云南蒙自项目商业定位报告(33页).pptx

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-1-5,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-1-5,#,201,202,2,7,报告所有内容仅为世诺（中国）商业地产机构及其下属子公司独家所有，任何单位、个人和集体不得未经许可进行有商业目的拷贝、复印和传阅，否则视同对世诺（中国）商业地产的严重侵权，世诺（中国）商业地产机构将依据国家相关法律法规予以诉讼。,蒙自项目商业定位报告,2,Part one,：,宏观市场,Part two,：,消费群分析,Part three,：,周边商业市场调研及同类型商业分析,Part four,：,项目商业定位,Part five,：,商业预留租售建议及租金测算,Part six,：,商业设计规划调整建议,Part seven,：,各类店铺选址需求及资源展示,目 录,3,Part one,：,宏观市场,蒙自区位交通情况,蒙自市位于云南省东南部，红河州东部。东西最大横距,61.3,公里，南北最大纵距,62,公里。东邻文山县，南接屏边县，西连个旧市，北与开远市接壤。北回归线从境内鸣鹫镇小坝心、西北勒乡苏租、文澜镇大台子、雨过铺镇新光、长桥海东坝穿过。全市总面积,2228,平方公里，其中山区面积,1683.8,平方公里，占总面积的,75.6,；坝区面积,544.2,平方公里，占总面积的,24.4,。县城海拔,1307,米，建城区面积,20,平方公里，城镇化水平,45,；城区绿化面积,4.91,平方公里，绿化率,33,；是红河州州府驻地，距省会昆明,289,公里。,也是滇西南重要的门户和枢纽，为物流运输提供个强大的交通路网支持。,区域消费力,宏观市场分析,2011,年是“十二,.,五”开局之年。国家把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点，在进一步释放城乡居民消费潜力等一系列政策措施的推动下，蒙自市消费品市场保持平稳增长势头，商品供应充足，消费品市场呈现出平稳发展的良好势头，消费对经济拉动作用十分明显。全年累计实现社会消费品零售额,241578.2,万元，同比增长,20.1%,。,(,一,),城乡市场发展更趋平衡。,从销售地区看，全年城镇消费品市场累计实现零售额,212992.3,万元，同比增长,21.9%,；乡村消费品市场累计实现社会消费品零售额,28585.9,万元，同比增长,8.3%,。,(,二,),各行业全面发展，,批发和零售业成主导地位,。批发、零售、住宿、餐饮业之间协调发展，其中批发和零售业成为蒙自市消费品市场中的主导力量，累计实现零售额,178390.6,万元，增长,24.7%,，占全部社会消费品零售额的,73.8%,，成为蒙自市消费品市场中的主力军。,(,三,),限额以上企业在社会消费品零售总额中的比总重持续加强。,2011,年全市限额以上企业累计实现零售额,138273.1,万元，同比增长,26.1%,，占全部社会消费品零售额的,57.2%,。（四）,住宿餐饮市场红红火火。,随着城乡居民现代生活节奏的加快以及旅游业的快速发展，人们对餐饮业市场的需求日趋旺盛，加之受价格上涨的拉动因素，有力带动和刺激了住宿餐饮市场的持续发展。假日消费、婚庆消费、旅游经济和会展经济成为促进住宿餐饮业消费快速增长的新的拉动点。另外，食品原材料价格、员工工资、房屋租赁费用的大幅上涨也带动了餐饮菜品价格的上升，在一定程度推动了餐饮业营业额的大幅增长。,2011,年蒙自市全年住宿、餐饮业累计实现营业额,143634.1,万元，同比增长,28.1%,；累计实现零售额,63187.6,万元，同比增长,8.7%,。,社会消费品零售总额,宏观市场分析,人均消费力,2011,年，随着国家“十二五”规划的出台和各项拉动经济发展政策措施的逐步实施，国民收入不断提高，国民消费信心不断回升，蒙自市城乡居民收入和人民生活水平显著提高，物价运行涨势平稳，工业企业持续快速发展，全市经济社会呈现平稳较快发展态势。,2011,年，全市城镇居民人均可支配收入,17208,元，同比增长,28%,。,值得关注的是，,2011,年农民人均纯收入的绝对值、增幅均创历史最高水平,。全市农民人均纯收入为,4876,元，同比增长为,17.8%,。,2011,年，全市农民人均纯收入绝对值、增加额均创历史最高水平，创,1997,年以来的最高增幅，城乡收入差距显著缩小。,蒙自商业,配套近年来随着开发商有意识地开发商业裙楼和底商的带动，商业配套逐渐完善。同时受俊豪中央商业步行街的影响，区域型的商业形态已经形成。,蒙自商业目前处于从初级社区生活型商业向中高级商业中心过渡阶段，除了天马路延线有部分特殊专业市场业态外，其余商业普遍定位为基本生活配套型临街底商商业。,蒙自的城市商业主要干道重点道路：,红河大道、天马路、天竺路人民路，环南湖路为金鹏世纪新都汇,的商业的形成线性发展带动、延续，也给以线性道路为主，形成聚集带。给蒙自的增加了新的商机与活力，形成城市核心商业带。,项目区域商业未来发展,Part two,：,消费群分析,日常生活消费、中低档餐饮以及服装等构成了消费者的前三项支出，约占总支出的三分之二,.,蒙自消费者支出构成,蒙自的较低收入群体的日用品消费占主要份额，而较高收入群体则在服装以及化妆品方面的消费占主要份额，且较高收入群体以男性为主,蒙自消费者支出构成,从蒙自消费者在餐饮休闲方面的习惯来看，以中低档的消费场所为主流，但中高档的消费能力也占据了较大比重,蒙自消费者支出构成,客户消费特征,1525,岁,属于冲动消费心理，而且有很大的自主支配权，喜欢攀比，追求个性化新事物，新潮流，带有一定消费盲目性，并主要以群体消费行为为主。,消费以中低档为主，以购买快速消耗商品为主，包括服装、鞋类精品、快餐、小食、大众娱乐（等）、,IT,产品、体育用品为主。,2535,岁,具有一定的经济能力及支配权，追求品牌和享乐，消费心理较为成熟。,消费力以中、高档为主，是主力消费群体，以购买中、高档实用型产品为主。包括：电器、服装、鞋、化妆品、钟表、家居用品、品牌餐饮娱乐。,3550,岁,较强经济能力及支配权，追求品牌实用型产品为主，消费心理成熟。,消费以中、高档为主，购买中档耐用型保值产品为主。包括：古玩、字画、玉器、家居用品、服装、鞋类、化妆品、音像图书制品等。,注重品牌商品的内涵，注重投资性产品及追求更高层次的文化及娱乐享受。,休闲娱乐客户群体,亲身体验崭新,mall,生活，梦想都市繁华体验，而前来购物观光消费，具有一定的冲动性和随意。,传统的中档商品较受欢迎，消费以中高为主。,客户消费特征,项目消费群研判,区内城镇居民,21.5,万人,核心覆盖对象,第一覆盖对象,第二覆盖对象,第三覆盖对象,区城镇及郊县居民,41.83,万人,周边邻市个旧、开远、金平、绿春居民,昆明、玉溪、文山等旅游及路过性消费客户,项目消费群肖像描写,年龄,：,2050,岁,购买力,：,10003000,元,消费档次,：中档偏高,消费心理,：,具有一定的经济能力及支配权，追求品牌和享乐，消费心理较为成熟。,主要消费支出,：,日常生活消费、,电器、服装、鞋、化妆品、钟表、家居用品、品牌餐饮娱乐,对消费品的要求：,时尚、知名、独特、精致,Part three,：,周边商业分析,市调范围,调研范围,：金鹏世纪新都汇,项目,2,km,范围内的比较成体系的底层临街商铺，包括,朝阳路、天马路、天竺路银河路,到,文瀾,路、,南湖,的临街商铺。,调研内容：商铺租赁租金、业态、经营状况,市调情况,商业位置,人流量,总铺数,商业业态,银河路,较多,95,家，,4,家左右店铺转租,6,家空置,服装：,30,家 养生、美容：,10,家,餐饮：,19,家 小型百货超市：,8,家,房产中介：,11,家 茶叶店：,3,家,家纺店：,4,家 药店、诊所：,3,家,化妆品店：,2,家 眼镜店：,3,家,宾馆酒店：,14,家 复印：,2,家,其他：儿童用品、五金店、动漫、文具、干洗店,文澜路,一般,122,家，,6,家左右店铺转租,服装：,69,家 餐饮：,25,家,诊所、药店：,5,家 养生、美容：,9,家,电器通讯：,10,家 小型百货超市：,3,家,书店：,2,家 银行：,2,家,家纺店：,5,家 宾馆酒店,14,家,其他：水果店、烟酒店、修理店等,天马路,南人较多,176,家，,13,家左右店铺转租,27,家空置,服饰：,135,家 棋牌、茶室、休闲吧：,5,家,药店：,5,家,餐饮,29,家 烟酒副食糖茶超市：,6,家,小型百货超市：,4,家 养生、美容：,5,家,其他：日杂、小餐饮、公厕等,市调情况,商业位置,人流量,总铺数,商业业态,锦华路,较多,123,家，面积较小无较好代表品牌,服装小百货：,95,家 养生、美容：,6,家,餐饮水吧：,6,家 小型百货超市：,3,家,眼镜店：,3,家,朝阳路,一般,50,家，档次较低，同比其他路段经营状况较好,百货：,11,家 家居建材,30,家 发廊,5,家 餐饮：,3,家 酒店一家,红河大道,冷清,55,家空置物业较多，物业条件一般,百货：,11,家 餐饮：,20,家,诊所、药店：,3,家 中介：,2,家,电器通讯家居装饰：,10,家 小型百货超市：,3,家,便利店：,8,家 酒店：,1,家,水果店：,4,家 建材装饰：,3,家,其他：五金彩票各一家,南湖西路,较少,56,家人流量小,百货：,30,家 便利店：,2,家,药店：,5,家 美发：,6,家,餐饮,5,家 水果店：,4,家手机维护：,1,家,酒店：,2,家 游戏厅：,1,家,其他：中介、小奶茶店给一家,市调总结,周边商业的主要业态分布如下图所示，服装占比例最大，达到,27%,，其次是房产中介和餐饮业，达到,14%,，其他占到比例比较大的还有小超市、建材家装、诊所药店等，业态主要都是与人们生活息息相关的类别。,业态,现状及特点,本案建议,服装类,绝大部分集中在天马路和中央大街，竞争激烈，经营定位档次为中低档，品牌男女装很少,引进,，主要是满足居民消费水平的中档女装、男装、童装和鞋类,餐饮类,各区域都有分布但高档餐饮少，低档排挡类、小吃类餐饮居多，整体经营状况良好但就餐环境较差,引进,，主要引进区域内缺乏的中高端品牌餐饮,美容美发类,分布广泛，各条道路上均有分布，大部分规模不大，主要是以足浴、美容、瘦身等为主,引进,，属于中档商业中心必不可少的部分,家居建材类,家居市场分布，规模较大，经营状况一般，全友双虎已经入市场,不引进,，项目附近分布较多，已基本饱和。,休闲娱乐,ktv,影院类,ktv,经营状况良好，但宣传力度不够也条件差，不能形成一站式消费。,不引进,，物业条件差，与其他商业业态形成优势互补。,桑拿浴室类,分布较少但经营状况较差,不引进，周边有一定规模洗浴中心但经营状况和当地的接受度较差,业态分析引进方向,业态,现状以及特点,本案建议,便利超市类,分布较广，中高档超市少，经营面积很小，一般都是在,1000m,2,以下，一般经营面积越大其竞争力越强，经营状况越好。,引进，虽然周边有天顺金方等中小型超市，但商业街内部设置中大型便利超市还是必要的,.,药店诊所类,朝阳路外，其他路段均有几家药店、诊所分布，诊所面积都比较下，药店主要以群康大药房、一心堂为主,可考虑引进药店，居民生活的必要部分,棋牌茶室类,经营户比较散杂，分布在南湖西路和天竺路等路段上，总体经营状况不佳,不引进，周边的棋牌、茶室的经营状况不佳，很难达到大的规模和效应且与本项目定位相违背,家纺类,分布在淡水路和天马路上，比较分散，部分超市也,y9ou,一定比例经营，数量也不多,引进，可以弥补小区域内家纺业态的不足,其他,经营种类较广，但总体档次较低，品牌较少,可以引进其他居民生活中必要的种类，比如，美甲店、数码家电通讯店等。,业态分析,业态分析引进方向,项目周边,商业无论是从规模还是形态上均已初现雏形，各式各样的沿街店面遍布全城，项目本身要以服装、杂类、饮食类等,拓展较快的零售业态为主,；,相较于购物，餐饮娱乐类比例较低，,餐饮类档次普遍较,低，项目将引进的是比较高端的品牌餐饮；,项目周边商业在,组合形态上仍然较为单一,，基本仍以街边单独店铺经营为主，未形成大规模的集中商业消费圈，本项目的商业力争能成为区域内的商业中心。,业态分析,1,、项目本身体量较大，有,60000,多平米，接近,2000,人即将入住，具有巨大的消费力；,2,、项目临近朝阳路，昭示性良好,.,3.,本项目打造红河州最高品质购物中心,-,超市（,-1,楼，可以给到,5000,平米）,+,影院（横店影院已签约）,+,主题卖场,+,百货,+,餐饮等,基地分析,区域位置分析,Part four,：,项目商业定位,中端现代商业，丰富业态组合,周边商业组合单一,区域商业分散档,次低,区域商业经营状,况一般,项目自身具备,庞大消费群体,功能定位,满足周围消费者生活、时尚需求的、主要覆盖面为半径,2000,米的,城市商业中心,商业中心的定义,何谓城市商业中心,?,是指在一定地域内的居民具有归属感的相对独立的,地标性,商业项目。,城市商业中心则是主要为提供居民提供日常生活服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的独立商业和复合型项目。,它的服务人口一般在,10,万人以上，服务半径一般在,15,公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总供应规模一般应控制在,3,万平米以上。,同类对应的是社区商业中心,辐射型：,5,11,，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求较高。,中间型：,2,5,，主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边,内向型：,2,以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营,。,商业中心类型,-,按照商住比指标分类,购物类,女装,建材,餐饮类,低档餐饮,男装,药店,中档休闲餐饮,婴幼用品,棋牌,特色主力餐饮,通讯,超市,其他类,冲印药店,家纺,影院,ktv,美容美发,项目业种选择,业态布局地上商业部分,时尚知名品牌标志店,品质生活供需中心,休闲娱乐中心,一站式时尚体验中心,支撑理由,：,1.,通过标志性店铺设立提高项目入市形象,2.,大众消费仍为市场主导,3.,娱乐消费带旺内场去化大面积，解决高层内街靠后区域南租赁的问题,4,时尚生活业态为项目品质提升起到 关键作用。,THE END THANKS,停止空谈 立即行动,THE END THANKS,愿与您携手共创地产美好未来,