2022-2023香帅中国财富报告.pdf

资源描述

3、美的组织结构？.189 22|岛链化时代的危与机.196 23|新时期的中国经济发展画像（上）.203 24|新时期的中国经济发展画像（下）.210 25|2023 宏观经济金融趋势.217 26|后疫情时代，中国家庭财富行为变化.227 发刊词（废话篇）读者，你好我是香帅。我的香帅中国财富报告，已经开始预售了。这份相约 20 年的报告，转眼已经来到了第 4 年，无论你是老同学，还是新朋友，感谢你的陪伴和支持。2022 年，是一个注定会被载入史册的年份。冲突、通胀、安全资产、汇率波动.那些宏观的大词离我们普通人的生活前所未有的“近”。在这样一个充满不确定性的时代，要想避开财富路上的坑，实现财

4、富增长，就必须理解当下金融世界的变化逻辑。看清现在，才能看见未来。今年这份财富报告的关键词是：岛链经济。过去几十年，我们活在一个全球化的世界中，全世界都遵守同一种全球秩序，国家之间的摩擦冲突更多被合作协同取代，对“多元”、“融合”这些词语有着天然的好感。而 2008 年，恰好是这种博弈“承上启下”的逢魔时刻。正如亨廷顿说的，“冲突”是文明崛起和衰落的宿命，这句话开始演变成一场现实。回望历史上每次霸权的动摇，都伴随着一场波及全球政治和经济的震荡。2008 年到 2018 年，中国的超速崛起和超大体量，对世界单一秩序形成一股客观的冲击力。而我们在 2022 年所经历的战争，疫情，通胀等，则是历史的

5、必然和偶然的交织。在人类社会的博弈中，“秩序”是一种微妙的平衡。这种平衡一旦被打破，就像冰面出现裂缝一样，会不断扩大。一旦碰到外力冲击，冰面可能崩裂。世界不再是平的，但世界也不存在孤岛。我们会不停地感受到疼痛这是一个疼痛常在的岛链化大时代。如果你关心，在这样一个岛链化的格局下，我们的经济、投资决策会有什么样的转变，比如：全球通胀还会持续多久？人民币走势会怎么变化？2023 年中国的宏观金融趋势是什么？后疫情时代，就业市场、社会消费和资本市场的逻辑究竟发生了什么结构性变化？房子真的会跌吗？不买房子的话，家庭的储蓄该怎么办？互联网大厂还会好吗？他们面临什么样的转型路径？最难就业季，怎么选职业才能卷

6、出未来？.我会在今年的财富报告里为你一一讲解，也会为你和你的家庭提供可落地的财富参考建议。报告将在 12 月 5 日 00:00 开始正式更新，期待你的加入，到时见！发刊词|预见 2023：愈合的力量读者，你好不管你是新朋友，还是老熟人，欢迎来到香帅中国财富报告。我是香帅。算起来，这是香帅中国财富报告陪你的第四年。不知道未来历史将会用什么词语描述 2022 年，作为一个普通人，我能深切感受到的是“伤痕”。全球都有伤痕：战争、通胀、隔阂，能源危机、货币贬值、资产缩水，中国也经历了消费收缩、房价下跌、股债双杀经过这一年，我第一次感受到，所有宏观叙事的波动，都是我们普通人身上的伤痕。也是经过这

7、一年，我才真正理解了达里奥在 2022 年初说的话，“未来时代将与我们有生之年所经历的完全不同”。1.全球化正让位于岛链化是，历史潮水的方向已经改变，对我们这几代（60 后-00 后）的中国家庭来说，理解这个变化至关重要。因为我们对国家经济增长的理解，对财富累积方式的认知，都来自过去那个具有超强“增长共识”的全球化时代。但从 2018 年到 2022 年，贸易摩擦、疫情冲击、战争爆发，一次次的剧烈冲击下，共识变得越来越稀缺，分歧变得越来越普遍。我们突然发现，那个与平坦世界越来越紧密的时代，那个有多宏大愿景就有多高远天空的时代，正在渐渐隐退。紧密合作的全球化正在让位于竞争结盟的岛链化。当政治、

8、经济、气候、人口、技术的冲击接踵而来的时候，没有人能生活在历史的真空里，也没有人能脱离时代的洪流。中国经济、中国市场、中国产业的角色都需要在博弈中重新定位，中国家庭的财富积累，也需要面对这个变局中的各种摩擦成本。比如，孩子是不是要出国念书？到哪个国家？家庭资产要配置海外资产和国际货币吗？怎么配？配多少？数字资产、加密货币到底是泡沫还是未来？科技、生产领域的部分“脱钩”可能会带来产业链的什么变化？在政治和意识形态摩擦的背景下，全球化时代最顺理成章的“出海战略”是否还成立？什么领域还具有“全球共识”，能做全球安排？这些共识在中国的土壤里，会结出什么样的果实？阿里之于亚马逊，腾讯之于脸书，究竟还有多

9、远距离？它们又会演化到什么程度？全球通胀会不会持续，演变成上个世纪 70 年代的“高通胀时代”？中国这个“大岛”能不能独善其身？哪些路径能避免财富被通胀过快消蚀？在潜在通胀和经济增速的双重压力下，中国的宏观政策会做出什么样的调整？中国“买一线，买核心城区，不买三线，不买远郊”的房产配置逻辑是否会发生变化？国内的房子还能买吗？国外房子呢？该买多少？在“中国特有的资产估值体系”下，A 股的估值逻辑会发生什么变化？2020 年之前最顺理成章的“消费升级”概念、“老龄化社会”概念还能成立吗？中字头企业和中药板块会成为新的价值投资赛道吗？“全面脱钩”风险、“全球通胀”，这些都是过去几十年未曾听过的词语。

10、而任何理解上的偏差，可能导致谬以千里的结果。2022 年 7 月初，我回到久别的上海。上海还很安静。淮海路、南京西路都还很安静。玻璃的大门和古铜色的把手，在阳光下安静地照出在街头踽踽独行的我。看着玻璃门里自己的影子，我沉默了很久，想起了好朋友张斌刚完成的一个研究，在 2020 年封城结束后的一年半时间里，武汉的产出、消费、投资恢复都远远低于可比城市。其实不仅仅是武汉，很多城市经济体在遇到重大负面冲击之后，都面临同样的疤痕效应。经历过地震或者洪水的人，会更加谨小慎微；经历过衰退的人，会更倾向于降低消费，加大储蓄；经历过倒闭失业的人，会更不愿意承担风险。我突然意识到，在这样剧烈变化、充满伤痕的环境

11、中，这些城，这些人，都需要愈合的力量，需要一些具体的行动去愈合。而我所能做的，就是陪着你，你们，一起去理解新的气候条件、新的土壤环境，然后适应、生存、演化。我想我们所能做的，就是在微小的努力中，去愈合宏大的伤口。2.后 2022 时代的财富观和往年一样，我和团队在数据、文献中摸爬滚打，坚持断续的田野调查，跑了沈阳、大连、南京、三亚、上海、苏州、杭州等十来个城市。说实话，今年的田野调查格外艰难，有十多次买好票取消的，有三四次去了当地隔离的，有被弹窗回不了北京的，还有好多次被封在酒店里跟采访对象线上沟通种种波折有时候让我们经常感到精疲力尽。但另一方面，这些“亲历的历史”也一次次地加深了我们对时代

12、的切身体感，并且在这个过程中去寻找愈合的方向。到今年 9 月底，关于什么是和“后 2022 时代”相匹配的财富观，我脑子里逐渐出现了轮廓：1.降低预期，缩短期限，动态迭代；2.不求宏大，但要坚实和安全。在这个基础上，我定下了今年香帅中国财富报告课程的框架结构，三大模块 26 讲课程：首先是“资产篇”。直面问题：在岛链化的全球格局下，我们该怎么配置资产、管理财富？2023 年房子还是不是安全资产？怎么判断自己家庭该不该买房？什么样的房产配置是最优的？全球通胀会持续多久？疤痕效应会怎么影响我们的投资和消费决策？数字资产、保险产品，该不该成为中产家庭资产包中的标配？后 2022 时代，银行理财、A

13、股和基金产品，会有什么样的发展趋势？资产的多元化配置该怎么做？中概股，美国科技巨头企业，还有投资机会吗？接下来是“职业篇”。数字化是不确定大时代中唯一的确定性，没有个体、企业、行业、国家能回避这个潮水的方向。所以我会试图回答：数字化到底会怎么改变职业选择？哪些职业有潜力，哪些会被淘汰？到底是技能还是专业，才能帮我们避免就业市场的内卷，才能顺利实现转行？数字化会怎么改变组织结构？这对职业选择有什么影响？数字化的职业赛道，对女性是福音还是噩梦？在理解这些具体的微观决策逻辑变化后，我们来到“宏观篇”，来认识“历史潮水的方向”究竟发生什么样的改变，比如：到底什么是岛链化时代？这个时代对个体和企业来说，

14、存在什么样的风险和机会？2023 年，中国的宏观金融趋势到底是什么？我们的家庭财富行为发生了什么样的变化？3.在具象的行动中愈合写这篇发刊词的时候，正是傍晚。城市的灯光渐渐亮起，隔壁邻居家有炒菜炝锅的香味飘出。人间烟火依然如旧。楼下传来熟悉的旋律，是我年轻时很喜欢的一首歌，天黑黑。孙燕姿空灵清亮的声音轻轻唱到，“我走在每天必须面对的分岔路，我怀念过去单纯美好的小幸福，爱总是让人哭让人觉得不满足，天空很大却看不清楚，好孤独。天黑的时候我又想起那首歌，突然期待下起安静的雨，原来外婆的道理早就唱给我听，下起雨也要勇敢前进，我相信一切都会平息。”我相信，一切都会平息，一切都会愈合，下起雨也要勇敢前行

15、。如果你愿意，请让我陪你，在寻找一个个具象问题的答案中，勇敢前行。欢迎你加入 2022-2023 年的香帅中国财富报告。我在这里等你。01|2023 年，房子还是安全资产吗？读者，你好欢迎来到香帅中国财富报告。我是香帅。从这一讲开始，我们正式进入报告的第一模块，资产篇。在接下来的 17讲中，我会带你从房地产、股票基金、银行理财、数字资产等几个维度入手，分析 2023 年怎么配置资产和管理财富。接下来几天，主要讲房产。2022 年下半年，我突然意识到，今年找我问买房的人是过去几年的总和。其中被问得最多的问题就是，2022 年后，房子还能买么？1.怎么判断房子能不能买：是优质安全资产吗？房子还能

16、不能买，回答这个问题有个标准，就是看要买的房子还是不是“优质安全资产”，是，当然要买；不是，就需要斟酌考虑。所谓“优质安全资产”，要满足两个条件：一是“优质”，能跑赢大部分资产品类。二是“安全”，波动不大，最大回撤可控。“最大回撤”是一个金融术语，简单来说，就是从上次高点跌到最低点的值。比如，腾讯股票最高时是 747 元，最低跌落到 230 元，那么当下腾讯的最大回撤就是 69%。那 2022 年之后的中国房产，到底是不是优质安全资产？我在课程里给了你一张表，在表格上你会看到我的判断：2022 年之后，中国房产会持续剧烈分化，有少数区域和城市的房产仍然是优质安全资产，但也有一些区域的房产有比较

17、大的风险。以新房价格计算的不同城市房产在不同阶段的表现接下来，我们就来逐个分析。2.2022 年后，哪些少数区域（城市）的房产能买？为什么？这里细节很多，但有两个细节会部分决定我们对 2022 年之后的房价预期。第一个细节是，任何阶段，全国整体房产的年化收益率都低于中国经济增速，但一线城市房子的年化收益率都远高于中国经济增速。比如说，2000-2012 年和 2013-2021 年这两个阶段，中国的平均经济增速分别是 10.1%和 6.6%，全国整体房产的年化收益率分别是 6.1%和4.9%，但一线城市（北上广深）房产的收益率是 13.1%和 8.0%，都比中国经济增速高。所以不管在哪个阶段

18、，一线城市房子是毋庸置疑的优质安全资产。除了一线城市以外，即使是其他城市的房产，过去 22 年的回报率也比国债和 A 股上证指数高。所以你基本上可以得到一个答案，对我们普通老百姓来说，买房确实是为数不多稍微靠谱的投资和储蓄方式。那接下来该问了，2022 年之后，我们对房子的期望回报率该是多少呢？整体上，全国房产回报低于经济增速这个规律不会变，一线城市房产回报超过经济增速的规律也不一定变。我预估一下，数字不一定准确，2022 年中国经济增速大概在 3%左右。往后看 5 年，假设宏观政策是“稳妥积极”，我们可以预期 GDP 平均会有 4-4.5%左右的增长。此外，中国目前还面临几个现状：城市化率接

19、近 70%，人口大规模流入城市的区间已经不大；相比 10 年前，中国 25-39 岁的生育主力人群占比下降超过 20%，而且教育和收入水平的提高也在影响年轻人的生育意愿。2020 年，中国城市住房自有率是 73%，整体高于发达国家 60%的水平，但北上广深的自住房率仍低于 60%。把这些信息全部拢聚起来，我的个人判断是，未来 5 年，中国房产的年化收益率很可能徘徊在 2%左右，但一线城市的房产回报仍有很大概率维持在 5%左右（注意，这是新房）。所以，当你问房子还要不要买的时候，不妨问问自己是否能接受一个 2%或者 5%左右的平均年化收益率。或者问问自己，有没有眼光和运气做出超过这种收益的个体选

20、择？这是第一个结论。接下来我们来看第二个细节。在 2020 年香帅中国财富报告的购房城市名单中，我曾列出 4 个次一线城市，成都、杭州、南京、苏州。苏州缺少公开数据，所以今年我稍微算了一下其他三个城市的房价表现，有意思的是，它们呈现出了和中国房产增速不太一样的趋势。2000-2012 年，这几个城市的房产回报率只有 4.6%，甚至低于 6.1%的全国水平；2013-2021 年，几个城市的房产回报率变成了 5.7%，高于 4.9%的全国水平。2022 年是最奇特的，在全国房价下跌的情况下，这几个城市房产回报率居然是4.5%，甚至超过了一线城市。这到底是为什么呢？也是在 2020 年的香帅中国财

21、富报告中，我跟大家说过，像北上广深这些明显具有人口虹吸效应的城市，增长潜力是毋庸置疑的。这些地方房价高企，房产很容易集中在部分富人手里。这个现象容易拉大贫富差距，可能跟共同富裕的政策方向相悖，所以这些城市的房价过度上涨会面临一定的政策风险。但你也知道，一个地方的风险往往意味着另一个地方的机会。所以部分资金有可能从一线外溢到次一线。所以在 2022 年之后，成都、杭州、苏州、南京这些次一线城市的房产估值，有希望获得部分溢价，甚至取得和一线城市相当的回报率。周边地区像西南和长三角地区的家庭可以对这个问题提起重视。好，这是我关于房子能不能买的第二个结论。3.哪些区域（城市）房产面临较大风险？说完了哪

22、些地方的房子能买，预期收益率是多少后，我们来重点分析一下风险点，也就是买哪些地方的房子亏钱的概率大。其实很多地方的房产早就开始亏钱。截至 2022 年 10 月，东北地区的牡丹江、哈尔滨，和广西省北海市，房价跌幅排在前三。基本上可以认为，安全资产中的“最大回撤可控”这个条件已经被打破了。如果我们将时间维度拉长，会发现这个“最大回撤”更大。在课程文稿最后，我列出了过去 3 年和 5 年二手房、新房跌幅最大的 10 个城市。这份名单其实就提示了我们未来买房的两个风险点：第一，名单里出现了四个省会城市：贵阳、石家庄、郑州和哈尔滨。哈尔滨的房价跌不太奇怪，一是跟东北地区的整体经济发展情况有关，二是跟它

23、的严寒气候也有关；石家庄和北京在地理上同处河北省内，存在感被后者掩盖；贵阳则是前几年地方财政膨胀过于严重的结果。但郑州房价的大幅下跌看起来有点奇怪，因为郑州作为人口大省河南的省会，应该是具有较强人口吸附能力的。为什么会大跌？一个听上去很无聊的答案：之前涨太多了。我举个例子，你可能会更有体感：郑州 1274.2 万人口，重庆 3212 万人口，长沙 1023.9 万人口。但 2020 年的时候，郑州二手房的价格是13509 元，比重庆和长沙高了差不多 20-25%。这么一比你就明白了，除了我刚才提到的北上广深成杭苏南之外，现在即使是买省会城市的房子，也需要横向做比较。如果在经济、人口相差不远的情

24、况下，一个地方的房价很冒尖，很可能跟之前地方政府的过度负债或者过度开发有关系，这时候买房可能会买在高位上。我们再来看第二个风险点。二手房跌幅最大的是黑龙江牡丹江市，三年跌了 22%，这样的回撤水平简直堪比 A 股。有的地方连新房都跌，像广西北海、四川泸州、湖南常德和岳阳，过去三年新房累计跌了 10%左右，虽然这个跌幅不算惊人，但考虑到新房是被“限价”的，说明这些区域已经增长乏力。这些城市你再仔细观察，都是人口流出地。前两年课程我们一直在讨论，决定城市房价的其实是人。人口（尤其是有购买力的人口）的流入或流出，是城市增长预期最重要的长期指标。政府供地数目、土地政策、限购政策、贷款条件，都可能在短期

25、内发生变化，刺激房价上涨或下跌，但“人口”是自然的慢变量，更容易反映社会的长期预期。2017-2019 年，我们团队曾利用互联网大数据，比较精准地计算过中国各个城市的人口流动情况，跟 2021 年公布的第七次全国人口普查（下文简称“七普”）展现的趋势很类似。当时我们发现了一个非常有意思的现象：200 万-500 万人口的中型城市，数量萎缩得很厉害；而 500 万人口以上的大城市和 150 万人口以下的小城市，数量增长却很快。这是为什么呢？因为中型城市的人口逐渐往大城市流动，使得中型城市变成了小城市。所以，很多按照常住人口计算的“大城市”可能是实际的中型城市，“中型城市”可能其实是小城市。这些城

26、市的房价往往有高估成分。比如山东临沂，2021 年“七普”统计的常住人口是 1101.84 万人，我们当时通过互联网大数据计算出的“活跃常住人口”是 739.78 万人。这说明，城市的活力比常住人口数据显示的要低。这种类型的城市，房价就很容易被高估。这意味着，当你买房的时候，需要仔细考虑自己所在城市的“真实人口分布”。七普是相对准确的数据，你可以比较七普和六普的数据，如果七普的人口数据，比六普下降比较多，那你的买房决策就需要仔细斟酌了。好，今天内容很多，暂时到这里，我先简单做个小结：1.2022 往后看 5 年，我的判断是，中国房产的年化收益很可能在 2%左右，一线城市房产大概维持在 5%左右

27、，要不要买房取决于你能否接受这样一个水平的年化收益率。2.次一线城市（成杭苏南）的房产估值有希望获得部分溢价，甚至取得和一线城市相当的回报。3.即使是省会城市的房产，也需要和其他同等条件的城市房价做横向对比，避免买在高位。4.很多按照常住人口计算的“大城市”或“中型城市”，可能是实际的中型城市或小城市，房价存在高估成分。因此，买房时需要仔细考虑自己所在城市的“真实人口分布”。课程最后我给你布置个作业：去比较一下你所在城市（或者自己老家城市）7 普和 6 普的人口数据，再结合过去三年的房价涨跌幅，判断一下，这个城市的房价是低估还是高估呢？最后的最后，要跟大家说一个好消息，2022 年的房产课一共

28、有 4 讲。在这 4 讲房产课的末尾，我们会整理出一个表格，列出中国所有“七普”常住人口，比我们团队计算的“活跃常住人口”多的城市。到时候，你可以根据这张表格去查自己所在的城市，做出更准确的买房决策。这里是香帅中国财富报告，我们下一讲见。数据来源：国家统计局注：近 3 年、5 年，跌幅最大前 10 个城市相同数据来源：国家统计局 02|机会成本：怎么判断自己家庭还该不该买房？读者，你好欢迎来到香帅中国财富报告，我是香帅。上一讲我们聊了 2022 年之后，怎么判断哪些房产是优质安全资产，哪些房产有较大风险。这一讲，我们回到一个更广泛的话题：如果房价下跌，是不是意味着你的家庭不要再买房了呢？

29、我的答案是，不见得。因为很多时候，我们面临的处境并不是“几选一”，而是“别无选择”。在买房这个问题上，其实有三重逻辑值得我们关注。第一，增长逻辑。这个好理解。买房产就是买有增长前景的国家、城市、区县，甚至小区。宏观上的增长无非是经济增长，人口密度和质量的上升，微观上的增长包括好医院、好学校、商圈密度、交通便利，甚至是物业的优秀程度等。就像上一讲说的，现在除了少部分城市外，宏观上的增长不那么显著，所以买房要更看重微观上的增长。第二，通胀逻辑。房产是抗通胀的资产。2023 年中国大概没有通胀风险，但我认为，未来几年，如果要保一定的经济增速，那么货币和财政政策就需要大幅度地放开。所以 2024 年后

30、，中国未必不会有一定的通胀压力，到那时候房产的抗通胀属性就会被给予一定的市场溢价。第三，机会成本逻辑。这是最具象、最个体的逻辑，也是我们决策时最实用的逻辑。所谓“机会成本”，就是你为了一个机会而放弃的另一个机会的成本。比如说，今年你手里一共有 300 万元，付了房子的首付后，就没法再买股票、债券了。股票、债券可能挣到的钱，就是你买房的机会成本。我们大家面对的增长逻辑和通胀逻辑都差不多，但机会成本是很不一样的。所以每个人、每个家庭考虑买房的时候，都要拷问自己两个问题，而且要连问三遍：你有其他选择吗？你的生活目标是什么？只有获得清晰的答案，才能为家庭财富做出更好的安排。1.低线城市中老年家庭的决策

31、 2022 年 11 月初，我在得到做了场年度讲座（你可以在课程里回看视频），里面提到一个 50 岁阿姨的故事。她的困扰也是很多四五六线小城市，年龄较大的中国家庭的困扰：以后打工打不动了，手里有几十万积蓄，该怎么安排养老？他们面临的约束条件是缺乏基本金融知识，绝大部分投资方式，比如股票、债券等，对他们来说门槛都非常高。同时，他们还面临着乡土社会里很多金钱的坑，比如“白条拆借”，就是缺乏法律保障的，借给亲朋好友的白条。所以对这样的个体和家庭来说，在小县城买个有学校、能出租、而且能写自己名字的房子，尽管收益率可能是负的，但仍然是一个“次优选择”。2.二三线城市中产家庭的决策我们团队很多小伙伴来自

32、二三线城市的中产家庭，有做公务员的、做教师的、经商的等等。他们的家长，都有一定积蓄和认知能力，在二三线城市起码有一套属于自己的房产。2022 年不只一个小伙伴问我，我们家的财富决策该怎么做？说实话，根据宏观判断与历史数据分析，我会说，未来十年，基金和股票的年化收益率大概率是超过房产的。因为中国增长将由城市化驱动转变为好企业驱动，这部分增长的溢价会在金融市场上体现出来。但面对自己团队的小朋友和他们的家庭，我的答案是“买房”。为什么？因为这是安全底线。在趋势确定的时期，“梭哈”可能是最优策略。但 2022 年之后，缺少确定的长期趋势。任何今天看起来最稳妥的投资，明天都有可能变成最危险的投机。所以，

33、二三线城市的家庭更需要“保底”，需要将“下限”守得更牢，这样才有机会追求上限。对很多二三线城市家庭来说，房产就是不确定时代的安全底线和心理安慰。所以当问这个问题的时候，你要先问问自己，我们家的安全底线是否已经扎得足够牢靠？一套房，可能很难说足够。那除了买房这个决策，这些家庭还面临一个现实问题，那就是买哪里的房子。我的答案很俗气，也很真实：首先，支援孩子在北上广深落地生根，帮孩子付房子的首付，先让他们一只脚迈进中产的大门。如果家境好，就直接给孩子；如果家境不够好，就当作是长期免息或者低息贷款，也算是自己的“变相储蓄”。剩下的财富，放一半在金融资产上，其余的可以在所在省份的省会或者大城市买房，即使

34、这个收益率并不高。前两年我们团队用详细的互联网大数据做过分析，发现了一个显著影响中国人口流动的因素，那就是广义上的乡土情节。第一，人口会天然流向距离更近，文化、气候、饮食也相近的最大都市，比如东北人爱流入北京，华东、华中北部的人爱流入上海。第二，除了北上广深外，所有城市人口的第一流向地都是本省省会。更有意思的是，985、211 大学的毕业生回本省工作的比例很高，因为有熟人社会网络，所以更容易进入体制内。考虑到上面这个因素，我之前给过一个买房的建议，如果在北上广深买不了房子，那就尽量买省会城市的房子，因为收益率会相对高一点。但今年，我觉得要稍微调整一下这个说法。比如，我们团队有一个小伙伴来自山东

35、潍坊，她父母如果再购房，应该在潍坊，还是济南、青岛呢？从纯经济角度分析，应该是济南、青岛。但如果考虑到，未来不管是潍坊还是济南，房价的涨幅都不一定高出通胀太多，反而是房子本身的附加值，比如学区、商业便利度、物业等因素更容易产生高下之分，所以这时候他家的决策逻辑就应该发生变化。孩子在北京，大概率是不会回山东了。父母呢，未来要么去北京，要么留在老家。把房子买在老家潍坊，似乎就是一个更优的选择，毕竟包括亲戚、朋友、同事在内的几十年的社会关系网络都在潍坊。看个病，办点事，聊个天，组个牌局，包括挑个好楼盘，都要方便得多。而如果买到省城济南，虽然离得并不远，但某种程度上也相当于背井离乡、连根拔起。当然，如

36、果孩子大学毕业后想回省城工作，这个决策又会变得不一样。所以对二三线城市的中产家庭来说，在做买房决策的时候，跟着家庭网络、社会网络走，才是归宿。人毕竟是社会动物，而不是纯粹的经济动物。3.一线城市精英家庭的决策还有一类人群也很典型，大多生活在北京和上海，是传统意义上的精英家庭：事业有成、高认知、高净值，手里有两套房，并且处于职业上升期。你可能会说，这还有什么财富上的烦恼？恰恰相反，这样的家庭其实烦恼很多。在和大部分人一样烦恼“钱从哪里来”的同时，这些家庭还在担心“钱到哪里去”。尤其是 2020 年之后，生活就像一条大河，从宽阔平静的水域进入了汹涌的峡谷地带，分外惊心动魄。但我想说的是，和这些家

37、庭感受到的“险象环生”相反，我认为 2022之后的几年，对部分精英家庭来说，可能是一次财富洗牌的机会。为什么？从前中国的游戏规则是鼓励冒险主义的。我曾经在企业家课上说过一句话：“（那时候）你有多宏大的愿景，就有多高远的天空”。但是，从 2021 年开始，这个机制发生了结构性转变，“规范”成为关键词。致富需要加杠杆，就像挑水要用扁担一样，是基本原则。对于生活在一线城市的高净值家庭来说，什么样的杠杆是可加的、在边界内的呢？杠杆有很多，但最基础、最规范、风险也最小的就是房贷。如果按照30%-50%的首付计算，就相当于你用了两到三倍的杠杆。挑选核心城市核心区域的房产，即使每年只有 5%-7%的涨幅，你

38、也能获得 10%-20%的年化收益率。对于那些现金流仍然稳定、处于上行期的家庭来说，这是一个风险很低、保险系数很高的投资策略。想清楚了这个逻辑后，我让北京的一个朋友把手里一套小户型的普通住宅，换成核心城区比较大的房子。我个人认为 120-160 平方米的房子，增值保值的空间最大。另外一个上海的朋友，虽然没有买房名额，也没有换房空间，但她可以考虑在全球最大的两三个城市，配置核心区域的房产。这么做虽然有汇率风险，收益率也不见得很高，但杠杆率可以放得很高，同样是撬动自己的财富增值。你发现了吗，不管在哪个城市，国内还是国外，我在所有房产前面都加了一个定语核心城区，也就是一个城市里人群密度最高，商业、文

39、化最发达的区域。因为这种区域，往往也是租金比较高的房产。这也是另外一条原则，在配置房产时，一定要挑租售比高的。租售比越高，就越好出租，租金涨幅也越快。这样你房产的增值潜力也更大。掌握了这几个逻辑和原则后，每个家庭的决策就可能变得多种多样，比如孩子有出国留学打算的，有习惯海外生活的，有适应不了英语环境的，有制度约束的每个人只能根据自己的情况及时迭代、更新。世界上的问题没有统一的答案，投资的世界里更没有绝对的对错，不管是自己的状态，还是外部的环境，都处于时刻的变化中。投资决策也是一样，变才能通。好，这就是今天的内容，我简单小结一下：1.买房有三重逻辑，增长、通胀和机会成本。其中机会成本逻辑是家庭购

40、房决策时最实用的逻辑。2.对低线城市和二三线城市家庭来说，买房依然是不确定时代的安全底线和心理安慰。3.对一线城市部分精英家庭来说，挑选核心城市核心区域的房产，依然是一个较好的策略。在现金流条件允许的情况下，要在相对安全的优质资产上加杠杆。最后还是给你布置一个作业来加深对今天课程的理解：你自己，包括身边朋友，之前考虑买房的时候最看重什么？2022 年买房的时候最看重什么？你们对买房的心态有什么变化吗？这里是香帅中国财富报告，我们明天见。03|什么样的房产配置是最优的？读者，你好欢迎来到香帅中国财富报告，我是香帅。上一讲我们讲了不同家庭该怎么买房。这一讲我想跟你聊聊，到底什么样的房产配置是最优

41、的？这两年总有人问，要不要买第二套房子？用孩子的名字再买行不？换不换别墅？要买马来西亚海景房不？形形色色的问题，回答了不下百次后，我发现这些问题其实都在问同一件事，就是房产到底怎么配置比较合理？1.合理的配置比例是多少：50-80%我们大概都听过一种说法，就是房产在中国家庭财富里的占比太高了。比如西南财大 2018 年的城市家庭财富健康报告就说，中国家庭总资产中，住房资产高达 77.7%。这个数字和我们前两年财富能力报告里得到的数据相近，也是 77%。也就是说，中国家庭 100 万资产中，有接近80 万是在房产上。这个数字如果跟其他国家做对比，确实比较突出。按照各国央行和统计局的数据，2021

42、年，英美等 OECD 国家的平均房产配置比例是50.37%，其中德国最低，29%，美国 37%，英国 45%，最高的是西班牙 58.7%。亚洲国家，像新加坡、韩国、印度等，都在 40%以上。当然了，国家之间发展阶段、文化传统、养老制度、储蓄习惯相差很多，所以资产配置比例不太适合直接做比较。但从上面的数据中，我们可以得到一些有用的信息：养老和保险体系偏薄弱的国家，房产比例就高很多。富裕国家，尤其是富人家庭的资产中，房产的比例会低不少。这一点以美国最为突出。这意味着，在很多国家和家庭心中，房产是具备很强“储蓄养老”属性的资产。所以，搞清楚买房是干什么用的，才能真正想清楚，房子在未来家庭资产中配多

43、少合适。说实话，中国家庭之前对房产配置比例这件事没有太强的概念。2005 年之前，中国家庭财富的水平不高，投资渠道有限，买点 A 股和黄金就算“内行”。城市居民家庭是从 2008 年房价暴涨开始，才有了“家庭财富”的概念。接下来十多年，城市化迎来高峰期，房产价格向上的趋势力量太强，大家压根来不及思考买房用来干什么，感觉买房就是用来赚钱的。但是现在我们都知道，城市化水平已经很高，人口和生育意愿面临下行压力，自住房达到一定比例，房产自然而然会走到“无利可炒”的程度。那么在这种情况下，房子配多少合适？这个问题放在 2022 年，多数已经有一套自住房的中产家庭应该比较清晰了：房产已经过了让家庭财富暴涨

44、的阶段，而是承担了储蓄、扛通胀，以及补充未来现金流缺口的功能。这些功能，如果有其他更优秀的资产来承担，那配不配置房产其实无所谓。美国就很典型，保险和养老市场发达，金融市场非常完善，股票和债券的长期回报稳定丰厚，所以美国家庭财富中房产的占比平均也就30%多，而且越是富有人群，这个配置比例越低。我们说回中国，来做两个判断：1）未来中国的保险和养老金市场能起来吗？2）未来金融市场，比如股票和债券，能取代房产成为承载中国居民财富增长的主力吗？我个人的判断是，保险和养老市场会有很大的进步。比如 2022 年 11 月25 日，个人养老金制度就开始启动，但这个制度需要后面的税收等各种政策配套，才能真正起作

45、用。再来看股市、基金、债市等金融市场，目前看未来一段时间内，不确定性还是比较高的，近几年可能还是会跟前 10 年差不多，有结构性机会。什么叫结构性机会？比如过去 10 年，上证指数没怎么涨，但创业板涨了260%。但这种结构性机会不一定能抓住。所以目前来看，金融市场很难作为要求稳妥的养老资金安排。再看跟我们文化比较接近的日本，日本房产配置比例是非常低的37%，他们最爱持有的不是股票不是基金，而是现金储蓄，占比高达35%左右，和房产差不多。再考虑到日本的特征，老龄化、低欲望、相对完善的社会保险制度，和我们未来十年的情况有类似也有差异。这么分析下来，我们大概率可以判断，中国中产到精英家庭，未来十年的

46、家庭资产配置中，房产的比例会下降，但是不会、也不需要下降得太快。因为即使大幅下降，你也没太多特别好的选择。可能有同学就会问，到底多少比例合适？我跟周边朋友分析过，虽然说这种配置比例千人千面，但仍然有规律：50%-80%我认为都在合理范畴内。除了资产已经过亿的富豪外，对中国中产-精英家庭来说，40%以下的房产配置比例会明显偏低，因为这意味着家庭资产中大概就 1 套房子，或者是 2 套价位偏低的房子，或者是低线城市的房子，这种配置比例完全有提升的空间。但超过 80%也意味着家庭资产的流动性偏低，可以适当增加流动性。2.房产组合比房产比例重要但这里要尤其强调，实际上房产的组合，比如套数、房型大小、

47、全球城市配置等，比房产配置比例要重要的多。这个问题有点复杂，需要个体家庭在理解底层逻辑后自己做独立判断。举个例子，我一个朋友在北京有 3 套房，一个小别墅，一个大平层，一个小公寓，占了家庭资产的 80%左右。当时他们家想把大平层加上手里的流动资金，换成一个大别墅，这样就变成了豪华大别墅加小公寓，几乎占家庭资产的 90%以上，同时因为大别墅很贵，所以负债率也会上升。这就是一个典型的错误配置决策，除了住到大别墅的“爽”之外，其实是家庭流动性的一次倒退。单价过高的房产流动性相对差，这会让每个月的现金流变得紧张；同时大别墅还面临豪宅税，既可能影响到未来的房产价格，也可能影响到家庭的现金流。这种换房的策

48、略在什么情况下可行？如果现有房产只占家庭资产的 40%甚至更低，可以换，但更佳的策略是将小公寓换成核心城区的 3-4 居。为什么是 3-4 居呢？这可能是未来相当长一段时间内中国房产市场的一个趋势。前段时间，贝壳研究院研究了 2022 年 8/9 月份限贷、限购等政策放开对房产市场的影响，一个特别显著的现象是：改善性房源的成交量上升。看济南、青岛、武汉、北京几个城市，都是 1-2 居的房源仍在断崖式下跌，但 3-4 居出现较大幅度增长。这里面有两个原因：1.从需求端来看，经济下行影响了基层的购买力。这就是 2020 年我们说过的 K 型分化，中间层消失。买 1-2 居房子的普通家庭的购买力下降

49、了。2.从供给端来看，房地产行业不景气，但房价调整其实并不多，比如 2022 年中国整体房价下降才 2.7%。这样一来，中低端市场出清不了，也就高端市场能稍微动弹一点。数据来源：贝壳研究院如果说这样的案例过于土豪，还有不少朋友的情况更接近中产家庭的普遍状况：手里两套房，面积都不大，一套自住一套出租。有的朋友就打算“二换一”，添点钱把手里的两套房换成一套高端自住房。这么做的问题在于，自住房有很强的消费属性，你不能把家庭财富积累，也就是把储蓄决策和消费决策混为一谈。在自住房上大力加杠杆，其实是消费上的“踮脚摸高”。这个决策势必是要牺牲部分“储蓄”的。不是说不可以，但是要意识到，这个决策里有一部分

50、是消费，而不是投资和储蓄。上面两个案例都有同样的问题，就是对自住房的消费属性和储蓄属性认知模糊，把杠杆加在了消费上。租金收入减少，房贷开支增加，流动资金减少。看上去可能大房子的价格高，名义财富值可能上升了，但实际的财富效应是下降的。所以，房产比例高一点低一点没那么重要，但是要慎重考虑房产怎么组合。这里有几条逻辑：1）加杠杆要加在资产端而不是负债端；2）保证流动性很重要；3）在自住房上梭哈不算理性决策。3.房产组合：多元不如专一好，说到房产组合，我们再提一下国际化房产配置的问题。前几年，一二线城市的高净值家庭酷爱配置海外房产，比如买澳大利亚、加拿大、马来西亚、泰国的房子，这两年又热衷于西班牙、

展开阅读全文