粤商实业前海新城产业项目定位.pptx

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here,区域联动，协同发展,与蓝黄城市同城化发展,以蓝黄区发展规划为导向，发展海洋等产业,依托莱州湾的区位优势，加强莱州与烟台、潍坊、青岛之间的同城化态势，充分借势，大力发展大莱州湾。,山东半岛蓝色经济区,黄河三角洲高效生态区,NO.3,推动城市产业升级，产城融合，建造活力新城,产城融合,功能复合,产城融合：推动产业升级，以生产为,核心驱动，城市配套为核心功能，产业价值和城市价值双融合的产业,新,城；,功能复合：以产业新城为支撑，打造集新兴产业、生态居住、文化创意、休闲旅游、健康养生为一体的活力新,城。,产业升级势必将带来城市经济的增长，提高居民经济水平,城市经济增长价值,区域土地价值提升,产业,升级,企业竞争力增强,产业新城的发展成熟，将带动区域的发展前景和潜力，带动土地增值,园区企业构建完善产业链条，上下游融合发展，企业之间竞合发展,互联网发展趋势下,活力新城,生态,居住,产业,优化,健康,旅游,商贸,物流,NO.4,统筹发展，实现三方利益共赢,三方主体利益共赢,01,02,03,03,政府,企业,居民,【,政府目标,】,树立标杆形象，成为推动区域经济增长的新引擎，带动人口就业、实现税收收入，同时带动土地溢价的实现,【,企业目标,】,项目成功启动并实现开发价值最大化，依托项目，实现企业向产业地产的战略转型，树立市场标杆提高企业影响力,【,居民目标,】,实现经济收入的提高、居住环境的改善，同时满足日益增长的文化诉求，为居民提高更完善的配套服务,利益攸关者,生活目标,精神目标,建设参与者,利润目标,社会价值目标,品牌形象目标,城市决策者,经济目标,社会目标,财政目标,产业新城项目的发展，必将带来政府、企业和居民三方利益共赢。,1.2,项目战略定位,核心要素,粤商前海新兴产业新城的三大核心要素,蓝黄叠加,中韩合作,粤鲁合作,中韩合作,产城融合,+,+,蓝黄叠加：,项目处于蓝黄经济带叠加区,，具有,双驱动基因,，应充分借势蓝黄发展机遇,中韩合作：,借势中韩自贸发展契机，利用对韩国区位优势，发展中韩贸易及产业合作,第四代产业新城,产城融合新理念，,新,的,城市形态、新的产业方式,本地资源：,充分整合利用双方资源和能力，做大做强当地优势产业，引领城市产业升级；,粤商资源：,充分整合利用粤商资源，搭建广货北上的新典范；,功能复合，物业多元,：,将本项目打造成为复合、多元的新型产业园区；打造集文化创意、休闲旅游和健康养生等多功能为一体的活力新城，并实现,“去工业化”的形象,打造,区域融合发展的桥梁,广货北上、本货外拓、韩货贸易,中心，粤鲁、中韩产互动平台,新兴城市形态、产业方式,机遇,资源,理念,发展理念,:,以产业发展为引擎，实现产业价值与城市价值双轮驱动，构建“复合循环价值”的区域,长期发展,力，产城融合，实现产业升级和城市价值提升,新型产业,新型城市,实现区域产业升级，实现产业可持续发展,产业链化发展，对内建立内生循环动力,完善城市功能，城市多元发展，提升区域,价值,文化休闲旅游全面发展，提升城市知名度,自我中心化,产业驱动,绿色,活力,智慧,魅力,粤商产业新城,发展,理念,:,“,绿色、活力、智慧、魅力”为指导本项目的四大发展理念,绿色产业：,形成以,绿色节能、环保现代服务,为代表的高端形象，打造花园式产区、建设省内产业新城标杆典范,绿色生活：,构建生态宜居城市氛围，打造和谐生态的城市环境,活力形态：,配套完善、活跃创新、教育先进、科技发达的，体现城市价值的活力之城,智慧平台：,打造,物联化、互联化、智能化,的城市智慧平台，打造智慧社区、智能交通、现代化产业于一体的智慧城市平台。,魅力形象：构建为,复合、多元的，集生产、贸易、居住、文化旅游、健康养生、商业、休闲等多功能为一体，树立“,去工业化”的城市形象,绿色,产业发展理念,:,以绿色为产业发展主题，产业,链条化发展，,形成,产业内在循环动力，,打造花园式产区、建设省内产业新城标杆典范,产业,理念,无污染型产业,节能环保产业,低能耗产业；,产业,链条,全链条化产业发展,产业链上下游高附加值部分优先发展,产业,方向,国家战略新型产业,区域重点发展产业,高新技术产业,现代服务业,产业,载体,“去工业化”发展，打造花园式园区,优先发展第三产业,活力,城市价值理念,:,城市价值提升，形成,配套完善、活跃创新、教育先进、科技发达、体现城市价值的活力之城,商业娱乐,生态宜居,商务休闲,医疗,交通,教育科研,城市医疗配套,城市公共交通体系,城市道路交通体系,社区商业集群,特色商业街区,休闲购物中心,基础教育,高等教育院校,技术研发中心,智慧城市平台,滨海居住区,“互联网,+,”的智慧社区,现代化办公中心,高端会议中心,商务酒店,智慧,城市价值理念,:,基于“互联网,+,”和现代信息技术发展大势,，打造智慧产业、智能家居、智慧交通等一体化的智慧城市平台,教育研发基地,新一代信息技术,云计算,智能化市政服务,智慧城市,互联网社区,健康管理平台,智能交通,智能,家居,智慧生活,现代物流,高新技术产业,产学研一体化,电子商务,智慧产业,魅力,城市价值理念,:,构建集休闲旅游、文化创意、健康养生为主题的、“旅居业”三位一体的魅力城市发展格局,城,市政配套、教育机构、商务会议、购物中心、娱乐休闲场所等服务,强势资源区域布局居住产品，提供健康居住需求,突出资源特色，以自然环境为背景营造养生环境,文化创意,民俗文化旅游,滨海度假旅游,工业旅游,健康养老养生度假,旅,魅力,之城,健康养老,文化,创意,养生度假,休闲旅游,粤商,前海产业新城,产业城,活力城,智慧城,魅力城,基于互联网发展大势下的,绿色生态、低碳高效,、高新技术新兴产业,新城,功能复合、配套完善、生态宜居的活力之城,基于互联网、云计算等现代信息技术发展的智慧之城,集生态居住、休闲旅游、文化创意、健康养老养生为一体的魅力之城,战略定位,项目定位及开发策略,2,2.1,产业筛选及产业定位,2.2,项目开发策略,2.1,产业筛选及产业定位,产业导入机会,内,生,项目产业的导入机会来源于三个方面,引导型产业：以开发商资源自身资源为方向，引入国家、省、市战略新兴产业,外引,升级型产业：承接区域内因产业技术升级和规模扩张需要外迁的本地支柱产业,培育,型产业：区域内现有产业的产业链条完善和优化升级,类 别,内容,产业概况,该行业目前的国内产值、技术发展情况，产品等级、国内外差距等,发展前景,该行业是否具备良好的发展空间,竞争布局,国内主要的分布地区及各自产品特点,产业政策,国家及地方的相关行业政策，税收政策等,产业基础,烟台、莱州或区域内该产业的发展情况、技术优势等,产业分析维度：,从产业发展概况、竞争、前景以及产业基础及趋势等角度出发，进一步筛选出具体的产业方向,产业发展机会：,项目产业发展机会主要来自与城市资源、市场、旅游属性和地理区位,1、海洋资源,2,、矿产资源,（黄金）,1、,近日韩,2,、,临,莱州湾，环渤海经济圈,3、,山东半岛蓝色经济区,4、,黄河三角洲生态经济区,5,、烟台西部增长极,1、,滨海旅游度假区,2、气候,适宜、环境优良,3、,草编、毛笔等著名民间文化,4、长寿之乡,1、电子信息,产业,2、,健康产业,资源,特征,导入产业,地理,区位,项目产业,发展机会,旅游,属性,产业发展方向总论：,从三大发展思路出发，基于基础优势产业、珠三角和韩国引入产业、国家战略新兴产业，进行重点产业方向的选择,前海新城产业,发展方向,做大做强基础优势产业,，扩大拓宽产业链条，,积极发展上下游相关产业,搭乘“广货北上”“中韩自贸”政策利好，充分整合粤商和韩国资源，积极导入珠三角、韩国优势产业,紧随国家战略性新兴产业的,指导方向，同时结合蓝黄经,济带主导发展方向,产业发展思路,基础优势产业,粤商资源、韩国资源整合，,珠三角和韩国优势产业,战略导入新兴产业,重点发展产业,海洋产业,电子信息产业,文化创意产业,现代物流业,健康产业,主导产业,辅助产业,产业发展方向,行业,研发,生产,营销,电子信息产业,光电子产业,新兴电子元器件,应用电子产业,新型电子材料,海洋产业,海洋生物育种,海洋食品加工,海洋化妆品,海洋生物医药,现代海洋服务业,健康产业,医疗器械制造业,健康养老养生服务业,文化创意产业,工业旅游,工业设计,其他生产性服务业,现代物流,电子商务,产业体系：,以三大主导产业为核心，紧密围绕人和企业需求形成消费型与生产型服务业体系，构建良好产业集群,电子信息产业,海洋产业,健康产业,人,企业,旅游产业,健康养生,医疗服务,文化产业,养老产业,商业娱乐,酒店餐饮,教育培训,仓储物流,电子商务,商务办公,会展贸易,金融法务,咨询顾问,研发平台,信息服务,消费型服务,生产型服务,主导产业,衍生服务,衍生服务,“,365,”,产业定位：,3,大主导产业：,海洋产业、电子信息产业、健康产业,6,大功能区：,生产加工、商务办公、研发孵化、商贸物流、生态居住、休闲旅游,5,大服务平台：,电商平台、研发平台、展销贸易平台、企业综合服务平台、生活服务平台,3,大主导产业,+6,大核心功能,+,5,大服务平台,三大主导产业,:,形成电子信息产业、海洋产业、健康产业为主导的三大主导产业,海洋产业,电子信息产业,健康产业,三大主导产业,借势本地发展基础和区域政策优势，占位发展,补位与珠三角、韩国产业联动，补位发展,抓住国家产业战略发展机遇，机会发展,光电子产业,新兴电子元器件,应用电子产业,新型电子材料,现代海洋服务业,海洋生物医药,海洋生物育种,海洋功能食品,医疗器械制造业,健康养老养生服务业,养生山庄,商贸物流,生产加工,研发孵化,生态居住,核心,功能,六大核心功能,新型产业新城是功能复合的统一协调整体，应是集产业、办公、居住、旅游、休闲、娱乐等多功能与一体的有机整体。,六大核心功能,:,本项目将是集生产加工、商贸物流、商务办公、研发孵化、生态居住、休闲旅游等多功能与一体的新型产业新城,商务办公,休闲旅游,五大服务平台,:,顺应,”,互联网,+”,发展大势，为园区企业提供电商、生活居住、科技研发等多平台，打造集聚协作平台，实现产业集群化、规模化、品牌化发展,电商平台,展销贸易,平台,生活服务平台,企业综合服务平台,研发平台,五大服务平台,生活服务平台,居住、商业购物、教育、医疗、休闲娱乐等配套服务,企业综合服务平台,为园区企业提供金融、法务、人才、政策支持等多功能的综合服务平台,电商平台,与龙头电商企业合作，为园区各大产业集群发展提供线上电商平台，打造线上线下多渠道交易方式,研发平台,与国内外领先研发机构和科研院所合作，打造产学研一体化产业孵化基地,展销贸易平台,提供会展、交易、结算等功能，打造展销贸易一体化平台,形象定位,打造产业,与居住、旅游融合,发展的典范,产业定位,占位、补位、机会发展,产业,功能定位,产业,、居住、商务、旅游等,多功能复合,粤商,前海 新型产业新城,以电子信息、蓝色海洋、健康产业为主导产业，文化创意、现代物流为辅助产业的复合新型产业新城,整体产业定位,绿色丨活力丨智慧丨魅力,主导产业,电子信息产业定位,国内一流,的电子信息科技园,31,以珠三角传统优势产业为基础，重点引入高附加值产业方向，积极进行珠三角优势产业承接,重点发展方向：光电子产业、新型电子元器件、新型电子材料、应用电子领域,主导产业,海洋产业定位：,环渤海经济圈蓝色海洋产业示范基地,以海洋生物育种、海洋食品加工、海洋现代服务业为主导,以龙头项目为带动,建设集生产,+,研发现代服务,于一体的国内一流的,海洋产业基地,长寿之乡,智慧健康产业,园,乐龄养生山庄,主导产业,健康产业定位,代表未来城市生活智慧,的、对接,韩国,的、以,健康理念为引领的，,融合健康服务、健康居住、养生度假、生产研发、展销贸易等功能于一体的智慧健康产业园,文创新城,特色工业旅游目的地,民俗文化旅游小镇,辅助产业,文化创意产业定位,树立具有鲜明特色的工业旅游主题形象,构建,独具魅力的文化氛围,构建富有竞争力的设计服务,新一代文化集聚区的创意规划,区域艺术品展销交易中心,集休闲旅游、创意设计、艺术品贸易、生态居住于一体的,现代智慧物流集散中心,基于现代信息技术发展的国内一流的智慧物流园,占位莱州，服务黄渤海经济区，辐射日韩,辅助产业,现代物流产业定位,2.2,项目开发策略,整体开发策略,:,整体以分期开发、功能复合、招商先行为项目整体开发策略,为了项目安全起见，进行分期开发，实行三步走，逐步升级发展。前期依托本地和粤商资源，搭建项目整体服务平台；中期通过补位发展优势产业，谋求长期稳定发展；后期随着产业园区成熟，引入国家战略新兴产业，机会型发展，抢占市场先机。,将整个园区打造成为集研发、生产、展示、贸易、物流等多功能为一体的复合型园区，为园区企业的发展提供技术、人才、法律、金融等一条龙服务，打造成新兴现代产业新城。,优先成立招商运营团队，,充分整合利用商会资源,，招商先行，为项目的顺利开发提供有力保障,项目整体,开发策略,分期开发,安全启动,功能复合,业态多元,招商先行,顺利开发,客户策略：,针对不同类型的企业进行不同需求的产品打造，充分扩大本项目客户基数，保证多元客户的不同需求,精准客户需求,客户复合，产品多元,招商先行，定制开发，龙头企业带动,充分扩大客户基数，保证多元的客户类型,产品多元，对位多元客户类型的不同需求,精准不同客户的置业敏感点，对位敏感点打造,产品策略：,针对多元需求,，打造满足不同成长阶段企业需求的产品，打造丰富的工业地产产品线,总部基地,生产厂房,研发办公,公寓,丰富的产品线,在项目区域内，打造满足企业从起步、成长到成熟的全过程工业产品,为入驻企业提供满足日常办公需求的生活配套,商业：,员工餐饮、日常生活便利服务,总部基地：,成熟企业、大型企业办公地,公寓：,企业中高管居住、企业员工居住,研发厂房：,企业大规模生产基地,餐饮：,企业办公、企业孵化、企业加速,商业,落位,1.0,展望,3.0,发展,2.0,2020,年,2026,年,年份,2016,年,阶段目标,构建格局，打响市场，占位产业，做大做强,760,亩启动区首先入市，,以,健康产业和文化创意产业,的,落位为引擎，,构建园区,商务办公和居住,配套，,加强核心项目的建设力度和招商力度，形成完整的产业链。,核心载体扩张辐射，拉开发展框架,，区域联动，谋求,长期稳定发展,中期依托本地产业基础，发展,海洋产业,，与珠三角、韩国战略合作，发展,电子信息,产业，同时进一步并构建,完善的配套体系,，谋求,长期稳定发展。,产城融合，完善城市功能,，实现城市高端,特质,后期随着产业园区成熟,，,逐步构建并完善现代物流产业体系，建成成熟完善的产业园区；,并进一步实现居住功能、商业购物功能、教育科研功能，,逐步形成功能复合化的产业新城,。,开发分期,:,三,步走，逐步升级，整合资源，完善服务、实现自我升级,电子信息产业园,智慧健康产业园,文化创意产业园,现代物流园,蓝色海洋产业园,滨海休闲养生区,综合服务配套区,电子信息产业园,整体战略,构想,:,构建“两轴七区多节点”,的整体功能布局，形成,以新兴产业集群为核心支撑、综合城市配套为核心价值的新型产业新城,发展思路,项目整体由两轴,交通轴、景观轴，两大轴线串联起来，整体分为电子信息产业园区、蓝色海洋产业园区、文化创意产业园区、智慧健康产业园区、现代物流园区滨海休闲养生区、综合服务配套区七大区，每个功能区自成一体，通过统一理念、,功能互补构建功能完善,、产城一体化,的产业新城,。,景观轴,交通轴,功能布局构想,:,项目共分为七大园区，分别代表不同产业功能和配套功能，是集,生产、研发、仓储、配送、展示、,居住、滨海休闲、养生度假等,多功能为,一体的新型产业新城,项目整体功能包括,生产加工区、研发办公区、会展贸易区、仓储物流园、电商产业园,、城市商业配套、居住,休闲,配套以及滨海休闲旅游配套,，,集生产、研发、仓储、配送、展示、,居住、滨海休闲、养生度假等,多功能为一体。,电子信息产业园、蓝色海洋产业园：,包括生产加工、研发办公、展销贸易等功能，以研发、生产为核心竞争力；,文化创意产业园、智慧健康产业园：,为轻生产功能的花园式生态园区，着重体现花园办公、绿色生产、工业旅游、研发孵化等功能；,综合服务配套区：,包括商业、商务、会展、居住、教育、医疗等完善的城市价值的配套，是新城的核心功能体现,；,滨海休闲养生区：,突出滨海旅游、养生度假等休闲养生功能；,功能区,占地面积,电子信息产业园,840,亩,蓝色海洋产业园,850,亩,文化创意产业园,225,亩,智慧健康产业园,170,亩,现代物流园,200,亩,综合服务配套区,530,亩,滨海休闲养生区,385,亩,合计,3200,亩,电子信息产业园,智慧健康产业园,文化创意产业园,蓝色海洋产业园,滨海休闲养生区,现代物流园,综合服务配套区,电子信息产业园,产业落位初步构想,注：产业落位仅为初步构想，不具有指导意义，具体落位需进一步研究；,电子信息产业园,滨海休闲养生区,蓝色海洋产业园,现代物流园,综合服务配套区,文化创意产业园,智慧健康产业园,电子信息产业园,启动区定位及产品打造建议,3,3.1,启动区定位及开发建议,3.2,开发模式及招商建议,3.1,启动区定位及开发建议,启动区开发策略,以,控风险,为项目核心原则，保证启动区自成一体，,打造产城融合的产业新城,，构建项目的,核心驱动力,进行,多元化产品打造,，以扩大项目客户基数；保证,多元化销售策略,，保证项目合理现金流，实现项目滚动开发,招商先行，,是化解项目风险的重要举措，主要通过,大项目的落地,，带动项目招商,风险控制,自成一体,产品多元,滚动开发,招商先行,大项目带动,开发策略,产品策略,招商策略,启动区产业定位：,从进入机会、风险可控、市场影响力和招商难易角度分析，建议启动区优先启动健康产业、文化创意产业等，展销贸易平台先行，同时园区配套先行,海洋产业,电子信息产业,健康产业,文化创意产业,现代物流,进入机会,风险控制能力,市场影响力,招商难易,综合评价：,健康产业、文化创意产业启动，展销贸易平台先行：,考虑招商难易，风险可控等前提条件，以文化创意产业、健康产业、,展销贸易平台,为启动区打造方向，树立良好项目市场形象，资金较快回笼，实现滚动开发；,现代物流产业补位发展：,以,现代物流业,为园区服务发展方向，,进入物流地产，更易获得稳定回报，对接,资本市场；,电子信息产业和海洋,产业战机会发展：,后期根据企业资源、政策发展机遇，伺机发展电子信息产业和海洋产业，完善产业新城功能。,健康产业,+,文化创意产业,+,电子信息,启动区优先发展产业：,休闲旅游体验,文化创意核,当地文化展示,创意体验空间,休闲娱乐空间,养生居住,商务办公,大健康产业,文化创意核,工业旅游,创意的产生需要自由的生长环境，这里是开放的、生态自然,的，且当地具有深厚文化积淀，为,创意之源头，区域发展的基点,大健康产业,健康代表一种生活方式，是未来全新的城市生活意象，养生居住、养生活动、医疗保健的需求在这里得到满足,居住、商务办公空间,生态宜人的居住空间、花园式的商务办公空间、充满创意的公共休闲空间，是未来城市的一张名片,启动区功能定位：,集“产”、“城”、工业旅游功能于一体，定义全新城市意象，打造代表全新生活方式的产业新城,电子信息产业,它不仅是一个项目,而是代表未来城市,生活方式的，以健康、文化理念为引领的，,融合大健康、养生居住、活力商业、文化创意、休闲旅游、智慧生活等功能于一体的,莱州健康之心，文化之心,产业新城的桥头堡，城市形象的新标杆,健康之城，文化之城,文化,健康,城市,智慧,49,启动区形象定位,启动区总体规划布局：,启动区整体形成“一轴四区多节点”的规划布局,文化创意产业园,电子信息产业园,智慧健康产业园,综合服务配套,花园式园区示范标杆,城市配套、形象展示,形象展示，旅游目的地,城市配套,文化创意产业园,综合服务配套区,生态居住区,智慧健康产业园,一轴：,以北二路形成贯穿启动区和项目整体的发展轴,四区：,以文化创意产业和健康产业为核心的四个片区，分别为文化创意产业园区、智慧健康产业园区、电子信息产业园区、生态居住区和综合服务配套区,多节点：,沿发展轴布置多个公共空间节点，作为园区景观、公共休闲空间打造,文化创意产业园区,综合服务配套区,生态居住区,智慧健康产业园区,电子信息产业园,电子信息产业园区,“一轴”,：,启动区发展主轴线，是项目形象展示第一站，打造成为一条景观大道引领项目发展，沿轴线分布特色旅游小镇、城市综合配套、核心景观节点等，充分展示项目“产业新城”的形象定位,项目主入口：,主入口的打造很重要，需要良好的昭示性指引人群，良好的设计展示项目形象，并需要通过设计完善的导视系统指引人群到达整个园区；,景观大道：,打造花园式景观道路，充分结合旅游小镇，使街景、商业实现完美结合，给到达项目的人群一个完美的第一印象；,工业旅游小镇：,特色旅游小镇是项目吸引人气、树立形象、体现园区理念的最好体现；,会展中心、商业中心等：,是都市化新城的城市意象体现。,项目主入口,工业旅游小镇,会展中心、商业中心等,景观、公共空间节点,景观大道,“四区”,文化创意产业园区：,承担展示项目形象、聚集人气的功能，建议以工业旅游小镇的形式进行打造，整体形式为具有民族风情建筑特色的低密度街区，集办公、商业、旅游、休闲、展示等多功能于一体，打造莱州又一旅游目的地，为项目聚集人气,民俗文化体验展览馆,黄金博物馆,文化创意,BLOCK,街区,演艺大剧院,石雕文化广场,创意工坊,中韩民俗产品展销中心,民俗主题酒店,小镇游览轴线,小镇旅游项目分布,民俗,酒店,工业,旅游,小镇业态,商业,街区,创意,办公,民俗,体验,文化,展示,小镇游览轴线：,引领园区项目分布，串联起小镇各重点项目,小镇旅游项目：,承担展示当地艺术、民俗、文化的功能,“四区”,产业园区：,承担为整个项目做标杆示范的功能，,整体形象“去工业化”，打造轻生产、低密度、花园式生态产业园区，集生产、办公、研发、展销、体验等多功能于一体,生产企业聚集区,产业研发中心,企业总部区,五行养生基地,独栋总部,标准厂房,花园式办公,养生基地,生产企业聚集区：,主要以,多功能且通用标准化厂房为,主要物业形式，满足企业制造、物流、办公等需要，厂办一体，可分割组合使用，有独栋、双拼、联排、多联排等多种物业类型，为现代化新型厂房,企业总部区：,为低密度、花园式办公的企业总部，产品多元、功能灵活，宜居、宜商、宜办公,产业研发中心：,研发、孵化功能于一体，是产业园区核心竞争力的体现,五行养生基地：,主要体现养生体验功能,“四区”,电子信息产业园：,前店后厂模式，打造集先进制造、生产、研发等于一体的产业园,研发区,办公区,标准厂房,多层结构标准厂房,“四区”,综合配套服务区：,承担展示城市价值的功能，通过会展中心、活力商业中心、电商大楼、高端会议酒店等项目展示现代化都市形象，并为整个园区做综合配套服务,活力商业中心,电商大楼,高端酒店,会展中心,会展中心：,举办各类大型团购活动、石雕展销会、博览会、中小型会议等,高端会议酒店：,主要承接商务住宿、中大型会议、商务餐饮、商务产品发布活动等功能,电商大楼：,为园区产业提供互联网交易平台，同时搭建园区的网络平台,活力商业中心：,将艺术欣赏、人文体验、自然观光与时尚购物融合在一起,“四区”,生态居住区：,以生态、健康为核心主题，打造城市艺术精品生活区，做为销售型物业，承担为项目回现功能,社区园林打造,生态居住区：,做城市精品住宅的标杆示范，注重社区园林景观的打造和配套打造，设置老年活动中心、儿童娱乐中心、社区商业以及教育配套的打造,老年活动中心,教育配套,物业体量配比建议：,基于项目本体及案例经验总结，确定本项目产业、商业、居住三大功能的物业体量比例,商业,考虑本,项目,属于新城概念,，需要满足城市配套功能，将商业比例由,5%,适当扩大到,12%,厂房,借鉴天安数码城，约为,40%,总部办公,考虑到独栋总部办公的,灵活性,，此物业类型,可实现的功能是多样的,，借鉴天安数码城，将部分研发和孵化的功能合并，将此比例扩大到,30%,研发办公楼,考虑到部分在小独栋上实现,，调整有特殊物业需求的研发中心比例为,8%,居住,参考天安数码城，比例,约为,10,说明,：本项目物业体量的建议是 根据理论推导出来的，后期落地实施要根据具体市场发展状况而定。,项目总占地,765,亩，约,51,万,容积率,1.2,地上总建面,61,万,物业类型,规模,比例,多功能厂房（标准化,+,定制）,24.4,万,40%,研发中心,4.9,万,8%,总部办公,18.3,万,30%,居住,6.1,万,10%,配套商业（会展、酒店、商业）,7.3,万,12%,合计,61,万,100%,启动区各功能体量建议,工业旅游小镇,:225,亩,项目名称,体量建议（）,黄金博物馆,5000,民俗文化体验展览馆,8000,文化创意,BLOCK,商业街区,35000,演艺大剧院,8000,石雕文化广场,5000,创意工坊,25000,中韩民俗产品展销中心,10000,小镇配套服务中心,4000,民俗主题酒店,20000,总体量,120000,智慧健康产业园：,340,亩,项目名称,体量建议（）,标准厂房,122000,定制厂房,122000,独栋办公,80000,产业研发中心,49000,五行养生基地,10000,园区服务管理中心,3000,总体量,356000,生态居住区：,100,亩,项目名称,体量建议（）,生态住宅,55000,学校,3000,社区底商,3000,总体量,61000,综合配套服务区：,100,亩,项目名称,体量建议（）,会展中心,15000,电商大楼,15000,高端会议酒店,20000,活力商业中心,23000,总体量,73000,启动区整体指标,总占地,765,亩，约,51,万,容积率,1.2,地上总建面,61,万,启动区开发分期构想：,基于风险控制的考虑，建议启动区分三期开发，逐步开发，逐步升级,一期,二期,三期,项目使命,打造要点,现状城市,新区，相对陌生，人气不足,，一期应构建项目驱动力，展示自身形象，聚集人气,产品组合,区域发展逐步趋向成熟，进行产业园自身的升级完善，构建完善的产业园体系,区域价值进一步显现,，区域商务、商业需求兑现，进行城市配套价值体现,以低密度物业为主要形式：,BLOCK,街区、厂房、独栋办公；,注重商业街区的风情打造；低密度办公物业的花园式打造,旅游小镇的整体打造突出特色，构建流畅完整的游览体系；,住宅突出健康、生态的理念,研发中心产品灵活分割，满足孵化功能,形象进一步,提升,以展示城市形象为主要功能，突出现代感、个性化,文化创意,BLOCK,街区,+,多功能厂房,+,花园独栋,工业旅游小镇,+,住宅,+,研发中心,电商大楼,+,会展酒店,+,商业中心,体量建议,21,万,20,万,20,万,启动区各功能落位,民俗文化体验展览馆,黄金博物馆,文化创意,BLOCK,街区,演艺大剧院,石雕文化广场,创意工坊,中韩民俗产品展销中心,民俗主题酒店,生产企业聚集区,产业研发中心,独栋办公,五行养生基地,会展中心,+,酒店,电商大楼,活力商业中心,养生住宅,学校配套,社区底商,文化创意产业园,综合服务配套区,生态居住区,智慧健康产业园,3.2,开发模式及招商运营建议,模式匹配小结,从粤商的企业资源、企业目标出发，结合其他模式的成功要点，构建粤商的独特模式,模式,成功要点,与粤商匹配度,结论,园区,+,地产模式,土地一级开发,匹配,借鉴华夏的一级开发，资本合作,园区综合服务,不匹配,资本合作,匹配,产业招商,不匹配,服务平台搭建模式,定位中小企业,匹配,借鉴天安定位中小企业，服务平台搭建,一体化开发、运营、管理,不匹配,金融服务平台,不匹配,产品线打造模式,定位中小企业,匹配,借鉴联东多元产品线,成熟的产品线,不匹配,产业招商,不匹配,龙头企业带动模式,定位主导产业,匹配,借鉴龙头企业带动，大客户定制,品牌效应,不匹配,资本运作模式,客户资源,不匹配,借鉴普洛斯的资本合作,专业产业园运营、管理,不匹配,资本合作,匹配,模式关键要素,资本方,作为模式核心要素，与资本方合作可以实现高周转、轻资产化,可以解决开发初期资金不足问题,可以形成核心竞争力，快速奠定行业地位,提高周转率，有利于实现轻资产化,1,2,3,合作模式,创新“粤商,+,政府,+,资本方”的三方合作模式，以本项目为示范，进而在全国复制,粤商,集,团,资本方,粤商,产业,园,开发,企业,导入,产业园基金,政府,投资,投资,投资,保障,开发,政府,资本方,粤商,粤商产业,园,低成本供地,产权可分割转让,优惠政策支持,基金交易结构和收益分配机制设计,项目融资,投资园内企业股权,项目规划定位,项目开发建设,项目公司管理,模式创新、服务创新,运作架构,聚合政府、粤商和资本方三方优势，以组建基金方式参与产业园开发,总体运作架构,粤商产业,园基金,粤商,政府,资本方,项目公司,土地摘牌,项目开发,园区地产项目销售与运营,基,金层面,项目公司层面,组建基金,合资成立项目公司负责产业园的开发与运营,以项目公司名义参与“招拍挂”获得土地,项目公司实施开发,运作流程,基金管理公司,委托管理,粤商,集,团控股公司,主体职责,政府要提供六大政策支持，粤商全程开发管控，资本方提供资金,政府,粤商,资本方,土地供应：,低成本供应土地，允许项目公司分宗获取土地,规划支持：,保证园区物业产权可分割登记、转让、投资,税收优惠：对入园企业提供税收返还政策,补贴政策：对园区企业提供租金补贴,人才政策：对园区引进人才提供启动资金、购房补贴等激励政策,金融政策：对中小企业提供贴息贷款、担保等扶持政策,项目定位：负责项目整体定位和规划设计,产品开发：负责产业园标准产品和定制产品的开发,资源整合：充分整合社会资源，降低成本提高效率，形成自己的开发模式,成本和风险管控：负责项目开发过程和销售过程的成本和风险控制,项目招商和销售：负责客户开发、项目推介和产品销售,项目运营：组建专业的运营管理团队，服务园区发展,募集资金：,设计融资方案，为产业园建设提供充足资金,导入企业：导入优质企业资源,园区企业投资：对园区高成长型和拟上市企业进行股权投资,金融服务：联合银行、投资机构、信用担保机构，为企业提供融资渠道,园区大型活动推介：举办形式多样的园区推介及论坛活动,六大政策支持,引领国内创新模式，形成项目全国复制,五大必要投入,盈利模式,资本,收益销售收入租金收入,/,运营收益,+,土地增值收益,1.,产权投资,1.,资本收益,创新商业模式，通过引入基金或产权换股权方式，获取资本收益,2.,租金收益、运营收益,自持部分物业出租给企业客户，获取长期租金回报；或提供基础物业管理、电商平台等服务，获取收益；,3.,销售收益,销售部分物业，获取现金流；,3.,销售收益,4.,土地增值收益,后期通过土地出让，获取土地溢价收益,招商策略,:,形成,6,大招商策略，充分利用现有资源，进行产业筛选与集聚，助力产业园区成功启动与运营,泛产业招商,论坛造势及高层互访招商,商会招商,联合政府招商,依托高校科研资源,六大招商策略,依托园区品质及服务，开展泛产业招商，包括黄金产业、海洋产业、新材料、新能源、衍生服务类、园区生活配套类等企业；,筛选产业园区产业定位范围，通过引进行业龙头企业，带动上下游企业和相关服务业企业入驻；,参加政府或者行业协会举办的相关电商论坛，园区内部定期举办总裁沙龙等论坛活动，通过论坛造势及高层互访扩大招商面；,充分利用政府产业政策支持，依托政府公信力，增强客户对项目的信心，扩大项目客户基数和影响力；,利用,现有商会资源，联合兄弟商会,，举办商务活动，在现有企业资源中寻求合作，扩大客户基数；同时形成以商引商，以商聚商的效果；,依托高层管理人员资源优势，进行中科院等重大项目谈判与引进，形成重大项目示范作用；,泛产业招商,龙头企业带动招商,企业类别,企业名称,招商建议,产业拉动效应,经济效益,招商难度,国内实力电子信息企业,TCL,集团股份有限公司,借势粤商资源和广东商会企业资源，引入珠三角实力电子信息企业,富士康集团,德赛集团,华为,国外实力电子信息企业,LG,借势区位优势和政策利好，政企联合，与政府联合招商,三星,IBM,惠普,索尼,松下,易,5,4,3,2,1,难,5,4,3,2,1,难,易,电子信息产业潜在招商企业建议,可借势开发商自身资源和广东商会资源，引进珠三角实力电子信息企业,电子信息产业,-,潜在招商企业建议,企业类别,企业名称,招商建议,产业拉动效应,经济效益,招商难度,休闲养老养生类企业,山东省省立医院,打造休闲健康养老养生目的地，与知名企业联合开发,香港松龄护老院,蓝卡健康集团,台湾乐龄山庄资源,健康医疗器械制造类企业,新华医疗,打造健康医疗器械制造基地,三诺生物,鱼跃医疗,乐普医疗,健康保健品生产类企业,汤臣倍健,借势区域海洋资源，与海洋产业联合，打造健康保健品生产基地,海王集团,仙乐健康科技股份有限公司,5,4,3,2,1,难,易,易,5,4,3,2,1,难,5,4,3,2,1,难,易,健康产业潜在招商企业建议,可与国内实力健康管理公司和健康运营公司及大型医疗机构合作，同时引进国内实力健康器械和保健品制造企业,健康产业,潜在招商企业建议,企业类别,企业名称,招商建议,产业拉动效应,经济效益,招商难度,工业旅游,景域国际旅游运营集团,引入旅游管理运营企业，与企业合作开发,枫韵旅游景区管理有限公司,伟光汇通文化旅游投资有限公司,创意设计类企业,中金珠宝,依托当地草编、毛笔、面塑等文化资源，引入设计类、传媒类、文化旅游类企业,北京华汉旅规划设计研究院,广州源尚文化创意有限公司,易,5,4,3,2,1,难,5,4,3,2,1,难,易,文化创意产业潜在招商企业建议,可与旅游运营和景区管理公司合作打造工业旅游目的地，同时借势区域丰富文化