2022华人在美置业报告.pdf

伴随着新冠疫情发生后美国实施的量化宽松政策，30年期住房抵押贷款利率下行至历史低位3%左右，这促使2021年全美住宅房屋销售量增加至612万套，创下自2006年以来的历史新高。由于通胀高企，美联储政策转向，2022年以来已四次加息，抵押贷款利率随之暴涨至超过5%，与年初3%的利率形成鲜明对比，全美房屋销售全面放缓。截至7月，成屋销售下降至年化481万套，同比下降20%。*数据来源：NAR，58安居客房产研究院综合整理单位：万套2020-2022年全美成屋销售折年数房屋需求减弱，美国房地产市场供不应求的情况有所缓解，年初以来未售库存不断累积，截至7月已与去年持平，库销比约为3.3个月，仍低于理想状态的6个月。房价继续升值，全美成屋销售中位价连续三个月超过40万美金，但同比涨幅由1月的16.7%收窄至7月的10.8%。-1 -利率上行 美国房市降温明显随着疫苗的普及，包括美国在内的许多国家已经解除旅行禁令，美国自2021年11月起允许接种了疫苗的旅客进入美国，但仍有不少国家在国际旅行方面有较严格的疫苗接种和检疫安全流程限制。受此影响，实际到美旅客数量仍与疫情前水平有较大差距。*数据来源：NAR，58安居客房产研究院综合整理单位：万套2020-2022年全美成屋销售库存*数据来源：NAR，58安居客房产研究院综合整理单位：美元2020-2022年全美成屋销售中位价-2 -*数据来源：National Travel and Tourism Office，58安居客房产研究院综合整理2019-2022年美国入境旅客数量受疫情影响 外国买家在美置业数量下滑疫情期间的旅行限制或一定程度上影响了海外买家在美置业的步伐。全美房地产经纪人协会的统计数据显示，外国买家在2021年4月至2022年3月期间购买的美国境内成屋（即二手现房）降至98600套，为协会自2009年开始该项统计以来的最低水平，比前一年下降7.9%，仅占全美成交量的1.6%（前值1.8%）。然而，由于房价的上涨，外国买家合计总购房款上升至590亿美元，增长8.5%，占全美成交总额的2.6%（前值2.8%）。外国买家所购房产的平均总价上涨至59.82万美元，同比增长18%，同期美国所有房屋成交均价为37.43万美元，同比增长10%。-3 -4 -按买家来源国划分，加拿大占比11%，排名蝉联第一；墨西哥排名第二，占比8%；中国排名第三，占比6%。值得注意的是，中国买家在2011-2020年的十年间连续保持在美置业的第二大海外来源国，这一排名时隔十年再次被墨西哥取代。*数据来源：NAR，58安居客房产研究院综合整理2011-2022年外国买家购置成屋数量*数据来源：NAR，58安居客房产研究院综合整理2011-2022年外国买家购置成屋成交额单位：十亿美元-5 -*数据来源：NAR，58安居客房产研究院综合整理中国买家在美置业数量大幅下降*数据来源：NAR，58安居客房产研究院综合整理2007-2022年中国买家占全部在美置业外国买家的份额从时间轴上看，从世纪初至2014年，中国买家在美置业占全部外国买家的比例不断提升，在2014和2015年达到高峰，占比为16%，此后占比波浪式下降，在2021和2022年由于疫情影响而降至6%。2022年各国买家占全部海外买家成交量份额加拿大11%墨西哥8%中国6%印度5%巴西3%哥伦比亚3%德国2%英国2%法国2%日本1%其他57%-6 -从具体数量来看，中国买家在美置业高位出现在2017-2018年，连续两年成交超4万套；此后的2019年出现腰斩，疫情发生后成交量进一步下降，2022年仅购置了6100套房屋。在2022年的前十大买家来源国中，仅中国买家购买量较前一年减少。按成交总额来看，所有外国买家总计成交房屋金额590亿美金，其中成交量前五的买家合计占比33%。中国买家仍然排名第一，合计购买了61亿美元的房屋，同比增长30%。但与中国买家在2017年创下的317亿美元的购房总额相比，2022年的成交额已减少80%。*数据来源：NAR，58安居客房产研究院综合整理2009-2022年中国买家在美置业数量*数据来源：NAR，58安居客房产研究院综合整理单位：十亿美元TOP 5 外国买家成交总额-7 -2021年4月至2022年3月全美成屋销售中位价为35.57万美元，同期全部外国买家成交中位价为36.61万，而中国买家置业中位价为47.06万，比2021年略有下降，此前中位价记录为2016年的54.21万美元。中国买家置业的套均总价为100万美元，较一年前的71.04万上涨40%，突破了在2016年创下的93.7万的记录。套均总价的创纪录或许是由于华人青睐的区域如加州、纽约等地房价快速上涨所致。中国买家在美置业套均总价创新高*数据来源：NAR，58安居客房产研究院综合整理单位：十亿美元2009-2022年中国买家在美置业成交总额-8 -统计期内，中国买家在美置业主要集中在15个州，合计占比超过99%。其中加州遥遥领先，占比31%；其次是纽约州，占比10%；印第安纳州和佛罗里达州并列第三，分别占比7%。*数据来源：NAR，58安居客房产研究院综合整理单位：美元2009-2022年中国买家在美置业套均总价及中位价*数据来源：NAR，58安居客房产研究院综合整理2022年中国买家在美置业主要目的地-9 -外国买家由于较难于美国申请贷款，因此更倾向于全现金购房。在全美所有买家中现金购房的比例仅为24%，但外国买家中这一比例高达44%。全现金报价有助于买家在激烈的市场竞争中增加胜算。中国买家中，58%使用了全现金购房，该比例仅次于来自加拿大和哥伦比亚的买家。*数据来源：NAR，58安居客房产研究院综合整理2009-2022年全现金买家比例*数据来源：NAR，58安居客房产研究院综合整理TOP 6 外国买家全现金购房比例中国买家全现金购房比例高达58%*数据来源：NAR，58安居客房产研究院综合整理中国买家在美置业使用目的分类度假屋1%度假租赁6%学生使用8%住房租赁25%主要居所52%其他8%*数据来源：NAR，58安居客房产研究院综合整理在美置业房屋使用用途独栋房联排房公寓房住宅用地其他/不明确中国买家全部外国买家-10 -和其他外国买家更倾向购房用作度假屋和度假租赁不同，中国买家在美置业以自住和长期租赁为主。其中作为主要居所使用的房屋占比52%，用作住房租赁的投资房占比25%，供学生使用的房屋占比8%，用作度假租赁用投资房仅占比6%。从置业类型上看，66%的中国买家购置了独栋房，9%购买了联排房，10%选择了公寓房。与全部外国买家中有5%购买住宅用地不同，中国买家基本不购买土地。中国买家画像 自住+独栋+都市圈都市圈U.S.Metros房价中位数（单位：万美金）房屋单价（单位：美金/m2）San Francisco-Oakland-Hayward,CA旧金山-奥克兰-海沃德13890.579.374.666.263.957.857.155.7825051404740446039603820346034103330San Diego-Carlsbad,CA圣地亚哥-卡尔斯巴德Los Angeles-Long Beach-Glendale,CA洛杉矶-长滩-格伦代尔Seattle-Tacoma-Bellevue,WA西雅图-塔科马-贝尔维尤Denver-Aurora-Lakewood,CO丹佛-奥罗拉-莱克伍德Boston-Cambridge-Newton,MA-NH波士顿-剑桥-牛顿New York-Newark-Jersey City,NY-NJ-PA纽约-纽瓦克-泽西城Portland-Vancouver-Hills-boro,OR-WA波特兰-温哥华-希尔斯伯勒Salt Lake City,UT盐湖城-11 -中国买家喜聚居，所选的购房区域以市区和市郊为主，分别占比29%和57%，距离大都市圈较远的小镇和度假区较不受青睐，占比较小。*数据来源：NAR，58安居客房产研究院综合整理在美置业房屋使用用途市区市郊小镇度假区中国买家全部外国买家附：美国主要都市圈房价一览-12 -*数据来源：NAR，58安居客房产研究院综合整理都市圈U.S.Metros房价中位数（单位：万美金）房屋单价（单位：美金/m2）Austin-Round Rock,TX奥斯汀-圆石城55.355.354.15349.148470546.145.543.938.433103310323031702940287028402760272026302300Miami-Ft Lauderdale-W Palm Beach,FL迈阿密-劳德代尔堡-棕榈滩Boise City-Nampa,ID博伊西市-南帕North Port-Sarasota-Bra-denton,FL北港-萨拉索塔-布雷登顿Phoenix-Mesa-Scottsdale,AZ凤凰-梅萨-斯科茨代尔Las Vegas-Henderson-Para-dise,NV拉斯维加斯-亨德森-天堂Colorado Springs,CO科罗拉多斯普林斯Raleigh,NC罗利Charleston-North Charleston,SC查尔斯顿-北查尔斯顿NY-Jersey City-White Plains,NY-NJ纽约-泽西城-怀特普莱恩斯Wash-Arlington-Alxndria,DC-VA-MD-WV华盛顿-阿灵顿-阿尔克桑德里亚NY-Jersey City-White Plains,NY-NJ纽约-泽西城-怀特普莱恩斯Wash-Arlington-Alxndria,DC-VA-MD-WV华盛顿-阿灵顿-阿尔克桑德里亚-13 -报告说明 1.数据来源：58安居客房产研究院报告数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等。2.数据周期及指标说明：报告整体时间段：截止2022.08 具体数据指标参考各页标注