北京望京K7非配套商业市场定位(终稿).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第,第 2 页,页,思源顾问,望京K7非配套商业市场定位报告,目 录,一、本案产品分析,二、望京区域商业及办公物业状况分析,三、望京综合服务体系现状,四、望京消费问题研究,五、项目经营业态市场定位建议,11/28/2025,2,第,2,页,主要经济技术指标,规划用地面积：,5100平方米,总建筑面积,15300M,其中 地上建筑面积,11273M,（包括屋顶机房面积：111,M,）,地下建筑面积,4027 M,（包括地下商场1264,M,）,容积率：,2.46,建筑密度,35%,建筑层数,6+2,建筑使用率,77.7,绿化率,30.03%,地上机动车位,31辆,地下机动车位,49辆,地下车库每辆车所占建筑面积,39.5 M,11/28/2025,3,第 3 页,项目地块概述,项目所属区域现状,望京,K7,地块位于望京整体规划区的西南侧，临近北四环东路，望京西路,京承高速路，在望京区域地理位置优势明显，,到北三环东路的通达性较好，其路网交通优势明显。,本项目位置,北三环东路,太阳宫中路,太阳国际公馆,UHN,凤凰城,中产阶级人口密集区,11/28/2025,4,第 4 页,本案,望京新规划中的用地情况,大型公共建筑组成的市级公建中心,包括写字楼、公寓、酒店、医院、文体等，规划建筑面积270万平方米,K区,：居住用地分为个区,居住用地：,规划建筑面积250万平方米，分为五个区,望京科技产业园区,高科技产业及研发为主，兼有居住、商服等相应配套服务功能的综合区,K区,D区,C区,B区,A区,科技园区,本案位于规划中的居住区,项目所在地段商业氛围欠佳,所在地段人口密集度较高,11/28/2025,5,第 5 页,项目地块概述,本案,老居民区,11/28/2025,6,第 6 页,立面效果图,西北立面图,商场入口,工作人入口,檐口高度23.8米,4.2米,4.2米,4.2米,3.5米,3.5米,3.5米,11/28/2025,9,第 9 页,地下一层平面图及交通流线图,机动车道,地下一层技术指标,平层面积,1848M,2,层高,4.2M,柱距,7.8M,人流进入路线,人流出行路线,11/28/2025,10,第 10 页,地上一层平面图及交通流线图,地上一层技术指标,平层面积,1804M,2,层高,4.2M,柱距,7.8M,工作人员出入口,消费者主出入口,消费者次出入口,人流出行本项目的交通动线,消费者进入本项目的交通动线,工作人员进入本项目的交通动线,11/28/2025,11,第 11 页,地上二三层技术指标,平层面积,1929M,2,层高,4.2M,柱距,7.8M,单层可用商业面积约计,526M,2,20,地上二三空间示意,以超市为例,主卖场,1.5米的货架,2米人行通道,卖场人流动线,11/28/2025,12,第 12 页,4-5层平面空间分隔示意图,地上四五六层技术指标,四、五平层面积,1929M,2,六平层面积,1624M,2,层高,4.2M,柱距,7.8M,单层面积较小不易多,家企业共同使用；,适于一定规模的组织,机构使用。,隔离墙,隔离墙,11/28/2025,13,第 13 页,项目产品分析结论,本案体量较小，如作综合类卖场，很难自成商业气候；,因项目周边主要以居住类物业为主，生活气息浓郁，商业及商务氛围很弱，,如作超市类卖场，,-1-3,层为最佳物业组合，,45,层不易作超市使用。,如做纯办公物业，因所在区位规划为住宅区，则很难吸引注重商务形象的实力派公司。,如定位为小企业办公场所，项目将面临打破因区域商务氛围较弱及本案空间不规则等问题的瓶颈。,结论：本项目定位应避免与区内商务中心区雷同，因注重区位人头效益、与交通路网便捷效益进行市场定位,11/28/2025,14,第 14 页,目 录,一、本案产品分析,二、望京区域商业及办公物业状况分析,三、望京综合服务体系现状,四、望京消费问题研究,五、项目经营业态市场定位建议,11/28/2025,15,第 15 页,北京市总体规划方案中对望京区域的规划,望 京 整 体 规 划,总用地范围,规划居住人口,总规划建筑面积,备注,17.8平方公里,33万人,1400万平方米,此数据包括望京规划中的住宅、商,业、商务、工业、特殊用地等所有,用地的建筑面积。,居住、商贸中心占地,规划居住人口,规划建筑面积,备注,8.6平方公里,居住人口33万,总户数7万余户,1000万平方米,此数据仅包括居住、商业、商务用,地的建筑面积。,望京未来总体规模规划，相当于一个中等城市，处于北京市的副都地位,11/28/2025,16,第 16 页,望京区域商业-底商供给分布图,炫彩嘉轩,宝星国际,CLASS,望京燕莎,购物中心,CITYONE,鹿港,中福百货,季景沁园,佳境天城,已使用,在售,未来规划,银领国际,LOFTEL,星源国际,博雅国际中心,丽景新贵家乐福,澳洲康都,望京K6区商业,中心5.8,乐华梅兰,宜家家居,3,华联商厦,嘉美风尚中心,6,望京国际商业中心,商业12 写字楼,博泰望京35#地,2.4万,博泰望京7#地,2.03万,单位：万,华鼎世家,融科橄榄城 3,爱立信,摩托罗拉,丽港购物中心,本案,11/28/2025,17,第 17 页,望京区域底商项目状况表,项目名称,项目类型,地理位置,开发商,住宅价格,元/,底商面积,底商价格,万元/,使用,时间,业态规划,炫彩嘉,轩,普通住宅,宏泰西路与阜安西路交汇处,天地嘉利,7500,6000,1F：1.5,2F：1.2,06，08,限制KTV、洗浴、餐饮,商住楼,朝阳湖光中街1号,巨鹏投资,8700,3200,1F：3,2F：2.5,05，,星巴克咖啡使用部分包含物业,费，其它物业费3.9元/m,2,，带租约销售,丽景新,贵,公寓,商住楼,写字楼,望京产业开发区,华瀛置地,40000,30000平方米的家乐福,博雅国,际中心,公寓,写字楼,商业,望京利泽中园二区218号,京世纪恒成,8300,8000,-,06，12,餐饮、娱乐、健身、银行等,融科橄,榄城,普通住宅,朝阳望京新城,融科智地,6800,一期3000,总3万,06，12,嘉美国际,风尚,普通住宅,望京新城,金冠达地产,60000,07,宝星国际,普通住,宅,望京新城东北200米,宝星置业,7500,会所6000,商业39000,07后,季景沁园,普通住宅,城铁13号线望京,西站向东300米,京励房地产,7900-,8300,精装,会所4500,商业12000,06，12,会所：游泳馆、网球场、健身,房、桑拿、桌球室、视听室商,业：娱乐、酒吧、咖啡厅、餐饮,11/28/2025,18,第 18 页,望京区域底商项目状况表,项目名称,项目类,型,地理位置,开发商,住宅价格,元/,底商面积,底商价格,万元/,使用,时间,业态规划,澳洲康都,普通住,宅,望京广顺北大,街叶青大厦往,西300米路北,世纪润通房地产,7500,精装,10000,1万左右,05，12,医疗中心，餐饮，银行，,便利店，咖啡厅，书店，,美容美发等,cityone,普通住,宅商,住公寓,望京南湖公园,正门,金隅嘉业房地产,7800,8300,15000,25万,左右,05，06,银领国际,普通住,宅,望京K5区(轻轨,望京西站旁),城市开发集团,5700,内部认,购，不,对外,04，03,湖畔雅居,普通住宅,广顺北大街33,号,法亚房地产,8300,会所8000,05，08,游泳馆、健身中心、餐饮等,星源国际,公寓,广顺北大街以,东,利达汇通房地产,7800,3500,华鼎世家,公寓,望京商务中心,区内,城市开发集团,6900,2000,05，12,目前不售准备整体销售，禁止明火,鹿港,公寓,北四环东路望,京桥东北角,天地嘉利房地产,6600,2000,05,CLASS,公寓,望京广泽路6号,世纪春天房地产,7400,4000,1.2,11/28/2025,19,第 19 页,望京区域商业综合卖场分布图,望京区域未来商业供给项目示例图,博雅国际中心,家乐福,望京国际商业中心,嘉美风尚国际,华联商厦,苏宁电器,宜家家居,乐华梅兰,本案,未来规划,望京K区,商业中心,11/28/2025,20,第 20 页,望京区域未来规划重点项目介绍,重点项目分析汇总,项目名称,项目性质,面积,市场定位,经营方式,使用时间,租金/售价,博雅国际中心,公寓写字楼底商,8000,公寓写字楼,配套商业,产权出售不包租,06年年底,售价：1.5万元/(170-2000分割),博泰望京,7#地,写字楼底商,2.03万,写字楼商业为一体的综合设施,整租或整售,06年,整租价:1000万元/年,整售价:7000元/平方米,（含4100平米商业，1.3万平方米写字楼，3400平米地下一层停车场）,博泰望京,35#地,商业中心,2.4万,综合性,百货商场,以售为主,06年,11.7万元/平方米,嘉美风尚中心,商业中心,6万,大型一站式,购物中心,未定,07年,未定,望京K6区,商业中心,商业中心,5.8万,综合性大型,商业中心,只租不售,06年年底,未定,望京国际,商业中心,商业中心,12万,大型一站式,购物广场,只租不售,07年,租价,312元/日,11/28/2025,21,第 21 页,办公物业市场开发投资状况,中辰写字楼,LOFTEL,望京科技创业园,建协大厦,和平大厦,佳境天城,博泰大厦,望京西部区域,望京北部,产业园区,望京南部,建成区,望京中东部,商业中心区,鑫佳泓大厦,叶青大厦,尚古城写字楼,洛娃科技大厦,爱慕大厦,众运大厦,望京大厦,四强写字楼,星源国际,办公物业部分,项目分布图,CITYONE,宝星国际,本案,核心商务区,居住区,11/28/2025,22,第 22 页,办公物业市场开发投资状况,项目,地理位置,开发商,规模 ,入住时间,物业级别,望京科技创业园,望京高新技术产业区内,望京科技创业园,70000,1999年,丙级,众运大厦,望京利泽中街二区208号,北汽众运公司,20000,2000年,丙级,洛娃科技大厦,望京利泽中园二区,洛娃集团开发公司,15464.,02年,乙级,爱慕大厦,新兴产业区利泽中园,218-220,号,北京爱慕内衣有限公司,21205,2000年,正汇科技大厦,利泽中园,18000,乙级,叶青大厦,望京经济技术开发区,叶氏企业集团有限公司,50000,01年,甲级,中辰写字楼,新兴产业开发区,泰富德实业有限公司,17386,02年7月,甲级,鑫佳泓大厦,新业产业区19号地,鑫佳泓科技有限公司,17000,甲级,和平大厦,来广营东路5号,12000,05年1月,丙级,尚古城写字楼,来广营东路5号,贵特物业,12000,02年,乙级,佳境天城,中环南路甲2号,英大置业有限公司,37000,03年,商住,望京大厦,望京中环南路,北京国际技术合作中心,34000,98年,乙级,四强写字楼,花家地街13号,四强实业发展公司,2000,2000年,乙级,建协大厦,大山子,北海房地产公司,4500,05年5月,乙级,鹏景阁LOFTEL,湖光中街一号,巨朋投资公司,17000,05年6月,商住,星源国际,广顺北大街,利达汇通房地产公司,102196,04年10月,商住,博泰大厦,望京西园,博泰隆房地产有限公司,24000,03年10月,甲级,总 供 给 量:473751 平 方 米（备注：含部分商住项目；由于CITYONE、宝星国际楼盘住宅与商务办公混合，没有详细数据统计，故没有计算在统计数据里）,办,公,物,业,目,前,供,给,状,况,表,11/28/2025,23,第 23 页,办公物业市场开发投资状况,项目名称,地理位置,投资开发商,规模,（平米）,使用,时间,博雅国际中心,新兴产业开发区利泽中一路,世纪恒成建设开发公司,27000,06年底,望京国际商业中心,望京中东部商业中心区,正鹏房地产开发有限公司,170000,06年,爱立信中国研发总院以及爱立信中国地区总部,望京高新技术产业园区,爱立信,一期：,42000,06年,博泰金卡中心,高新技术产业园区,博泰隆房地产开发有限公司,20300,05年,融科橄榄城三期,望京A2区,融科置地,27000,未定,摩托罗拉园区以及,摩托罗拉研发中心,望京高新技术产业园区,摩托罗拉,一期：,55000,05.10,总供给量:341300 平 方 米,办公物业未来两年供给状况表,11/28/2025,24,第 24 页,办公物业销售与租金水平状况,项目,销售价格 元/,租金水平 元/日,物业级别,望京科技创业园,只租不售,2,丙级,众运大厦,2.6,丙级,洛娃科技大厦,3.5,乙级,爱慕大厦,只租不售,3,正汇科技大厦,不详,2.5,乙级,叶青大厦,7480,3.5,甲级,中辰写字楼,8000,3,乙级,鑫佳泓大厦,3.5,甲级,博泰金卡中心,整售,2.2,甲级,和平大厦,1.9,乙级,尚古城写字楼,1.6,乙级,佳境天城,8800,3.50,商住,望京大厦,不详,3.8,乙级,四强写字楼,不详,2.8,乙级,建协大厦,不详,2.3,LOFTEL,8700,2.6,商住,星源国际,7800,2.7,商住,博泰大厦,8800,2.8,甲级,区域项目,平均售价,8263元/平米,平均租价,2.75元/日/平米,11/28/2025,25,第 25 页,结论,本案如定位为纯商务写字空间，销售价格的理想上线区间为,8500-9000,元,/M,2,本案如定位为纯商业物业，参照现有商业物业其理想价格为：,楼层,区域平均租金（不含物业，元/M2/天）,区域平均售价（元/M2）,本案预租金,平均售价（元/M2）,B1,2,-,1.8,F1,8,1.2万,8,1.2,F2,4,9000,3.2,8100,F3,4,9000,3.2,8100,F4,2.5,7500,2.3,6750,F5,2.5,7500,2.3,6750,F6,2.5,7500,2.3,6750,本案所处位置与参照物业位置的商业氛围有一定差距，故此我们部分楼层的定价及租金相应降低10。,11/28/2025,26,第 26 页,目 录,一、本案产品分析,二、望京区域商业及办公物业状况分析,三、望京综合服务体系现状,四、望京消费问题研究,五、项目经营业态市场定位建议,11/28/2025,27,第 27 页,望京商圈品牌精品店,新概念汽车,展示厅,中旅旅游汽车公司,雪亮眼镜,雪亮眼镜,大明眼镜,铜牛服饰,本区域共有品牌专买店家，其中汽车类家，服装类家，眼镜类家,汽车类需求面积较大，一般在平米以上，所处位置多为临街层,服装眼镜类面积需求较灵活，从平米均可，需求周围环境整洁，,位置一般选在繁华街区或高尚居住社区，注重室内外装修,品牌精品店业态较少，,尚有发展潜力,实地调研时间；,年月日,11/28/2025,28,第 28 页,望京商圈休闲娱乐,太阳宫娱乐休闲中心,张贝健身,柯达,中体倍力,健身俱乐部,咖啡店,汉方洲足疗,茶馆,足疗音像,潇洒风度,美容美发,网吧,音像,音像,美发,旺兴源洗浴,七甲山练歌场,特百惠,富士冲洗,雪美华美容厅,本区域健身中心家，保健中心家，娱乐中心家，音像店家，咖啡店，,茶馆家，美容美发家，网吧家，冲洗店家,咖啡店，茶馆，快餐等面积可大可小，一般在平米以上，周围环境较好，,位于繁华街区健身需求面积平米,茶吧酒吧等休闲娱乐场所,比较陈旧，且数量少不够规模，,很多街道属于空白，,有极大发展空间,实地调研时间；,年月日,11/28/2025,29,第 29 页,望京商圈生活配套分布,金象大药房,福奈特,加油站,金象大药房,福奈特,电子图书馆,东方爱婴,金象大药房,慈安堂郡,福奈特,现有生活配套设施稍显不足，,可适当增加。,实地调研时间；,年月日,11/28/2025,30,第 30 页,望京商圈零售商业超市大型专业卖场,天成超市,苏宁电器,韩国百货,大中电器,京客隆,中福百货,中国移动营业厅,华润超市,新都副食,韩国百货,鲜花店,中复电讯,建材大世界,南湖综合市场,建材城,正时家居,联通,华润超市,中国烟草,风城食品店,便利店鲜花副食店等对面积要求较小，,平米以上即可，超级市场要求面积,在平米以上，位置主要以繁华临街,的层，地下层商场房为主,实地调研时间；,年月日,11/28/2025,31,第 31 页,望京商圈餐饮网点分布,本区域中式餐饮家,韩式餐饮家,西餐及西式快餐家,食品专卖店家,食品专卖店饺子馆等面积较小，,平米即可，,等快餐店平米左右，,东来顺等中上档次中餐平米,传统餐饮和韩国餐厅,量大趋于饱和，,西式快餐和其他,种类风味餐饮,（如面爱面，必胜客等）,稀缺，市场有待开发,大多餐厅早期设在,住宅底商群楼内，,今年法规将限制餐饮,娱乐在住宅楼下经营，,这将是一大缺口,实地调研时间；,年月日,11/28/2025,32,第 32 页,小结,目前望京区域综合服务体系还不够完善，与其居民实际消费水平还有很大距离。,区域综合服务体系中，品牌专卖店、休闲娱乐类商业较少，满足不了区域内中高档消费，市场发展潜力较大。,区域生活配套设施稍显不足，还有一定的发展空间。,餐饮业是目前望京区域分布最多的商业，传统餐饮和韩国餐厅趋于饱和，西餐及风味餐饮还有一定的市场空间。,商业空间在望京大部分是租用，租金从早期的元日平米到现在的元日平米。,望京商业个体经营的面积，除传统餐饮为大规模外，面积约在平米，其余商业经营基本上在平米甚至更少（平米）。,望京商业的业种业态需要多元化与具备未来时尚感、新鲜度高、国际感强的。,11/28/2025,33,第 33 页,目 录,一、本案产品分析,二、望京区域商业及办公物业状况分析,三、望京综合服务体系现状,四、望京消费问题研究,五、项目经营业态市场定位建议,11/28/2025,34,第 34 页,望京区域经济背景概述,园内电子信息产业与朝阳区信息产业及工业产值的比较,电子园区企业数,占朝阳区企业总数,52家,33%,电子园区总产值,占朝阳区电子信息产业,占朝阳区工业总产值,144.0亿元,88.50%,24.40%,电子园区增加值,占朝阳区电子信息产业增加值的比重,占朝阳区工业增加值的比重,15.2亿元,75.60%,11.50%,2003年望京电子产业产值状况,近年来朝阳区域工业企业完成产值位居全市工业的首位；,隶属朝阳区的望京电子城工业产值业绩显著。,统计数据为电子信息产业中的龙头行业的通信设备、计算机及其他电子设备制造业,望京区域的产业结构主要为二、三产为主，其中二产以北京电子城科技园为龙头形成区域内的主导产业；,11/28/2025,35,第 35 页,从消费与,GDP,、收入的关系和消费倾向等角度对现阶段朝阳区城乡居民,总体消费情况进行简要评价；,利用购买力测算和收入弹性分析对未来几年朝阳区居民消费需求进行定量,分析及前景预测。,因望京区域隶属朝阳区，加之区域内多为共享消费资源，,所有在望京消费问题研究中，我们以朝阳区居民消费为对象。,望京消费问题研究指导思想及研究方法,望京消费问题研究,近年来，城市空间拓展，机动化程度提高，望京距市中心显得越来越近,为区内居民选择在区外工作和购物、娱乐提供了空间可能。,11/28/2025,36,第 36 页,区域居民消费状况的总体评价,收入对区域居民消费的影响作用十分突出，但消费增长略低于收入增长。,1996年,1997年,1998年,1999年,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,城市居民人均可支配收入,7048,8107,8247,9076,10503,11682,12626,13898,15757,城市居民人均消费性支出,5958,6916,6676,7313,7997,9431,11036,11589,12730,影响居民消费的最主要的因素是收入，收入增长是带动居民消费增长的原动力。,其他影响主要因素有家庭人口、负担系数、储蓄、职业、偏好和习惯等等。,其中按照经济发展的一般规律，消费支出随着收入水平的上升而增加。,望京区域现有居住人口平均收入水平显著高于朝阳区平均收入水平，其消费支出同比高于朝阳区消费支出,单位：元,11/28/2025,37,第 37 页,未来几年区域居民消费需求的定量分析,根据1996年2004年朝阳区城乡居民收入和消费情况，,计算出的各类消费的收入弹性，如下表所示：,消费分类,收入弹性系数E,m,属性,(城市居民),消费性支出,0.9822,1、衣着,0.3318,必须品,数据表明,需求弹性小于1,2、杂项商品及服务,0.4448,3、食品,0.4688,4、家庭设备用品及服务,0.4864,5、娱乐文教服务,1.6037,奢侈品,数据表明,需求弹性大于1,6、医疗保健,1.7255,7、居住,1.907,8、交通通信,2.4342,收入需求弹性是指百分之一的收入变化引起的需求量变化率；,用于分析居民收入变动与其所引起的需求量变动之间的关系；,收入弹性小于,1,时，随着收入的增加，对相应消费类别的促进作用将减弱；,弹性系数越低，拉动消费效力越低。,11/28/2025,38,第 38 页,区域居民消费状况的总体评价,区域居民消费结构变化特征明显,居民消费趋势分析，已经由以生活必需品消费为主转变为以教育为龙头的服务消费为主；,由千万元级家用电器消费为主转变为电脑、汽车、住房为主的高价位产品消费；,居民由过去单一的偏重储蓄转变为投资和旅游消费等多种方式并存。,11/28/2025,39,第 39 页,利用收入弹性进行需求预测,按收入年递增8推算 单位：元,2005年,2006年,2007年,2008年,食品,朝阳区,4284,4449,4624,4809,增幅,3.8,3.8,3.9,4,衣着,朝阳区,1123,1160,1202,1248,增幅,2.6,3.3,3.6,3.8,家庭设备,朝阳区,906,940,975,1011,增幅,3.8,3.7,3.7,3.7,医疗保健,朝阳区,1237,1410,1606,1828,增幅,14.2,14,13.9,13.9,交通通信,朝阳区,1980,2384,2867,3446,增幅,20.6,20.4,20.3,20.2,娱乐文教,朝阳区,2649,2984,3351,3758,增幅,13.1,12.7,12.3,12.1,居住,朝阳区,1201,1378,1573,1791,增幅,15.8,14.8,14.2,13.8,杂项,朝阳区,544,564,585,607,增幅,3.5,3.6,3.7,3.8,11/28/2025,40,第 40 页,望京区域消费研究结论,结论，与食品相关的餐饮业其发展态势将保持良性状况,食品消费近年来在各类消费类别中所占比例一直居于首位，,虽然近两年所占份额略有下降，但仍是消费份额的主力军。,娱乐文教类消费近年来在各类别消费份额中占据第二位，并,并呈现出逐步增长态势，是另一消费热点。,结论，娱乐文教消费市场潜力巨大，是强有力的发展业态,11/28/2025,41,第 41 页,目 录,一、本案产品分析,二、望京区域商业及办公物业状况分析,三、望京综合服务体系现状,四、望京消费问题研究,五、项目经营业态市场定位建议,11/28/2025,42,第 42 页,项目经营业态组合定位建议八大思考因素,近年规划的商业供给,已有商业业态分布,差异化的市场定位,外籍人士的数量增长，高知人群密集,本案所处位置对外交通连通性较好,迎合社会需求热点,本案所在地段人口密集度较高,避开现有及未来大型规划商业项目的竞争,满足市场不断增长的需求,本案定位,规避所处区位商业,商务氛围较弱,11/28/2025,43,第 43 页,建议业态组合方案,楼层,业态,F6,培训机构,F5,F4,F3,酒楼,F2,F1,B1,B2,地下车库,楼层,业态,F6,电器城,F5,F4,F3,F2,F1,B1,B2,地下车库,楼层,业态,F6,培训机构,F5,F4,F3,超市,F2,F1,B1,B2,地下车库,楼层,业态,F6,医院,F5,F4,F3,F2,F1,B1,B2,地下车库,11/28/2025,44,第 44 页,谢谢!,11/28/2025,45,第 45 页,