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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,【,嵘御航城营销方案,】,市场分析,人工湖南岸景观总体分析,设计区域可达性分析,今年以来国家持续调控房地产,连续上调贷款利率,增加首付比例额,收紧贷款金额,执行“一房一价”等。市场观望气氛浓厚,大部分客户在观望,没有意向购买,涿州近期新入市的项目大多都采用低价入市的方式吸引客户。而客户反应还是很冷淡,但随着调控政策的稳定,最近看房客户数量有所增加,一些刚需客户开始考虑选房,传统的“金九银十”销售旺季也会带动销售量的增加,但有可能会比往年要推后一段时间。,涿州现有项目市调表,名称内容,涿郡东区,金竹首府,联合一号院,泰和世家,御景国际,金领郡,汇元四季城,蓝天美林湾,开发商名称,远方名流房地产,金立房地产开发有限公司,联合房地产,隆基泰和房地产,河北福联房地产开发有限公司,涿州东府房地产开发公司,汇元房地产,惠友房地产开发有限公司,项目位置,政法街北段,范阳东路,华阳路中段,华阳桥西,龙马路,冠云路中段,航空路路东,龙马路,总开发面积,62,万平米,14,万平方米,31169,平米,7,万平米,43,万平米,6,万平米,15,万平米,6,万平米,总开发套数,5000,多套,1000,多套,1000,户,1400,多套,不详,554,套,1600,套左右,600,套,面积配比,75-114,平,两居,95,平,/,三居,110-160,平,/,四居,170,平为,2:2:1,52-130,平,50-120,平,42-140,平,70-130,平,49-120,平,66,平,200,平,均价,6800,元,/,平,7100,元,/,平,6500,元,/,平,4980,元,/,平起,3680,起价,4980/,平起,5980,起,5600-6800,客户来源,涿州、北京,北京、涿州,北京、涿州,涿州、北京,涿州、北京,涿州、北京,涿州、北京,涿州、北京,五证情况,没有预售证,五证齐全,五证全,五证不全,五证不全,五证不全,不全,齐全,优惠政策,按揭,1,万,全款,2,万,一次性每平优惠,100,元,一次性贷款都是,9.6,折,一次性每平米优惠,300,元贷款,97,折,待定,排号中,500,抵,1,万,排号费,1,千,排号就可以确定房号,抵定金,一次性,95,折,按揭,99,折,备注,5,月份销售,50,套,6,月份,5,套,剩余,40,套房,还有一栋商住没卖、具体不详。楼层差,50-100,。不办户口,月销量,5,套,每月有十套特价房,5800,起价,排号中以排,70,多个,排号中,已排,50,多号,南城项目价格表,北城项目价格对比表,根据以上市调分析,可以看出虽然整个地产市场处于冷淡状态,仍有大量新盘入市且促销优惠方式多样,增加了消费者的选择,无形中延长了消费者的选购房周期。随着传统的销售旺季“金九银十”即将到来,南城竞争项目也相继产生新的动态,分流了一大部分南城客户。,本项目自,4,月,30,日开盘当天成交 12套,至今没有成交。到目前已有三个月时间,来电144组,来访81组。为了避免流失客户,失去客户对本项目的关注,结合本项目情况,建议配合新的销售策略入市,例如:打折优惠,限时抢购,每周特价房,送地下室,送精装修等,在吸引客户眼球的基础上达成最高的成交量。,嵘御航城二期销售及推广计划,本项目于4月30日开盘,开盘当天成交 12套,至今没有成交。主要是本项目在开盘后取消了优惠政策。随着国家房地产政策的相继推出,客户持币观望。每天到访量不大,现场没有气氛,为了更好的对本项目进行销售,建议采用排号蓄客,短期开盘的形式。,本项目目前,C3,,,C5,号楼已封顶,外立面装饰完成已成为准现房。同时后期建设的,C1,,,C2,,,B6,号楼已经取得销售许可证,已出地面,显示了很好的工程进度,。,【,项目分析,】,销售方式,封盘排号积攒客户,短时间内开盘,(开盘时间根据排号量来确定,预计排号时间为一个月左右)配合本次宣传优惠,吸引锁定意向客户,加以优惠政策的支持造势,让客户对本项目有所期待,集中营造认购气氛。,(1)排好时间:,进过一段时间的准备,预计在8月底开始排号,通过一个月左右的时间进行开盘销售。,(1)排号方式:,排号费,1000,0元,排号购房者,1000,0抵3,0000,。,(2)价格:,根据对涿州目前市场的分析和项目本身特性,建议销售均价在4月底第一次开盘价格基础上略微上调50100元/平,(3)付款方式:,一次性付款,按揭付款,分期付款。为了更好的增加成交量,达到快速回款的目的,鼓励一次性和加大首付比例,一次性可享超低折扣,(200,元,平米,),分期优惠100元/平米,(4)房源:,根据排号数量或,排号客户意向户型定,具体开盘房源,推广计划,针对二期开盘,我们制定的推广方式有单页派发、短信、网络、更换户外广告等,单页派发,印刷单页数量:首批印刷单页,1,万份,1,、第一阶段,:主要针对涿州南城小区及中直单位为派发重点,,班车配合,置业顾问携带单页,折页,易拉宝以巡展的形式进行现场讲解。,目的:目前南城客户群体对本项目区域位置较认可,现成交客户群体区域大部分为南城客户,以区域中继续挖掘客户群体。,2,、第二阶段:,主要针对涿州人流密集区域发单。,目的:增加项目曝光度,进一步扩大客户群体范围。,短信群发,每周五针对北京客户群发短信,5,万(待方案确定后确定短信内容),时间(周五),数量,区域,内容,9,月,2,日,5,万,北京,待定,9月,9,日,5,万,北京,待定,9月,16,日,5,万,北京,待定,9,月,23,日,5,万,北京,待定,网络详情页更新,针对目前嵘御航城项目网络(涿州房地产网、北京搜房网、北京搜狐焦点网、新浪网乐居、保定搜房网、保定百度乐居等)网页内容更新。,网络广告,户外广告,1.现有户外广告更换内容,主要体现“准现房”的项目特性,2.现场围挡更换内容,主要是表现龙马路的发展,给客户传 达一种“升值在望”的信心,3.在有合适的空广告位的前提下增加新的广告位,户外广告内容更新,范阳路灯箱,107国道塔牌,样板间装修,1.为让客户能更直观的感受到项目的户型优点,考虑样板间精装修,2.开发商需要提供一套毛坯房样板间以作对比,3.需要对C3,C5已完工的两栋楼及绿化带进行整理,已形成样板示范区的氛围,使客户能更直观的感受到项目的优越性,团队配置,1.因为受市场低迷。客户量少的影响,现有的置业顾问已经产生了消极的工作态度,为了改变这种状态,考虑补充置业顾问形成竞争,同时进行全面的培训,2.目前航城项目现有团队配置,销售经理一名,客服一名,置业顾问三名,班车司机一名。,3.增加人员,销售经理一名,置业顾问3-4名,Thanks,
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