公募基础设施REITs深度专题：年报经营承压分化估值回落性价比显现.pdf

敬请参阅最后一页特别声明1 本文基于已披露 2022 年报的 20 只公募 REITs 产品，重点针对年报提供的 REITs 经营业绩、底层项目运营情况、持有人结构变动以及资产最新评估结果等信息进行总结分析；同时对 2023 年以来国内 REITs 市场发生的利好事项进行跟踪解读。总结来看，2022 年在疫情持续反复、经济下行压力增大等不利因素的影响下，REITs 底层基础设施项目的经营业绩表现分化明显，其中高速公路类项目的运营及业绩完成情况明显不佳；展望后续，不同板块基本面分化有望收敛，底层项目经营将回归平稳态势。2022 年 REITs 底层基础设施项目的经营业绩表现分化明显，高速公路类 REITs 以及部分成立较早的产业园区类REITs 全年业绩显著承压，相比之下仓储物流、环保水务以及 2022 年新增的保障性租赁住房与清洁能源类型，底层项目运营情况相对稳健，展现出一定的韧性与抗风险能力。可供分配金额方面，超过三分之二的 REITs 产品 2022 年可供分配金额超出发行时的预期水平，除了五只高速公路类型项目以及博时蛇口产园 REIT 未达成预期外，其余 REITs 的完成度均超过 100%。收益分配方面，截至2023/4/18，共计 15 只 REITs 产品已为投资者兑现了 2022 年度内收益；除高速公路类型外，多数 REITs 实际分红水平符合预期，对应分派率整体在 3%以上（基于 2022 年初市值计算）。截至 2022 年末，各公募 REITs 的持有人均以机构投资者为主，汇总至各行业类型来看，清洁能源、保租房与产业园区类 REITs 对应的平均机构投资者占比相对较高，相比之下环保水务类 REITs 的个人投资者持有份额占比靠前，平均占比为 22.61%。纵向对比来看，各 REITs 的机构投资者持有比例均较 2022 半年末有所提升。此外，与 2022 半年末相比，多数 REITs 前十大流通份额集中度有小幅下降，仓储物流类型整体份额集中度较高，对应占比在 50%以上。整体来看，产权类与特许经营权类 REITs 的底层资产估值变动符合其自身特性，部分项目出现分化主要由估值模型的参数假设出现调整所致。产权类项目中除博时蛇口产园 REIT、华安张江光大 REIT 有小幅下降外，其余 REITs较上年末或发行时均有所提升，增幅整体在 2%以内。特许经营权项目估值呈现分化，其中除华夏越秀高速 REIT、华夏中国交建 REIT 与鹏华深圳能源 REIT 外，其余 REITs 底层资产均较上一评估基准日的估值有不同程度的回落。此外，REITs 二级市场在经历了持续的回调后，市场整体估值水平已回落至历史低位，多数 REITs 估值性价比显现。今年以来，国内 REITs 市场利好政策频出，2 月中下旬证监会正式启动不动产私募投资基金试点工作，相关不动产私募投资基金试点备案指引（试行）的发布规范了国内基础设施类资产和不动产的投融资管理，并且将大力促进国内 Pre-REITs 市场的蓬勃发展。3 月上旬，证监会指导交易所制定保险资产管理公司开展资产证券化业务指引，进一步丰富了保险资金参与国内 REITs 业务的途径与角色。3 月中下旬，发改委与证监会同步发文，将 REITs试点行业范围进一步拓展至百货商场、购物中心等消费基础设施领域，同时进一步完善了项目发行条件、回收资金用途等方面的监管安排，并且明确表示将推动完善配套政策，推动 REITs 专项立法。REITs 相关政策调整；项目运营在宏观环境或团队变动等影响下可能不及预期；二级市场流动性不足；经济冲击等导致项目估值波动；基金治理等风险。公募基础设施 REITs 深度专题 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录内容目录 第一部分：2022 年公募 REITs 经营业绩表现.4 1、经营业绩分析：高速公路项目业绩显著承压，多数 REITs 年度可供分配金额超预期.4 2、公募 REITs 收益分配情况：除高速公路类型外，其余多数 REITs 实际分红水平符合预期.4 3、底层项目运营情况回顾及展望：22 年项目运营表现分化明显，23 年基本面有望回归平稳态势.5 第二部分：公募 REITs 持有人结构分析.8 1、整体结构：机构投资者占比超九成，且持有比例相较 2022 半年末均有提升.8 2、流通份额结构：环保水务类型个人投资者占比高，近半数 REITs 流通份额相对集中.9 第三部分：公募 REITs 估值情况跟踪.10 1、底层资产年度评估情况：估值变动基本符合项目特性，部分项目出现分化由估值参数调整所致.10 2、二级市场估值比价：市场回调态势明显，多数 REITs 估值已调整至历史低位水平.10 第四部分：REITs 市场近期热点事件跟踪.14 1、不动产私募投资基金拉开帷幕，国内 Pre-REITs 市场乘势而上.14 2、保险资管获批开展资产证券化业务，险资参与 REITs 市场的角色得以丰富.15 3、REITs 市场迎来关键扩容，消费类基础设施纳入试点范围.15 4、顶层设计持续优化，REITs 专项立法提上日程.17 5、首批扩募项目迎来实质性落地，带动存量 REITs 实现可持续发展.18 风险提示.19 图表目录图表目录 图表 1：公募 REITs 2022 年经营业绩表现.4 图表 2：2022 年公募 REITs 分红情况统计.5 图表 3：公募 REITs 2022 年现金分派率预期值&实际值对比.5 图表 4：产业园区类型 REITs 2022 年运营情况.6 图表 5：产业园区类项目 2023 年运营发展展望（年报披露）.6 图表 6：仓储物流类型项目 2022 年运营情况.7 图表 7：仓储物流类项目 2023 年运营发展展望（年报披露）.7 图表 8：保租房类型项目 2022 年运营情况.7 图表 9：保租房类项目 2023 年运营发展展望（年报披露）.7 图表 10：高速公路类型项目 2022 年运营情况.7 图表 11：高速公路类项目 2023 年运营发展展望（年报披露）.8 图表 12：环保水务类与能源类项目 2023 年运营发展展望（年报披露）.8 图表 13：公募基础设施 REITs 持有人结构（份额占比）.9 图表 14：流通份额中个人投资者占比.9 图表 15：2022 年末前十大流通份额占流通总份额比.9 图表 16：公募 REITs 底层资产估值情况对比.10 图表 17：公募 REITs 上市以来加权价格指数走势.11 图表 18：产权类&特许经营权类 REITs 价格指数走势.11 rQtQpPyRuMoRoRpQsRpQoM8OaObRnPpPnPsRlOoOtPjMtRrQ8OnMsPwMoOnQxNnMmN公募基础设施 REITs 深度专题 敬请参阅最后一页特别声明 3 图表 19：不同行业类型 REITs 价格指数走势.11 图表 20：产权类 REITs 历史 P/NAV 的估值分位数情况.12 图表 21：产权类 REITs 历史 P/FFO 的估值分位数情况.12 图表 22：特许经营权类 REITs 现金分派率测算.13 图表 23：高速公路 REITs 历史 IRR 走势.13 图表 24：环保水务 REITs 历史 IRR 走势.13 图表 25：清洁能源 REITs 历史 IRR 走势.13 图表 26：优选公募 REITs 相关信息.13 图表 27：不动产私募投资基金试点备案指引（试行）重点规则.14 图表 28：我国 Pre-REITs 重点要素.15 图表 29：保险资管开展资产证券化业务相关要求(试行).15 图表 30：保险资金认购公募 REITs 份额统计.15 图表 31：“958 号文”与“236 号文”所提及的公募基础设施 REITs 试点行业.16 图表 32：美国各类型 REITs 市值占比.16 图表 33：美国零售类 REITs 细分类型市值占比.16 图表 34：美国各类型 REITs 分年度总回报统计（1994 年-2022 年，单位：%）.17 图表 35：新加坡各类型 REITs 数量占比.17 图表 36：新加坡各类型 REITs 股息收益率.17 图表 37：五单 REITs 扩募资产概况及当前阶段.18 图表 38：扩募申报&问询反馈后的估值调整情况.18 图表 39：四单 REITs 扩募拟发售金额与数量情况.18 公募基础设施 REITs 深度专题 敬请参阅最后一页特别声明 4 我国公募 REITs 需要将 80%以上的资产投资于所持有的底层基础设施资产支持专项计划，投资者所获收益来源主要为 REITs 底层项目增值以及现金分红，因此对 REITs 所持基础设施项目经营业绩及收益分配情况的分析较为重要。本部分重点梳理分析已披露 2022 年报的 20 只 REITs 产品，在年报报告期内的经营业绩表现、底层项目运营情况，以及针对投资者的收益分配情况。1 1、经营业绩分析经营业绩分析：高速公路高速公路项目业绩显著承压，项目业绩显著承压，多数多数 R REITsEITs 年度年度可供分配金额超预期可供分配金额超预期 为了判断分析公募 REITs 2022 全年的经营业绩表现，本文将年报中的业绩数据与招募说明书所披露的预测值进行对比，对于成立不满一年的 REITs 产品，将招募书中的 2022 年预测值按照其年报报告期进行调整，从而便于两项数据的对比分析。整体来看，2022 年在疫情持续反复、经济下行压力增大等不利因素的影响下，REITs 底层基础设施项目的经营业绩表现分化明显，高速公路类 REITs 以及部分成立较早的产业园区类 REITs 全年业绩显著承压，相比之下仓储物流、环保水务以及 2022 年新增的保障性租赁住房与清洁能源类型，底层项目运营情况相对稳健，展现出一定的韧性与抗风险能力。细分至各行业类型来看，高速公路方面，受全年疫情扰动以及 2022 年四季度货车通行费减免 10%的政策影响，五只相关 REITs 产品 2022 年收入与息税折旧摊销前利润（EBITDA）均不及招募说明书披露的同期预测值，其中平安广州广河 REIT、浙商沪杭甬 REIT、华夏中国交建 REIT 不达预期的程度相对更深。产业园区方面，博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业 REIT 以及建信中关村 REIT 在 2022 年遭受不利因素的冲击较为明显，主要系宏观环境低迷以及疫情反复对底层项目的租赁招商工作造成显著影响，同时租金减免事项也对项目当期营收水平产生一定制约，但从管理人披露的情况来看，上述三单 REITs 均通过减免管理费以及补贴申请等方式化解了对持有人利益的负面影响；此外 22 年三季度末新发行的三只产业园区 REITs 在四季度的经营情况稳定，考虑到运作时间较短，相对超预期的业绩表现仍需保持关注。相比之下其余类型 REITs 底层项目 2022 年实际经营业绩较预期值的完成情况整体较优，其中保租房与清洁能源作为年内新发行的类型，报告期内收入与利润较预测值的完成度均较高。从可供分配金额这一指标来看，超过三分之二的 REITs 产品 2022 年可供分配金额超出发行时的预期水平，除了五只高速公路类型项目以及博时蛇口产园 REIT 未达成预期外，其余 REITs 的完成度均超过 100%；其中中航首钢绿能REIT、国泰君安临港创新产园 REIT、国泰君安东久新经济 REIT 对应的可供分配金额完成率相对靠前，鹏华深圳能源REIT 由于存在期初账面现金余额，调增后的可供分配金额同样较预期值超额完成。此外，结合衡量底层项目盈利能力的 EBITDA 利润率（当期 EBITDA/当期收入）来看，多数项目的盈利水平较优，而环保水务及清洁能源类型利润率相对靠后，主要系该类项目的成本费用相对更高，尤其是资产维护等环节的检修费用较高所致。图表图表1 1：公募公募 R REITs 2022EITs 2022 年经营业绩表现年经营业绩表现 来源：Wind，公募 REITs2022 年报，国金证券研究所 2 2、公募公募 R REITsEITs 收益分配情况收益分配情况：除高速公路类型外，其余多数除高速公路类型外，其余多数 R REITsEITs 实际分红水平符合预期实际分红水平符合预期 本文针对收益分配基准日在 2022 年的公募 REITs 分红情况进行梳理统计，截至 2023/4/18，在已披露 2022 年报的 20 只 REITs 产品中，除浙商沪杭甬 REIT、红土创新盐田港 REIT、红土创新深圳安居 REIT、鹏华深圳能源 REIT 外，其余 15 只 REITs 已为投资者兑现了 2022 年度内收益，其中华夏越秀高速 REIT、建信中关村 REIT、华夏中国交建REIT 尚未完成 2022 全年维度的分红派息，可关注 2023 年后续的分配情况。盈利水平20222022E完成情况20222022E完成情况20222022E完成率EBITDA利润率180101.SZ博时蛇口产园REIT产业园区11309.9514531.76-22.17%9348.4910799.64-13.44%8661.179267.2093.46%82.66%508027.SH东吴苏园产业REIT产业园区23399.4424444.96-4.28%16541.1314661.6312.82%15978.7815214.77105.02%70.69%508000.SH华安张江光大REIT产业园区8456.988394.840.74%6333.295926.576.86%6247.296042.28103.39%74.89%180301.SZ红土创新盐田港REIT仓储物流11765.5410964.427.31%9044.838404.047.62%8694.768103.66107.29%76.88%508056.SH中金普洛斯REIT仓储物流35831.4238175.89-6.14%23945.8923731.510.90%26583.6525160.68105.66%66.83%180201.SZ平安广州广河REIT高速公路66609.1785339.81-21.95%52037.3867546.92-22.96%47691.1962628.7676.15%78.12%508001.SH浙商沪杭甬REIT高速公路60566.0070456.15-14.04%39698.5550671.47-21.66%31508.7443219.1272.90%65.55%508006.SH富国首创水务REIT环保水务29447.3430014.09-1.89%15242.6718418.05-17.24%16845.8216798.16100.28%51.76%180801.SZ中航首钢绿能REIT环保水务43044.7739564.418.80%12479.2211353.729.91%13741.8510206.74134.64%28.99%180202.SZ华夏越秀高速REIT高速公路20861.2024094.82-13.42%15500.8718893.25-17.96%13742.6815383.8189.33%74.30%508099.SH建信中关村REIT产业园区20265.3322255.73-8.94%13419.6114664.62-8.49%12507.7212492.00100.13%66.22%508018.SH华夏中国交建REIT*高速公路32008.0738488.72-16.84%25544.5129986.18-14.81%25059.7928750.0987.16%79.81%508008.SH国金中国铁建REIT*高速公路31158.0035514.44-12.27%21728.6726744.93-18.76%39032.1642705.4591.40%69.74%180401.SZ鹏华深圳能源REIT*清洁能源108223.9379844.6035.54%35277.1822341.9657.90%45743.5638154.35119.89%32.60%180501.SZ红土创新深圳安居REIT*保租房2481.601934.6328.27%2079.121634.3427.21%2107.761761.00119.69%83.78%508058.SH中金厦门安居REIT*保租房3185.382591.0922.94%2483.191950.0127.34%2095.871895.44110.57%77.96%508068.SH华夏北京保障房REIT*保租房2996.952489.5720.38%2206.331584.4739.25%1912.671783.54107.24%73.62%180102.SZ华夏合肥高新REIT*产业园区3625.342573.0440.90%2640.311554.7269.83%2077.091747.73118.84%72.83%508021.SH 国泰君安临港创新产业园REIT*产业园区2129.121286.4565.50%1574.271022.7153.93%1344.52948.38141.77%73.94%508088.SH国泰君安东久新经济REIT*产业园区3485.782683.7629.88%2529.901850.1136.74%2587.362005.11129.04%72.58%注1：2022数据均为各REITs年报披露的实际完成值；注2：2022E是招募说明书披露的预测值，对于成立不满一年的产品（上表中标*产品）按照REITs2022年报实际报告期调整后所得，调整方法为2022年预测值/招募书预测区间*年报报告期；注3：收入&EBITDA指标完成情况为2022年实际值较2022E的增减率；注4：可供分配金额的完成率是2022年实际值较招募说明书2022年预测值的完成情况。可供分配金额（万元）基金代码基金简称行业类型收入（万元）EBITDA（万元）公募基础设施 REITs 深度专题 敬请参阅最后一页特别声明 5 图表图表2 2：20222022 年公募年公募 REITsREITs 分红情况统计分红情况统计 来源：Wind，REITs 收益分配公告，国金证券研究所 此外，结合招募说明书披露的 2022 年预期现金分派率与实际现金分派率来看，产权类 REITs 以及特许经营权类型中的环保水务类 REITs，对应的现金分派率整体符合预期，其中中航首钢绿能 REIT 实际分派率明显超出预期水平；相比之下高速公路类 REITs 在 2022 年经营业绩显著受到冲击的情况下，分派率低于预期，其中平安广州广河 REIT的实际分派率较预期值降低了 1.45%，完成率相对偏低。图表图表3 3：公募公募 REITs 202REITs 2022 2 年现金分派率预期值年现金分派率预期值&实际值实际值对比对比 来源：Wind，国金证券研究所；注 1：预期现金分派率=2022 年预期可供分配金额/2022 年初市值规模（2022 年以来成立的为募集规模），实际现金分派率=分配基准日在 2022 年的实际分配金额/2022 年初市值规模（2022 年以来成立的为募集规模），2022 年内成立 REITs 对应的分派率均为非年化值；注 2：标*的 REITs 产品最新一次分配基准日非 2022/12/31，视作尚未完成 2022 全年的收益分配，因此实际分派率和预期分派率差距较大 3 3、底层项目运营情况回顾及展望底层项目运营情况回顾及展望：2 22 2 年项目运营表现分化明显年项目运营表现分化明显，2 23 3 年基本面有望回归平稳态势年基本面有望回归平稳态势 产业园区类：产业园区类：2 2022022 年项目运营出现一定波动，后续有望回归稳健经营年项目运营出现一定波动，后续有望回归稳健经营 从产业园区项目 2022 年的运营情况来看，在 2021 年发行的四单 REITs 中，除东吴苏园产业 REIT 外，其余REITs 的项目出租率较上年末均有所下滑；租金方面，除博时蛇口产园 REIT 持有项目平均月租金下降了 2%以外，其公告日期收益分配基准日分配金额(万元)分红比例分配方案(元/10份)2022/12/152022/9/305094.56100.00%0.5662023/3/312022/12/313567.23100.00%0.3962022/9/222022/6/303021.5090.00%0.6002023/4/102022/12/313050.0096.84%0.610建信中关村REIT产业园区2022/5/182022/3/314091.4097.00%0.490东吴苏园产业REIT产业园区2023/4/132022/12/3115978.7899.99%1.775国泰君安临港创新产业园REIT产业园区2023/4/132022/12/311344.4099.99%0.672国泰君安东久新经济REIT产业园区2023/4/132022/12/312587.0099.99%0.517华夏合肥高新REIT产业园区2023/4/182022/12/312072.0099.75%0.2962022/9/12022/6/3013381.5094.99%0.8922023/3/312022/12/3113201.50100.00%0.8802022/9/212022/6/3023149.5690.11%3.3072023/4/122022/12/3126180.00100.00%3.7402022/7/182022/3/314470.0099.73%1.4902022/9/232022/6/303321.0099.98%1.1072022/12/292022/9/303810.0099.99%1.2702022/9/292022/6/308290.0099.99%0.8292022/11/282022/9/309492.0099.99%0.949国金中国铁建REIT高速公路2023/4/42022/12/3138640.0099.00%7.7282022/9/62022/6/307315.0098.60%1.4632023/4/32022/12/319530.0099.99%1.9062022/12/302022/9/304984.59100.00%4.9852023/4/132022/12/318757.37100.00%8.757中金厦门安居REIT保租房2023/3/312022/12/312095.599.98%0.419华夏北京保障房REIT保租房2023/4/132022/12/311721.4199.99%0.383注1：分红情况根据REITs收益分配基准日在2022年的REITs产品进行统计，统计截至2023/4/13，分红比例为分配金额占收益分配基准日累计可供分配金额的比例；注2：各REIT的分红说明根据收益分配基准日为参照依据；华夏越秀高速REIT高速公路富国首创水务REIT环保水务中航首钢绿能REIT环保水务2022年度第1次分红2022年度第2次分红2022年度第1次分红2022年度第2次分红2022年度第1次分红2022年度第2次分红2022年度第2次分红2022年度第1次分红2022年度第1次分红博时蛇口产园REIT2022年度第2次分红2022年度第3次分红2022年度第1次分红2022年度第1次分红2022年度第1次分红2022年度第2次分红2022年度第2次分红2022年度第1次分红2022年度第1次分红2022年度第1次分红2022年度第2次分红说明*2022年度第1次分红2022年度第1次分红2022年度第1次分红基金简称行业类型2022年收益分配情况*2022年度第1次分红2022年度第1次分红产业园区中金普洛斯REIT产业园区华夏中国交建REIT华安张江光大REIT高速公路平安广州广河REIT高速公路仓储物流公募基础设施 REITs 深度专题 敬请参阅最后一页特别声明 6 余 REITs 基本与上年持平，其中华安张江光大 REIT 并未受到租金减免事项的影响，平均月租金相较 2021 年末上涨2.24%。此外，2022 年内新增的三只产业园区 REITs 运营情况整体良好，其中国泰君安临港产园 REIT 与国泰君安东久 REIT 标的项目中租金收入占比较高的重要现金流提供方，对应的剩余租赁期限均在 3-4 年附近，收入持续性较优。图表图表4 4：产业园区类型产业园区类型 R REITs 2022EITs 2022 年运营年运营情况情况 来源：REITs2022 年报，国金证券研究所 2022 年较为低迷的宏观经济环境与不断反复的疫情形势一定程度影响了产业园区项目的续租、招租情况，展望2023 年，在疫情防控放开与经济向上修复的主线下，预期产园租赁市场会回归至稳定状态，同时多只 REITs 基金管理人也明确表示将继续加强项目租赁工作，借助多种举措优化租户结构、延长租赁期限，并做好客户储备和风险预判，提升基础设施资产的运营水平。图表图表5 5：产业园区类项目产业园区类项目 2 2023023 年运营发展展望（年报披露）年运营发展展望（年报披露）来源：REITs2022 年报，国金证券研究所 仓储物流类：仓储物流类：运营情况稳中向好，项目租金增速均在运营情况稳中向好，项目租金增速均在 3 3%以上以上 仓储物流项目 2022 年保持平稳运营状态，其中红土创新盐田港 REIT 出租率维持在 99%，平均月租金较上年末增长 3.92%，租赁期限在 1-12 年不等；中金普洛斯 REIT 出租率较上年末下降 4.6 个百分点，但平均月租金较 2021 年实现 3.52%的增幅，租户结构整体较为稳定。展望 2023 年，两单 REITs 的基金管理人均提到将针对底层项目进行积极高效管理，维护现有租户长期租赁关系的同时进一步挖掘潜在的客户群体；此外中金普洛斯 REIT 明确提出后续将积极实践 ESG 行动，包括部署屋顶光伏、绿电能源，保障市民生活物资等相关举措。运营指标博时蛇口产园REIT东吴苏园产业REIT华安张江光大REIT建信中关村REIT出租率85%90.39%92.62%81.29%租金120.29元/平方米/月49.20元/平方米/月164.1/元/平方米/月176.68 元/平方米/月租户结构与发行时差异不大，租户行业仍以新一代信息技术、物联网、电子商务、文化创意为主-租赁业态分布主要为在线新经济 51.61%、集成电路 20.64%、金融科技 17.08%、先进制造业0.94%、产业服务配套 2.33%协同中心 4 号楼为整栋租赁项目，孵化加速器的主要承租客户为互联网等高科技企业运营指标华夏合肥高新REIT国泰君安临港创新REIT国泰君安东久新经济REIT出租率90.26%98.74%98.81%租金34.07元/平方米/月32.90元/平方米/月27.05元/平方米/月租户结构租金收入占比超过 10%的租户为合肥国家大学科技园发展有限责任公司租户22家，主要行业集中在汽车装备、精密机械、高新材料、生物医药等领域租户46家，主要行业集中在信息产业、精密机械、高新材料和汽车装备等领域注：华安张江光大REIT、华夏合肥高新REIT出租率为年末时点值，其余REITs均为2022年平均值产业园区类2023年项目运营展望博时蛇口产园REIT受宏观经济低迷及疫情影响，整体租赁市场受疫响呈的情况表现出一定程度的滞后性，呈现出新租户租赁单价小幅下降或免租期延长、园区部分客户续租情况不及预期、租金催缴难度加大等情况，预计仍将在一定程度上影响基础设施项目的中短期经营。基金管理人将协同运营管理机构，继续加强基础设施资产的租赁工作，尽最大努力尽快恢复、提升基础设施资产的运营水平，通过延长现有客户租赁期限、加大招租力度提升整体出租率并确保租金维持在合理水平，努力达成回款率目标。东吴苏园产业REIT在依托园区科学有力的产业政策和卓越的招商运营能力与服务水平的基础上，持续做好资产的招商运营管理工作，在确保财务运营数据稳中有升的前提下，广泛链接各领域资源，积极探索拓展长三角优质资产业务机会，全力做好进一步丰富底层资产多样性的准备，致力提升组合质效、降低组合风险。华安张江光大REIT项目在疫情期间表现出了良好的韧性，短期内由于国内外疫情反复和外部环境复杂多变，可能对部分现有租户的履约意愿和履约能力产生不确定性影响，同时也将对潜在租户的续租、扩租计划产生一定影响。在未来一年内，基础设施项目运营将面对的主要挑战是租户的续租和空置面积的新租，需要做好客户储备，风险预判和科学合理的租赁调整等工作。建信中关村REIT2023 年，园区将以打造创新资源平台和区域活动示范平台为发展目标，坚定信心，以活动助推业务高质量发展充分激发政府、园区、国企央企、高等院校等多方作用，通过举办产业创新论坛及项目路演等活动.帮助优秀项目对接政策、资本、市场等优质资源，构建“产+学+研+企”联合开放的创新生态体系建设，实现更多创新要素资源的聚集。尽最大努力做招商资料储备、推广资料储备及活动规划；同时，基金管理人将做好降本增效工作，不断完善制度体系，按期开展预算执行分析，密切关注行业动态，提前研判风险。华夏合肥高新REIT位于合肥国家高新技术产业开发区，是合肥市重点发展的产业园区，也是合肥市经济发展的重要增长极，区内产业集聚优势显著，产业需求度高，预计在当前以及未来较长时期内将持续获得财政、税收、技术和人才等多方面的政策鼓励支持。此类物业在本报告期表现出了较为良好的韧性，随着各项利好政策入市，预计中长期市场持续向好。国泰君安临港创新产业园REIT国泰君安东久新经济REIT据预测，在大力发展实体经济的背景下，长三角高品质标准厂房将迎来持续发展，核心城市的标准厂房租金将有望维持 3%以上的年均增长。公募基础设施 REITs 深度专题 敬请参阅最后一页特别声明 7 图表图表6 6：仓储物流类仓储物流类型项目型项目 2 2022022 年运营情况年运营情况 图表图表7 7：仓储物流仓储物流类项目类项目 20232023 年运营发展展望年运营发展展望（年报披露）（年报披露）来源：REITs2022 年报，国金证券研究所；注：租金单位为元/平方米 来源：REITs2022 年报，国金证券研究所 保障性租赁住房类：保障性租赁住房类：发行以来发行以来运作情况稳定，出租率运作情况稳定，出租率整体维持在整体维持在 9 95%5%以上以上 2022 年国内公募 REITs 底层项目的试点行业范围进一步拓展至保障性租赁住房领域，保租房作为一类具备公益属性的住房租赁行业，是我国“十四五”规划中的住房建设重点，同时相关部委也明确表示打造公募 REITs 市场的保租房板块。从三单保租房项目 2022 年的运营情况来看，租金、出租率与租户结构分布等运营数据相较申报发行时并未发生明显变化，整体保持稳健运营的状态。考虑到该类型项目的租金及租金调整幅度均受到政府调控，同时承租人准入条件及配租方案也由政府住建部门确定，因此在针对项目后续运营情况进行展望分析时，可重点关注项目所在地的区位优势以及支撑租赁需求的人口净流入情况。首批三只保租房 REITs 的原始权益人与运营管理机构均为当地具备专业化、规模化的住房租赁平台，同类资产储备相对丰富，可关注后续的扩募安排。图表图表8 8：保租房类型项目保租房类型项目 2 2022022 年运营情况年运营情况 图表图表9 9：保租房保租房类项目类项目 20232023 年运营发展展望年运营发展展望（年报披露）（年报披露）来源：REITs2022 年报，国金证券研究所 来源：REITs2022 年报，国金证券研究所 高速公路类：高速公路类：项目车流量显著下滑项目车流量显著下滑，20232023 年基本面年基本面将迎来将迎来确定性改善确定性改善 2022 年疫情频发以及四季度货车通行费调降政策等因素，对高速公路类型项目产生的负面影响最为显著，结合披露年报的五单高速公路 REITs 所对应车流量与通行费的同比降幅来看，除浙商沪杭甬 REIT 外，其余 REITs 底层收费公路的运营数据均较 2021 年出现了 10%及以上的下滑幅度。图表图表1010：高速公路类型项目高速公路类型项目 2 2022022 年运营情况年运营情况 来源：REITs2022 年报，国金证券研究所 对于高速公路这类顺周期行业而言，公路所在地区的经济发展状况以及国内宏观经济环境一定程度决定了该项目的运营表现。展望 2023 年，各 REITs 基金管理人均表明，在国内经济活动和居民出行显著恢复的带动下，高速公路项目的车流量与通行费水平将呈现复苏趋势，预期经营业绩也将较 2022 年实现相应改善。仓储物流类2023年项目运营展望红土创新盐田港REIT未来要在维持出租率的同时实现租金的稳步增长，是经营方面主要面临的挑战。基金管理人和外部管理机构将持续关注政策变化以及行业发展动态，及时响应市场租赁需求的变化并进一步挖掘潜在的客户群体，丰富项目客户业态，持续性完善园区服务管理体系，同时将继续采取完善的租户管理机制和积极的招商租赁政策，对项目进行积极资产管理、综合风险管控，为投资者谋求最优的价值增长方案。中金普洛斯REIT未来，高效管理仍将是基础设施项目维持核心竞争力的主要手段，是实现全生命周期资产管理服务的重要途径。一方面，将进一步整合优质客户，与现有租户维护长期稳定的租赁关系。通过提供增值服务和完善配套设施来优化物业，为租户提供多方位的解决方案，增强客户粘性。同时，密切关注客户分布和结构特点，结合仓储物流供应链上下游资源优势，精准拓展客户。另一方面，结合科技形成标准化流程，实现招商、财务和工程数字化管理，提升整体管理效率。此外，基金管理人协同外部管理机构积极实践 ESG 行动，相关举措包括部署屋顶光伏、绿电能源，与园区内的商超、生鲜零售等客户一起，共同打造市民生活物资保障的“安全防线”。运营指标红土创新深圳安居REIT中金厦门安居REIT出租率98.88%99.15%租金-32.06 元/平方米/月租户结构个人租户合计占比约42.92%，用人单位合计占比约 57.08%个人租户占比91.41%，企业租户占比 8.59%运营指标出租率文龙家园：97.70%熙悦尚郡：92%租金文龙家园：52 元/平方米/月熙悦尚郡：60 元/平方米/月租户结构文龙家园：个人散租面积占 76.74%，企业趸租面积占 23.26%熙悦尚郡：均为个人租户华夏北京保障房REIT保租房类2023年项目运营展望红土创新深圳安居REIT基础设施项目位于深圳市，所处区位宏观经济发达，受政策鼓励、资金资源丰富等因素影响，进一步扩大了深圳市保障性租赁住房需求，为基础设施资产现金流的稳定性提供了重要保障。本项目原始权益人深圳市人才安居集团是由深圳市委市政府2016年出资1,000亿元成立的住房专营机构，是专责负责公共住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司，通过对标新加坡建屋发展局。根据深圳市住房发展“十四五”规划，到 2025 年深圳市将建设筹集各类保障性住房 54 万套，深圳市人才安居集团计划承担全市三分之一以上的建设筹集任务。中金厦门安居REIT根据厦门市保障性租赁住房项目认定和管理操作细则（试行）的要求，保障性租赁住房租金不高于同地段同品质市场化租赁住房租金 95%，年度租金涨幅不超过 5%。基础设施项目严格执行厦门市政策要求，与周边市场化租赁住房相比，基础设施项目在租金价格方面将具有吸引力。展望未来，得益于便捷的交通区位、优质的租住体验以及有吸引力的租金价格，基础设施项目有望保持持续稳定的经营。华夏北京保障房REIT原始权益人北京保障房中心有限公司同时兼任本基金的运营管理机构。其由专门团队负责资产的日常运营管理工作。经过基金管理人和运营管理机构的不懈努力，应对报告期内北京市发生的疫情防控挑战，实现资产的顺利平稳运转