广州楼市月简报.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,报,告,目,录,前 言,一,背 景 环 境,二,土 地 市 场,三,商品住宅市场,四,典型楼盘案例,五,商用、办公物业成交概况,六,最新楼市动态,七,后市研判,八,一、前言,市场表现：,1,、成交方面：,年底冲刺效果不佳，成交大幅下滑,1,月广州十区一手商品住宅成交量为,20.68,万，环比下跌,40.88%,。,1,月番禺区一手商品住宅成交量为,5.23,万，环比下跌,34.46%,。,2,、价格方面,：,市场均价整体企稳并逆势上涨,1,月广州十区一手商品住宅成交均价为,15430,元,/,，环比上升,14.53%,。,1,月番禺区一手商品住宅成交均价为,14723,元,/,，环比下滑,1.20%,。,报告说明：,1,、除有说明外，本报告数据时间为,1,月份；,2,、除有说明外，报告数据区域范围为广州十区，包括中心六区和新四区。,二、背景环境,数据来源：国家,/,广州统计局,2011,年度全国通胀年,全年,CPI,涨,5.4%,经济环境,2012,年,1,月,从同比看，全国,CPI,同比上涨,4.5%,，创,3,个月新高，春节引发的物价上涨是涨幅较高的主要原因，是半年来首层反弹。,12,月广州,CPI,同比上升,4.5%,，,创,10,个月以来单月同比升幅新低；,2011,年广州市,CPI,比,2010,年上升,5.5%,，未完成调控目标，升幅较,2010,年扩大,2.3,个百分点，其中新涨价因素影响上升,4.3,个百分点，翘尾因素影响上升,1.2,个百分点。,政策环境：,2012,年,1,月份最新政策快讯,1,月份政策方向：,国务院总理温家宝：,稳健货币政策因时因势预调微调。,广州住房公积金管理中心：,2012,年起，房屋产权人的配偶如果房产证上没名字，首次提取公积金要夫妻双方前往办理。,住建部表示,6,月底前实现全国,40,个城市房地产信息联网：,目前全国,46,个限购城市未现放松迹象。,分析：继续调控将贯穿,2012,年度，前半年延伸,2011,年的限购政策，下半年有新的调控政策出台，预计全国房地产信息联网建成后，房地产税会在国庆后向全国推广。,2012,年,1,月,6,日至,7,日第四次全国金融工作会议在北京举行,八项工作部署,为经济社会发展提供更多优质金融服务。,深化金融机构改革。,加强和改进金融监管，切实防范系统性金融风险。,防范化解地方政府性债务风险。,加强资本市场和保险市场建设，推动,金融市场,协调发展。,完善金融,宏观调控,体系，加强货币政策与财政政策、监管政策、产业政策的协调配合，有效促进经济发展和金融稳定。,扩大金融对外开放，提高资源配置能力和金融安全保障水平。,加强金融基础建设，改善金融发展环境。,五个坚持原则,坚持金融服务实体经济的本质要求。,坚持市场配置金融资源的改革导向。,坚持创新与监管相协调的发展理念。,坚持把防范化解风险作为金融工作生命线。,坚持自主渐进安全共赢的开放方针。,全,国金,融工作会议,1,月,6,日至,7,日在北京举行,2012,年金融工作内容：,一要实施好稳健的货币政策。,二要优化信贷结构。,三要深化,新股,发行制度市场化改革，抓紧完善发行、退市和分红制度，提振,股市,信心。,四要切实防范经济金融风险。,中央高层重要工作会议,小结：国际金融危机警报未解，国家政策将越趋谨慎，出于经济活力考虑，,2012,年金融政策将在严谨中适度宽松，房地产行业可得到一定量资金补充。,三、土地市场,1,月份广州广州南站核心区成功成交一块商业金融用地，为近几月首次。,土地成交依然以工业用地为主，居住类用地成交,1,月依然见少。,2012,年,1,月广州土地依然惨淡,广州市国土资源和房屋管理局,2012,年,1,月份公示成交土地情况,公示时间,土地编号,地块位置,土地用途,土地面积（）,容积率,最大建筑面积（）,成交价（万元）,楼面地价（元,/,）,受让单位,2012,年,1,月,31,日,BA0501077,番禺区广州南站核心区,商业金融业用地（,C2,）,5428,8,43424,21713,5000,广州路福房地产开发有限公司,2012,年,1,月,5,日,ZSCB-A1-1,中新广州知识城,KN1-2,号规划路以南,工业用地（,M,）,201205,0.8-2.5,503012.5,12294,244,宝洁,(,广州,),日用品有限公司,2012,年,1,月,11,日,DH-C1-1,开发区西区东晖大道以南、春园路以西,三类居住用地（,R3,）,15577,2.9,45173.3,5783,1280,广州开发区工业发展集团有限公司和叶琴文联合体,2012,年,1,月,9,日,JLGY-B2-2,知识城北起步区九龙工业园凤凰一横路以东、凤凰四路以北,二类工业用地（,M2,）,29022,2,58044,1768,305,广州正瀚材料科技有限公司,备注：土地年限，住宅：,70,年；商业：,40,年；工业：,50,年；其他：,50,年。,四、商品住宅市场,广州楼市大举降价告一段落,元旦楼市优惠难见，楼盘优惠名不副实、观望市民占大多数,广州市,2012,年,1,月广州十区（不包括增城和从化）一手商品住宅成交量为,20.68,万平方米，,环比下跌,40.88,%,。,2012,年,1,月广州十区,（不包括增城和从化）,一手商品住宅成交均价为,15430,元,/,平方米，,环比上升,14.53%,。,番禺区,2012,年,1,月番禺区一手商品住宅,成交量,为,5.23,万平方米，,环比下跌,34.46%,。,2012,年,1,月番禺区一手商品住宅,成交均价,为,14723,元,/,平方米，,环比下滑,1.20%,。,广州市场综述,广州十区楼市价升量减,2012,年,1,月广州十区楼市一手住宅成交量环比下跌,40.88%,，同比去年,1,月下跌,71.14%,，均价环比上升,14.53%,。,2012,年,1,月份广州全区,(,十区两市,),一手住宅网签成交量为,2863,套，环比下跌,41.93%,，每天的成交量平均,92,套,总成交面积约为,321361,，与,12,月份环比成交面积下跌,42.97%,。网签成交均价约为,12548.55,元,/,，环比上月的,10790.53,元,/,上升,16.29%,。,1,月份退房一共,36,套，退房率为,1.26%,。,数据来源：阳光家缘网,成交量价分析,备注：阳光家缘,1,月,18,号、,1,月,22,号、,1,月,23,号无成交数据。,番禺区量价齐跌,2012,年,1,月番禺成交量为,5.23,万，环比大幅下跌,34.46%,，同比下跌,54.72%,。,成交均价为,14723,元,/,，环比微幅下滑,1.20%,。,数据来源：阳光家缘网,成交量价分析,1,月成交面积中，广州中心六区,海珠区闯入前十排名，得益于力迅时光里、君汇上品春节期间大力推手，全月拔头筹是位于增城市的翡翠绿洲，成交面积,24537,，其二是花都的宝铼雅居。,2012,年,1,月广州全市,(,十区两市,),商品住宅网签销售面积排行前,10,楼盘,（时间：,2012,年,1,月,01,日,-31,日，数据来源网易房产）,序列,项目,行政区域,套数（套）,面积（）,均价（元,/,）,销售金额（元）,1,翡翠绿洲,增城,223,24537,7190,176,431,709,2,宝铼雅居,花都,184,16809,5572,93,672,736,3,保利东江首府,增城,105,14336,8250,118,277,808,4,力迅时光里,海珠,147,14121,20746,292,961,277,5,万科府前一号,南沙,138,13819,7918,109,422,626,6,碧桂园凤凰城,增城,69,10774,8157,87,888,020,7,锦绣香江,番禺,77,10762,14616,157,303,134,8,科城山庄,萝岗,76,9756,12888,125,740,807,9,君汇上品,海珠,71,7983,21903,174,855,243,10,锦绣半岛,番禺,88,7692,10160,78,151,496,楼盘成交排行非中心六区为主,1,月番禺区成交量排行前,10,中，锦绣香江排名第一，成交面积,10762,平方米，锦绣半岛位居第二，,剑桥郡排名滑落至第四，整个,1,月中，以上楼盘都有不同程度的推售活动，时间节点主要集中在元旦期间。,2012,年,1,月番禺全区商品住宅网签成交面积排行前,10,楼盘,（时间：,2012,年,1,月,01,日,-31,日，数据来源网易房产）,序列,项目,行政区域,套数（套）,面积（）,均价（元,/,）,销售金额（元）,1,锦绣香江,番禺,77,10762,14616,157,303,134,2,锦绣半岛,番禺,88,7692,10160,78,151,496,3,敏捷上城国际,番禺,84,5194,11598,49,303,894,4,雅居乐剑桥郡,番禺,35,4709,16055,75,604,728,5,广州亚运城,番禺,53,4282,11066,47,387,042,6,星河湾盛荟,番禺,12,3966,25861,102,567,636,7,保利香槟国际,番禺,25,1994,12451,24,828,642,8,尚东尚筑,番禺,15,1692,11926,20,179,955,9,海伦堡,流金岁月,番禺,20,1390,15105,20,996,251,10,星汇文华,番禺,9,1280,20850,26,688,739,番禺成交前,10,排名中以大盘为主,星河湾盛荟,雅居乐剑桥郡,信基城,锦绣半岛,诺德中心城,雅居乐七里海,广州亚运城,金山谷,2011,年,7,月,-2012,年,1,月番禺区重点楼盘网签成交均价走势,单位：元,/,平方米,从图表中分析可知，重点楼盘楼盘中，成交均价有升有降，主要归结于不同阶段推出不同产品。,金山谷成交均价跌幅较大，主要原因是该盘,1,月主推洋房。,番禺重点楼盘监控,数据来源：网易房产,五、典型楼盘案例,锦绣香江,位置：番禺，,番禺大道,。,货量概况：布查特官邸三期,168,平米全景四房限量特惠和在售,4,、,5,、,10,三栋,139,平方米的三房单位，约,100,套。,卖点：售价,13400,元,/,平方米起，均价,15000,元,/,平方米，带,4000,元,/,平方米的,装修,。,以价换量，楼市降价纷飞,敏捷上城国际,位置：番禺，,番禺大道,。,货量概况：,LOFT,产品，户型面积为,46-91,平方米、层高,4.5,米复式公寓。,卖点：,7,折优惠取消，由于货量所剩不多，且与现有市场产品有明显优势，目前均价,12000,元,/,平方米（毛坯）。,锦绣半岛,位置：番禺广州洛溪南浦大道。,货量概况：主推,10,栋,【,江,小户,】,洋房，户型面积为,70-90,多两到三房。,卖点：购房可享总价,9,折优惠，另外再享受一次性付款,95,折，按揭,97,折优惠，总优惠可高达,85,折，毛坯折后,9500-11000,元,/,平方米。,点评：,1,月网签成交,77,套，成交面积,10762,平方米，位于月度第一。,点评：,LOFT,产品,，趁销售热势，,1,月商品住宅成交,84,套。,点评：改售毛坯，价格形成较大落差，年底多重折扣促销，,1,月网签成交,88,套。,六、商用、办公物业成交分析,2011,年,3,月,-2012,年,1,月广州全市,商用物业,成交走势图,从上图表分析可知，,1,月广州全市商用物业总共成交面积,2.91,万，环比大幅下降,78.07%,，成交均价,22097,元,/,，环比上升,27.07%,。,1,月商用物业成交量大幅下降，主因是邻近年底，客户购买欲望不高；成交均价大幅上升，主要因为市场供少于求。,数据来源：网易房产,数据来源：网易房产,1,月，番禺商用物业成交量,7414,平方米，环比上升,72.86%,。,番禺作为广州南拓重要的板块之一，商用物业有较强的保值和升值潜力，对比广州全市的成交均价，番禺板块的成交均价位居高位。,2011,年,3,月,-2012,年,1,月番禺区,商用物业,成交走势图,数据来源：网易房产,1,月，广州办公物业的成交均价为,20709,元,/,，环比下跌,14.54%,；,全市办公物业成交量,86398,，环比上月大幅下跌,43.15%,。,邻近年尾，自用买家购买欲望下降，投资买家持币观望，办公物业市场的成交量下滑是必然趋势。,2011,年,3,月,-2012,年,1,月广州,办公物业,成交走势图,数据来源：网易房产,2011,年,3,月,-2012,年,1,月番禺,办公物业,成交走势图,当前番禺在办公物业为数不多，之所以,12,月份取得全年最好的成交成绩，,2012,年,1,月再创新高，环比增长,21.71%,。,1,月成交均价,11905,元,/,，与上月基本持平。,2011,年,12,月番禺区,办公物业,项目成交情况,番禺四个可售办公物业楼盘中，敏捷上城国际成交依然占据鳌头,35042,，均价,11573,元,/,。,番禺地区仅有可售办公物业项目不多，据市场调查，地区物业主要以租赁为主。,2012,年,1,月番禺区办公物业项目成交面积情况,（数据来源网易房产）,排名,项目,区域,套数：套,面积：,均价：元,/,总金额：元,累积未售套数：套,累积未售面积：,1,敏捷上城国际,番禺,560,35042,11573,405543369,0,0,2,敏捷领航公馆,番禺,20,1453,18992,27595666,0,0,3,奥园广场,番禺,8,553,13030,7205604,0,0,4,海印星玥,番禺,1,87,20444,1778698,0,0,七、最新市场动态,去年新增贷款未超标,全年新增,7.47,亿万元，略低于年初调控目标。,”广州两会“提及,未来服务业对经济增长贡献率要达六成。,广州将推广土地金融产业“三资融合”新模式,省政府在广州番禺召开全省民营科技园“三资融合”建设模式现场会，总结推广番禺节能科技园土地资本、金融资本、产业资本“三资融合”建设模式，打造全省产业转型升级新平台。,国土部调研,15,家大房企，,2011,年在二三线城市拿地金融为一线城市,3.4,倍,。,调低,GDP,增速增加结构质量指标,朱小丹在全省经济工作作出部署。,海珠区海珠湖将建岭南文化大观园,海珠湖将与万亩果园、石榴岗河连片开发，打造国家级生态湿地公园。,最新楼市动态,八、后市研判,后市研判,后市研判,政策以稳为主，房价回归合理,以稳为主，适度微调是,2012,年全年政策基调，下半年预估房产税全国推广。,环顾,2011,年广州全年，价格整体趋势上升，跨入,2012,年，以当前广州市场形势，可研判，广州十区未来楼价依然坚挺。,