房地产营销推广方案分享学习.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,房地产,营销推广方,(Fang),案,第一页，共三十四页。,一、项目介,(Jie),绍,第二页，共三十四页。,项目介绍,开发商,_房地产开发有限公司,物业公司,_,位置,_,规模,项目总占地面积,25740.5,；总建筑面积,218730,；其中商业,27250,，写字楼,61010,，酒店及公寓,66200,；地下车库面积,52000,；绿地率,45%,，地下车库可容纳,2000,多个停车位，容积率,6,，层高,3m,。,物业形态,A,栋地上,52,层，,B,栋地上,56,层,户型面积,整层,1460,，分户为,80-126,销售价格,起价,10000,元,/,，均价,15000,元,/,销售情况,在售,6-26,层，已销售,50%,配套设施,商场：新玛特购物广场、凯德广场；医院：,_,市人民医院；公园：植物园、万平口生态公园；宾馆酒店：君临天下大酒店、良友君豪大酒店,项目卖点,5A,智能化、优越地段、配套齐全、环境优美、地标建筑,第三页，共三十四页。,二,(Er),、项目,SWOT,分析,第四页，共三十四页。,_房产,大象国际,蓝天,国贸中心,E,尚筑,海曲国际,兴业,喜来登广场,占地面积,25740.5,9507,7000,8800,6522.7,102529.8,建筑面积,218730,78909,41000,30000,50000,461040,容积率,6,3.9,5.85,3.4,7.6,3.2,状态,现房,期房,现房,现房,现房,期房,层高,3m,3.5-3.6m,3.6m,3.5m,3.6m,3.7m,商圈,新市区,新市区,石臼,新市区,新市区,新市区,均价,15000,元,/,待定,8700,元,/,8800,元,/,8500,元,/,9500,元,/,优惠,无,新年礼包活动,单户即送奔驰,smart,按揭,99,折,全款,98,折,首付三成,免息贷款,折扣优惠,主要竞争写字楼对,(Dui),比,第五页，共三十四页。,劣势（,W,）,1.,销售价格较高,(Gao),，高,(Gao),于其他楼盘平均售价；,2.,层高低，低于其他楼盘平均层高；,3.,远离主市区，周边配套不齐全；,4.,现有优惠活动少且力度小。,SWOT,优势（,S,）,1.,现房销售，回报周期短；,2.,紧靠风景区，周边环境优越；,3.,地标性建筑，彰显企业形象；,4.,商务综合体，集办公生活娱乐为,(Wei),一体；,5.,新商务区核心位置，前景优越。,机会（,O,）,1.,位于新商务区核心位置，后期发展潜力巨大；,2.,周边大量商业地产兴建，吸引更多的目光在此；,3.,沿海可投资性地块减少且不断升值。,威胁（,T,）,1.,写字楼市场处于高速发展阶段，增长迅速但明显供大于求；,2.,租赁市场不够成熟，客户投资的操作空间有限；,3.,一些大中型公司机构（金融保险等）已基本入住了其他写字楼项目。,第六页，共三十四页。,三、项目定,(Ding),位,第七页，共三十四页。,形象定位在,5A,写字楼的硬件基础之上，凸显生态、环保、健,(Jian),康的高效率办公新理念。使我们的项目更具人性化。,6E,花,(Hua),园式写字楼,第八页，共三十四页。,1.,E,ssential business location,重要的商,(Shang),务区,2.,E,legant building,有,(You),品位的建筑,3.,E,xcellent facility and service,一流的硬件设施与服务,4.,E,xtraordinary tenant,出众的客户,5.,E,xact place for business,纯商务,6.,E,cological,、,environmental protection and Health,生态、环保、健康,6E,含义：,第九页，共三十四页。,第一,(Yi),个,E,Essential business location,重要的商务区,顶级写字楼更强调其规模的伸展力及拓展性，顶级写字,楼的客户，更加看重知名企业的群聚效应，这是形成商,务气氛的基本条件。同时，规模伸展力及拓展性更表现,在其所在商务区域产业链条的完整性上。因此,(Ci),，容纳顶,级写字楼的商务区一定要足够大、足够成熟，这样才能,最大限度满足顶级写字楼的用户对于产业链的要求。,第十页，共三十四页。,第,(Di),二个,E,Elegant building,有,(You),品位的建筑,有品位，是顶级写字楼的建筑语言。,更多时候，顶级写字楼的有品位是其之所以成为标志性,建筑的有力支撑，能最大限度地彰显个性，彰显现代商,业精神，并保证了顶级写字楼在一定时期内不会被新建,筑潮流所淘汰。,第十一页，共三十四页。,第三,(San),个,E,Excellent facility and service,一流的硬,(Ying),件设施与服务,5A,的硬件标准,写字楼的软环境，也就是物业管理水平,+,第十二页，共三十四页。,Extraordinary tenant,出众的客,(Ke),户,第四,(Si),个,E,一流企业非常关心自己的邻居是谁，有同质化的需求，希望同样重量级的企业能够在一起，以此来互相衬托彼此的实力和地位。,第十三页，共三十四页。,Exact place for business,纯,(Chun),商务,第五,(Wu),个,E,越来越多的人要求,纯粹,的商务办公环境，,纯粹,的办公氛围。,这也是正是我们商务办公和酒店公寓分别设置的主因，也是我们区别于其他公寓写字楼的特点。,第十四页，共三十四页。,Ecological,、,environmental protection,and Health,生,(Sheng),态、环保、健康,第六,(Liu),个,E,旨在提倡一种,生态,、,环保,、,健康,的高效率办公新理念。,第十五页，共三十四页。,1.,在众多同质化写字楼中以崭新的理念(Nian)脱颖而出,3.,提升(Sheng)本案商务写字楼的价值,5.,全新包装本案，形成二次销售,2.,弱化本案劣势，凸显出本案的优势,4.,营造新的卖点吸引更多关注,6E,6E,的营销意义,第十六页，共三十四页。,四、营,(Ying),销卖点,第十七页，共三十四页。,开放式商务,(Wu),洽谈区,商务式物业,商务减压功能,(Neng),区,强化高效办公的理念,更多的考虑业主商务办公的需求,送氧系统,绿色办公,高档的写字楼不仅仅,是建筑的堆砌，,更多的考虑了人的感受,将原有的空中花园的卖点,更加突出和强化，,深化健康办公、高效办公的理念,营造一种人文气息浓郁、,亲近自然的氛围，,体现“关注人文关注健康”,的理念。,第十八页，共三十四页。,五、客,(Ke),户定位,第十九页，共三十四页。,大中型外埠及本地能源、地产、金融、投资、高,(Gao),新科技等企业。,这类企业需要办公场,(Chang),所更能体现其身份和实力；对写字楼的品质、价格、形象、硬件等方面要求甚高。,投资者,购买者是市场上投资型资金的拥有者，他们所追求的是高额投资回报，对价格十分敏感，他们最关心的是物业的保值、升值能力，要求物业预留有足够的升值空间作为投资信心的保证。,第二十页，共三十四页。,价,(Jia),格 定 位,鉴于目前_高档写字楼市场情况，综合分析喜来登广场，华商国际，金融中心，兴业财富广场等写字楼现销售市场均价为,11000,元,/,，,现我项目二,(Er),期销售均价为,16500,元,/,，高出市场均价,5500,元,/,，,建议降低销售价格，根据市场反馈，逐步调整售价。最终，实现本项目均价预计比市场均价高,5%,左右即（,11550,元,/,）。高出的价格可以利用优惠策略来完成促销手段。,第二十一页，共三十四页。,六、营销推,(Tui),广,第二十二页，共三十四页。,主,(Zhu),题推广,_房产,6E,花园,(Yuan),式写字楼,_房产,会呼吸的写字楼,_房产,生态、环保、健康,第二十三页，共三十四页。,全线推广与点对点销售相,(Xiang),结合,全线推,(Tui),广,重新高调入市，通过系列的宣传手段，树立本案“,6E,、花园式、生态、环保、健康”等人文气息浓郁的高品质商务办公形象,点对点销售,精准拓展，通过分销商和老客户等群体，锁定目标客户展开系列营销手段：沟通需求、跟踪反馈，促进意向，达到点对点的销售效果,第二十四页，共三十四页。,报纸、电视、广播、杂志、网络,(Luo),等,单页、海,(Hai),报、楼宇广告、短信等,已签约付款的客户群体,推广途径：,各地分销商或代理商,天德,海景城,媒体推广,分销商,传统推广,老客户,第二十五页，共三十四页。,媒 体 推,(Tui),广,大形象,(Xiang),，影响力,主流媒体,分众,DM,媒体,新媒体,直投渠道,精准传播,分众拓展,促进销售,齐鲁晚报 半岛都市报等,龙吟传媒、晨鸿信息报等,各大房产网站、短信平台,企业客户信息资源,第二十六页，共三十四页。,以企业客户信息资源为基础，将本案的详尽资料传达到目标客户，联络、跟进,(Jin),、回访，筛选，最终提炼购买客户。,软,(Ruan),性新闻：以新闻报道的方式传播项目信息，塑造良好的市场形象。,平面广告：以直接的广告诉求方式塑造形象及传达信息。利用广泛的读者资源，形成良好的传播效应，达到促进销售的目的。,软文：以概念营造、评论访谈的方式传播项目信息，赢得目标客户关注认可。,平面广告：以直接的广告诉求方式塑造形象及传达信息，利用良好的客户资源，让目标群体充分感受项目的独特品质并形成口碑传播，最终实现购买。,_信息报等,航空票夹、,网络、短信平台等,分众扩展传播，拓展周边市场（如青岛、临沂、潍坊等区域）。,直投渠道,_都市报等,第二十七页，共三十四页。,为了取得更好的宣传效,(Xiao),果，可在广告投放期集中多种推广方式同步进行,楼宇广告,/,户外广告,其,覆盖着写字楼、大型商场、酒店式公,(Gong),寓等高端场所，集中着本地最广泛、层次最为清晰的消费人群,，,能使高额的广告预算有效地转化为销售量,。,短信平台,手机短信广告有着覆盖率高、信息直达与即时反馈、有效接触率高和成本低等特点，再加之可以通过其他渠道获知其区域内目标客户的联系电话，使之效果更加突出,单页派发,派单员在写字楼或高档社区内进行,项目楼书、海报、户型单张、手提袋等,物品的发放，并设置项目咨询点，进行项目介绍,第二十八页，共三十四页。,分销,商,推介会,由分销商,组织,与,邀请其,区域内有投资意向,和购买能力,的客户集中在某一高档酒店，举行项目推介酒会，一切费用由我方支付，每次酒会人数控制在,5-50,人，凡有现场或后期有成交的客户，,建议,给予分销商总房款,3%,的提成奖,(Jiang),励。,第二十九页，共三十四页。,老带新,利用老客户,社会,关系或者,人际,关系与各金融界、商界、投资界的领导层建立,关系,，并由其,组织和邀约在某一高档酒店，举行,项目推介酒会，一切费用由我方支付，每次酒会人数控制在,5-50,人，凡有现场或后期,(Qi),有成交的客户，可以按,成交额,2%,给予老客户现金奖励,，或作为,2%,的装修基金,（也可抵扣房款）。,第三十页，共三十四页。,有助于树立口碑传播，对老带新的多次成交有促进作用。建议：利用重要销售节点及节日，如奠基、开盘、封顶等时机发,(Fa),布新闻及举办主题活动或是利用各节日推出限期促销。,活,(Huo),动行销,项目推介会、公关活动、目标客群酒会、高档场所巡展等。,第三十一页，共三十四页。,促销政,(Zheng),策,优惠政策,介绍,举例,买赠促销,购买特定户型（西向）或规定面积赠送相应物品,买房赠总房款,1%,装修基金等,买免促销,购买特定户型或规定面积减免一定费用,买房免,1,年物业费,首付,23,成,剩余,1,年内免息,购房者首付特定首付款后，享受,1,年内免息的分期付款待遇,首付,23,成，,1,年内免息,每周,/,月,特价房,售楼处定期推出特价房，购房者可以享受特定折扣价购房,9999,元,/,仅限一套,每周,/,月,限时折扣,购房者可以在每周,/,月的规定时间段内享受折扣价购房,每周六、周日享受,98,折、每月逢,8,号购房享受,98,折,抽奖活动,凡购房者满一定金额或面积均可参加抽奖活动，可以累计抽取，设置不同层次的奖品,一等奖：,8,折购房卡，二等奖：奥迪,A6L,，三等奖,;,苹果笔记本电脑,买房返租,购房者可以享受,1,年内返租的待遇（按照_写字楼平均租金计算）,买房返,1,年租金,第三十二页，共三十四页。,THANKYOU,第三十三页，共三十四页。,内容,(Rong),总结,房地产营销推广方案。A栋地上52层，B栋地上56层。整层1460，分户为80-126。顶级写字,(Zi),楼更强调其规模的伸展力及拓展性，顶级写字,(Zi),。级写字,(Zi),楼的商务区一定要足够大、足够成熟，这样才能。最大限度满足顶级写字,(Zi),楼的用户对于产业链的要求。这也是正是我们商务办公和酒店公寓分别设置的主因，也是我们区别于其他公寓写字,(Zi),楼的特点。旨在提倡一种生态、环保、健康的高效率办公新理念。2.弱化本案劣势，凸显出本案的优势。深化健康办公、高效办公的理念。体现“关注人文关注健康”。最终，实现本项目均价预计比市场均价高5%左右即（11550元/）。_房产6E花园式写字,(Zi),楼。_房产会呼吸的写字,(Zi),楼。齐鲁晚报 半岛都市报等。软性新闻：以新闻报道的方式传播项目信息，塑造良好的市场形象。分众扩展传播，拓展周边市场（如青岛、临沂、潍坊等区域）,第三十四页，共三十四页。,