北京望京区域办公及商业物业市场分析报告(74页).ppt

华文细黑 32号字,第二级 华文细黑 20号字,第二级 华文细黑 20号字,第三级,第四级,第五级,*,第,第 2 页,页,思源顾问,望京区域办公及商业物业市场分析报告,望京区域办公及商业物业市场分析报告,目录,望京区域整体概况,望京区域办公物业市场情况及分析,望京区域商业物业市场情况及分析,综述,11/28/2025,2,第,2,页,望京区域整体概况,区域交通概况,区域规划概况,区域产业发展概况,区域综合服务设施概况,区域人口消费特征概况,11/28/2025,3,第 3 页,图.望京道路现状图,图.望京道路规划图,11/28/2025,4,第 4 页,区域交通概况,望京目前内部交通现状还是十分良好的，交通网络较密，道路密度达到了,2.9,，道路较宽，通达性比较好，主要的问题是内部交通与外部交通的联系通达性不好；,望京地区规划中的道路，目前只建成了,50,，仍有许多道路没通车，造成望京地区高车流量集中在几个道路；,如果望京规划中道路均修通，将会极大的缓解目前望京的交通状况，并且有多个路口通达各个方向，因此，望京未来的交通发展前景是十分好的；,城铁的修通和公交枢纽的建成也将会使望京的交通更加便利。,区域交通发展加强区域对外开放性及区域商业的辐射性。,11/28/2025,5,第 5 页,望京区域整体概况,区域交通概况,区域规划概况,区域产业发展概况,区域综合服务设施概况,区域人口消费特征概况,11/28/2025,6,第 6 页,望京区域整体概况,区域交通概况,区域规划概况,区域产业发展概况,区域综合服务设施概况,区域人口消费特征概况,11/28/2025,9,第 9 页,区域产业发展概述,望京区域的产业结构主要为二、三产为主，其中二产以北京电子城科技园为龙头,形成区域内的主导产业；,电子城科技园是中关村科技园区重要组成部份，是经国家科技部和北京市人民政,府于1994年正式批准建立的。现已成为推动朝阳区工业加速发展的中坚力量，是望京,地区的主导产业基地。,区内以高新技术产业为龙头，其中电子城园区呈现出科技,含量高、产业集聚度高、外资比例高和发展后劲足的鲜明特点。,11/28/2025,10,第 10 页,区域产业发展概况,望京区域逐步发展成电子信息产业的聚集地。,区域内品牌效应凸显，产业链日趋完善。,园内高资本，高出口，外向型经济明显，高于朝阳区港澳台及外商投资比例。,区域内高新产业的发展，促进了区域商务氛围形成，商务市场发展潜力巨大,区内电子城的生产总量迅速扩张、经济效益显著。,11/28/2025,11,第 11 页,望京区域整体概况,区域交通概况,区域规划概况,区域产业发展概况,区域综合服务设施概况,区域人口消费特征概况,11/28/2025,12,第 12 页,望京商圈品牌精品店,新概念汽车,展示厅,中旅旅游汽车公司,雪亮眼镜,雪亮眼镜,大明眼镜,铜牛服饰,本区域共有品牌专买店家，其中汽车类家，服装类家，眼镜类家,汽车类需求面积较大，一般在平米以上，所处位置多为临街层，,服装眼镜类面积需求较灵活，从平米均可，需求周围环境整洁，,位置一般选在繁华街区或高尚居住社区，注重室内外装修,品牌精品店业态较少，,尚有发展潜力,11/28/2025,13,第 13 页,望京商圈休闲娱乐,太阳宫娱乐休闲中心,张贝健身,柯达,中体倍力,健身俱乐部,咖啡店,汉方洲足疗,茶馆,足疗音像,潇洒风度,美容美发,网吧,音像,音像,美发,旺兴源洗浴,七甲山练歌场,特百惠,富士冲洗,雪美华美容厅,本区域健身中心家，保健中心家，娱乐中心家，音像店家，,咖啡店，茶馆家，美容美发家，网吧家，冲洗店家,咖啡店，茶馆，快餐等面积可大可小，一般在平米以上，,周围环境较好，位于繁华街区健身需求面积平米,茶吧酒吧等休闲娱乐,场所比较成旧，,且数量少不够规模，,很多街道属于空白，,有极大发展空间,11/28/2025,14,第 14 页,望京商圈生活配套分布,金象大药房,福奈特,加油站,金象大药房,福奈特,电子图书馆,东方爱婴,金象大药房,慈安堂郡,福奈特,生活配套设施稍显不足，,可适当增加,11/28/2025,15,第 15 页,望京商圈零售商业超市大型专业卖场,天成超市,苏宁电器,韩国百货,大中电器,京客隆,中福百货,中国移动营业厅,华润超市,新都副食,韩国百货,鲜花店,中复电讯,建材大世界,南湖综合市场,建材城,正时家居,联通,华润超市,中国烟草,风城食品店,便利店鲜花副食店等对面积要求较小，,平米以上即可，超级市场要求面积,在平米以上，位置主要以繁华,临街层，地下层商场房为主,11/28/2025,16,第 16 页,餐饮配套分布,本区域中式餐饮家,韩式餐饮家,西餐及西式快餐家,食品专卖店家,食品专卖店饺子馆等面积较小，,平米即可，,等快餐店平米左右，,东来顺等中上档次中餐平米,传统餐饮和韩国餐厅,量大趋于饱和，,西式快餐和其他,种类风味餐饮,（如面爱面，必胜客等）,稀缺，市场有待开发,大多餐厅早期设在,住宅底商群楼内，,今年法规将限制餐饮,娱乐在住宅楼下经营，,这将是一大缺口,实地调研时间；,年月日,11/28/2025,17,第 17 页,教育设施,幼儿园：望京目前幼儿园有八所，民办的有六所、公立的有两所，基本上均分布在花家地和南湖地区附近；,小学：六所，大多分布在花家地地区；,中学：五所，重点中学较多，由八十中、陈经伦中学、首师大望京分校；,高教：十一所高教学校，集中在京顺路西侧和望京新城附近；,培训类学校：十一所，集中在望京北小河望京西园附近。,备注：图中蓝点为幼儿园、蓝色带旗符号代表小学、桔红色带旗符号表示中学、蓝色图书符号代表高校、红色圆点代表培训学校。,11/28/2025,18,第 18 页,医疗卫生,望京医疗设施相对薄弱一些，医疗诊所有,26,家，但多为小诊所，规模不大，级别较低。基本上分布在北小河以北，南湖地区和京顺路西侧一带。较大型的保健按摩店主要有八家。,11/28/2025,19,第 19 页,体育设施,望京目前仅有一个望京体育公园，总占地面积25000平方米、绿化面积为70。园内建有篮球场、排球场、旱冰场、儿童游乐场等。另外，望京有12个体育健身俱乐部。运动种类很多、齐全，网球、乒乓球、游泳池、排球、跳操、健美操、器械、美容美发、足疗、保健、跑步机、自行车、街舞、瑜珈、跆拳道、踏板操、形体训练等。,11/28/2025,20,第 20 页,区域综合服务设施概况小结,望京地区经过十几年的发展变化，到现在已经初步形成居住、生活、工作为一体的区域，区域内商业、医疗、教育、体育等各个配套设施初具规模，在数量上有了大量的增长，但在质上还未有明显的飞跃发展；,未来发展趋势将会朝着大规模、高质量、高品质，更加齐全的方向发展；,未来,2,年,3,年望京的配套设施还将会十分迅速的增长。,11/28/2025,21,第 21 页,望京区域整体概况,区域交通概况,区域规划概况,区域产业发展概况,区域综合服务设施概况,区域人口消费特征概况,11/28/2025,22,第 22 页,区域人口消费特征概况,人口数量：,望京人口数量目前18万人，未来规划将达到33万人。,人口年龄：,社区居民年龄构成以2545岁为主。,人口职业特点：,演艺界人士、企业管理者、外企职工、律师、医,生、记者、外籍人士等较多，中产阶层比重较大，,其中外籍人士以日籍和韩籍为主。,月生活消费水平：,望京区域年人均月生活消费元。,（零售、餐饮、服务、娱乐等，不含家居建材）,11/28/2025,23,第 23 页,区域人口消费特征概况,区域性消费水平差异化强，以南部建成区消费力最差，中东部商业中心区消费力最强。,望京区域住宅类楼盘置业者中二次置业者增多，同时望京区域也聚集了大批外籍人士，以韩国人、日本人为主，知识层次和职业层次相对较高，消费能力较强。,本案所在区域，区位人口的综合素质较高，经济实力较强，注重生活品位，品牌消费能力强。,11/28/2025,24,第 24 页,目录,望京区域整体概况,望京区域办公物业市场情况及分析,望京区域商业物业市场情况及分析,综述,11/28/2025,25,第 25 页,写字楼市场总体情况：,望京住宅市场的火爆，商业服务配套的改善促使望京写字楼市场逐渐成长，供应面积逐渐增长；,爱立信，摩托罗拉，,LG,，西门子,松下等大公司将区域总部迁入望京，吸引了更多的为这些企业总部提供服务的中小型公司进驻；,同时，写字楼供应量的增加，使得整个望京的发展趋于平衡，而且由此提升了望京的区域价值，从而带动了住宅市场的再次升温。,11/28/2025,26,第 26 页,二、办公物业市场分析,（一）办公物业市场开发投资状况,（二）办公物业销售与租金水平状况,（三）办公物业入住企业分析,（四）办公物业市场发展前景,11/28/2025,27,第 27 页,办公物业市场开发投资状况,区域划分原则,：,以地域兼顾功能为划分原则,区域四大板块：,望京北部产业园区,望京西部区域,望京南部建成区,望京中东部商业中心区,望京北部产业园区,望京中东部,商业中心区,望京南部建成区,望京西部区域,11/28/2025,28,第 28 页,办公物业市场开发投资状况,中辰写字楼,LOFTEL,望京科技创业园,建协大厦,和平大厦,佳境天城,博泰大厦,望京西部区域,望京北部,产业园区,望京南部,建成区,望京中东部,商业中心区,鑫佳泓大厦,爱慕大厦,叶青大厦,尚古城写字楼,洛娃科技大厦,众运大厦,望京大厦,四强写字楼,星源国际,办公物业部分,项目分布图,利景名门,博亚国际中心,金隅国际,11/28/2025,29,第 29 页,办公物业市场开发投资状况,项目,地理位置,开发商,规模 ,入住时间,物业级别,望京科技创业园,望京高新技术产业区内,望京科技创业园,70000,1999年,丙级,众运大厦,望京利泽中街二区208号,北汽众运公司,20000,2000年,丙级,洛娃科技大厦,望京利泽中园二区,洛娃集团开发公司,15464.,02年,乙级,爱慕大厦,望京新兴产业区利泽中园,218-220,号,北京爱慕内衣有限公司,21205,2000年,正汇科技大厦,利泽中园,18000,乙级,叶青大厦,望京经济技术开发区,叶氏企业集团有限公司,50000,01年,甲级,中辰写字楼,新兴产业开发区,泰富德实业有限公司,17386,02年7月,甲级,鑫佳泓大厦,新业产业区19号地,鑫佳泓科技有限公司,17000,甲级,和平大厦,来广营东路5号,12000,05年1月,丙级,尚古城写字楼,来广营东路5号,贵特物业,12000,02年,乙级,佳境天城,中环南路甲2号,英大置业有限公司,37000,03年,商住,望京大厦,望京中环南路,北京国际技术合作中心,34000,98年,乙级,四强写字楼,花家地街13号,四强实业发展公司,2000,2000年,乙级,建协大厦,大山子,北海房地产公司,4500,05年5月,乙级,鹏景阁LOFTEL,湖光中街一号,巨朋投资公司,17000,05年6月,商住,星源国际,广顺北大街（体育广场北侧）,利达汇通房地产公司,102196,04年10月,商住,博泰大厦,望京西园,博泰隆房地产有限公司,24000,03年10月,甲级,总 供 给 量:473751 平 方 米,办,公,物,业,目,前,供,给,状,况,表,11/28/2025,30,第 30 页,办公物业市场开发投资状况,项目名称,地理位置,投资开发商,规模,（平米）,使用,时间,博雅国际中心,新兴产业开发区利泽中一路,世纪恒成建设开发公司,27000,2006年底,望京国际商业中心,望京中东部商业中心区,正鹏房地产开发有限公司,170000,2007年,嘉美风尚中心,望京中东部商业中心区,北京金冠达房地产开发有限公司,80000,2007年,爱立信中国研发总,院以及爱立信中国,地区总部,望京高新技术产业园区,爱立信,一期：,42000,2006年,博泰金卡中心,高新技术产业园区,博泰隆房地产开发有限公司,20300,2005年,摩托罗拉园区以及,摩托罗拉研发中心,望京高新技术产业园区,摩托罗拉,一期：,55000,2005.10,总供给量:394300 平 方 米,办公物业未来两年供给状况表,11/28/2025,31,第 31 页,办公物业市场开发投资状况,办公物业开发缓慢，项目稀缺，规模较小,目前可调研到的已入住办公物业项目17个，在建项目5个,目前市场供给总量为473751平米,未来两年供给量超过394300平米,区域办公物业分布区位特征明显，55%的物业集中在北部产业园内，近两年新开发物业多集中在中东部商业中心,11/28/2025,32,第 32 页,办公物业市场开发投资状况,已入住办公物业项目开发规模表（平方米）,办公物业项目规模较,小，,44%,物业规模普遍,集中在,1200020000,平方米之间，属于小,体量办公楼；,其中一座大体量物业,属于商住楼，对于开发,商而言，商务氛围还尚,未形成状况下，小体量,办公搂在投资开发方面,降低了很大风险,；,大体量写字楼项目是目,前市场中的空档。,11/28/2025,33,第 33 页,办公物业市场开发投资状况,办公物业级别统计表（平方米）,纯写字楼与商住楼目前,在开发总量中各占,55%,、,45%,。,甲级及乙级写字楼开发量,较少，满足不了区域市场,大中型企业的办公需求。,目前市场中,1,个大体量商住,楼在一定程度上缓解了,区域办公物业的不足，满足,了部分小型企业办公需求,11/28/2025,34,第 34 页,二、办公物业市场分析,（一）办公物业市场开发投资状况,（二）办公物业销售与租金水平状况,（三）办公物业入住企业分析,（四）办公物业市场发展前景,11/28/2025,35,第 35 页,办公物业销售与租金水平状况,项目,销售价格 元/,租金水平 元/日,物业级别,望京科技创业园,只租不售,2,丙级,众运大厦,2.6,丙级,洛娃科技大厦,3.5,乙级,爱慕大厦,只租不售,3,正汇科技大厦,不详,2.5,乙级,叶青大厦,7480,3.5,甲级,中辰写字楼,8000,3,乙级,鑫佳泓大厦,3.5,甲级,博泰金卡中心,整售,2.2,甲级,和平大厦,1.9,乙级,尚古城写字楼,1.6,乙级,佳境天城,8800,3.50,商住,望京大厦,不详,3.8,乙级,四强写字楼,不详,2.8,乙级,建协大厦,不详,2.3,LOFTEL,8700,2.6,商住,星源国际,7800,2.7,商住,博泰大厦,8800,2.8,甲级,区域项目,平均售价,8263元/平米,平均租价,2.58元/日/平米,11/28/2025,36,第 36 页,办公物业销售与租金水平状况,早期开发办公物业以租赁为主,现有销售项目多为近两年开发,楼盘，售价集中在,7800-8800,元,/,平米左右,销售楼盘价格与区域内部分,高档住宅楼盘价格持平，具有,一定的升值空间,图表中最高售价的博雅国际,中心售价,12000,元,/,平米，目前,没有开盘,11/28/2025,37,第 37 页,办公物业销售与租金水平状况,租金中均包含了物业,管理费用,区域内办公物业租金,以,2-2.5,元,/,日,/,平米为主,区域平均租金为,2.58,元,/,日,/,平米,除部分项目外，区域,租金水平比较平稳，,起伏不大,物业租金水平的地理,区位性特征强,办公物业项目租金水平图,11/28/2025,38,第 38 页,办公物业销售与租金水平状况,物业租金水平的地理区位性特征明显,高新产业科技园区,影响因素：,政策优势、,办公物业集中、,市场供不应求,项目个数,：8个,租金水平,：,2.5-3.5元/日/平米,中东部商业中心区,影响因素：,新兴商业中心、,商务氛围不够成熟,项目个数：,4个,租金水平：,2-3元/日/平米,南部建成区,影响因素：,临近,燕莎丽都商圈、,商务氛围成熟、,交通便利,项目个数：,3个,租金水平：,2.8-3.8元/日/平米,来,广营,影响因素：,地理位置,偏远,项目个数,：2个,租金水平：,1.6-1.9元/日/平米,11/28/2025,39,第 39 页,二、办公物业市场分析,（一）办公物业市场开发投资状况,（二）办公物业销售与租金水平状况,（三）办公物业入住企业分析,（四）办公物业市场发展前景,11/28/2025,40,第 40 页,北京松下,北京金汉王系统工程,北京天利深冷设备,北京晓星电脑技术,北京双鹤药业、,北京赛多利斯仪器系统,北京津港储运,北京泰富德实业,办公物业入住企业分析,高新技术产业园区内的重点企业,洛娃科技实业,北京爱慕制衣,北京叶氏企业集团,中石化博泰金卡集团,北京鑫佳泓科技发展,北京北汽众运汽车贸易,自建,办公,物业,企业,11/28/2025,41,第 41 页,办公物业入住企业类型明细,名称,公司类别,四强写字楼,旅游、食品、图文设计、广告、眼镜、艺术、房地产广告、咨询、通讯、装饰,望京大厦,杂志、学会、招待所、工程、装饰工程,博泰大厦,物业公司、银行、健身、医疗、设备、电子、律师、影视、投资、设计、协会,津港储运大厦,海关储运公司、银行、餐饮、生物医学、绿化、通讯、商贸、科研、旅游、广告、软件开发,洛娃大厦,电子研发、日化用品、乳业、房地产、培训、数码、贸易、饮品、机械,众运大厦,政府机关、酒楼、贸易、技术研发、通讯、广告、数码、综合类,叶青大厦,商贸、物流、电子科技研发、广告,中辰大厦,研发、建筑、机械、医疗、投资、运动,望京科技创业园,电子与信息技术(376)、先进制造技术(30)、航空航天技术(2)、环境保护新技术(11)、生物工程和新医药技术(24),现代农业技术(3)、其它在传统产业改造中应用的新工艺、新技术(24),、,新材料及应用技术(26)、新能源与高效节,能技术(14),鑫佳泓大厦,科研,爱慕大厦,电器、贸易、建设开发、服装、电影、规划设计、大型顾问公司,佳境天城,旅游、顾问、商贸、建筑装饰、艺术、投资、美容、科技、材料、环境、食品、网络、报社、汽车俱乐部、影视、运输,利景名门,旅游、服装、广告、投资,星源国际,医疗、美容、通讯、贸易、房地产、律师所、食品、建材、装饰、杂志物流、广告,和平大厦,家居城、货运公司、户外运动公司,11/28/2025,42,第 42 页,办公物业入住企业类型比例,类型,数量,所占比例,大型综合类,3,0.37%,房地产,6,0.73%,各类组织,16,1.95%,广告、文化、艺术、影视,35,4.27%,国际大型公司,17,2.07%,建筑、工程、设备,31,3.78%,教育,3,0.37%,客服类,17,2.07%,旅游,4,0.49%,律师会计事务所,3,0.37%,其他,4,0.49%,生物医学、医药、美容,40,4.88%,食品,5,0.61%,体育健身,1,0.12%,投资、贸易,51,6.22%,网络、通讯、电子、科技,449,54.76%,银行,3,0.37%,杂志,5,0.61%,政府,2,0.24%,装饰,5,0.61%,咨询顾问,10,1.22%,高科技,110,13.41%,合计,820,100.00%,11/28/2025,43,第 43 页,11/28/2025,44,第 44 页,办公物业入住企业类型分析,经过市场调查搜集到820个已经入住的企业名单，通过分析，将820个企业,共分为22种企业类型，其中多数企业为：,广告、文化、艺术、影视类；,建筑、工程、设备类；,生物医学、医药、美容类；,投资、贸易类；,网络、通讯、电子、科技类；,高科技类。,此六类企业共有,716,家，占总入住企业数量的,87.32,，其中网络、通讯、,电子、科技类企业所占比例又是最大，数量达到,449,个，但大部分都在望京科,技园中（,376,个）；近期望京写字楼入住的企业多为科技、广告、装饰、客,服、物流类公司，例如星源国际项目（见附表）。,11/28/2025,45,第 45 页,北京百艺源装饰有限公司,B座新加,视辉煌广告有限公司,B座新加,伊淑颜女子美体SPA馆,B座新加,北京嘉华博达科技有限公司,B座新加,北京瑞京傲烽商贸有限公司,B座新加,北京永丰智业有限公司,B座新加,北京依格娜国际皮革制品销售分公司,B座新加,博宇物流（北京)有限公司,B座新加,北京宏亿萌科技开发有限公司,B座新加,北京晨辉日升光技术有限公司,B座新加,希思科技,B座新加,韩国公司,B座新加,北京天昊天航空运输代理有限公司,B座新加,北京天纪通航空运输代理有限公司,B座新加,北京普斯维斯石油技术有限公司,B座新加,北京市佑林装璜材料有限公司,B座新加,星,源,国,际,新,入,住,企,业,名,单,11/28/2025,46,第 46 页,办公物业入住企业使用面积区间,项目,规模,平米,开间面积,望京科技创业园,70000,众运大厦,20000,27-800,洛娃科技大厦,15464,50-150,正汇科技大厦,18000,79-1100,叶青大厦,50000,280-1500,中辰写字楼,17386,鑫佳泓大厦,17000,200,博泰金卡中心,50-2000,和平大厦,12000,尚古城写字楼,12000,8000,爱慕大厦,21205,2000,佳境天城,37000,113390,望京大厦,34000,562,四强写字楼,2000,100,150,建协大厦,4500,随意分割,鹏景阁,LOFTEL,17000,181；169；,星源国际,102196,60,130,博泰大厦,24000,114-1200,银时国际大厦,34000,400,蓝涛中心,30000,92-400,目前望京办公物业单体规模都不大，开间面积从最小的30平方米左右到几千平方米的均有，但主要面积开间处在100-300平方米左右，这样的面积区间比较受欢迎，多为中小型企业购买。,11/28/2025,47,第 47 页,小结,目前望京区域办公物业有各自主要入住企业特点，例如，佳境天城主要以科技、广告、影视、贸易为主；星源国际以医疗、美容、律师、贸易为主；众运大厦以数码、贸易、科技为主；望京科技园以高科技为主；洛洼大厦以贸易、电子、日化用品为主；中辰大厦以建筑、机械为主；爱慕大厦以国际大型公司为主；,入住企业呈现区域性特点：北部以电子、科技、高新技术为主，且多为规模较大、档次较高的写字楼；南部多为早期开发的写字楼物业，规模较小，属中低档档次物业；,国际大型公司在望京已经达到,17,家，主要进驻在档次较高的写字楼；,入住企业（除望京科技园外）以中小型发展型企业居多，需求面积多为,100,300,平方米,11/28/2025,48,第 48 页,二、办公物业市场分析,（一）办公物业市场开发投资状况,（二）办公物业销售与租金水平状况,（三）办公物业入住企业类型分析,（四）办公物业市场发展前景,11/28/2025,49,第 49 页,办公物业市场发展前景,办公物业,将迎来新的,开发高潮,趋向,于品质化、规模,化、集中化,发展,高新产业技术,园区政策优势,高科技企业的聚集,使望京五环产业带,初具雏形,开发商的投资,开发，区域商务,氛围日益成熟,政府规划,国际企业,总部入住,11/28/2025,50,第 50 页,办公物业市场分析总结,市场售价和租金状况,市场需求情况,市场供给分布,市场供给规模,市场供给量,市场开发进度,市场发展缓慢，供给项目较少，满足不了市场需求；已使用的项目,87%在2000年后开发使用,未来两年内市场将呈现集中开发态势。,大型企业多选择望京科技产业园区内的中高档写字楼，需求面积较大；,中小型企业选择范围较广，商住和低档写字楼均可；大公司将区域总部,迁入望京，吸引了更多的为这些企业总部提供服务的中小型公司进驻。,目前市场上供给项目普遍偏小,44%的项目规模在1200020000平米间,缺少大体量办公物业,目前市场总供给量较大（575947平米）,主要以望京科技园区为主,未来两年内市场发展较快,供给量将超过394300平米。,目前市场供给的项目分布比较集中,以北部高新园区及中东部,商业中心区为主,此区域在未来两年内仍将是办公物业开发集中地,市场中销售的项目多为近几年开发的项目，平均售价为8263元/平方米，,与区域内部分高档住宅楼盘价格接近，升值空间较大；区域租金水平,的地理区位特征明显,租金水平差距较大，平均租金水平为2.58元/日/平,方米。,11/28/2025,51,第 51 页,目录,望京区域整体概况,望京区域办公物业市场情况及分析,望京区域商业物业市场情况及分析,综述,11/28/2025,52,第 52 页,望京区域商业物业市场情况及分析,望京区域商业物业,市场情况及分析,商业物业市场供给,商业物业市场需求,商业未来趋势,11/28/2025,53,第 53 页,望京区域商业物业市场情况及分析,商业供给情况,望京区域商业分布分析,区域划分原则,：,以地域兼顾功能为划分原则,区域四大板块：,望京西部区域,望京北部产业园区,望京南部建成区,望京中东部商业中心区,望京北部产业园区,望京中东部,商业中心区,望京南部建成区,望京西部区域,11/28/2025,54,第 54 页,望京区域商业物业市场情况及分析,商业供给情况,炫彩嘉轩,宝星国际,大西洋新城,CLASS,望京燕莎,购物中心,CITYONE,鹿港,慧谷金色家园,中福百货,季景沁园,丽港购物中心,叶青大厦,佳境天城,博泰大厦,望京区域带有商业部分的项目分布（见下图）,望京西部区域,望京北部,产业园区,望京南部,建成区,望京中东部,商业中心区,银领国际,望京西园,LOFTEL,星源国际,澳洲康都,望京商业中心,嘉美风尚中心,华联商厦,备注：蓝色字体标注的项目为已知的未来商业供应,望京K6区商业,博雅国际中心,11/28/2025,55,第 55 页,望京区域商业物业市场情况及分析,商业供给情况,社区配套商业,建材家居,超市,综合百货,其它,供应量,9.9 万,8.4 万,7.2 万,3.3 万,1.2 万,百分比,33%,28%,24%,11%,4%,目前望京区域商业项目类型供给比例,商业总供应量：30 万,小结：望京目前商业供应多为社区配套商业，供应量不大,11/28/2025,56,第 56 页,望京区域商业物业市场情况及分析,商业供给情况,区域板块,综合百货/专业类商业,社区配套商业代表项目,周边写字楼/,商住楼,周边社区,望京北部,产业园区,炫彩嘉轩,叶青大厦、,中辰大厦、洛娃大厦、,丽景新贵,望京花园东区、,慧谷根园、CLASS,CLASS,望京西部,区域,丽港购物中心,季景沁园,季景沁园、银领国际,慧谷金色家园、金隅丽港城,中福百货,望京南部,建成区,燕沙望京购物中心,CITYONE,望京大厦,佳境天城,花家地西里、CITYONE,鹿港、方舟苑、城市月光,鹿港,望京中东部,商业中心区,正时家居(专业类商业),星源国际公寓,电信大厦,博泰大厦,大西洋新城、,夏都盈座、望京西园,宝星国际,11/28/2025,57,第 57 页,望京区域商业物业市场情况及分析,商业供给情况,项目名称,项目类型,地理位置,开发商,住宅价,元/,底商面,积,底商价格,万元/,商业使,用时间,业态规划,炫彩嘉轩,普通住宅,宏泰西路与阜安西,路交汇处,天地嘉利房地产,7500,6000,1F：1.5,2F:1.2,06，08,限制KTV、洗浴、餐饮,丽景新贵,公寓商住,楼写字楼,望京产业开发区,华瀛置业地产公司,40000,30000平方米的家乐福,LOFTEL,商住楼,朝阳湖光中街1号,巨鹏投资公司,8700,3200,1F：3,2F;2.5,05，,博雅国际,中心,公寓、写,字楼商业,望京利泽中园二,区218号,京世纪恒成建,设开发有限公司,8300,8000,1.5,06，12,餐饮、娱乐、健身、银行等,融科橄榄,城,普通住宅,朝阳望京新城,金冠达房地产开发有,限公司,6800,4043,06，12,嘉美国际,风尚中心,普通住宅,望京新城,金冠达房地产,开发有限公司,60000,07,宝星国际,普通住宅,望京新城东北,200米,宝星置业有限,公司,7500,会所,6000,商业,39000,07,目前望京区域已知商业项目供应情况,11/28/2025,58,第 58 页,望京区域商业物业市场情况及分析,商业供给情况,项目,名称,项目,类型,地理位置,开发商,住宅价,格元/,底商面积,底商价格,万元/,商业使,用时间,业态规划,澳洲康都,普通,住宅,望京广顺北大街,世纪润通房地产,开发有限公司,7200,10000,06，12,医疗中心，餐饮，银行，便利店，咖啡厅，书店，美容等,CITYON,E,普通住,宅商住,望京南湖公园正,门,金隅嘉业房地,产开发有限公司,7800,8300,15000,2万左右,05，06,金隅丽港,城,公寓,望京花家地西里,金隅嘉业房地产,开发有限公司,5800,30000,只租不卖,05，04,丽港购物中心、银行等,银领国际,普通,住宅,望京K5区(轻轨,望京西站旁),城市开发集团,有限责任公司,5700,内部认购，,不对外,04，03,湖畔雅居,普通,住宅,广顺北大街33号,法亚房地产开,发有限公司,8300,会所8000,05，08,游泳馆、健身中心、餐饮等,星源公寓,公寓,广顺北大街以东,利达汇通房地,产开发公司,7800,3500,都市心海,岸,公寓,望京阜通西大街18号,荧佳房地产开发,有限公司,5600,03，07,会所、健身中心、商务中心、专卖店、超市、茶馆、咖啡厅、鲜花店、美容美发、家政服务等,11/28/2025,59,第 59 页,望京区域商业物业市场情况及分析,商业供给情况,项目,名称,项目,类型,地理位置,开发商,住宅价格,元/,底商面积,底商价格,万元/,商业使用,时间,业态规划,慧谷,阳光,普通,住宅,望京西园三区东北角,阳光嘉业房地产开发有限公司,8100,只租不卖,3.2元/日,04,10,华鼎,世家,公寓,望京商务中心区内,城市开发集团有限责任公司,6900,2000,1.3,05,12,季景,沁园,普通,住宅,城铁13号线望京西站向东300米,京励房地产开发有限,公司,8200,会所4500,商业12000,07，12,商业：娱乐、酒吧、咖啡厅餐饮等,鹿港,公寓,北四环东路望京,桥东北角,天地嘉利房地,产开发有限公司,6600,2000,CLASS,公寓,望京广泽路6号,世纪春天房地产开发,7400,4000,1.2,餐饮,11/28/2025,60,第 60 页,望京区域商业物业市场情况及分析,商业供给情况,项目名称,项目性质,面积,市场定位,经营方式,使用时间,租金/售价,嘉美风尚中心,商业中心,6 万,大型一站式购物中心,未定,07 年,未定,博雅国际中心,公寓 写字楼底商,8000,公寓写字楼配套商业,产权出售不包租,06 年年底,1.5 万元/(170-2000 分割),望京K6区,商业中心,商业中心,5.8万,综合性大型,商业中心,只租不售,06年年底,未定,博泰望京,35#地,商业中心,2.4万,综合性,百货商场,以售为主,06年,11.7万元/平方米,望京国际商业中心,商业中心,12 万,大型一站式购物广场,只租不售,07 年,3 12 元/日,合计（万平方米）,27,潜在已知市场供应纯商业,11/28/2025,61,第 61 页,望京区域商业物业市场情况及分析,商业供给情况,潜在已知市场供应住宅配套,项目名称,项目类型,地理位置,住宅价格,元/,底商面积,底商价格,万元/,商业使用时间,业态规划,炫彩嘉轩 w,住宅,宏泰西路与阜安西,路交汇处,7500,6000,1F：1.5,2F：1.2,2006.8,限制KTV、洗浴、餐饮,丽景新贵,公寓,商住楼,写字楼,望京产业开发区,40000,30000平方米的家乐福,博雅国际中心,公寓,写字楼,商业,望京利泽中园二区,8300,8000,1.5,2006.12,餐饮、娱乐、健身、银行等,融科橄榄城,住宅,朝阳望京新城,6800,4043,2006.12,嘉美国际风尚中心,住宅,望京新城,60000,2007,宝星国际,住宅,望京新城东北200米,7500,会所6000,商业39000,2007,季景沁园,住宅,城铁13号线望京西,站向东300米,8200,会所4500,商业12000,2007.12,会所：游泳馆、网球场、健身房、桑拿、桌球室、视听室,商业：娱乐、酒吧、咖啡厅、餐饮等,澳洲康都,住宅,望京广顺北大街叶,青大厦往西300米路北,7200,10000,2006.12,医疗中心，餐饮，银行，便利店，咖啡厅，书店，美容美发等,合计,（万平方米）,18.9543,望京区域未来两年到三年内商业供给将会大量增加，大约在50万平方米左右，商业竞争激烈,11/28/2025,62,第 62 页,望京区域商业物业市场情况及分析,商业供给情况,商业类型,代表性项目,租金,(元/M,2,/日),售价,元/M,2,备注,住宅底商,银领国际,2.6,不详,CLASS,4,1.2万,业态规划为中高档次的餐饮业，美滋滋私家菜；山子木美容,大西洋新城,5.3,不详,写字楼商住楼底商,佳境天城,4.5,1.4万,共两层,一层只售不租，目前为中复手机市场；二层为健身中心。,LOFTEL,4.8,一层：3万,二层：2.5万,共两层：一层已有星巴克、中国银行、中青旅租用；二层整层（面积1600）销售，已定租户为青鸟健身。,实行带租约销售，租金以9%投资回报率计，签10年租约。,商 铺,望京3区商铺,3.5,不详,望京西园,三区东门商铺,5.5,不详,综合购物中心,丽港购物中心,10-14,只租不售,百货类,望京区域部分商业租金水平,望京区域租金水平,价格总体较低，,新近开业的丽港购物,中心租金价格最高，,这与望京购物中心,商业供给量有关。,区域商业类型多以,住宅或写字楼/商住楼,底商为主,单独的,商业街很少。,11/28/2025,63,第 63 页,望京区域商业物业市场情况及分析,商业供给情况,商业类型构成比例不均：,商业总供给量为,30,万平方米，社区商业配套占总商业,33%,，超市类商业供给占商业总供给量,24%,，综合百货类商业供给量较少，只占总商业供给,11%,缺乏具规模具档次的大中型综合百货购物中心；,商业供给的区域分布不集中：,各商业类型供给分布比较零散，大部分分布在望京中心区以及广顺南北大街两侧，缺乏有效的商业连接，很难形成一定的商业集中效应，没有形成具规模具档次的商业中心区；,商业经营档次与消费需求有差距：,商业档次多集中在中低档消费水平，缺乏品牌类的高档次商业，而现有的综合百货商场部分高档次商业品种少，满足不了望京区域内大批中高阶层消费群体的需求。,11/28/2025,64,第 64 页,望京区域商业物业市场情况及分析,望京区域商业物业,市场情况及分析,商业物业市场供给,商业物业市场需求,商业未来趋势,11/28/2025,65,第 65 页,望京区域商业物业市场情况及分析,商业业态分析,1.10%,综合百货商场,本图例共选取了168个样本，以经营网点为样本单位,餐饮类商业占望京区域商业比例最大，占总体商业比例,21,文化图书类商业明显不足，社区商业中只有,2,家小型店铺，占总体商业比例的,1.1%,休闲娱乐类商业,比重过少,11/28/2025,66,第 66 页,望京区域商业物业市场情况及分析,望京区域消费人群特征,人口数量：,望京人口数量目前,18,万人，未来规划将达到,33,万人。,人口年龄：,社区居民年龄构成以,25,45,岁为主。,人口职业特点：,演艺界人士、企业管理者、外企职工、律师、医生、记者、外籍人士等较多，中产阶层比重较大，其中外籍人士以日籍和韩籍为主。,月生活消费水平：,望京区域,04,年人均月生活消费,820,元。（零售、餐饮、服务、娱乐等，不含家居建材）,11/28/2025,67,第 67 页,望京区域商业物业市场情况及分析,望京区域消费人群特征,区域性消费水平差