青岛地区房地产精装修项目装饰档次及成本控制的调研分析报告.ppt

,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,中海地产（青岛）开发,二八年十二月,青岛地区房地产精装修项目装饰档次及成本控制的调查分析报告,【,项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析,】,此次调查的精装修项目分为三大类：中高档（每平米,1500-2000,元）、中档（每平米,1000-1500,元）、低档（每平米,500-800,元）。,经过对三大类十个项目的调研，对精装修的造价、档次、设计风格三者的关系有了一个清晰地轮廓。十个项目：御景峰、麦岛金岸、颐和星苑、鲁信长春、中海瀛台、都市,118,、九方悦海豪庭、嘉和新兴、金地花园、良辰美景。其中中海瀛台项目属于上海公司的，其余项目均为青岛本地的精装修项目。,项目精装修工程造价的高低对精装修档次及设计风格定位的影响，三大类十个项目（选项有代表性的项目）的具体分析比较。,核心内容提要,核心内容提要,【,各项目精装修主材对比分析,】,对各精装修项目主材进行对比分析，分析甲供主材、轻工辅料在工程总造价中所含的比例，以及在不同档次的精装修标准中所占比例的分析。,对各精装修项目所使用的主材品牌档次排序，各精装修项目中家用电器、灯具、厨房电器的配置标准数量、橱柜的配置标准及橱柜五金件的配置标准，卫生间五金配件的品质及数量等进行对比分析。,项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析,经过对三大类十个项目的调研，对精装修的造价、档次、设计风格三者的关系有了一个清晰地轮廓，,精装修造价的高低直接影响到精装修的档次，精装修档次的高低有直接影响到设计风格的定位,，精装修的工程造价与楼盘的户型总价、户型每平米的单价是有直接联系的。,在正常的造价比例中精装修的,每平米工程造价,会占到,零售单价,（含精装修价格）的,10-12%,左右,。,项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析-中高档,中高档：,地理位置是楼盘档次的重要决定因素，楼盘的档次、售价与精装修定位有直接联系。青岛沿 海一线的楼盘，近几年的精装修的投入成本大部分在,1500-2000,元,/,之间，有的达到,3000,元,/,左右，其售楼价格大多在万元,/,个别的高达万元,/,精装修费用包含在房价中，无形中提升了整体成交均价，提升了楼盘的档次，,其设计风格的也大多以欧式、新古典、新奢侈主义为主，以奢华的装饰手法，在装饰材料的使用上以高端品牌为主。,装饰表现的重点比较全面，从吊顶造型、墙面装饰、地面的铺贴方案都会有一个细致的表现，从各方位体现于众不同之处，有代表性的楼盘有：,御景峰、麦岛金岸、颐和星苑、凯悦中心,等等。,照片参考,:,客厅,电视、沙发背景造型采用欧式线条，墙面叠级处理面饰壁纸的处理手法，采用暗藏灯带的光源处理，高档石材制作的台面，古典与现代手法的结合，营造空间的美感，精致、典雅的新古典设计风格，体现主人于众不同的生活品味。,项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析-中高档,照片参考,:,餐厅、餐厅装饰柜,餐厅、餐厅装饰柜的设计与客厅的设计有着异曲同工之妙，精致的欧式线条，细致的做工，配以大面积的车边镜面，多样的拼饰，折射的线条，使空间增大很多。,项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析-中高档,照片参考,:,走廊、餐厅,走廊的地面配以菱形的图案设计，配以双层的波打线条，小块的深色装饰点缀，使本来狭长的走廊空间多了很多平面的变化，使空间富有灵动与生机，增加了空间的趣味性。,餐厅的空间吊顶方案，以深层次的叠级设计，多样的欧式线条，配以局部点光源的照明设计，增加了空间高度的层次变化，即隐藏了中央空调，从视觉上增加了空间高度。,项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析-中高档,照片参考,:,卫生间,卫生间的设计，在不大的空间里做出了合理的空间布局，干湿分离的设计，更加注重功能的实际使用，墙面多层次配以凹龛的设计，增加了空间的丰富性，空间功能的多样性，洗手盆台面的设计以高档的石材，配以欧式线条的车边，多层的退级变化，设计手法的丰富增加了空间的变化，深色的浴室柜体现了设计色彩的稳重大气。,项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析-中高档,照片参考,:,卧室,卧室的空间吊顶方案，以深层次的叠级设计，多样的欧式线条，配以局部点光源的照明设计，增加了空间高度的层次变化，即隐藏了中央空调，有从视觉上增加了空间高度。,墙面的设计以大面积的高档壁纸装饰，配以深色的欧式线条，深色的木色衣柜门的设计，高档的石材，优美的天然纹理，大面积的飘窗设计，让更多明媚的阳光涌进卧室，慵懒、舒适的生活情趣油然而生，而设计本身体现出的更多的是一种沉稳、厚重、大气端庄的美。,项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析-中档,中档：,位于市中心繁华地段或主要居住区的楼盘，精装修的投入成本大部分在,550-1300,元,/,之间，这其中就,有中档与低档精装修楼盘混合的存在的情况,，其售楼价格基本都在万元,/,，其原因是部分楼盘开发较早基本销售完毕，剩余尾盘销售的情况（例如：,嘉和新兴、良辰美景,）。而新开发的楼盘投入在,1200-1300,元,/,之间，,精装修档次接近中高端的标准，而售楼的价格并没有提高，其风格主要是现代简洁欧式、复古或者是现代时尚的表现手法并举，以人为本体现温馨、舒适、安逸为主的休闲生活为主题，装饰效果以美观为前提实用为辅，主材定位也以高端品牌中的低档产品为主。,装饰表现的重点比较突出，一般吊顶较简洁、墙面装饰以客厅餐厅的主要墙面为主，其他墙面为辅简洁处理，地面的铺贴方案以玄关为主铺贴石材，其他部位基本是以铺贴地板的形式来处理。有代表性的楼盘有：,锦绣华城、鲁信长春,。,照片参考:,客厅、卫生间,中档的精装修房客厅的以简洁的现代欧式、现代时尚的设计风格为主，吊顶以成品的大尺寸欧式线角为主，墙面并无复杂的造型处理，多以软装的配饰来装饰空间，使用的主材比较讲究，多以中高端的品牌为主，从材料的品质与质感来表现精装修档次、定位的不同之处。,卫生间的设计以高档品牌的瓷砖为主，配以科勒、,TOTO,等高端品牌的洁具，在瓷砖的铺贴方案上会采用一些设计手法，例如色调、排序、均衡、对称、对比、呼应、层次、节奏、质感等装饰空间，总的设计思路就以简洁明快的设计手法为主。,其中中海瀛台项目属于上海公司的，其余项目均为青岛本地的精装修项目。,照片参考:客厅、卫生间,青岛地区房地产精装修项目装饰档次及成本控制的调查分析报告,装饰表现的重点比较全面，从吊顶造型、墙面装饰、地面的铺贴方案都会有一个细致的表现，从各方位体现于众不同之处，有代表性的楼盘有：御景峰、麦岛金岸、颐和星苑、凯悦中心等等。,经过对三大类十个项目的调研，对精装修的造价、档次、设计风格三者的关系有了一个清晰地轮廓。,低档精装修的装饰效果比较简洁，实用为主，客厅的吊顶基本以原建筑顶为主，顶角线饰面，墙面局部配以壁纸饰面，对成本的控制较为严格。,灯具、开关：雷士灯具、朗能,对各精装修项目主材进行对比分析，分析甲供主材、轻工辅料在工程总造价中所含的比例，以及在不同档次的精装修标准中所占比例的分析。,各项目精装修主材对比分析,各项目精装修主材对比分析,有代表性的楼盘有：锦绣华城、鲁信长春。,装饰表现的重点比较突出，一般吊顶较简洁、墙面装饰以客厅餐厅的主要墙面为主，其他墙面为辅简洁处理，地面的铺贴方案以玄关为主铺贴石材，其他部位基本是以铺贴地板的形式来处理。,项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析-中高档,项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析-中高档,中档、低档的在5%-10%之间是合理的范围。,在正常的造价比例中精装修的每平米工程造价会占到零售单价（含精装修价格）的10-12%左右。,有代表性的楼盘有：锦绣华城、鲁信长春。,项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析-中档,照片参考:,餐厅、卧室、门厅、书房,中档的精装修房客厅的以简洁的现代欧式、现代时尚的设计风格为主，吊顶以成品的大尺寸欧式线角为主，墙面并无复杂的造型处理，多以软装的配饰来装饰空间，使用的主材比较讲究，多以中高端的品牌为主，从材料的品质与质感来表现精装修档次、定位的不同之处。,卫生间的设计以高档品牌的瓷砖为主，配以科勒、,TOTO,等高端品牌的洁具，在瓷砖的铺贴方案上会采用一些设计手法，例如色调、排序、均衡、对称、对比、呼应、层次、节奏、质感等装饰空间，总的设计思路就以简洁明快的设计手法为主。,项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析-低档,低档：,位于主要居住区或城市郊区的楼盘，其楼盘位置较偏远，或由于经济欠发达郊区，此精装修的投入成本大部分在,550-700,元,/,之间，投入不会太高，其售楼价格基本都在,万元,/,，精装修也是以菜单式装修为主，其主要目的是为提高销售业绩，方便部分客户的市场需求，提高楼盘的档次。,装饰风格较为简洁实用，对成本的控制较为严格，尽量的达到一个比较理想的装饰效果，在满足了基本的生活需求的基础上，更多的是考虑实用功能的满足，主材定位也以国内品牌为主，装饰表现基本就以满足基本的使用功能为主,。有代表性的楼盘有：,九方海悦豪庭、金地花园,。,照片参考:,客厅、餐厅、门厅,低档精装修的装饰效果比较简洁，实用为主，客厅的吊顶基本以原建筑顶为主，顶角线饰面，墙面局部配以壁纸饰面，对成本的控制较为严格。,门厅、餐厅的的布局紧靠厨房，门厅部位采用石材装饰，其他部位的装饰以客厅相同,。,青岛地区房地产精装修项目装饰档次及成本控制的调查分析报告,项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析-中档,根据表中的分析数据得出：,其 他：开关、插座、地漏、排气扇、镜前灯、吸顶灯等等,主 材:卫浴（洁具、五金、浴室柜）、瓷砖、石材、地板、室内门、橱柜、衣柜,项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析-低档,照片参考:客厅、餐厅、门厅,根据十个项目中的使用的品牌，分析数据得出：,有代表性的楼盘有：锦绣华城、鲁信长春。,灯具、开关：雷士灯具、朗能,【项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析】,低档精装修的装饰效果比较简洁，实用为主，客厅的吊顶基本以原建筑顶为主，顶角线饰面，墙面局部配以壁纸饰面，对成本的控制较为严格。,中高档品牌的工程中使用品牌有,中档的精装修房客厅的以简洁的现代欧式、现代时尚的设计风格为主，吊顶以成品的大尺寸欧式线角为主，墙面并无复杂的造型处理，多以软装的配饰来装饰空间，使用的主材比较讲究，多以中高端的品牌为主，从材料的品质与质感来表现精装修档次、定位的不同之处。,各项目精装修主材对比分析,项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析-低档,照片参考:,卫生间、卧室,卫生间的装饰是相当的简洁，浴室柜是由当地的小厂家提供，洁具品牌也以美加华等三类品牌为主，五金配件更是不知名的厂家提供，瓷砖的品牌定位也以中端品牌中价位相对较低、比较常见的为主。,卧室的装饰与客厅的效果基本类同，其衣柜的制作是由本地的加工工厂代为加工，成本较低，以满足使用功能为主。,项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析-表格,项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析-表格,各项目精装修主材对比分析,对各精装修项目主材进行对比分析，分析甲供主材、轻工辅料在工程总造价中所含的比例关系，不同档次的精装修标准中所占比例的分析。（见：附表,-1,）,根据表中的分析数据得出：,主材,总价在工程总造价中的比例，,中高档,的在,50%,左右，,中档、低档,的在,60-70%,之间是合理的范围。,轻工辅料,在工程总造价中的比例，,中高档,的在,30%,左右（基层施工较多），,中档、低档,的在,20%-25%,之间是合理的范围。,其他项目,在工程总造价中的比例，,中高档,的在,10-20%,之间，但并不能作为数据的参考依据，因卫生间五金配件的数量、配置、档次不同差价较大。,中档、低档,的在,5%-10%,之间是合理的范围。,主 材,:,卫浴（洁具、五金、浴室柜）、瓷砖、石材、地板、室内门、橱柜、衣柜,轻工辅料,：人工费、辅料（水泥沙浆、龙骨、石膏板、石膏线等等）。,其 他,：开关、插座、地漏、排气扇、镜前灯、吸顶灯等等,各项目精装修主材对比分析,各项目精装修主材对比分析,对各精装修项目所使用的主材品牌档次排序，各精装修项目中家用电器、灯具、厨房电器的配置标准数量、橱柜的配置标准及橱柜五金件的配置标准，卫生间五金配件的品质及数量等进行对比分析。,根据十个项目中的使用的品牌，分析数据得出：,中高档品牌,的工程中使用品牌有,空,调：中惠中央空调、海信日立,中央空调、海尔中央空调,。,热水器：,24,小时热水,厨房电器：,西门子、,卫生间五金配件：,杜拉维特、高仪,灯具、开关：,雷士灯具、西蒙、西门子,中档品牌,的工程中使用品牌有,空 调：雷诺士、海尔空调,、大金中央空调、,热水器：林内燃气热水器,厨房电器：西门子、林内,卫生间五金配件：,华亿达、高仪,灯具、开关：,雷士灯具、朗能,低档品牌,的工程中使用品牌有,空 调：无,热水器：海尔电热水器,厨房电器,：方太、帅康、奥旭、海尔,卫生间五金配件：法国丹丽,、,力加斯、朗高、佳鼎,灯具、开关：德力西、西蒙、达美灯具,各项目精装修主材对比分析,相片及圖像位置,汇报完毕请各位领导指正！,