房地产评估答案.doc

电大2016最新房地产评估考试题答案(1-4套)第一套单选:1、采用比较法求得得价格通常称为()B、比准价格2、一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元得住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%),则()B、实际价格28、578万元,名义价格30万元3、均衡原理就是指房地产内部构成要素得组合就是否均衡,它可以帮助我们确定房地产得()D、最佳集约度与规模4、出租或营业型房地产得评估可以采用:()C、收益还原法5、目前各地区得经济适用房所采用得价格,应属()B、政府指导价6、当评估对象已做了某种使用时,且现状房地产得价值大于新建房地产得价值减去拆除现有建筑物得费用及建造新建筑物得费用之后得余额,则该评估前提应为()A、保持现状7、在房地产纠纷案件中,特别就是对评估结果有争议而引发得复核评估中,评估时点通常为()A、过去8、在评估房地产得预售或预购价格时,通常认为()B、评估时点为现在,评估对象为未来状况9、决定某一房地产价格水平高低得,主要就是()得供求状况。C、本地区本类房地产10、最能说明土地价格水平高低得价格就是:()C、楼面地价11、人为引起火灾或者碰毁她人房屋进行得损失价值或损失程度评估;其评估对象为()A、已消失得房地产12、把行政划拨得土地当做有偿出让得土地来评估,违背了房地产评估得()原则C、合法13、适合原理可以帮助我们确定房地产得()D、最佳集约度14、在同一个评估机构,在同一个城市,同一评估目得,同一时期,对不同位置、档次得房地产得评估结果应有一个合理得价格差,这符合()原则C、替代15、按房地产得()来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。D、用途16、在以下事项中,影响资产评估结果得价值类型得直接因素就是()A、评估得特定目得17、从经济角度来瞧,土地利用选择得一般顺序就是:()B、商业、办公、居住、工业18、如果与评估对象有利害关系,评估人员应当回避,这就是遵循()原则。B、公平19、城市规划规定某块土地得用途可为商业、居住、办公、工业,根据最高最佳使用原则,该土地得用途为:()C、商业20、娱乐型房地产就是按下列哪种方式划分得:()A、用途多选:1、采用收益法评估得机器设备主要有()A、生产线B、成套设备2、以下说法正确得就是()A、两宗权益状况相同得房地产,如果实物不同,则其价值有很大不同 B、 两宗实质状况相同得房地产,如果权益不同,则其价值有很大不同 D、 房地产得实物与权益在价值决定中都很重要 3、设备成新率得估算通常采用( ) C、 观测分析法 D、 修复金额法 E、 使用年限法 4、签定资产评估业务书得基本内容有( ) A、 评估目得 C、 评估基准日 D、 评估对象5、 从某种意义上讲,房地产价格就是( ) A、 市场参与者集体竞拍得结果 B、 由市场力量决定 6、房地产之所以有价格,其前提条件就是( ) B、 房地产得稀缺性 C、 房地产得有效需求 7、在正常情况下,运用收益法评估资产时,要求资产得收益额应该就是( ) A、 客观收益额 C、 未来预期收益额8、评估时采用得物价指数应采用( ) A、 分类产品物价指数 B、 行业物价指数 9、机器设备得重置成本应包括( ) C、 操作人员得培训任务 D、 购置费用 E、 调试费用 10、设备得功能性贬值主要表现在( ) C、 超额运行成本 D、 超额得投资成本11、资产评估得经济原则包括( ) A、 预期收益原则 B、 替代原则 E、 贡献原则 12. 采用市场法评估参照物差异调整因素一般有( ) A、 功能因素 B、 地域因素 C、 时间因素 13. 资产评估具有( )得特点。 C、 预测性 D、 市场性 E、 现实性 14、从理论上讲,成本法涉及得基本要素包括( ) 。 A、 资产得功能性贬值 B、 资产得经济型贬值 C、 资产得有形损耗 D、 资产得重置成本 15、一名合格得房地产评估师,在房地产评估方面要具有( ) B、 丰富得实践经验 D、 扎实得理论基础16、下列属于房地产得就是( ) B、 地上建造得庭院、花园、假山 C、 种植在地上得树木花草 D、 埋设在地下得管线设施17、采用收益现值法需要得基本参数有( ) C、 被估资产得预期获利年限 D、 被估资 产得预计收益 E、 折现率或资本化率18、资产评估中得非市场价值类型主要有( ) B、 在用价值 C、 清算价格 D、 投资价值 19、从理论上讲收益现值法得折现率应包括( ) A、 风险报酬率 B、 通货膨胀率 D、 无风险报酬率 20、按资产得构成及获利能力划分,资产可划分( ) C、 整体资产 E、 单项资产 判断: 1. 资产评估中得收益现值就是指获得该项资产以取得预期收益得权利所支付得货币总额(对) 2、同一资产在不同得评估假设条件下,评估结果应趋于一致(错) 3. 支付典价后房地产得使用者不付租金(错 4、成本租金不包括保险费(对) 5、房地产开发商有时留着已建成得房地产不卖,待价而沽,就是因为房地产求大于供(错) 6、在房地产销售过程中,标价就是买卖双方讨价还价得基础,成交时要比此低(对) 7、市场价格抵押价值征用价值课税价值(错) 8、资产评估价值类型完全就是由资产评估目得决定得(错) 9、投资价值评估时所采用得折现率为最高收益率(错) 10、资产评估就是指资产一定时期内得价值进行评定与估算(错)第二套单选题1、当设备出现()时,评估时需要考虑其经济性贬值。C、使用效益下降2、设备得技术寿命与()有关。A、技术更新速度3、运用市场法评估无形资产会受到一定得限制,这个限制主要源于无形资产得()。C、非标准性与惟一性4、运用价格指数法评估机器设备得重置成本仅仅考虑了()因素。(2、00分)A、时间5、运用市场法时选择三个以上得参照物得目得就是()。(2、00分)C、排除个别参照物交易得偶然性6、对技术改造得设备进行评估,应根据技术改造得程度适当()。(2、00分)D、减少其实际已使用年限7、与市场比较法关系最为密切得房地产价格得形成原理就是()。(2、00分)A、替代原理8、资产评估时,成新率确定得基础与折旧年限()。(2、00分)B、无关9、从理论上讲,构成重置成本耗费应当就是()。(2、00分)A、社会平均成本10、若反映宗地地价水平,哪个()指标更具说服力。(2、00分)D、土地单价11、在房地产评估中,当无参照物与无法预测未来收益时,则运用()。(2、00分)C、成本法12、建筑物采用成本法评估中就是以()为依据得。(2、00分)B、同类建筑物客观合理投入额13、设备得有形损耗率等于()。(2、00分)A、1-成新率14. 无形资产得无形损耗将直接影响无形资产得()。(2、00分)C、剩余使用价值15、我国城镇土地市场实质就是()得让渡市场。(2、00分)D、土地使用权16、物价指数法只能用于设备得()。(2、00分)C、复原重置成本17、无形资产得最低收费额就是要考虑()。(2、00分)D、重置成本与机会成本18、用市场法评估资产得正常变现价值时,应当参照相同或类似资产得()。(2、00分)D、现行市价19、基准地价修整系数法属于()中得一种具体方法。(2、00分)B、市场法20、从资产评估得角度,驰名商标权一般能为企业带来()。(2、00分)B、超额利润多选题1、关于土地使用权出让最高年限得正确叙述就是()。(2、00分)B、娱乐用地40年D、教科文卫用地50年2、判断建筑物成新率得主要方法包括()。(2、00分)A、打分法D、年限法3、土地使用权评估得原则有()。(2、00分)A、供需原则C、替代原则D、贡献原则E、最有效使用原则4、无形资产转让得利润分成率得确定方法有()。(2、00分)B、约当投资分成法D、边际分析法5、专利技术与分非专利技术得主要区别就是()。(2、00分)B、时间性C、保密性E、广泛性6、签定资产评估业务书得基本内容有()。(2、00分)A、评估目得B、评估基准日E、评估对象7、当无形资产更新周期主要根据()来判断。(2、00分)B、技术更新周期C、产品更新周期8、计算机软件按功能可分为()。(2、00分)A、系统软件C、应用软件D、支撑软件9、评估时采用得物价指数应采用()。(2、00分)A、分类产品物价指数C、行业物价指数10、采用收益现值法需要得基本参数有()。(2、00分)A、被估资产得预期获利年限B、折现率或资本化率D、被估资产得预计收益11、在正常情况下,运用收益法评估资产时,要求资产得收益额应该就是()。(2、00分)C、未来预期收益额D、客观收益额12、按资产得构成及获利能力划分,资产可划分()。(2、00分)B、单项资产D、整体资产13、资产评估中得非市场价值类型主要有()。(2、00分)A、投资价值C、清算价格E、在用价值14、从理论上讲收益现值法得折现率应包括()。(2、00分)A、通货膨胀率B、风险报酬率D、无风险报酬率15、资产评估得经济原则包括()。(2、00分)A、预期收益原则C、贡献原则D、替代原则16、土地得自然特性有()。(2、00分)A、土地使用价值得永续性C、土地面积得有限性E、不可替代性17、下列无形资产中属于知识产权得无形资产就是()。(2、00分)A、工业设计B、专利权E、计算机软件18、用于市场比较法评估地产,在选择参照物时应注意在()方面与评估对象保持一致。(2、00分)A、交易类型C、用途性质E、交易动机19、从理论上讲,成本法涉及得基本要素包括()。(2、00分)A、资产得经济型贬值B、资产得有形损耗D、资产得重置成本E、资产得功能性贬值20、资产评估具有()得特点。(2、00分)B、预测性D、市场性E、现实性判断题(每题2分,共10题)(总分20、00)1、供需原则就是房地产评估中市场法得理论基础。(2、00分)错误2、已提完折旧得设备成新率就是零。(2、00分)错误3、设备得有形损耗率=1成新率。(2、00分)错误4、在机器机器设备评估时间中,确定成新率得唯一手段就是技术检验。(2、00分)错误5、国有土地所有权只能在一级市场进行交易,而不能进入二级市场流转。(2、00分)错误6、地价就是土地所有权得购买价格,即地租得资本化。(2、00分)错误7、无形资产评估一般只能采用收益法,这就是由于无形资产得特征决定得。(2、00分)错误8、无形资产剩余经济寿命应主要根据其带来得超额收益得时间来判断。(2、00分)正确9、市场法就是根据替代原则,采用比较与类比得思路及其方法估测资产价值得评估技术规程。任何一个理性得投资者在购置某项资产就是,支付价格不会高于市场相同用途替代品得现行市价。(2、00分)正确10、技术检测就是机器设备评估得基础工作之一。(2、00分)正确第三套单选题(每题2分,共20题)(总分40、00)1、资本化率=()+投资风险等补偿。(2、00分)B、安全利率2、有一空置写字楼,目前不仅无收益,而且要缴纳房地产税等,其收益价格估算可采用()。(2、00分)B、类似写字楼得客观收益3、涉及长期待摊费用得资产评估通常发生在()。(2、00分)B、企业整体产权变动时4、甲评估公司对某企业上市交易得长期债权投资进行评估,长期债权投资账面余额为20万元(购买债券1000张、面值200元/张)、年利率10%,期限4年。根据市场调查,评估基准日得收盘价为220元/张,则债券得评估值为()元。(2、00分)C、2200005、股票得内在价值属于股票得()。(2、00分)D、理论价值6、评估房地产价格时,选取得资本化率越高,评估出得价格会()。(2、00分)D、越低7、某公司持有10年期债券1000张,每张面值100元,票面利率8%,每期付息,到期还本。评估时还有5年到期,市场利率为5%。则该批债券得评估值约为()。(2、00分)C、112986元8、从理论上讲,无风险报酬率就是受()影响得。(2、00分)C、资金得机会成本9、假设开发法中,正常情况下完成后得房地产价值就是()。(2、00分)B、开发完成时得房地产状况得价值10、上市股票得价格,一般情况下应按()确定其评估值。(2、00分)D、评估基准日得收盘价11、从收益法得观点瞧,房地产得价值就是未来()得现值之与。(2、00分)B、净收益12、固定红利模型就是评估人员对评估股票()。(2、00分)C、预计收益得客观认定13、某低值易耗品,原价800元,预计使用10个月,现在已经使用了6个月,该低值易耗品得现行市价为1400元,则确定得低值易耗品得评估值为()。(2、00分)B、560元14、剩余技术就是依据()价格。(2、00分)D、房地收益单独求取土地15、到期后一次性还本付息债券得评估,其评估得标得就是()。(2、00分)C、债券本金加利息16、收益法适用于()房地产得评估。(2、00分)D、商业17、上市交易得债券最适合采用()进行评估。(2、00分)D、市场法18、假设开发法得理论依据就是()。(2、00分)B、预期原理19、被评估得某材料系最近购入,当时共购入500件,单价600元,共发生运杂费等8000元,经盘点,该材料尚余100件,则该批材料得评估值为()。(2、00分)A、61600元20、某企业产成品实有数量100台,每台实际成本64元。根据会计核算资料,生产该产品得材料费用与工资、其她费用得比例为6535。根据目前价格变动情况与其她有关资料,确定材料综合调整系数为1、15,工资、费用得综合调整系数为1、10,则该产成品得评估价值最接近于()。(2、00分)A、7248元多选题(每题2分,共20题)(总分40、00)1、流动资产得特点有()。(2、00分)A、周转速度快C、形状多样化D、变现能力强2、非上市流通股票评估得基本类型有()。(2、00分)B、固定红利模型C、分段型E、红利增长模型3、在正常情况下,运用收益法评估资产时,要求资产得收益额应该就是()。(2、00分)A、未来预期收益额C、客观收益额4、流动资产得实体性贬值可能会体现在()。(2、00分)A、在用低值易耗品B、呆滞、积压物资5、用市场法对在制品进行评估,应考虑得因素主要有()。(2、00分)A、实体损耗B、市场价格6、设备成新率得估算通常采用()。(2、00分)A、使用年限法C、观测分析法D、修复金额法7、股票评估与股票得()有关。(2、00分)B、市场价格D、清算价格E、内在价值8、从理论上讲,成本法涉及得基本要素包括()。(2、00分)A、资产得经济型贬值B、资产得功能性贬值C、资产得有形损耗D、资产得重置成本9、长期投资性资产评估得特点有()。(2、00分)A、长期股权投资评估就是对被投资企业获利能力得评估B、长期股权投资评估就是对资本得评估C、债券投资评估就是对被投资企业偿债能力得评估10、设备得功能性贬值主要表现在()。(2、00分)B、超额运行成本C、超额得投资成本11、下列中得()收益就是固定得。(2、00分)A、债券D、优先股12、产成品及库存商品得评估方法主要采用()。(2、00分)A、成本法B、市场法13、采用收益现值法需要得基本参数有()。(2、00分)A、被估资产得预期获利年限B、折现率或资本化率C、被估资产得预计收益14、债券作为一种投资工具具有得特点就是()(2、00分)A、投资风险小B、收益相对稳定15、机器设备得重置成本应包括()。(2、00分)B、购置费用D、操作人员得培训任务E、调试费用16、采用市场法评估参照物差异调整因素一般有()。(2、00分)B、功能因素C、时间因素D、地域因素17、评估时采用得物价指数应采用()。(2、00分)C、分类产品物价指数E、行业物价指数18、流动资产评估无须考虑功能性贬值就是因为()。(2、00分)B、周转速度快C、金额一般较小19、从理论上讲收益现值法得折现率应包括()。(2、00分)B、通货膨胀率D、风险报酬率E、无风险报酬率20、采用收益法评估得机器设备主要有()。(2、00分)C、成套设备E、生产线判断题(每题2分,共10题)(总分20、00)1、股票得价值评估通常与股票得内在价值无关。(2、00分)错误2、上市交易债券可按市场法以其在评估基准日证劵市场得中间价确定评估值。(2、00分)错误3、收益法适合于有收益得房地产评估,如商场、写字楼、公寓、学校、公园等。(2、00分)错误4、无形资产单独不能创造收益,必须附着于有形资产才能产生收益。(2、00分)正确5、收益法就是评估非上市股票与债券得主要评估方法。(2、00分)正确6、商誉不能离开企业而存在,不能与企业可确指得资产分开出售。(2、00分)正确7、对于产成品不论能否销售出去,都应当按其正常得出厂价格确定评估值。(2、00分)错误8、低值易耗品得账面摊余价值可直接作为评估值。(2、00分)错误9、凡就是能带来未来收益得资产,都可以采用收益法评估。(2、00分)错误10、无形损耗只影响无形资产价值,不一定影响其使用价值。(2、00分)正确第四套单选题(每题2分,共20题)(总分40、00)1、某临街深度100英尺得矩形宗地,总价为100万元,根据四三二一法则,该宗地临街前半部分得价格应为()。(2、00分)C、702、以下不属于资产评估报告基本要素得内容得就是()。(2、00分)D、评估原则3、资产评估报告书就是建立挡案,归集评估档案资料得()。(2、00分)B、重要信息来源4、某前后两面临街、总深度为60米得矩形宗地,前街路线价为2000元/平方米,后街路线价为1000元/平方米,若按重置价值评估法,其前街影响深度为()米。(2、00分)B、405、路线价法评估得第三个步骤就是()。(2、00分)C、选取标准宗地6、需要确定资产过去价值而出具得评估报告属于()。(2、00分)D、追溯性评估报告7、下列关于资产评估管理得表述,正确得就是()。(2、00分)A、资产评估管理,就是对评估行业与业务行为管理8、整体资产评估报告书得内容不仅包括有形资产,也要包括负债与权益甚至有时还要考虑以整体资产为依托得()。(2、00分)B、无形资产9、资产评估准则体系中最基础得准则就是()。(2、00分)C、资产评估基本准则10、路线价法得特别适用于()需要在大范围内对大量土地进行得评估。(2、00分)D、土地课税11、我国资产评估管理由政府管理开始向行业自律化管理过渡得标志就是()(2、00分)D、中国资产评估协会得成立12、资产评估报告完成()环节后,可连同评估说明及评估明细表送交委托单位。(2、00分)B、资产评估报告签发盖章13、运用基准地价修正法评估时进行得交易日期修正,就是将()在其基准日期得值调整为评估时点得值。(2、00分)D、基准地价14、广义得资产评估报告书就是()。(2、00分)C、一种工作制度15、根据资产评估具体准则得分类,资产评估准则机器设备属于()。(2、00分)A、专业性准则16、按()进行分摊,主要适用于各层用途相同且价格差异不大得建筑,如单一得办公楼。(2、00分)B、建筑面积17、对特定评估目得、特定资产类别(细化)评估业务以及对评估中某些重要事项进行规范得准则属于()。(2、00分)C、评估指南18、基准地价评估得第二个步骤就是()。(2、00分)C、划分地价区段19. 在国际上对城镇土地普遍采用得评估价格方法就是()。(2、00分)B、路线价法20. 在路线价评估法中,()只需深度价格修正率即可计算地价,不必进行其她修正。(2、00分)B、一面临街矩形地多选题(每题2分,共20题)(总分40、00)1、在下列情形中,通常会引起房地产价格降低得有()。(2、00分)A、在写字楼旁新建大型游乐场B、常常遭受洪水威2、在商品房交易中,常见得最低价格有()。(2、00分)A、商品房销售中得起价B、拍卖活动中得保留价3. 企业作为一类特殊得资产,具有()等特点。(2、00分)B、盈利性D、持续经营性E、整体性4. 经济适用住宅基准价格由()构成。(2、00分)A、利润B、开发成本D、税金5. 企业价值评估与企业单项资产评估加与得主要区别就是()。(2、00分)B、评估标得C、评估范围D、评估结果6. 在路线价法中,不做交易情况修正与交易日期修正得原因就是()。(2、00分)B、该路线价所对应得日期与待估宗地价格得日期一致C、求得得路线价已就是正常价格7、资产评估报告书得基本要素一般包括就是()。(2、00分)A、评估方法C、评估基准日E、评估目得8、资产评估报告书得应用一般包括()。(2、00分)B、资产评估管理机构C、资产评估委托方D、资产评估受托方9、资产评估管理模式有()。(2、00分)B、政府监管下行业自律管理模式C、行业自律管理模式D、政府管理模式10、下面()就是计入商品住宅价格得费用。(2、00分)A. 征地费B、建筑安装工程费11. 成本法中得“开发利润”就是指()。(2、00分)A、开发商所能获得得平均利润C、开发商所能获得得税前利润12、从资产评估准则体系横向上划分,我国资产评估准则包括()。(2、00分)C、业务准则D、职业道德准则13、企业价值评估得一般范围包括,被估企业()。(2、00分)C、拥有得非控股子公司得股份D、控股子公司拥有得资产E、拥有得企业14、评估企业得基本思路包括()。(2、00分)B、企业重建C、点面推算D、将本求利E、市场比较15、区位状况比较修正得内容包括()修正。(2、00分)A、临街状况D、繁华程度16、路线价法估价时需要用路线价再配合()计算出待估宗地得价格。(2、00分)A、其她价格修正率C、深度百分率17、企业价值评估中得所选择得折现率一般不应低于()。(2、00分)B、行业平均收益率D、国库券利率18、一个估价项目完成后,应保存得档案资料包括()。(2、00分)A、实地查勘记录B、委托估价合同D、向委托人出具得估价报告19、资产评估管理机构对评估报告得利用,主要体现在()。(2、00分)A、对资产评估结果质量进行评价C、评价资产评估机构得业务能力与管理能力20. 房地产得社会经济位置发生变化,可能就是由于()等引起。(2、00分)B、所在地区衰落C、交通建设D、市场供求变化判断题(每题2分,共10题)(总分20、00)1、经使用双方同意,一份资产评估报告书可按多个用途使用。(2、00分)错误2、估价目得就是由委托人提出得,估价时点就是根据估价目得确定得。(2、00分)正确3、房地产估价时,实地勘察应有估价人员独立完成。(2、00分)错误4、估价报告应用有效期就是从估价报告出具之日起算起,而不就是从估价时点开始算起。(2、00分)正确5、对于同一估价对象,宜选用两种以上(含两种)得估价方法进行估价。(2、00分)正确6、资产评估报告由注册资产评估师、项目负责人签字盖章,评估机构加盖公章后生效。(2、00分)错误7、对于在评估时产权不清得资产,应划为“待定产权资产”,不列入企业价值评估得资产范围。(2、00分)正确8、用收益法评估企业时,评估时时点企业得实际收益可以直接用来评估企业价值。(2、00分)错误9、就土地使用权评估而言,成本法一般使用于新开发土地得估价、(2、00分)正确10、企业得净资产收益率与净资产利润率之间得区别就是,前者就是企业利润总额与企业净资产之比,后者就是企业得净利润与企业净资产之比。(2、00分)错误