珠海商业市场调查分析报告.ppt

,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,Page,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,珠海商业市场调查分析报告,珠海目前已形成四个相对集中商圈：,拱北商圈,吉大商圈,香洲商圈,前山商圈,Page 2,珠海主城区商业现状,前山商圈,拱北商圈陆地直接与澳门接壤，在主城区商圈处于中心区位，发展较早，处于商业领先地位。,一、珠海商业市场调查分析,Page 3,比较内容,拱北商圈,香洲商圈,吉大商圈,分析,现有商业规模,近,22,万平米,近,18,万平米,近,15,万平米,三大商圈发展都较为成熟，项目所处的拱北商圈规模相对较大，发展较为成熟。,核心业态,服饰鞋帽，精品百货，社区配套,超市、百货,社区商业配套,超市、百货、餐饮、社区商业配套,珠海目前商业业态仍以百货超市为主导，配有零散的社区商业，较为单一,商业特色,以口岸经济为主，娱乐业较为发达,以传统百货超市为主，辐射范围有限,档次较高且文化氛围较浓,多以传统商业为主，业态重复度较高，缺乏经营特色,主要租金水平区间,100-400,元,/,月,80-220,元,/,月,100-300,元,/,月,吉大商圈和拱北商圈租金水平相对较高,消费群,澳门人，游客及本地居民；,本区域居民为主,本地居民及珠海中高收入家庭,各区消费者的就近消费习惯明显，相互流动性相对较弱。,建筑形态,地下商业、步行街,裙楼商业,集中商场,单体集中商业,商业街,各商圈商业整体缺乏特色、创新，多以传统商业建筑形态为主,主力商场,口岸商业广场,莲花路,茂业百货,金宝路商业广场,扬名广场,香洲百货,尚都百货,免税百货,珠海百货,海天购物广场,各商圈集中商业多以百货为主，没有购物中心及特色商业街,项目所在的拱北商圈，以口岸经济为主，消费者流动性较强,一、珠海商业市场调查分析,Page 4,拱北商圈发展趋势判断,拱北商业正处于发展期中由第三阶段向第四阶段的过渡阶段，目前区域内尚未出现真正意义的购物中心形态，本项目立足于更高层次的商业形态，引领区域商业更新换代。,+,社区购物中心,SHOPPING MALL,购物公园,OUT LET,+,+,+,多种百货业态,大卖场,多种专业市场,社区购物中心,+,+,第三阶段,社区超市,社区配套,专业卖场,服饰百货,+,+,+,第二阶段,生活配套,+,传统百货,第一阶段,生活配套,起步期,发展期,成熟期,第四阶段,第五阶段,城市商业发展历程,一、珠海商业市场调查分析,Page 5,拱北商圈调研,受澳门影响，承接被澳门博彩业排挤商业业态，两者形成互补，满足澳门中低阶层、澳门及珠海年轻阶层为主的消费群体。,项目属繁华拱北商圈，拱北商圈陆地直接与澳门接壤，在主城区商圈处于中心区位，发展较早，处于商业领先地位。,商圈由以迎宾大道为主线，周边目前集中了迎宾广场、华润万家、口岸购物广场、米兰百货、莲花路步行购物街等商业形式；（右图所示）,商圈紧临口岸，是因口岸产生的商圈，澳门人、游客、本地人共同构成消费群，其中澳门人消费比例达50%，旅游消费约20-25%，消费群年龄约1535岁,消费能力高；,拱北商圈,一、珠海商业市场调查分析,Page 6,项目名称,珠海国际大厦,项目地址,珠海市拱北迎宾南路,建筑面积,/,6.8,万,单层面积,/,8000,单铺面积,/,约,10,20,停车位,/,个,500,楼层数,/F,8,层高,/m,2.5,单层扶梯数,2,组,单层升降梯数,2,临街长度,/m,45,过道主宽,/m,2,中庭面积,/,无,中庭用途,商场属性,百货,/,超市,经营档次,中高档,楼层商家业态,B2F,停车场,B1F,文华书城（,8000,）,1F,运动城（,2500,）、家居广场（,2000,）、美食广场（,600,）,华润万家（,3.2,万，,1,、,2,层为超市，,3,、,4,层为百货）,2F,华润万家,3F,太平洋保健按摩中心（,3200,）,4F,溜冰场 桌球场（天台）,5F,鱼美人减肥中心（,1000,）,6F,领航者健身俱乐部（,2000,）,已进驻品牌,华润万家：满记甜品、味正香、,G2000,、,ESPRIT,、等,运动城：,NIKE,、,ADIDAS,、,CONVERS,、李宁等,太平洋保健按摩中心、鱼美人减肥中心,租金,1F,：约,600,元,/,经营情况,较好,珠海国际大厦,一、珠海商业市场调查分析,运动休闲服饰、保健器材、电器,餐饮/休闲/娱乐业态分布较为零散，沿迎宾南路两侧分布。,嘉宝华医药批发、红联发家具城、新金路桌球城,服饰鞋类：Jack&Jones、百丽、千百度、天美意、TaTa、G-Star Raw、STACCATO、Joy&Peace、teenmix,80-220元/月,二、片区主要商业业态分析,二、片区主要商业业态分析,外铺50-150（主要是一边没有展示面）；,商圈由以迎宾大道为主线，周边目前集中了迎宾广场、华润万家、口岸购物广场、米兰百货、莲花路步行购物街等商业形式；,珠宝首饰、钟表眼镜、数码产品、烟酒茶叶、书籍文具,床上用品、餐饮、美容美发、休闲娱乐,珠海市目前较为集中的电脑数码市场在各个片区均有分布，包括拱北文华电脑城、吉大电脑城和湾仔沙、香湾、翰高电脑城等，目前经营状况较好。,珠宝、运动服饰、鞋、眼镜、餐厅,超市、餐厅、珠宝饰品、家电数码通讯 工艺品、床上用品等（11000）,服饰鞋类：Jack&Jones、百丽、千百度、天美意、TaTa、G-Star Raw、STACCATO、Joy&Peace、teenmix,使用面积约40-50,项目名称,口岸购物广场,项目地址,珠海市拱北迎宾大道最南端，拱北口岸联检楼地下,建筑面积,/,12,万,单层面积,/,B1,约,4.5,万,B2,约,4.3,万,单铺面积,/,8,300,，主力铺位,8,14,停车位,/,个,800,楼层数,/F,3,层高,/m,2.5,单层扶梯数,负一层,10,部，负二层,6,部,单层升降梯数,无,临街长度,/m,无,过道主宽,/m,主通道,6m,次通道,1.5m,中庭面积,/,约,40,中庭用途,外摆摊位、采光区,经营范围,潮流前线,/,餐饮,经营档次,中档,楼层业态,B3F,停车场,B2F,服饰、休闲娱乐、餐饮,B1F,服饰、餐饮、书城、美容美甲、超市,已进驻品牌,新天地购物中心（,B2,）经营面积约,4,万平米,味千拉面（,B2,）经营面积约,200,平米,肯德基（,B2,）经营面积约,300,平米,租金,B1,层租金,300-500,元,/,，水电管理费约,60,元,/,B2,层租金约,200,元,/,左右，管理费约,45,元,/,经营情况,良好,Page 7,口岸购物广场,一、珠海商业市场调查分析,Page 8,项目名称,迎宾广场,项目地址,珠海迎宾南路,建筑面积,/,24000,单层面积,/,8000,单铺面积,/,20-60,停车位,/,个,楼层数,/F,3,层高,/m,2.5,单层扶梯数,4,组,单层升降梯数,1,临街长度,/m,150,过道主宽,/m,2,2.5,中庭面积,/,中庭用途,商场属性,百货,经营档次,中档,楼层业态,1F,女装、品牌餐饮、男女品牌服饰、银行等（空置率,0%,）,2F,男装、内衣、珠宝、美容院、婚纱摄影、咖啡厅等（空置率,40%,）,3F,反斗乐园、美容美体（空置率,90%,）,已进驻品牌,钻石世家、名钻金店、,G-STAR,、衣本色、麦当劳、肯德基、渣打银行等,租金,1F,：约,200-300,元,/,月（含管理费）,经营情况,较好,迎宾广场,一、珠海商业市场调查分析,Page 9,莲花路商业街,莲花路临近拱北口岸，商业业态呈多样性，其中服饰精品、休闲娱乐和餐饮业态占有较大比例，与当地及澳门人的消费习惯较吻合。,一、珠海商业市场调查分析,吉大商圈主要集中在景山路，商圈总体商业规模约在15万平方米；,商圈内以珠海百货、免税商场、国贸海天城等大型购物商场为主，经营情况较良好；,吉大商圈是珠海商圈中整体档次形象最好的商圈，是珠海中高收入家庭的主要消费场所。,Page 10,免税商场,珠海百货广场,国贸海天城购物广场,吉大商圈,吉大商圈经过二十多年的发展，已成为集办公商贸、文化交流、旅游观光、休闲购物为一体的珠海城市中心区域。,一、珠海商业市场调查分析,Page 11,项目名称,珠海免税商场,项目地址,珠海市吉大景山路,建筑面积,/,6,万,单层面积,/,约,1,万,单铺面积,/,40,60,，大店一般为,100,120,停车位,/,个,300,楼层数,/F,6,层高,/m,2.2,单层扶梯数,3,单层升降梯数,1,临街长度,/m,20,过道主宽,/m,主：,6m,次：,2m,中庭面积,/,190,，,2,6F,，正方形,中庭用途,活动展示，有休息座椅,经营范围,超市、餐饮、服饰皮具、珠宝、家电数码通讯、休闲娱乐,经营档次,中高,楼层业态,1F,餐饮、运动、休闲服饰、音像（,12000,）,2F,超市、餐厅、珠宝饰品、家电数码通讯 工艺品、床上用品等（,11000,）,3F,男女服饰、童装、皮具鞋包、内衣（,11000,）,4F,好百年家居（,9000,）,5F,好百年家居（,9000,）,6F,万象城休闲会所（,4D,影院、桌球城、健身、儿童摄影、发廊、香薰,SPA,）（,11500,）,已进驻品牌,ONLY,、,VERO MODA,、周大福、,NIKE,、,ADIDAS,、,ESPRIT,、恒波通讯、必胜客、,KFC,、好百年、红酒屋,租金,1F,：,300,多元,/,月，包电费和管理费，无进场费,部分业态扣点计算，视业态及位置而定,经营情况,良好,珠海免税商场,一、珠海商业市场调查分析,Page 12,项目名称,珠海百货广场,项目地址,珠海吉大景山路，珠海博物馆对面,建筑面积,/,3,万多,单层面积,/,约,8000,单铺面积,/,20-300,，主力铺位,30-40,停车位,/,个,楼层数,/F,5,层高,/m,3,单层扶梯数,双向电梯,1,部，单向扶梯,2,部,单层升降梯数,2,临街长度,/m,90,过道主宽,/m,3,中庭面积,/,200,中庭用途,活动展销,经营范围,经营档次,中档,楼层业态,1F,超市、化妆品、餐饮、服饰,2F,珠宝首饰、钟表眼镜、数码产品、烟酒茶叶、书籍文具,3F,服饰、内衣、鞋类、饰品,4F,运动休闲服饰、保健器材、电器,5F,床上用品、餐饮、美容美发、休闲娱乐,已进驻品牌,得一超市位于商场,1,楼，经营面积约为,4000,麦当劳位于商场,1,楼，经营面积约为,300,国美电器位于商场,4,楼，经营面积约为,3000,禾绿回转寿司、意粉屋、哈根达斯、水果捞、屈臣氏、,DHC,、欧莱雅、周大福、位元堂、中国移动、优之良品、百丽、思加图、金利来、哥弟、,VEROMODA,、,Levis,、,NIKE,、,adidas,、探奇乐园,租金,纯租金,+,扣点相结合,经营情况,良好,珠海百货广场,一、珠海商业市场调查分析,Page 13,项目名称,珠海国贸购物广场,项目地址,珠海市吉大景山路,建筑面积,/,约,5,万,单层面积,/,11,，,250,单铺面积,/,使用面积约,48,停车位,/,个,420,楼层数,/F,3,层高,/m,2.5,单层扶梯数,4,单层升降梯数,无,临街长度,/m,临景山路约,150m,，临北大门约,75m,过道主宽,/m,2.5/3.5,中庭面积,/,2,个方形中庭，面积均为,496,中庭用途,经营范围,服饰皮具，运动用品、儿童用品、珠宝饰品、餐饮、家电数码、服务配套,经营档次,中高,楼层业态,1F,珠宝精品、化妆品、皮具皮革、手机数码、铭兴体育用品、餐饮、眼镜药店等服务,2F,女装、内衣、床上用品、饰品、爱婴岛儿童百货、哈布斯牛扒、泰锋电器,（部分区域调整中）,3F,泰锋电器、凤凰书城,已进驻品牌,服饰鞋类：,Jack&Jones,、百丽、千百度、天美意、,TaTa,、,G-Star Raw,、,STACCATO,、,Joy&Peace,、,teenmix,珠宝精品：周生生,餐饮：满庭湘、味千拉面,其他：爱婴岛、泰锋电器、铭兴体育用品、凤凰书城,租金,纯租金：,2F,约,150-250,元,/,月,经营情况,良好,珠海国贸购物广场,一、珠海商业市场调查分析,香洲商圈内目前已形成凤凰路、紫荆路两个商业集中区；,香洲商业以大型商场为主，商圈伴随住宅的聚集自然形成，主要依靠商圈内茂业百货及家乐福超市等主力店的带动，,商业以满足本商圈居民消费为主，整体商业气氛良好，且多数商场均已销售，未来发展空间有限。,Page 14,香洲商圈,商圈内各区域商业自成一体，业态分布较散。外来消费较少，商圈辐射范围及未来发展空间有限。,家乐福,茂业百货,珠都国际购物中心,香洲百货,金宝路商业广场,尚都百货,扬名广场,一、珠海商业市场调查分析,8300，主力铺位814,片区内家电卖场仅有两家，且集中在口岸附近。,项目所在商圈目前缺乏品牌百货商场；,一、珠海商业市场调查分析,服饰、餐饮、书城、美容美甲、超市,珠宝首饰、钟表眼镜、数码产品、烟酒茶叶、书籍文具,其他：爱婴岛、泰锋电器、铭兴体育用品、凤凰书城,二、片区主要商业业态分析,珠海市目前较为集中的电脑数码市场在各个片区均有分布，包括拱北文华电脑城、吉大电脑城和湾仔沙、香湾、翰高电脑城等，目前经营状况较好。,档次较高且文化氛围较浓,肯德基（B2）经营面积约300平米,SHOPPING MALL,鱼美人减肥中心（1000）,拱北片区内家居建材市场空白点较大，但前山片区家居建材市场总体量逾40万平米，已成为珠海市最大、最集中的专业建材家居市场，辐射范围已由珠海市发展到周边城市。,片区内仅有万佳超市一家规模较大的品牌超市，经营状况良好；,ONLY、VERO MODA、周大福、NIKE、ADIDAS、ESPRIT、恒波通讯、必胜客、KFC、好百年、红酒屋,三大商圈发展都较为成熟，项目所处的拱北商圈规模相对较大，发展较为成熟。,珠海市目前较为集中的电脑数码市场在各个片区均有分布，包括拱北文华电脑城、吉大电脑城和湾仔沙、香湾、翰高电脑城等，目前经营状况较好。,Page 15,项目名称,茂业百货,项目地址,珠海市香洲紫荆路,建筑面积,/,约,27750,单层面积,/,5550,单铺面积,/,144,停车位,/,个,楼层数,/F,5,层高,/m,2.7,单层扶梯数,2,单层升降梯数,临街长度,/m,92.5,过道主宽,/m,2.2/3/4.5,中庭面积,/,方形：,200,，圆形：,80,中庭用途,珠宝柜台、入口大厅,经营范围,服饰皮具、珠宝精品、化妆品、儿童用品,经营档次,中高,楼层业态,1F,名鞋精品馆,2F,青春少女馆,3F,都市名媛馆,4F,运动休闲绅士馆,5F,家居亲子童乐馆,已进驻品牌,KFC,、周大福、明廊眼镜、,OLAY,、欧莱雅、,DHC,、雅芳、,BASICO,、百丽、,Joy&Peace,、金利来、皮尔卡丹、伊华欧秀、,ONLY,、,VEROMODA,租金,经营情况,好,茂业百货,一、珠海商业市场调查分析,Page 16,项目名称,珠都国际购物中心,项目地址,香洲凤凰北路与沿河路交汇处,建筑面积,/,约,1.2,万,单层面积,/,4,000,单铺面积,/,20-300,停车位,/,个,楼层数,/F,3,层高,/m,4,单层扶梯数,一组,单层升降梯数,临街长度,/m,80,过道主宽,/m,2,中庭面积,/,长方形,100,中庭用途,珠宝柜台,经营范围,服饰皮具、珠宝精品、化妆品、儿童用品,经营档次,中高,楼层业态,1F,时尚潮流服饰、游乐场,2F,运动服饰、超市,3F,超市,已进驻品牌,华润万家超市、周六福、来自李宁、鳄鱼恤、八马茶叶、中国银行、北京同仁堂、中国移动,租金,纯租金：一层：内铺,50-80,；外铺,50-150,（主要是一边没有展示面）；二层超市辅营区,120,左右,经营情况,好,珠都国际购物中心,一、珠海商业市场调查分析,Page 17,项目名称,香洲百货,项目地址,珠海市香洲凤凰路,建筑面积,/,约,5400,单层面积,/,1800,单铺面积,/,使用面积约,40-50,停车位,/,个,楼层数,/F,2,层高,/m,3.5,单层扶梯数,1,组,单层升降梯数,临街长度,/m,临凤凰路,50m,过道主宽,/m,1.8,中庭面积,/,中庭用途,经营范围,餐饮、服饰皮具、珠宝精品、美容美体、童装、床上用品,经营档次,中档,楼层业态,1F,休闲饮食、手机通讯、个人护理、服饰皮具、珠宝精品、化妆品,2F,女装,3F,内衣、睡衣、童装、男装、床上用品,已进驻品牌,服饰鞋类：,wanko,、帕佳纳,餐饮：满庭湘、味千拉面,其他：屈臣氏,租金,经营情况,好,香洲百货,一、珠海商业市场调查分析,Page 18,项目名称,金宝路商业广场（新一佳）,项目地址,珠海市香洲紫荆路,建筑面积,/,42500,单层面积,/,8500,单铺面积,/,5,10,停车位,/,个,楼层数,/F,6,层高,/m,2.5,单层扶梯数,3,组,单层升降梯数,2,临街长度,/m,92,过道主宽,/m,2.5,中庭面积,/,2,6F,，,650,，长方形,中庭用途,活动场地、餐饮座椅、通讯柜台,经营范围,超市、服饰、书城、数码通讯、休闲娱乐,经营档次,中低,楼层业态,1F,小澳门服装城、手机通讯,2F,服饰皮具、美容美体、餐饮、娱乐、手机通讯、文华书城,3F,新一佳超市、恒波通讯,4F,凤凰书城、雷鸣达手机城、珠海小商品城（招商）,5F,嘉宝华医药批发、红联发家具城、新金路桌球城,6F,金宝路酒店,已进驻品牌,新一佳超市、以纯、安踏、阿昌牛仔专卖、文华书城、味道工场、佳丽娜美容院、恒波通讯、凤凰书城、雷鸣达通讯、嘉宝华医药,租金,纯租金：,2F:110-120,元,/,，管理费,200,元,/,月，公用水电,15,元,/,，现打,7,折，免进免押，头一年免管理费，季付，押一付三,4F,：,10,30,，基本为,1000,元,/,月，约,70,元,/,月，管理费,11,元,/,，水电自理,经营情况,超市经营良好，其余一般,金宝路商业广场,一、珠海商业市场调查分析,Page 19,项目名称,尚都时尚百货,项目地址,凤凰北路与朝阳路交汇处,建筑面积,/,8250,单层面积,/,1650,单铺面积,/,48/90,停车位,/,个,56,楼层数,/F,5,层高,/m,3.5,4,单层扶梯数,1,组,单层升降梯数,2,（观光梯）,临街长度,/m,朝阳路,30m,凤凰路,50m,过道主宽,/m,1.8/2.5,中庭面积,/,无,中庭用途,-,经营范围,经营档次,中高档,楼层业态,1F,珠宝、运动服饰、鞋、眼镜、餐厅,2F,（少女）：女装、饰品,3F,（淑女）：女装、饰品,4F,红豆服装羽绒城,5F,（招商）床用、配套等,已进驻品牌,NIKE,、,ADIDAS,、达芙妮、真功夫、百丽、思加图、,TITI,、钻石世家、润金店、淑女屋、自然元素,租金,-,经营情况,较好,尚都时尚百货,一、珠海商业市场调查分析,Page 20,项目名称,扬名广场（吉之岛）,项目地址,建筑面积,/,34000,单层面积,/,4875,单铺面积,/,标准：,10-20,经营店铺：,70-90,停车位,/,个,楼层数,/F,7,层高,/m,3,单层扶梯数,4,单层升降梯数,2,临街长度,/m,75,过道主宽,/m,3.5/2.4/2.0,经营范围,百货,+,家居,+,服饰,+,配套,经营档次,中档,楼层业态,1F,数码通信、珠宝精品、品牌服饰、扬名百货、餐饮,2F,吉之岛生活超市,3F,吉之岛百货,4F,吉之岛百货,5F,扬名家居城,6F,扬名家居城,7F,岛之旅酒店,已进驻品牌,恒波通信、吉之岛、达芙妮、,361,、麦当劳,租金,-,经营情况,较好,扬名广场,一、珠海商业市场调查分析,商圈内以建材、家居专业市场为主，辅以小型超市、服务配套等，商业总规模约40万平米，其中家居建材占比70%以上。,前山商圈现已成为珠海市最大、最集中的专业建材家居市场，与项目的类比性较低。,Page 21,前山商圈,前山商圈以专业市场为主，商业形态单一，零售类商业发展较为落后，本项目对其参考价值较低。,明珠广场,前山百货,米兰商场,得一超级商场,世邦国际建材广场一号馆,世邦建材广场,二号馆,财富时代广场,太和广场,永晟家居城,一、珠海商业市场调查分析,片区内仅有万佳超市一家规模较大的品牌超市，经营状况良好；本项目沃尔玛超市品牌竞争优势明显；,已有百货有万佳百货和迎宾广场，所进驻品牌档次一般，两家商场的物业条件较为老旧，面临升级换代，经营状况一般；项目所在商圈目前缺乏品牌百货商场；,口岸广场是地下物业，经营形态属于潮流前线，经营状况良好。,Page 22,超市/百货,二、片区主要商业业态分析,拱北片区周边超市/百货布点集中，但物业条件较老旧，同质化竞争严重，项目品牌超市及百货做为双主力店，可提升项目形象及号召力，吸引消费者。,片区内两家家电卖场，苏宁电器和泰锋，均集中在万佳百货附近，距离较近，经营情况较好。,Page 23,家电卖场,拱北口岸,泰锋,苏宁,片区内家电卖场仅有两家，且集中在口岸附近。片区北侧居住小区较多，且根据对家电类商家的访谈，其进驻意向较强，家电卖场存在较大市场空间。,二、片区主要商业业态分析,餐饮/休闲/娱乐业态分布较为零散，沿迎宾南路两侧分布。,其中品牌餐饮/特色餐饮商家较多，品类多样，经营状况较好。,休闲/娱乐商家多为桑拿足浴、酒吧等，在口岸附近自然分布，根据不同消费人群，商家经营各有特色。,Page 24,餐饮/休闲/文娱,拱北由于口岸经济的正面影响，餐饮及休闲娱乐商家经营状况较好,未来发展空间也较大。,二、片区主要商业业态分析,拱北片区内家居建材市场空白点较大，但前山片区家居建材市场总体量逾40万平米，已成为珠海市最大、最集中的专业建材家居市场，辐射范围已由珠海市发展到周边城市。,Page 25,家居建材,世邦国际建材广场一号馆,世邦建材广场,二号馆,财富时代广场,太和广场,永晟家居城,前山片区家居建材市场的规模较大，辐射范围广，且同行业竞争激烈，在家居建材市场日趋饱和的前提下，本项目不具备其竞争优势。,二、片区主要商业业态分析,Page 26,电脑数码市场,珠海市目前较为集中的电脑数码市场在各个片区均有分布，包括拱北文华电脑城、吉大电脑城和湾仔沙、香湾、翰高电脑城等，目前经营状况较好。,珠海市内已有的电脑城分布较散，在各个片区均有布点，目前拱北片区内已有的电脑数码市场体量较小，此业态仍存在一定的市场发展空间。,翰高电脑城,文华电脑城,吉大电脑城,香湾电脑城,湾仔沙电脑城,二、片区主要商业业态分析,调研范围为迎宾南路岭南路桂花路粤海中路所围合地块的商业部分；,项目周边主要业态为餐饮和服务配套，比例为40.2%、28.3%，汽修汽配也占有一定比例。,Page 27,注：以上数据由美格行项目组实地调研所得，仅供参考。,项目周边商业街业态分析,二、片区主要商业业态分析,Page 28,迎宾南路作为拱北片商业的代表，商业业态呈多样性，其中餐饮和休闲娱乐业态占有较大比例，与当地及澳门人的消费习惯较吻合，品牌百货比较缺乏，百货商场仍有巨大发展空间。,项目周边商业街业态分析,二、片区主要商业业态分析,Page 29,商业市场环境分析小结,珠海商业总体发展良好，传统百货及超市为主流,拱北区商业处于发展期的过渡阶段，项目商业定位需要脱颖而出，多功能多业态的街区式购物中心的商业形态是项目发展的必然选择。,零售商业发展有较大空间，餐饮休闲娱乐业经营较好,零售业态是广大消费者休闲购物的主要业态之一，本项目的品牌超市百货不仅可以带来大量消费者，同时也与零售业态相互促进，将项目的商业价值最大化，可在最短的时间内将市场做旺；,本项目餐饮休闲娱乐类业态是迎宾南路的延伸，在很大程度上吸引外部消费群，扩大项目辐射力；,项目地段优势明显，未来商业发展前景十分可观,通过引进品牌百货及品牌超市，提升项目商业形象及知名度，扩大辐射范围，吸引商圈以外的消费群；,小结,谢谢观看,