提升是先决条件,1、建筑设计采用超前理念或技术，比如“会呼吸的房子”此举可有效抵消金山作为石化区的心理影响以及迎合消费者对生活环境与品质越来越高的要求,1、引入国际物业的管理与服务，比如戴德梁行，在金山新城开启先河,以上措施，不仅将让消费者在实地得到真切的感受，更将成为市场推广时的“利器”,2、导入智能概念，比如智能安防系统、智能灯光系统等，以“为金山开启智能人居时代”,3、用材宜精，最好是国际品牌，比如“德国双层隔音玻璃”、“西班牙大理石”、“龙头”等,4、规划国际风情园林体系，比如“西班牙风情立体园林”等,5、利用项目拥有300米河岸线的资源，打造风情水岸，比如巴黎左岸的一些风格,6、产品设计注重舒适度与生活情趣，比如重视灰空间；别墅可适当增大露台面积等,2、在营销推广的过程中，通过一些符合国际化与高品位的公关活动，增强体验拔高形象,3、双会所是个很强的亮点，可以考虑打造金山首个五星级酒店式会所，在会所中提供一些比较高档的服务内容，彰显品位，比如剧院级视听室，并定期举办一些内部经典影展等,4、通过公关与旁边的学校达成协议，争取业主孩子有限入学的权利,软件提升（服务、公关）,软件提升（规划、设计、用材）,、消费洞察,目标消费者概况,次要客户,1、新城区作为行政、商业中心对周边村镇的强大辐射效应,2、本身对该区域有着高度的认同感,3、工作需要及对更高生活品质的追求,金山本地,周边镇区,上海、浙江,潜在发展客户,1、财富眼光兼具者 型：看好金山，以及价格洼地效应,2、新移民量力型：因无法承受市中心房价而转移置业目光，交通和价格是其关注重点,主力客户,1、老城区改善型：不满居住现状，追求更高品质,2、周边村镇进城型：要做城里人，先买城里房,3、新进工作人员复合型：（区内医院、学校）工作需求+改善需求叠加,别墅,（联排&叠拼）,高层洋房,财富阶层,城市中上阶层,（薪富阶层）,两类跨度最大的产品,两类迥然不同的消费群,以产品来进一步细分消费群,别墅/高层 置业需求对比,主力客户,购买心理,别墅买家,环境因素，包括自然环境，城市的生活配套，周边市政的发展以及物业升值,家庭乃至整个家族的需求，特别是子女成长及发展,社区的身份感，能证明自己和整个家族的尊贵身份，能从而获得社会的尊敬,社交的需求，能进入朋友和生意圈层,高层买家,环境因素，包括自然环境，城市的生活配套，周边市政的发展以及物业的升值,注重生活配套及教育配套,改善生活居住条件；居住产品有创新点,注重社区的生活文化及和谐的邻里关系,注重社区的口碑,产品共性,提炼产品共有的、独特的核心价值,目标消费群共性,共同的居住理念,相似的价值观,相同的生活态度,产品和目标消费群的多元化,决定了,共性,是沟通的重点,并避免了一个品牌出现“精神分裂”的危险,可见，消费需求及消费意识存在一定差异，怎么办？,问题所在,非凡品质追求,他们认同的价值评判标准不仅来自于财富数量，更多来自于社会意识、美学品位与消费质感，一言以概之，在消费时，他们已从“我需要”上升为“需要，但更要我喜欢”,当然，他们也具备这种鉴赏力,揭开收入、职业等表面特征，项目所面对的消费群体的共同特征,较高的收入和不断上升的事业前景，使得他们成为：,众人眼中的“成功者”；政府称之为“中坚力量”；媒体称之为“精英”；社会学家称之为“城市中上层”，意识形态研究者称之为“高等自由族”。,在地产消费领域，我们将其定义为：城市新贵阶层。,国际化：,他们拥有更为开放和多元化的价值观，拥有较高的教育或生活、游历背景，具备开阔的视野和国际化观念、知识，向往国际化生活方式,1、身份描述,2、关键词定位,一群有着国际化视野和非凡品质追求的 城市新贵,精确划分,品牌定位,国际享法 定义非凡,消费者需求：有着国际化视野和非凡品质追求的城市新,贵,项目优势：,万千优势和极致品质所成就的，,金山新城的国际化生活推动者,案名推导,集 美,在项目缺少突出单项优势、但却拥有优越综合素质的条件下，,颠覆以包装单项卖点强攻市场的做法,，打造项目的整体竞争力,（即使有单项优势，也不足以支撑项目的庞大体量和化解不同类型产品之间的矛盾）,项目的整体竞争力：集合众多优势+品质做到极致,=,一切如此之美,国 际,项目目标：国际生活推动者,客户群：国际视野和非凡品质追求,品牌主张：国际享法，定义非凡,集 美 国 际,27万平米绝对中央国际生活地标,案名与定位描述,案名解析何以是“集 际”？,关于“集美”：,1、内涵丰富集大成，以就大美；万千优势独集一身，集中了所有的“美”谐音“极美”，品质做到极致，是为大美,2、化解项目难题没有突出强项，但是综合素质优越,关于“国际”：,1、以“国际”对抗“金山首席”、“金山1号”，更高一筹,2、前瞻城市趋势，主动接轨未来，是为领导者姿态,3、与目标消费群的价值观（国际视野、向往国际化生活方式）直接对位,案名解析先天优势，无惧对比,龙泽园,紫韵水城,翡翠源,绿地老街,宝华海湾城,赞成红树林,集美国际,虽贵气，但“本土”，且众多楼盘命名调性趋于雷同,大气和国际感，使其脱颖而出，不与之为伍,自此，一个傲立金山的国际化标杆项目跃然成型,品牌价值体系,国际享法 定义非凡,集 际,极致细节,标杆产品,中央地段,国际配套,品牌名：,品牌主张：,支持系统：,项目定位：,新城核心，天赋尊荣的尊贵地段；中轴线上，接轨（高铁）国际化都市圈和汇集国际未来的热点,从选材到工艺，从高科技应用到人性化考量，无一不做到极致并自信接受品鉴,27万平米绝对中央国际生活地标,联排别墅、叠拼别墅、花园洋房、高层公寓，四类产品，因其创新与超越而各自成为标杆,超高绿化立体生态园林体系（含河流）；双会所；商业街；以及近在咫尺的学校、医院等机构，完美诠释国际化生活的真意,产品结构体系,目标：把每一类产品，都打造成各自类别的市场标杆,手段：在销售时，不采取组团包装的方式，而采取产品包装的方式，以集中建立“集 际”的品牌影响力，同时，产品力的提升，也将对品牌给予极大支撑,叠拼别墅 御水叠墅,（依河而墅 原创叠院 159-276）,联排别墅 湾岸美墅,（一湾两河 新中式联排 206-216）,花园洋房 阔景House,（180,水岸 360露台 新庭院洋房 102-135）,高层公寓 空中景寓,（超50M栋距 多氧森态高层 73-150）,【二】传播运动，步步为赢,不仅是创造影响、赢得消费者的关键，也是对前面项目案名、品牌定位的一次全方位检视,随一期建设完成，小区品牌形象树立，二期产品顺势而上，维持一期销售热度、抬升价格，标杆产品与现金流产品搭接销售。,自此，一个傲立金山的国际化标杆项目跃然成型,联排别墅 湾岸美墅 （一湾两河 新中式联排 206-216）,以关键词为提示，通过环比来更客观地认清自己.,小结：在项目定位和产品上，需要以差异化为竞争导向,1、行情-四大变化，亟待正视,挑空灰空间面积达平方米,叠拼别墅 御水叠墅 （依河而墅 原创叠院 159-276）,金山首席匹配层峰阶层的传世官邸,金山首席匹配层峰阶层的传世官邸,建筑面积162平方米3+1房3厅3卫，双层南北花园阳台,第三阶段：引爆市场需求,2、化解项目难题没有突出强项，但是综合素质优越,产品和目标消费群的多元化,3、双会所是个很强的亮点，可以考虑打造金山首个五星级酒店式会所，在会所中提供一些比较高档的服务内容，彰显品位，比如剧院级视听室，并定期举办一些内部经典影展等,建议采用样板区策略，主入口会所作为销售案场，并将大型中央水景作为样板区，点式高层做样板房，树立标杆，迅速汇集人气。,在此之前，品牌标识是基础,LOGO设计,诠释,该主体图形，来自地球及其经纬线的演绎，寓意“国际化”,圆形、围合的造型，也寓意项目在一座城市的中央，被万千优势所簇拥,整体图形有如珠宝艺术品，极具奢华感与品质感，体现项目档次，却又不至于有张扬的感觉,1、产品：做足细节，品质为王，才能销售为王,PART1:市场推广思路,领秀城市水岸生活阔景电梯小高层,三个维度，全面深入，立体打造品牌形象资产,2、汇聚全城目光的焦点现场包装,社区的身份感，能证明自己和整个家族的尊贵身份，能从而获得社会的尊敬,60米超大情景露台绝对赠送，绝对意想不到的情趣生活。,第二阶段：解析项目价值,多数楼盘都形成了综合型规划导向下丰富而宽泛的住宅产品线，缺少差异,附1：备选LOGO设计方案(C),节能门窗：采用品牌实木双层中空钢化LOW-E玻璃外窗（充氩气）。,环境因素，包括自然环境，城市的生活配套，周边市政的发展以及物业的升值,PART2：产品提升建议,虽贵气，但“本土”，且众多楼盘命名调性趋于雷同,A、惊世之美 倾城倾心,第一阶段：建立品牌高度,地处沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心，是长三角联动发展的重要区域,1、行情-四大变化，亟待正视（续）,传 播 展 开,三个维度，全面深入，立体打造品牌形象资产,传播运动的指导方针,x,z,宽度建设,深度建设,高度建设,集美,国际,Y,先声夺人，营造关注与话题效应，第一时间从宏观面树立品牌的市场地位与影响力,着眼于各项卖点全面认知，建立品牌排他性能力,通过价值观认同和生活方式的感染，营造深入人心的情感联结,情感连结,产品认知,权威感知,从报广，看“集 际”,市场推广的战略演进,第一阶段：建立品牌高度,第一阶段：建立品牌高度,第二阶段：解析项目价值,第二阶段：解析项目价值,第二阶段：解析项目价值,第三阶段：引爆市场需求,（产品力）,模拟对象：高层产品,主题：产品上市,第三阶段：引爆市场需求,（产品力）,模拟对象：花园洋房,主题：花园景观,第三阶段：引爆市场需求,（产品力）,模拟对象：联排别墅,主题：产品上市,第三阶段：引爆市场需求,（产品力）,模拟对象：联排别墅,主题：赠送超大面积露台,第四阶段：持续热销效应,模拟对象：联排别墅,主题：尾货加推,配合相关软文,配合相关软文,战术执行的组合出击,1、冲击市场的重磅弹户外,例：,没有集 际的金山新城，缺少高度,建议：三角战略。,即在进入项目的道路中，选择位于三个不同外围点,投放广告，形成合围。,2、汇聚全城目光的焦点现场包装,A、围墙,B、室内产品卖点提示贴,贴于阳台：,50米超宽楼距以傲视全城的开阔，纵容你的非凡视野。,贴于露台：,60米超大情景露台绝对赠送，绝对意想不到的情趣生活。,贴于门口：,会呼吸的房子科技的非凡之处，在于引领环保舒适的每天。,贴于窗户：,德国进口双层隔音玻璃于无声之处，洞悉人生真意。,3、传递项目价值的道具两本手册,A、项目手册,万千优势集一身,集 际 规划解密,“你所向往的非凡生活，究竟应该是怎样？也许，这就是答案”。,3、传递项目价值的道具两本手册,B、产品手册,极致细节定高下,集 际 作品鉴赏,在这里，没有产品，只有作品；没有平庸，只有标杆。,此为参考，待更换,此为参考，待更换,4、精准营销与精神对话的利器,主题：定义非凡,内容：针对新贵阶层青睐的奢侈品介绍以及品位生活方式解读，穿插集 际的项目介绍和广告，从精神上引起共鸣。,派发：以高档小区的目标客户为主,周末画报上海版 集 际专刊,5、制造话题、聚集人气的冲击波,配合关键销售节点的公关活动,A、惊世之美 倾城倾心,国际旅游小姐“集 际”采风之旅,美女历来都是吸引眼球、制造话题的绝佳题材。国际旅游小姐是全球顶级选美赛事之一，无论其定位，还是内涵，都与“集 际”高度一致，与项目合作，可谓珠联璧合。,不管富豪还是普通百姓，名车，始终令人梦寐以求，所以，名车展不存在”档次过高“的问题，相反，举办此车展，可有力提升项目定位与档次，创造人气与形象的双提升。,B、超越非凡集 际名车展,C、金山，生态与国际的未来,金山新城人居发展论坛,针对项目优越的景观优势和生态型的人居建设理念，邀请国内外著名生态学家、建筑师等相关专家，举办高端生态社区建设国际论坛，既能极大改善上海对金山人居环境的认知抗性，又能以领导者的姿态，树立本项目作为金山国际人居地标的作用。,附1：备选LOGO设计方案(A),附1：备选LOGO设计方案(B),附1：备选LOGO设计方案(C),附2：备选案名,1、中南汇项目位于中心偏南的行政区，有河。与中南海产生联想。,2、水汇长天体现水景资源及生态特点，同时有别墅感觉。,3、名仕汇万千优势集一身，当然尽集名仕。,4、优地美居没有了优地美居的金山新城，不完美。,5、荣域财智人生的荣域，金山新城的荣誉。,6、双水湾双水湾本系悉尼的著名富豪居住地，而项目恰好有两条内河。,PART2：产品提升建议,标杆产品,生态、丰富、精致、宜居、完美,联排产品,建筑面积,212,平方米,4,房,3,厅,5,卫（双主卧），视听室、,SPA,、保姆房、双车库,前院,客厅,内庭院,后院,起居,餐厅,南露台,主卧,主卧,次卧,书房,北露台,双车库,视听室,SPA,保姆,窄面宽，长进深用地条件限制下，设计,二进式院落,，增加内庭院休闲空间,立体生态景观：增加,内庭院,，形成前中后,3重庭院,，上中下多重绿化,内庭院,内庭院,前院,露台,露台,后院,景观天井,景观天井,如上图所示，设定别墅南侧一层，楼高米，按照的日照系数计算得：房屋间距必须保证米。,上图的户型设计中，院落的长度即为米。足够保证后排一楼的充足日照，不会形成相互遮挡。,联排产品,米,客厅,车库,米,景观、日照分析,SPA、视听室,餐厅、起居,卧室,卧室,南北挑高露台灰空间，平方米，可根据客户不同需求灵活设计应用。,原飘窗空间全部利用（不计建筑面积），增加了套内使用面积。,挑高空间,34.4*2=68.8,飘窗,5.2,复式一层平面图（原始图）,复式二层平面图,（原始图）,建筑面积,162,平方米,3+1,房,3,厅,3,卫，双挑高露台,挑高入户花园平方米,挑高景观露台平方米,飘窗平方米,挑空空间,挑空空间,电梯复式产品,二层挑空部分设计为花园阳台。双层南北均有景观大空中花园，花园净面积达平方米。突出绿色、生态规划特色。,复式一层平面图（装修方案,a,）,复式二层平面图,（装修方案,a,）,入户花园平方米,客厅景观阳台平方米,飘窗平方米,主卧景观阳台平方米,花园阳台平方米,建筑面积,162,平方米,3+1,房,3,厅,3,卫，双层南北花园阳台,电梯复式产品,保留一层入户花园、客厅观景阳台，适当减少二楼花园面积，增加二楼各功能空间的舒适度。,二楼南阳台并入主卧室，使主卧室尺度最大可达到，在满足基本功能需求基础上，增加休闲情趣空间。,二楼北阳台，保留部分花园阳台功能，另外部分并入起居室和次卧室，使其空间尺度更加舒适。,复式一层平面图（装修方案,b,）,复式二层平面图,（装修方案,b,）,建筑面积,162,平方米,3+1,房,3,厅,3,卫，双层南北花园阳台,入户花园平方米,飘窗平方米,豪华舒适主卧空间,花园阳台平方米,客厅景观阳台平方米,飘窗平方米,电梯复式产品,全亮设计,多个飘窗增加室内使用空间。,挑空灰空间面积达平方米,高层,-,平层产品,A,原始平面图,挑高空间,飘窗空间,建筑面积,129,平方米,3,房,2,厅,2,卫，双阳台,全亮设计，南北通透,4+1,房（阳光和室），客厅朝南，,3,房朝南,客厅、餐厅、主卧、次卧、书房均临花园阳台，南北花园阳台面积达平方米,高层,-,平层产品,A,装修方案,部分挑空空间设计为景观书房,部分挑空空间花园阳台,挑空空间设计为花园阳台,建筑面积,129,平方米,4+1,房,2,厅,2,卫，双阳台,挑空空间设计为阳光和室,设备平台18.6,阳台,12.5,架构空间,此方案飘窗、备平台以及架构空间均为完全赠送空间，阳台计一半面积。,领里间空间作用：,1,：可提供客户之间交流休息的公共空间；,2,：给南面户型提供南北通风的通道。,3,：每隔两层设计一层，因此不计入面积。,飘窗,42.6,高层,-,平层产品,B,原始平面图,原架空空间改成卧室,原阳台空间改成书房或者厨房,原设备空间改成或房间的一部分,套型规整，各个功能空间均为亮间。,原飘窗位置全部利用、设备平台改成阳台、架空空间变成卧室，大大增加了使用面积。,边套面积仅约,96,（舒适,4,房,2,厅,2,卫）；,中间套面积仅约,64,（舒适,2+1,房,2,厅,1,卫）。,高层,-,平层产品,B,装修平面图,建筑面积,96,平方米,4,房,2,厅,2,卫,建筑面积,96,平方米,4,房,2,厅,2,卫,外墙保温技术：,建筑外围护结构采用机械固定满铺50mm厚外墙专用挤塑聚苯板作为外保温材料，外饰面主体为高级仿石漆，局部为干挂花岗石。,节能门窗：,采用品牌实木双层中空钢化LOW-E玻璃外窗（充氩气）。,浮筑楼面技术,：在结构上铺设20mm厚挤塑板，上面再浇筑轻质混凝土铺设面层，从而达到很好的隔音效果，同时也到保温隔声的作用。,卫生间采用,同层后排水系统,：从根本上消除了噪音，交叉感染，冷凝水及卫生间卫生死角等问题。,屋面系统,：屋面加厚XPS保温板，并在屋面种植绿化系统，以确保顶层住宅的保温节能。,中央吸尘系统：,能100%过滤以上的灰尘，并能防霉杀菌。,楼宇对讲及门禁系统：,彩色可视对讲系统，高清晰传递音像。,家庭防盗安保报警系统。,一卡通服务系统：,让住户通过一张IC卡可以在住宅区内自由、方便进出、泊车、消费、交纳各种费用等,实现“一卡通。,科技18项科技集成，演绎人本魅力,上海三菱或同级别电梯。,户式中央空调：可以避免破坏物业整体外观，又可使用户充分享受高档家居环境，全面提升所开发物业档次水平。,智能新风系统。,雨水回收技术。,进水：沃尔肯直引水系统（或同级别产品）。,水电气自动（远程）抄表计费系统。,厨房有机垃圾集中生化处理系统：减少厨房尤其是存放垃圾桶的橱柜内的臭味；减少孳生蟑螂、细菌的可能；使清理排放家庭垃圾成为一项轻松干净的工作；有利于保持楼梯间和居住小区的卫生环境。,公共区域配置无线网络，使住户在小区内可以享受无限制的上网。,配置智能信报箱，可与小区感应卡联网使用，并具有信件通知功能。,科技18项科技集成，演绎人本魅力,执行手段示意建材工坊,“细节”工坊,于销售中心搭建实体建材工坊，通过直观展示，缔造“细节品质”概念。,PART3：分期推案策略,产品与景观主轴分布,区联排,观外河与内河的最佳位置、景观价值高,区叠墅,可观外河、内河，景观价值较高,区花园洋房,可观内河，景观价值较好,区高层,点式高层拥有超宽中庭景观，部分临近社区外围和马路,联排,叠拼,高层,花园洋房,景观主轴,A地块,B地块,产品定位,产品类型,建筑面积,（万平米）,建面比例,策略定位,联排,0.85,4.59%,标杆产品,叠墅,0.70,3.77%,明星产品,花园洋房,2.12,11.44%,明星产品,点式高层,1.12,6.05%,标杆产品,板式高层,13.76,74.14%,现金流产品,合计,18.56,100%,产品定位,分期推案策略总纲,期期有亮点,每期都有让市场和客户兴奋的产品亮点出现,产品档次逐步提升，保证项目价值高走趋势，形象不断拔升。,保证项目收益最大化。,一期,二期,五期,三期,一期,二期,三期,五期,四期,六期,六期,六期,六期,四期,六期,四期,商业推广根据片区成熟状况层层推进,推案与工程进度保持相对一致,一期推案策略要点,策略要点：,一期必须点燃市场。建议采用样板区策略，主入口会所作为销售案场，并将大型中央水景作为样板区，点式高层做样板房，树立标杆，迅速汇集人气。而板式高层作为现金流产品，合理价格入市，对项目整体收益影响不大。,产品形式,户型面积,（,）,套数,（套）,点式高层,156,36,板式高层,124.42-134.7,352,一期,本期亮点：中间点式高层,样板区策略,样板房,售楼处,样板区,样板房俯视效果示意,二期推案策略要点,策略要点,：,随一期建设完成，小区品牌形象树立，二期产品顺势而上，维持一期销售热度、抬升价格，标杆产品与现金流产品搭接销售。,产品形式,户型面积,（,）,套数,（套）,点式高层,156,36,板式高层,87.56-134.7,464,二期,本期亮点：中间点式高层,三期推案策略要点,策略要点：,别墅区首度亮相，通过“宽景house”这样的创新明星产品来充分挖掘项目价值和利润，高走态势强化项目的品牌形象，为后期别墅推广打下基础。,产品形式,户型面积,（,）,套数,（套）,花园洋房,113.4-148.3,160,三期,本期亮点：,“宽景house”花园洋房,四期推案策略要点,策略要点：,商铺首度亮相，考虑到前三期已销售而且对面龙泽园商业街已经初具规模，人气有一定聚集，因此可对商业街区进行招商，引进健身会馆、社区超市、大型美发等配套，进一步打造出国际化品质社区。同时利用别墅区无遮挡高层维持住宅销售热度。,产品形式,户型面积,（,）,套数,（套）,板式高层,87.56-125.16,320,中心商业街,共计15620,-,四期,四期,本期亮点：中心商业街,五期推案策略要点,策略要点：,社区品牌价值和较高的价格平台已经形成，在整个楼盘销售尾期，推出占据资源制高点的别墅产品，引爆新一轮市场亮点，产品持续溢价达到峰值，充分实现高档社区的价值。,产品形式,户型面积,（,）,套数,（套）,叠墅,160.48-188.41,64,联排,210.06-215.08,40,五期,本期亮点：别墅,六期推案策略要点,策略要点：,在整个高档社区的价值实现后，位置最差的高层部分抗性将降至最低，顺势推出；同时商业街区已然成熟，经济价值最高的沿街商铺为本案画上圆满句号。,产品形式,户型面积,（,）,套数,（套）,板式高层,77.53-107.16,352,裙房商业,共计14000,-,六期,六期,六期,六期,本期亮点：沿街商铺,THANKS!,在金山，毫无疑问，它是集 际！,伟大的建筑，总在代言城市的抱负和未来。,谢谢观看,