中国五矿演绎营口新城-119P.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,CDC,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,CDC,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,五矿营口一号作品,五矿,湖上国际社区,中国五矿演绎营口新城,01,01,02,03,04,05,目标及问题,项目地块,项目基本指标：,项目总用地面积,396265,平方米,整体容积率：,1.8,周边大量的住宅用地放量,地块印象：大规模、大体量,容积率,1.8,空间位置,市中心,火车站,规划营口机场,项目位置,15min,18min,30min,市中心,火车站,规划机场,半小时覆盖圈,半小时车程内方便达到市中心、火车站及规划营口机场,项目位于沿海产业基地一期规划的行政及经济中心位置，是未来产业新城的城市中心。,项目南侧紧邻明月湖，自然景观资源优越。,区位印象：产业新城中心,适宜城市距离,地块平整、方正，可操作性高,地块四周都为园区主要交通要道，通达性良好,地块四周紧邻管委会、文化艺术中心、奥体中心、明月湖等，周边配套相对完善，区域成熟度高,地块四至：,明月湖畔,奥体中心文化艺术中心管委会,2006,年,8,月,16,日，中国五矿集团与辽宁省人民政府签署,经济技术合作框架协议,，初步确定在辽宁（营口）沿海产业基地建设五矿产业园区。,2009,年,12,月,24,日，五矿产业园公司成功将大楼周边,7,宗地,(48.9,万平米,),的土地性质，由工业用地转为商业用地，极大地提高了园区开发的升值潜力，也为园区后续发展创造了巨大的商业价值。,2010,年,5,月,6,日，五矿产业园第一个工业建设项目,五矿滨海工业坊（一期）建设工程正式开工。,中国五矿产业园是中国最大的以企业为主导进行开发建设、招商引资的工业园区。,2006,年，,中国五矿集团响应国务院,“,振兴东北老工业基地,”,的号召，投身辽宁,“,五点一线,”,沿海经济带开发建设,，深化区域合作，与辽宁省政府签署协议，确定在辽宁（营口）沿海产业基地建设中国五矿产业园。,使命重大：,本项目是五矿在沿海产业基地的第一个房地产项目，战略意义重大,先天优势：,本项目位于规划城市中心，是未来的商业、商务、居住的集聚地，位置十分优越,项目背景：国家战略规划,区域崛起引导,大规模郊区大盘的开发模式是什么？,项目容积率确定为多少最合理？,项目定位？（产品、客户、形象、价格）,项目核心解决的问题,项目产品应该怎么样打造才能获得成功？,项目启动区策略应该怎么样选择？,五矿营口项目报告将围绕上面五个问题而全面展开,02,01,02,03,04,05,开发模式,项目的开发模式选择,1,、教育主题开发模式,2,、新市镇开发模式,3,、多盘驱动开发模式,陌生区域大盘,深圳桃源居,深圳万科城,波托菲诺、中海国际社区、麓山国际,案例借鉴,多产品中高强度大盘,教育主题开发模式,深圳桃源居,项目规模,核心卖点,依托背景,宝安区占深圳市的地产市场份额为,13%-15%,；,宝安区存在大量低收入人群；,距深圳市中心,80,分钟车程，周边以工业区为主；,项目区域及周边教育条件差；,发展定位,深圳最大的教育人文社区,在桃源居，专为下一代开辟国际名校教育区，让你的孩子在成长的起跑线上就遥遥领先,总占地面积：,2000,亩,总建筑面积：,180,万平方米,容 积 率：,1.5,总 户 数：近,13000,户（,60000,人）,清华名校,名校是,消除距离障碍的强大引力,1,1,教育主题开发模式总结,适用条件,基本特征,关键举措,位于城市郊区,区域认知度较低；规模较大,项目周围无优势教育资源,开发商有较好的教育资源渠道，可以引进强势教育资源,项目地块内,/,项目区域内独有的优势教育资源,“先建学校，再卖房子”,项目推售完全依靠教育主题，推售活动与教育相关活动充分绑定,成功引进知名教育资源，形成区域的独有竞争力,教育资源的引入时机,教育资源的造势，充分放大教育资源的价值，带动项目的产品价值,新市镇开发模式,万科城,万科城,2,项目基本属性,龙岗区 龙岗布吉镇坂雪岗工业区，梅观高速与机荷高速交汇,总占地面积：,397883.5平米,总建筑面积：,437670,平米,容 积 率：,1.1,工业区，区域认同度低：,万科城位于深圳关外坂雪岗工业区，区域抗性大；,与市区的交通不通畅：,通过交通状况不佳的梅林关和市区连接，到达中心区的车程在,40,分钟以上。,万科城主要面临的问题：,深圳房价高企、城市生活环境恶化和郊区化大发展的趋势为万科城的开发提供了基本的前提，但作为抗性巨大的坂雪岗片区的先行者，单一的驱动因素是不够的，万科城的成功是集合多种强势驱动因素的成果。,万科城开发思路,2,新市镇开发模式总结,适用条件,基本特征,关键举措,位于城市郊区,城乡结合部；占地规模较大，可容纳较多人口,多种物业组合，以住宅为主，多功能复合性社区,良好的自然生态环境和社区生态系统，交通相对便利通达性好,规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施,丰富多元的文化形态和景观,可以持续发展的生态系统,街区的建设：人性化的步行空间,社区规划：独立的社区布局,公共空间的营造：打造市镇社区中心（,Town Center,）,市中心,西延线，往城灌高速,高新西区,三环,约,3,公里,建筑风格,现代,项目规划,/,建筑特色产品创新点,12,个地块按功能分为三大板块,三大主题：人文主题、森林主题、都市主题,绿化率,35%,容积率,0.95(,总体,),建筑密度,30%,总占地面积,130,万,/1986,亩,总建面积,约,120,万,其中住宅建筑面积,102,万,公建面积超过,17,万,总户数,约,7000,户,产品形态,多层洋房,/,小高层,/,联排别墅,/,独栋别墅,开盘时间,2005,年,9,月,30,日 蓝岸一期,2006,年,3,月,25,日 碧林一期,多产品线组合开发模式,中海国际社区,羊犀立交,3,中海国际社区位于成都高新西区羊西线西侧,交通便利,开发热点区域，开发初期区域较为陌生，配套逐渐完善中,地理位置：深圳西部，距中心区约,4,公里,定位：深圳市的顶级，国际豪宅区,特征：,公认的深圳顶级豪宅区,物业持续增值,住宅价格维持高端水平,商业、酒店、写字楼租金远高于普通住宅区水平，接近城市一级商圈水平,多产品线组合开发模式,波托菲诺,总占地面积：,88,万平米,总建筑面积：,108,万平米,总容积率：,1.23,开发商：华侨城集团,当前销售情况：除了天鹅堡二期,III,区未开工外，已推出的,5,个组团已全部售磬。,福田区,南山区,罗湖区,核心商业，办公区,深南大道,华侨城,波托菲诺,深圳市侨香路,4,适用条件,基本特征,关键举措,规模巨大，市场容量相对有限,项目基本无现有强势资源,项目房地产市场相对稳健，市场产品体现、市场需求多元,同一大盘，不同主题；同一项目、不同组团,整个项目多产品组合、不同档次产品组合，覆盖多元化客户,组合产品启动，不同主题的产品,/,不同组团的产品组合启动,组合产品开发，后续也已不同的产品组合按开发节奏推售,总体规划：通过规划充分体现不同主题与不同组团,产品设计：不同的组团中设置不同的产品，并充分尊重市场需求,启动策略：产品的组合启动，由多元产品覆盖多元客户，充分保证“旗开得胜,开发策略：各期开发遵守组合产品原则，在速度的前提下充分体现产品价值,项目配套：在启动时先期配置相应的社区配套，展示成熟生活氛围,3,多产品线组合开发模式总结,4,代表案例,土地属性,开发模式,开发要点,教育主题开发模式,深圳桃源居,项目距深圳市中心,80,分钟车程，周边以工业区为主,项目区域及周边教育条件差,教育主题：,12,万平米的清华学校，即可销售近,100,万平米的社区；发展商,50%,精力放在建设学校上,教育先行启动，成为项目的首要关注度,新市镇开发模式,深圳万科城,万科城位于深圳关外坂雪岗工业区，区域抗性大；,到达中心区的车程,40,分钟以上与市区的交通不通畅,展示先行，,描绘项目美好蓝图；,通过产品、配套、营销等培养项目全新生活模式,配套、商业等先行、展示先行,多元化、多档次产品组合，全面覆盖多元客户，保证项目的持续广阔购买力量,多产品综合启动开发模式,波托菲诺,深圳西部，距中心区约,4,公里,双盘驱动：,以波托菲诺作为统一形象，形成纯水岸与天鹅堡两个不同类型的楼盘交替开发,最先启动的地块较大，并非资源最好，但依托最好的核心资源；最先启动物业以市场稳妥产品为主，并试探市场,多元产品线的盈利模式，联动开发，保证高端产品充分溢价，并保证现金流产品回现速度和价值最大化,中海国际社区,成都高新西区羊西线西侧,开发初期区域较为陌生，配套完善中,三盘驱动,：以国际社区作为统领，形成碧林，蓝岸，橙郡三盘，交替开发,以位置较优低容积率高端产品启动，多产品组合,提前完成展示，请客户先来体验，客户感受到未来的生活氛围,解决顾客的疑虑并对形象起到标识作用,本项目：桃源居,+,万科城,+,中海国际社区综合模式,产业基地，相对陌生，区域认知较低,多产品组合、对应多元客户,配套商业先行，展示先行,特色教育资源,多产品策略，尽量分担单产品风险并涵盖多元客户；,展示先行，配套先行；,组合产品启动，高低搭配，充分试验市场并保证初期良好的市场接受度,本项目开发模式：桃源居,+,万科城,+,中海国际社区综合模式,03,01,02,03,04,05,容积率及物业配比,产品类型,物业类型,市场角色,针对客户,产品价值点,代表项目,公寓类,高层,刚需产品,首次置业客户，婚房、家庭结构变化换房等；小资型准中产客户、灰领和投资者,区域成熟度、产品形态、产品品质、地段、配套,格林山水城,君临天下,紫文苑,小高层,刚需产品,多层,刚需产品,洋房类,洋房,改善产品,营口市区客户，相对富裕的中产家庭,产品品质、产品等级及档次,德意绿洲、城南公馆,别墅类,联排别墅,再改产品,营口市金字塔客户结构中的塔尖群体，包括私营业主、企业中高管、政府官员等,产品品质、身份标识、资源景观,君悦澜湾（未开盘）,独栋别墅,再改产品,少数财富家庭，企业高管、私营老板等,身份标识、私密生活,君悦澜湾（未开盘）,对物业形态选择过程就是对项目属性、市场需求、经济测算的一个综合判断的过程,各类产品的市场角色,容积率下各种组合,项目整体品质等级,整体容积率,产品组合,独栋别墅,联排别墅,洋房,高层,商业,低密度（,R1.0,）,0.8,15%,25%,55%,0,5%,3.2%,63.1%,30.5%,0,3.2%,1.0,3%,25%,43%,24%,5%,中低密度（,1.01.5,）,1.2,2%,6%,35%,52%,5%,1.5,0,2%,15%,78%,5%,中高密度,1.5,1.7,0,0,8%,87%,5%,0.8,是以改善及再改需求为主的定位，,1.0,是以首次改善及初步改善为主，,1.2,是以刚需为主，配以适量改善型产品；,1.5,以上是绝对刚需产品占主导,套数,总配比,电梯,663,67.4%,花园,洋房,300,30.5%,叠拼,别墅,20,2.1%,产品类型,一期,二期,联院,townhouse,6.8%,17.5%,townhouse,宽景,house,19.3%,23.0%,情景花园洋房,47.9%,46.2%,多层,26.0%,13.3%,小高层,深圳,万科城,成都,华润翡翠城,对于一个规模大盘，多物业形态的组合，是其项目定位成功的重要途径,大盘视角,物业类型,总面积（平米）,比例,联排,(,下沉庭院,),122500,23%,三叠加,40500,7%,花园洋房,(,六层,),311000,57%,小高层（,9,层,+11,层）,69000,13%,总计,543000,100%,北京,鲁能顺义新城,规模,占地：,6.8,万，总建面：,14,万,位置,西岗 黄河街以北,长江路以南,容积率,2.07,绿化率,35%,建筑类别,多层、小高层、高层,大连,远洋风景,大盘视角结论：,多物业形态的组合，包含多种需求是大盘控制风险，,实现项目成功运作关键,大盘视角,比较项目,大盘,中小盘,体量,300,亩以上,300,亩以下,开发周期,4,年以上（多的可以达到,10,年）,一般,1-3,年内开发完毕,开发关键点,控制风险,突出项目特色,项目定位,全客户策略,客户细分,物业类型,别墅、洋房、高层电梯多重物业形态分别正对不同的客户,一般比较单一,项目配套,依靠自身楼盘建设配套,依靠区域配套,大盘与中小盘对比,表：目前营口市场产品统计,营口市场结构,以公寓类产品为主，洋房为辅，以及少量的别墅产品,市场视角,洋房,根据对营口市整体房地产市场调研，目前，营口市主要区域（主要为市区）商品房不同类型产品供应比例如上图。在目前市场的供应中，高层比例占,47%,，小高层比例占,20%,，洋房与别墅共占,33%,。,片区,楼盘,价格（元,/,）,主力户型（）,产品类型,户型结构,总户数,销售状况,老城区,佰仕枫景,3800-4300,83-148,多层,平层、阁楼,未知,二期在售可售,242,套,格林山水城,37004560,107228,多层、高层,平层、跃层,未知,可售,60,套,左岸金典,34004480,95-258,小高、高层,平层、跃层,406,可售,95,套,大中自然风景,3150-4300,90-300,小高层、高层,平层、跃层,1100,单日售出,240,多套,城南公馆,3350-4988,50-280,多层、高层,平层跃层,226,在售,蓝郡,3900-4200,45-137,多层、高层,LOFT,、平层、跃层,未知,在售,君临天下,3700-3740,95-240,多层、高层,跃层、平层,800,在售,营东新城,君悦澜湾,4000,元起价,85-700,联排、独栋、多层、高层,平层（三房）,733,待售,沿海产业基地,水岸新都,3080,102-231,高层,平层、跃层,未知,在售,东明世纪花园,3900-4500,80-220,小高层、高层,平层、跃层,1970,可售,2100,套,公寓市场,公寓类产品是目前市场上供求两旺的主要产品,市场视角,可以看出，目前营口商品房的供应市场中高层、小高层比例达,67%,，仍是市场供应的主流，也反映了目前营口房地产消费市场上，,消费者的消费主流还是停留在首次改善阶段，接受的主流产品以中高容积率的低价产品为主,。,因此，对本项目而言，,产品的定位要在复合的基础上，适当增加中高密度产品的比例,，一方面保证项目的顺利消化，另一方面保证项目的较高市场回报率。,项目名称,建筑面积,容积率,建筑形式,建筑风格,销售情况,南湖天辅圣堡,12.3,万,1.4,洋房、叠拼,欧式风格,售罄,天宇宏府,7.8,万,1.58,多层,(,共,5,层,),欧式风格,在售,德意绿洲,3.3,万,1.1,多层,(,共,5,层,),西班牙风格,售罄,佰仕枫景,3.5,万,1.8,多层,(6-8,层,),法式,一期尾盘、二期未开盘,君悦澜湾,30,万,1.5,洋房、联排、独栋、小高,西班牙风格,未售,天宇宏府,佰仕风景,南湖天辅圣堡,德意绿洲,洋房市场,洋房类产品获得了营口市场验证，具有较好的市场接受度和产品溢价能力,市场视角,市场视角,名称,君悦澜湾,位置,营东新城太和北街,规模,总建面,30,万,建筑形式,洋房联排、独栋、高层,容积率,1.5,分期,一期,15,万,总户数,未知,交房标准,毛坯,均价,3800,元/平方米,物业费,未知,开盘时间,未开盘，预计,2010,，,7,入住时间,未知,开发商,鼎昌地产,尚未开盘，预计花园洋房,4500,，联排,7000-8000,，单栋,10000,左右，营口市目前的价格最顶层，产品推介会期间市场反应良好，市场接受情况未知。,别墅市场代表楼盘：君悦澜湾,营口市目前面市楼盘容积率基本都不低于,2.0,，整个营口别墅市场相对空白，唯一别墅楼盘君悦澜湾尚未开盘，尚未得到市场验证,但君悦澜湾预计售价大大高于目前营口市场其他产品均价。,元,/m,2,君悦澜湾各产品预计售价,营口市目前市场产品均价,表：君悦澜湾与目前市场产均价对比,别墅市场,别墅溢价较高，但未得到市场验证，应谨慎选择,市场视角,产品类型,优势、机会,劣势、挑战,消费需求,市场需求,去化速度,溢价能力,未来竞争,预测风险,别墅,少量的市场需求,有一定市场需求，需求未成功释放,去化速度最慢,比较高,未来上市有限，竞争压力不大,区域价值不高，高端产品风险较高,+1,+2,+2,+5,-2,-3,洋房,有一定的市场需求,目前市场接受较好，需求稳健,去化速度最高，市场接受度高,有稳健的溢价能力,未来新盘中基本都设置一定规模的该类产品,需要做好产品，尤其是处理好中间层产品,+2,+3,+4,+2,-2,-2,公寓,市场主体需求,市场主流产品,整体去化速度较好，主力成交产品,溢价能力一般，现金流产品,市场主要产品，同质化产品,未来项目区域大量同类产品放量,+5,+5,+4,+3,-3,-3,说明,单项总分,+5,单项总分,-5,市场,主流供销排序,结论：公寓,洋房,别墅,内向型城市、经济总量不高、经济处于高速发展的初期,城市视角,城市特点：,内向型,对外交通薄弱，（无机场无高铁）,产业发展基本依靠本地（外部企业对城市经济贡献弱，较少或准备进入）,房地产特点：,产品：高层产品为主,客户：本地客户为主；首次改善型需求为主。,城市特点,逐步开放,五点一线规划的实施，作为东北对外开放先导区。,交通：高铁的修建。机场的选址，对外联系加强；,产业：外资企业的进入，沿海经济带产业聚集作用及港口经济的发展。,房地产特点,产品：复合型产品增多，低密度产品受到重视。,客户：本地及周边区域客户、改善型需求为主。,城市特点,特大型城市：,城市规划实施，沿海经济区全面发展,港口经济、国外银行、外资企业等全面进驻。,房地产特点,产品：高层公寓产品及中低密度高品质产品,客户：本地及外地客群，沿海产业基地产业聚集带来的大量外来人口，逐渐成为购房的主力。,现状,未来,（近中期）,未来,（远期）,08,年,大连,沈阳,盘锦,鞍山,营口,抚顺,人均,GDP,（元）,63198,54106,51214,45830,30177,29677,总人口（万人）,351.4,776,129.2,351.4,233.8,223.2,08,年,沈阳,大连,鞍山,营口,锦州,盘锦,GDP,（亿元）,3860.5,3858,1607.9,703.57,690.4,675,增长率,18.40%,16.50%,16.60%,20.30%,15.00%,11%,城市视角结论：城市发展初级阶段，城市客户以刚性需求为主,城市视角,平房,单位宿舍,商品房出现,多层,无品质感可言,居住舒适度差,小高层、高层,出现了电梯、物业等服务设施,具备了一定的品质感,刚性需求为主,低层产品,高端物业类型,居住更舒适,产品品质更高,土地日渐稀缺,城市高档公寓,档次更高,城市豪宅,精装修,改善型高端需求,三线城市房地产发展模式,目前刚处于刚性需求为主，和改善型需求刚刚出现的阶段,客户市调结论：营口市场客户需求以公寓类产品为主，洋房和别墅为辅,客户调研,视角,别墅产品需求：,7%,公寓类产品需求：,60.2%,洋房产品需求：,32.8%,营口客户需求统计,根据市场调研，针对本项目，市场中有,32.8%,的洋房需求（主要包括会购买及可能购买两类客户等潜在消费者）；,7%,的别墅产品需求；有,60.02%,的公寓需求。,因此，,本项目的产品选择中应适当增加洋房产品的比例,，并通过产品的打造实现较高的溢价。,数据来源：项目组营口市场客户调研,项目物业配比建议：公寓,50-60%,、洋房,30-40%,、别墅,5-10%,别墅,洋房,公寓,大盘角度,多物业形态的组合，大盘控制风险，实现项目成功运作关键,市场角度,别墅溢价较高，但未得到市场验证，应谨慎选择,洋房类产品获得了营口市场验证，具有较好的市场接受度和产品溢价能力,公寓类产品是目前市场上供求两旺的主要产品,城市角度,目前刚刚处于刚性需求为主，和改善型需求刚刚出现的阶段,城市发展初级阶段，城市客户以刚性需求为主,市场客户调研角度,营口市场客户需求：别墅为辅占,7%,营口市场客户需求：公寓类产品为辅占,32.8%,营口市场客户需求：公寓类产品为主占,60.2%,综合判断,别墅类产品有一定的市场需求，但整体市场尚在起步，产品为经过市场检验，机会与风险并存,洋房类产品市场接受度较好，并且有较好的溢价能力，处理好中间层产品能获得较好的市场效益,市场主流产品，同样是项目区域未来供应的主力产品，主要的现金流产品，应该是项目的主力产品,通过比较以上几种方案，,0.8,的容积率下产品容积率较低，市场实现压力巨大,1.2,的容积率下，项目为多产品组合，符合全客户策略，且该产品的配比组合最符合市场，是相对最优的方案；,容积率,1.5,的方案，高层的比例占绝大多数，项目产品相对单一，整体的市场去化较为困难。,项目整体品质等级,整体容积率,产品组合,税后利润,独栋别墅,联排别墅,洋房,高层,商业,单位：万元,低密度（,R1.0,）,0.8,15%,25%,55%,0,5%,50256,3.2%,63.1%,30.5%,0,3.2%,52432,1.0,3%,25%,43%,24%,5%,52621,中低密度（,1.01.5,）,1.2,2%,6%,35%,52%,5%,50242,1.5,0,2%,15%,78%,5%,51486,中高密度,1.5,1.7,0,0,8%,87%,5%,55740,本项目容积率建议：,1.2,为本项目容积率最优选择,根据五矿方提供的成本数据，高层的单方建安成本为,2450,元、别墅单方建安成本为,2165,元，洋房单方建安成本为,2150,；根据市场调研，目前营口市场高层市场售价约为,4000-4300,，洋房售价约,5400-6000,，别墅售价,8000-10000,（尚无真正入市产品）。,将土地成本、开发成本等，高层、洋房及别墅的单方综合成本相近，基本在,4000-4200,之间。,对比各产品的单方成本及单方售价可以得出，对于高层产品，其单方利润较低，因此，以上方案中,1.2,容积率的方案收益不是最优的。但是考虑到市场的实现性，还是建议尊重市场，在保证市场充分消化的前提下努力的控制成本，增加收益。,项目整体品质等级,整体容积率,产品组合,税后利润,独栋别墅,联排别墅,洋房,高层,商业,单位：万元,低密度（,R1.0,）,0.8,15%,25%,55%,0,5%,50256,3.2%,63.1%,30.5%,0,3.2%,52432,1.0,3%,25%,43%,24%,5%,52621,中低密度（,1.01.5,）,1.2,2%,6%,35%,52%,5%,50242,1.5,0,2%,15%,78%,5%,51486,中高密度,1.5,1.7,0,0,8%,87%,5%,55740,关于方案中经济测算的说明,04,01,02,03,04,05,项目定位,项目定位,CDC,1,、产品定位,2,、客户定位,3,、形象定位,4,、价格定位,从调查中我们可以看到：,营口市场重点供应楼盘的房型结构主要为二房，约,34%,，其次为大三房，所占比例达,31%,，其中小三房占,15%,；,市场重点楼盘供应的户型面积区间段上主要集中在,105-120,这个区间段，比例达到,27%,，而其中,85-105,与,120-140,的户型分别占了约,25%,的比例。,注：由于调查统计时，二房、小三房、大三房、四房等房型是按居住结构空间来划分，然而会出现,105-120,与,120-140,里有二房，或者,85-105,有三房的情况，两者会有交叉的现象，因而我们的产品建议则是综合考虑两者因素给出的配比建议。,公寓类产品,市场供应,两房和大三房市市场供应主流产品,二房,和,大三房,是市场公寓类产品的销售主力和热点,公寓类产品市场销售,供应房型及面积（）,销售房型及面积,蓝郡,二房：,87-119,；大三房：,137,二房：,87-99,；大三房：,137,唯美星海,二房：,93-114,；小三房：,109,；大三房：,124,二房：,105,；小三房：,109,；大三房：,124,华海城,二房：,62-105,；大三房：,126-143,二房：,89-99,；小三房：,112-116,水岸尚品,二房：,89-109,；大三房：,120-137,二房：,98-110,；大三房：,120-137,东明世纪花园,二房：,98-120,；小三房：,115,；大三房：,120-148,二房：,95-112,；大三房：,115-129,君临天下,二房：,95-112,；大三房：,117-153,；,六房：,253,二房：,106-109,；大三房：,117-153,水岸新都,二房：,102-116,；大三房：,130-148,；五房：,246,二房：,102-113,；大三房：,130-134,华城花园,二房：,82-91,；小三房：,112-130,二房：,86-87,；小三房：,112-116,自然风景,二房：,101-107,；大三房：,117-143,；,四房：,300-310,二房：,101-107,；大三房：,117-141,格林山水城,二房：,109,；大三房：,130-176,四房：,208-228,二房：,109,；大三房：,130-156,；四房：,208,左岸金典,二房：,96-116,；大三房：,141-142,；五房：,258,二房：,96-115,；大三房：,141-142,二房,营口老城区,主要楼盘供应面积段,在,62-,120,，,热销面积段,为,85-100,畅销面积段,供应面积段,公寓类,二房供销,公寓类市场二房供销情况,50,70,90,110,130,150,170,0,87,99,98,93,105,98,110,95112,106,109,119,87,114,93,105,62,98,95,120,112,106,116,唯美星海,华海城,水岸尚品,东明世纪花园,君临天下,水岸新都,蓝郡,89,99,89,109,热销面积段,小三房,营口老城区,主要楼盘供应面积段,在,109-120,，,热销面积段,为,100-120,畅销面积段,供应面积段,公寓类,小三房供销,公寓类市场小三房供销情况,100,110,120,130,90,109,109,120,112,115,117,120,120,唯美星海,华城花园,水岸尚品,东明世纪花园,君临天下,112-116,115,-,120,117-120,120,120,热销面积段,大三房,营口老城区,主要楼盘供应面积段,在,122-148,，,热销面积段,为,125-135,畅销面积段,供应面积段,公寓类,三房供销,公寓类市场三房供销情况,120,130,150,160,110,127-130,122,-,129,132-153,124,130,127,122,132,148,153,129,148,唯美星海,华城花园,水岸尚品,东明世纪花园,君临天下,水岸新都,126,-,137,126,140,130-135,140,124,热销面积段,四房及四房以上,营口老城区,主要楼盘供应面积段,在,208-310,，,热销面积段,为,245-260,畅销面积段,供应面积段,公寓类市场,其他供销,公寓类市场四房及四房以上供销情况,220,240,260,280,300,320,200,208,228,228,208,（四房）,253,（六房）,300,258,（五房）,310,格林山水城,水岸新都,自然风景,左岸金典,246,（五房）,君临天下,备注：由于公寓类的四房及四房以上的产品客户容量有限，平层产品不具备产品优势，建议少量建设并采用产品创新手段。,热销面积段,3m,5m,平层,LOFT,假设：,60,米高的建筑，分别建平层,20,层，建,LOFT,建,12,层，每层,100,，建安成本按,2000,元,/,的单价，平层销售单价为,4300,元,/,，,LOFT,销售单价为,5500,元,/,，分别计算两者的销售利润。通过计算发现在目前市场状况下,LOFT,的销售利润不如平层。,类别,建筑面积（）,建安成本（万元）,销售单价（元,/,）,销售收入（万元）,销售利润（万元）,平层,1200,400,4300,17200,16800,LOFT,2000,240,5500,13200,10800,60m,60m,目前市场状况下,LOFT,的销售利润不如平层利润大，因此建议少量点式建设,LOFT:,公寓类市场,LFOT,大中自然风景：,整体以刚需为主,主力面积段,100-120,平米、,130-140,平米,畅销面积段 二房：,100-110,、三房,115-130,公寓类,典型楼盘,期房销售,。,总户数,1100,户，首批推售,300,套,，从,6.3,号起，已被认购,240,套,。,其,主力供应户型,为,小二房（,90,平米）、大二房（,101,平米）、大三房（,117,平米）,，,很受,刚需客户,关注，加上推出优惠活动，看房人数很多，销售异常火爆。,部分,投资者,，当日有,2,个,盘锦,投资者，,2,个,上海,投资者，都是,来营口做生意,。,客户构成：公务员、政府、银行工作人员。,楼盘,价格,（元,/,）,主力户型（）,产品类型,总户数,大中自然风景,均价未定,90-300,小高层、高层,1100,面积段（）,户型,均价（元,/),总价,(,元,/,套）,101-107,二房两厅一卫,3150-4300,32-46,万,117-141,三房两厅一卫,3150-4300,37-61,万,141-143,三房两厅两卫,3150-4300,45-62,万,300-310,跃层,3150-4300,95-134,万,蓝郡：,整体以刚需为主,畅销面积段,LOFT45-50,平米、二房,90-110,平米,面积段（）,户型,均价（元,/),总价,(,元,/,套）,40-50,一房一厅一卫（,LOFT,）,5500,25,万,87-119,两房两厅一卫,4300,38-51,万,137,三房两厅两卫,5600,77,万,楼盘,价格,（元,/,）,主力户型（）,产品类型,总户数,蓝郡,4300-5600,45-137,多层、高层,680,公寓类,典型楼盘,期房销售,。总户数,680,户，,6.13,开盘，,2-13,层销售很好,，,45,平米,LOFT,10,层以下,基本预订完毕。,其,主力供应户型,为,小二房（,87,平米）、中二房（,95-98,平米）、大二房（,119,平米）、大三房（,137,平米）。,售楼处门口停有,沈阳,牌照的车辆，客户有穿有,“,辽宁红塔,”,制服的人员。,客户构成：公务员、政府、外地投资者。,产品面积段定位配比为：,本项目公寓类产品的面积定位,房型,面积,比例,户型建议,四房以上,140,以上,15%,以特色房型为主，如跃层、退台或带阁楼层,大三房,115-125,25%,以三室两厅两卫为主,小三房,100-110,20%,以三室为主，两厅两卫或两厅一卫,二房,85-95,30%,两室两厅，突出产品功能（如大卧室）,特殊产品,50-80,10%,一室,/,两室等，突出实用性,备注：,根据目前营口市场的统计分析，两房的产品面积区间在,85-100,平米之间，小三房面积区间在,100-120,之间，大三房的面积区间在,125-135,之间。,由本项目的定位，未来本项目与营口市区同类产品的竞争，一方面通过项目的整体品质、品牌价值及产品的品质，另一方面通过相对有竞争力的价格水平。因此要适当的控制面积。,另外，本项目不仅仅是通过赠送面积等方式提升产品竞争力，而是更多的通过打造零缺陷的产品来体现产品的价值水平，因此，产品的总体面积区间相对要小。,因此，适当控制刚需类产品（二房、小三房）的面积，控制总价。由此处给出了上述的产品面积定位。,传统多层与洋房产品的区别,而营口当地的,洋房产品,其实仍是,传统多层产品,的概念。,1,.,建筑标准,2,.,产品设计,3,.,物业附加,4,.,花园特色,与传统多层相比，洋房产品是在品质上全方位的提升与创新突破。,更低的容积率和建筑密度，更高的私密和舒适性。,更多样的用材、户型设计和空间处理（露台、退台、错层、跃层等）。,不是概念层面“花园”，而是属于每户业主私有的花园和室外空间,入户花园、绿地、阁楼、车库等配套物业，实际得房率高，产品质量好。,市场标准,（以天津,.,万科,水晶城为例）,营口现状,（以营口当地号称,洋房产品为例）,V.S.,洋房类产品,市场供应,物业类型,多层,洋房,容积率,损失容积率较少,损失容积率较多，客户体验增加,溢价性,溢价性低,溢价性更高，价格仅次于别墅类产品,市场定位,电梯缩小版，属于公寓类产品,中等户型面积的居家产品,讲究生活情调的营造,小资精神诉求,产品,特点,飘窗,/,阳台,露台,/,复式空间,/,车库,/,地下室,/,私家花园,/,多层产品与洋房产品在营口市场上概念模糊,真正的洋房产品在营口是,稀缺甚至没有,的。,在营口的洋房类产品市场上，,标杆性,的项目品牌,尚未建立,。,洋房类产品,市场供应,从调查中我们可以看到：,营口市场重点供应洋房类供应的房型大三房，约,40%,，其次为四房及小三房；,市场重点楼盘供应的户型面积区间段上主要集中在,130-150,这个区间段，比例达到,40%,，而其中,120-130,与,120,以下的户型分别占了约,30%,、,20%,的比例。,洋房类产品,市场供应,洋房市场供应结构：四房、大三房为主，小三房为辅,备注：市场上洋房类产品目前供应数量很少，与此同时市场上的洋房属于多层到高级洋房的过渡产品，因此市场户型比例对本项目参考价值有限。,小三房、大三房是市场主力供应和销售的热点产品,洋房类产品市场销售,供应房型及面积（）,销售房型及面积,佰仕枫景,二房：,97-108,；小三房：,113-130,；四房：,143+83,二房：,108,；小三房：,113-130,奥泰格林山水城,大三房：,130-144,；四房：,137+80,大三房：,130-140,城南公馆,小三房：,120-130,；六房：,280,二房：,89-99,；小三房：,124-130,君悦澜湾,小三房：,97-130,小三房：,120-130,蓝郡,大三房：,130-140,大三房：,130-140,小三房,营口老城区,主要楼盘供应面积段,在,113-130,，,热销面积段,为,115-130,畅销面积段,供应面积段,洋房类,小三房供销,洋房类市场小三房供销情况,奥泰格林山水城,君悦澜湾,100,110,120,130,140,113,-,130,120,-,130,120,-,130,130,113,130,120,120,130,佰仕枫景,热销面积段,多层产品,洋房产品,洋房产品,大三房,营口老城区,主要楼盘供应面积段,在,113-130,，,热销面积段,为,130-140,畅销面积段,供应面积段,洋房类,大三房供销,洋房类市场大三房供销情况,蓝郡,奥泰格林山水城,110,120,130,140,150,100,130-140,140,130,130-137,140,130,热销面积段,多层产品,洋房产品,四房及四房以上,营口老城区,主要楼盘供应面积段,在,208-280,，,热销面积段,为,208-280,畅销面积段,供应面积段,洋房类,其他供销,洋房类市场四房以上供销情况,佰仕枫景,奥泰格林山水城,城南公馆,200,220,240,260,280,300,226,226,208,208,280,280,备注：市场上洋房类产品目前供应很少，同时产品中四房及四房以上的产品供应量少，出现面积段断层的现象，此面积段不具备参考性，建议本项目可考虑建设少量点缀产品。,热销面积