奉贤区金汇镇工业园区地块可行性策略报告127P.ppt

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Page,Page 2,奉贤区金汇镇工业园区地块可行性策略报告,读城,-,宏观经济,解市,-,市场分析,观奉贤,-,区域分析,点题,-,产业地产,品地,-,地块价值,阅人,-,客群分析,破题,-,项目定位,切脉,-,项目规划,借 鉴,-,产品建议,十,.,定 论,-,可行性总结,【,目录,】,Page,2,读城,宏观经济,1,Page 3,【,读城,】,在经历了多年两位数高速增长阶段后，受全球金融危机影响，,08,年起始经济增速逐步放缓，但根据上海,2010,年上半年数据显示，增速已恢复至两位数。,预计,2010,年全年,GDP,增幅在,12%,左右，总量达到,16000,亿元左右。,数据显示上海已经走出了金融危机的阴霾，经济全面走向正常化。,数据来源：上海统计局,一、近年上海市,GDP,增长情况,Page 4,【,读城,】,二、,近年,上海市人均,GDP,增长情况,人均,GDP,评价的是一个国家的富裕程度，根据世界经济学理论，人均,GDP,超越,10000,美元，就可以说“正式进入中等发达经济体行列”。，人均,GDP,突破,1,万美元以后，也意味着,GDP,超常增长的阶段已经结束。未来,10,年，上海可能维持,8%9%,的平稳增长。,2010,年上海人均,GDP,预计达,18000,美元，,消费结构升级的趋势将会更加迅猛。,消费结构的升级，带动的将是投资结构和生产结构的变化,。,金融、贸易、航运、电子通信等高附加产业群，正在成为产业升级和经济增长的主要动力，服务业也迎来一个加速发展的转折点。,数据来源：上海统计局,Page 5,【,读城,】,三、,近年,上海市产业增长情况,上海总体经济运行平稳,上海第二产业持续平稳增长,第三产业领先第二产业和全市,GDP,增长，生产总值超过第二产业,。,数据来源：上海统计局,Page 6,解市,市场分析,2,Page 9,数据来源：网上房地产,【,解市,】,一、上海商品住宅市场概况,1,、商品房成交面积走势,2010,年起始，随着“新国十条”“”沪十二条“等抑制房价过高而陆续出台的政策影响，今年商品房成交量与去年相比大幅下降。从,5,月起逐步回升的购买热情预计将止于,10,月新政的出台。,商品住宅市场又将进入新一轮调控阶段，买方市场也继续观望。,Page 10,2,、商品房成交价格走势,【,解市,】,数据来源：网上房地产,随着,2010,年,4,月一系列调控政策的密集出台，上海商品住宅价格也得到有效控制，在经历了,3,个月的冰冻期后于,7,月开始逐步上扬。至,9,月月均成交价格再次高于,09,年同期水平。,预计,10,月开始价格将重新进入新一轮调整。,Page 11,二、上海商用物业市场概况,1,、成交面积走势,【,解市,】,2010,年前三季度办公楼市场成交呈现出先扬后抑的态势，随着,4,月中旬“新国十条”政策的出台对买方市场造成心理影响，成交量迅速回落。,随着上海实体经济的加速回暖，企业景气指数的上升级外资投资力度的加大从,7,月起开始全面回暖，预计三季度起始商用物业成交走势逐步上扬。,数据来源：网上房地产,Page 12,2,、成交价格走势,【,解市,】,受宏观政策影响，上海前三季度商用物业成交均价基本走平，,7,月份开始上扬，,9,月达到,16995,元,/,平米。,从长期看，随着住宅市场国家宏观政策的打压，从住宅市场撤出的资金将大量流入商用物业市场，价格也将逐步上身。,数据来源：网上房地产,Page 13,3,、各区成交概况,【,解市,】,从,2009,至,2010,年各区办公用房成交可显示，中心城区随着土地日益稀少，可销售量及成交量均十分稀缺。且交易量有所下降。,随着近郊次中心商业区的成长，近郊周边区县成交活跃，部分区域增长明显。,数据来源：网上房地产,Page 14,4,、环线成交概况,【,解市,】,从各环线成交量来看，中环以外增量明显，成交总量大大超过中内环。,从成交均价来看，内中环及中外环涨幅最大，郊区也有一定涨幅。,办公成交热点正逐步从中心城区向外转移。,数据来源：网上房地产,Page 15,上海市房地产市场特征,：,1,、商品住宅市场将重新步入新一轮的调整阶段，成交量即将下降明显，成交价格稍有调整。,2,、商用物业进入黄金时代，量价上升明显。,3,、办公物业处于区域调整阶段，近郊将成为未来投资热点。,总结,【,解市,】,Page 16,观奉贤,区域分析,3,Page 17,【,观奉贤,】,一、区域经济概况,1,、近年奉贤区增长情况,2001-2009,年，奉贤区的,GDP,持续增长，,04,年以后增长速度变缓；受金融危机影响，增速进一步减缓。,分产业看，第二产业增加值,280.08,亿元，可比增长,13.2%,，对增加值的贡献率为,63.6%,；第三产业增加值,134.49,亿元，可比增长,14.5%,，对增加值的贡献率为,33.4%,。,第二产业仍为奉贤区支柱产业。,数据来源：奉贤区统计局,Page 18,【,观奉贤,】,2,、区域资产投资概况,2001,年以来奉贤区固定资产投资额不断快速上涨，,2009,年整个区固定资产投资额总量已经达,164.02,亿元，预计,2010,年将达到,187,亿元；而房地产投资比例并没有很大增长，奉贤房地产投资发展空间巨大！,数据来源：奉贤区统计局,Page 19,【,观奉贤,】,3,、工业企业发展概况,近年来奉贤区支柱产业之规模工业企业发展总体态势良好，除,2009,年受金融危机影响稍有下降外，,2009,年大幅增加。,预计,2010,年主营业务收入及利润额均会在,2009,年基础上大幅跳升。,数据来源：奉贤区统计局,Page 20,【,观奉贤,】,二、区域产业概况,1,、奉贤区产业结构,工业产值居前三位的行业是信息设备、精细化工和机械，分别占规模以上工业总产值的,14.0%,、,13.8%,和,12.6%,。,增长速度较快的行业包括汽车配件、物流装备、金属、纺织服装、输配电，增速分别为,32.5%,、,20.5%,、,16.3%,、,15.7%,和,14.9%,。,数据来源：奉贤区统计局,Page 21,【,观奉贤,】,2,、奉贤区产业发展导向,奉贤经济现状及产业导向,(1),、坚持以“,2.5”,产业作为下一步产业发展的重点,加快“,2.5,发展，,符合上海城市发展的总体定位,，,符合科学发展观和构建和谐社会的新要求；是奉贤区融入“长三角”一体化发展的必然选择，,是奉贤区城市化进程的主要动力和重要载体之一，是奉贤区增强城市功能和优化产业结构的内在要求。,(2),、迅速发展以现代服务业为主导的第三产业的战略思维,奉贤区第三产业发展应与城镇体系建设、产业间的联动融合、交通网络的建设相衔接，,以城市化推进产业发展、以创新优化产业结构、以现代化提升产业能级,，将潜在优势转化为现实竞争优势，实现地区经济社会新的跨越式发展。,Page 22,3,、金汇镇产业发展导向,产业发展方向：,第二产业依托工业综合区,B,区，积极发展商品、贸易和中转运输业；第三产业依托金汇港通江（黄浦江）达海（东海杭州湾）的独特区位优势，结合林地发展游艇休闲产业、旅游观光业和房地产业；第一产业方面重点建设生态农业，以高新科学技术为依托，发展高收益、低污染的农作物，调整城镇内部生态环境。,Page 23,【,观奉贤,】,三、区域规划概况,1,、城镇规划布局,规划体系：,奉贤区的三级城镇体系为“,1750”,一个新城,南桥新城,七个新市镇,奉城镇、海湾镇、庄行镇、柘林镇、金汇镇、青村镇、四团镇,五十个中心村,被撤并的镇区作为居住社区予以保留，根据实际需要再建若干个中心村，计,50,个左右,通过合并城镇有利于确定重点发展区、确定人口及土地的规模与分布，实现产业、人口、土地相对集中，有效节约和利用土地及其它资源，构成合理的城镇体系和经济网络体系，促进经济的可持续发展。,Page 24,【,观奉贤,】,2,、南桥新城规划,南桥新城规划范围,：,北至大叶公路，南至平庄公路，西至沙港，东至金汇港，规划控制区域总面积约为,84,平方公里，是由南桥镇、上海工业综合开发区和现代农业园区构成经济联合发展区。规划总人口,45,万人，城市建设用地近期规划为,23.65,平方公里，人均城市建设用地为,84.45,平方米。,总体规划布局：,南桥新城将形成“五心五片区”的总体布局结构，即：老城区,公共活动中心；北部新区,商业服务中心；东部新区,现代服务业集群副中心；西部新区,商务及文化副中心；东北新区,景观休闲中心。,此外，南桥新城还将形成两组“十字轴”，一组为“城市景观轴”，一组为“城市发展轴”。,南桥新城将是奉贤未来发展的核心引擎，将成为市区的延伸，东南临海与上海的桥头堡。,Page 25,上海工业综合开发区,A,区,上海工业综合开发区,B,区,上海化学工业区,上海海港综合经济开发区,上海星火开发区,奉贤化学分区,【,观奉贤,】,3,、奉贤产业基地规划,奉贤区内共有四大区属工业区和两个市属工业区：,1,）上海工业综合开发区,A,区，占地,25,平方公里,2,）上海工业综合开发区,B,区，占地,20,平方公里,3,）上海化学工业区奉贤分区，占地,13,平方公里,4,）上海海港综合经济开发区，占地,12,平方公里,5,）上海化学工业区，占地,13,平方公里（市属）,6,）上海星火开发区，占地,7,平方公里（市属）,南桥新城,金汇镇工业园区,现代农业园区,Page 26,【,观奉贤,】,4,、金汇镇总体规划,城镇空间布局：,“两轴三心一带一片区”,两轴,金汇镇与泰日社区、齐贤社区的横向纽带轴线和纵向纽带轴线,三心,金汇镇、泰日社区、齐贤社区,一带,中心村关系纽带,一片区,上海工业综合开发区,B,区。,Page 27,经过对区域经济现状、产业规划及规划方向的分析来看：,城市功能向近郊拓展是大趋势、区域龙头第二产业产业升级提升”,2.5“,产业发展是必由之路,区块产业定位鲜明，发展方向明确将形成以南桥新城为核心向外辐射的新奉贤格局,区域概况总结：,所以我们要抓住市场发展的趋势：,切入新兴产业起步期的发展机遇；,引导新兴产业进入奉贤区,；,带动当地的产业升级同时也能将人才、资金、信息等带到当地。,【,观奉贤,】,Page 28,点题,产业地产,4,Page 29,【,点题,】,2.5,产业是指介于第二和第三产业之间的中间产业，既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又兼备独特的研发中心、核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。,何谓“,2.5”,产业：,Page 30,而承载“,2.5”,产业的载体,即谓“,产业地产,”,【,点题,】,Page 31,1,、上海产业地产现状,分类依据：销售价格、面积设置、产品形式,典型案例分析,台鼎中小企业园,慧创国际,中邦,MOHO,3W,创研智造,印象钢谷,浦江智谷,一、市场现状与发展,【,点题,】,Page 32,台鼎中小企业园（三类）,基本参数,台鼎中小企业园,（一期）,台鼎中小企业园,（二期）,用地性质,工业,工业,建筑层数,3,层,11,层,功能设置,厂房、办公、休憩,小面积办公,面积范围,450-650,平米,52-175,平米,主力单价,4000-4200,元,/,平米,4800,元,/,平米,主力总价,200-300,万,25,万左右,一期,二期,Page 33,盛创企业家园（二类）,基本参数,盛创企业家园,用地性质,工业,建筑层数,5-8,层,功能设置,办公、研发、展示,面积范围,220-340,平米,主力单价,均价,6000,元,/,平米,主力总价,130-550,万,Page 34,中邦,MOHO,（二类）,基本参数,中邦,MOHO,用地性质,工业,功能设置,办公、研发、展示,建筑层数,3,层,面积范围,340-650,平米（每单元）,主力单价,均价,10000,元,/,平米,主力总价,340-650,万,*,PS,：该项目多为整栋购买（即,4,单元为一栋，呈田字型）,Page 35,3W,创研智造（一类）,基本参数,3W,创研智造,用地性质,工业,建筑层数,5-6,层,功能设置,办公、研发、展示,面积范围,800-2000,平米,主力单价,均价,1000,元,/,平米,主力总价,800-2000,万,Page 36,印象钢谷（一类）,基本参数,印象钢谷,用地性质,工业,功能设置,办公、展示、生活、休闲,建筑层数,2,层（别墅）,面积范围,286,平米,主力单价,均价,14500,元,/,平米,主力总价,400,万,Page 37,浦江智谷（一类）,基本参数,钢领,用地性质,工业,功能设置,办公、研发、生活、休闲,建筑层数,6,层,面积范围,536-1080,平米（单套）,主力单价,均价,8500,元,/,平米,主力总价,450-900,万,Page 38,2,、项目特点罗列,项目名称,区域位置,交通环境,产业环境,客源,三类,台鼎中小企业园,宝山工业园,外环线、沪嘉高速,基本无产业优势,产业环境较差,区域小型加工企业,二类,中邦,MOHO,金桥出口加工南区,龙东大道、外环线,距浦东机场,10km,国家级出口加工区,聚集了国际知名大型企业,金桥出口加工区,大型出口制造型企业,盛创企业家园,嘉定工业区北区,沪嘉高速、宝嘉、宝安公路,嘉定工业区直接辐射,开发商内部客户,3W,创研智造,康桥工业园,郊环线、位于沪杭高速沿线,康桥工业园一些大型企业,具有一定的产业氛围,浦东、闵行中小型企业,一类,印象钢谷,美兰湖,7,号线、,1,号线,宝钢,以居住功能为主的自住客户,浦江智谷,浦江镇漕河泾开发区,外环线、沪芦高速,国家级漕河泾高新产业开发区,国际、国家中大型高新技术企业,【,点题,】,Page 39,3,、产业地产特点概括,第一类项目,（,3W,创研智造、印象钢谷、浦江智谷）,无论在区位优势、周边环境、交通、配套条件还是产业环境方面都有得天独厚的先天条件，同时受到地区政府政策扶持；定位精准，产品富有特色，着力打造项目品牌、形象，营销推广渠道准确、力度得当；主动积累大量的产业导入客源，并形成了一定集聚效应及循环效应，销售情况较好。,【,点题,】,Page 40,第二类项目,（,中邦,MOHO,、盛创企业家园）,区域欠成熟，产业支撑力度不够，配套尚不健全，缺乏政府支持，产品缺乏自我特征，不能在短内达到园区办公的必要条件；在营销手段、广告企划、以及形象包装方面缺乏有效措施，缺乏市场影响力与行业凝聚力；尤其缺乏 客户积累，不能有效利用地产客户资源进行整合，其现阶段客源以开发商关联企业为主。,【,点题,】,Page 41,第三类项目,（台鼎中小企业园）,产品档次较低的由于交通条件较差且周边缺乏产业支撑，其客源导入具有一定局限性；一味追求低投入低回报的理念，产品落后，规划混乱，面向客源 档次较低，以区域小型生产加工型企业为主。,【,点题,】,Page 42,4,、产业地产特点总结,区域前景、交通条件、产业基础、政策扶持、产品规划成为衡量产业地产成败的主要因素。,【,点题,】,Page 43,两级化发展,5,、产业地产发展趋势,在园区规划、定位时充分利用了项目周边现存的完整产业链，并对产品自身设计规划要求较高，挖掘最大商业价值。,在前期的选址过程中、园区规划、定位时没有充分利用项目周边现存的完整产业链，出于追求价格因素，对产品设计也是仅仅满足最低需求。,良性循环、精益求精、利益最大化,恶性循环、压缩成本、被市场淘汰,趋势,趋势,【,点题,】,Page 44,不仅要有缜密的规划,还要有精准的定位,更离不开强有力的产品设计,才能打造出富有竞争力领先市场的区域标杆型产业地产,【,点题,】,Page 45,总结：,上海“,2.5”,产业正快速发展并成为上海经济增长的新亮点,;,但所占比重较低，产业发展空间非常巨大；,上海大力推动“,2.5,”,产业发展，,政策导向促进“,2.5,产业”健康发展，,目前是市场机会点。,目前市场出现的产业地产,项目参差不齐，未来此种形态的地产开发空间无可限量。,【,点题,】,Page 46,品地,地块价值,Page 47,【,品地,】,一、地块概况,1,、经济指标,地理位置：,本项目位于奉贤区金汇镇工业园区内，北靠金斗路、南邻工业路、西面间隔相邻金艇路、东侧民宅。,土地性质：,工业用地,占地面积：,总用地面积,23672.5,平米，其中帯征道路及绿带,1101,平米，实际用地面积,22571.5,平米,(,以实测为准,),地块规模：,东西向：,137.63,米,南北向：,164.76,米,规划容积率：,0.81.5,限高：,小于,24,米,Page 48,2,、地块现状,【,品地,】,地块周边毫无任何自然景观资源。西侧紧邻制造型企业，东侧、南侧目前均为民宅，北侧靠水泥道路，且有架空电线通过，外部形象感较差。,地块占地较小，形状方正。,离开交通主干道浦星公路约,1,公里左右，沿途水泥路面有多处损坏。,所在的金汇镇工业园区多处道路还未通车。,周边配套设施缺乏，离最近商业街约,3,公里左右。,目前地块所在的小区域环境第一印象品质感较差，为典型镇级工业园区，缺少整体规划及有计划开发。,Page 49,金汇工业园区部分入驻企业,产业层次低,：,低附加值的传统工业，比如物流、纺织、机械。技术含量低。,企业规模小,：,在各行业里，基本上缺乏龙头企业，属于中小型企业集聚区。,缺乏产业链,：,园区企业基本是加工制造环节，缺乏产业链前后端，研发和展示营销缺乏。也造成整体环境差，经济效益低等问题。,3,、金汇产业现状,地块所属区域目前产业等级较低，以小规模制造业为主，属于典型的第二产业为主的劳动密集型园区，缺乏上游脑力型办公集中区。,【,品地,】,Page 50,项目需要回归到市场找到解决问题的方法，因此我们必须明确：,本地块如何占位未来？,规避现有劣势，创造自身价值，实现项目可持续发展，利益最大化。,项目核心问题,Q1,：,本项目如何有效结合区域产业链，才能突破现有区域形象和产业的束缚，提升区域人气？,Q2,：,如何挖掘和整合项目自身资源，寻找区域发展机会点，实现项目与城市和周边的联动，提升地块价值？,【,品地,】,Page 51,现状,：,市区土地稀缺,：市中心尤其是传统,CBD,区域的土地供应十分有限，展望未来的,2,至,3,年，供应结构总体偏紧。,总体供大于求,：,2009,年上海全年办公新增供应量约为,135.05,万平方米；,2009,年全年上海办公楼的去化量为,115.43,万平方米；供求比为,1,：,0.85,，呈现出供略大于求的格局。,商务成本日益高企,：对于企业而言，传统办公楼租金水平日益增长，需求殷切加上供应紧张继续推动租金上涨，目前上海甲级写字楼的平均租金水平接近,7,元,/,平方米,/,天。对于员工而言，,CBD,区域的生活成本、消费成本及停车费等日常开销都已达到很高水准。,发展,：,已在上海发展的企业在下一步的企业扩张中，将总部留在上海郊区，生产基地迁至周边省市；而准备入驻上海的周边企业，也更愿意在上海建立它的营销总部，研发总部等。,“,2.5,产业”经济，是上海产业经济发展的必然阶段,上海正处于“,2.5,产业”经济的萌芽时期,1,、价值利基,经济转型,市区,嘉定,松江,奉贤,张江,外高桥,【,品地,】,Page 52,2,、价值利基,产业结构,产业结构不尽合理：一是二产比重过大。从经济总量看，目前市郊区县的经济发展还是依托第二产业发展为支撑的模式，各区县之间经济总量上的差异主要表现在工业总量上的差异。工业仍然是各区县经济增长的主体和主要推动力。二是三产规模偏小。,2009,年，市郊区县的第三产业发展保持较快增长，嘉定以,16.3%,的增幅位列第四，市郊各区县除金山区外均超过,2009,年全市三产平均增幅（,11.3%,），较有效地促进了全市经济结构的提升。,全市平均线,奉贤区及金汇政府都将在十一五期间对区域产业进行大规模产业结构升级及资源重组，在此背景下，单一、落后企业将被淘汰、升级,对“于,2.5,产业”发展前景广阔,这对本项目将是绝佳的机遇。,【,品地,】,Page 53,3,、价值利基,区位规划,地块位于金汇镇北侧，紧邻闵行区浦江镇，是奉贤区与市区的重要纽带。,金汇镇紧靠奉贤区的政治、经济中心南桥新城，充分享受其对外辐射作用。,南桥新城,【,品地,】,Page 54,150Km,35Km,100Km,300Km,沪宁铁路,沪宁高速公路,京沪高铁,城际轻轨,空运,：距虹桥国际机场,42,公里，车程,60,分钟；距浦东国际机场,32,公里，车程,30,分钟。,海运,：东南距国际航运洋山深水港,27,公里，拥有金汇港、浦南运河及黄浦江，以及未来规划的游艇码头。,陆运,：紧靠大叶公路、浦星公路、航南公路、金钱公路、沿浦公路另有十多条公交线路通往市区和周边城镇。,4,、价值利基,物流交通,地块周边海陆空立体交通运输便利，是外省市与上海南部紧密联系的最佳枢纽，为项目今后提供有力的支撑。,【,品地,】,Page 55,地块占地过小，影响整体规划,周边配套不成熟，无任何公建设施。,项目周边公共交通不便，对人员出入造成障碍。,周边尚未形成相应的商务氛围，以制造业为主，服务业发展薄弱。,区域内,A3,、,A4,、,A30,等多条高速公路贯 通，区位和路网交通优势十分显著。,开发商打造精品的意识和实力。,地块平整，便于规划,区域生态环境好。,区域规划建设缓慢，增加不确定性,同性质地块较多，区域性竞争激烈,上海宏观经济导向加快第三产业的发展。,奉贤区大力扶持发展“,2.5,产业”的战略。,南桥新城核心引擎的辐射作用。,住宅市场的紧缩调控创造商用物业的发展空间。,优势,劣势,机会,威胁,地块总结分析,【,品地,】,Page 56,阅人,客群分析,6,Page 57,一、目标客户分析,1,、核心客户,劳动密集型企业,传统劳动密集型的加工业、制造业、物流业等经过一段时间的资本积累，有意向自身再发展，提高企业自身的形象及竞争力。,成长型企业,在周边区域已设有企业与办公大楼。希望在本区域寻找一个办公环境较好，商务服务齐全且离企业不远的区域作为企业总部办公场所。,龙头企业,为享有较优惠的招商政策，达到企业合理避税目的企业。,提高企业形象追求更高层次的办公环境。,通过走访客户访谈发现在奉贤众多企业面临企业自身转型、升级阶段，但又被市区办公楼高昂的租金所阻挡，急于需找能符合当前需求的办公物业产品。,本地客户分析：,劳动密集型企业、成长型企业、龙头企业,为本项目核心客户。,【,阅人,】,Page 58,2,、重要客户,市中心日益高企的办公成本,传统办公楼在使用空间及企业文化方面的局限性,南桥新城发展前景的吸纳力,金汇在规划、政策方面的优势,现状不佳预示着更大的空间和升值潜力,周边客户，主要集中在以金山、闵行、原南汇这些上海东南区域客户,认可金汇地段和潜力的成长型市区办公企业,【,阅人,】,Page 59,上海市中国发展总部经济最好的城市,金汇在交通方面、产业方面、规划方面左右逢源,上海几乎是所有长三角地区具备一定规模企业必须进驻的战略型大都市,3,、偶得客户,长三角客户、浙江一带客户,在交通同地缘和行业经济方面与本项目千丝万缕的长三角战略部署客户,【,阅人,】,Page 60,客户定位,核心客户：本地刚性办公需求客户,客户构成：,奉贤转型、升级企业。,客户渠道：,销售渠道。,价值取向：,具有一定“老板情节”，容易受到权威影响，认可正面的规划引导，认可实力与品位。,置业动机：,升值价值、降低运营成本、刚性需求、办公商务环境。,置业关注：,项目形象、办公环境、性价比、投资价值。,重点客户：利益需求型客户,构成,：,上海东南区（,金山、原南汇、闵行,）租金驱使向外转移客户。,客户渠道：,企业,+,政府招商渠道，销售渠道。,价值取向：,重视项目所在区域的发展预期与实际的资源配套。,置业动机：,业务扩展、双预期、商务办公功能、明星效应,。,置业关注：,区域基础物流条件、办公环境、发展预期。,偶得客户：战略发展型企业,客户构成：,周边省市投资型企业客户关联企业。,客户渠道：,销售渠道。,价值取向：,双预期，好面子、非常实际。,置业动机：,多次置业与投资，重视性价比。,置业关注：,项目形象、发展预期、价格。,【,阅人,】,Page 61,4,、客户需求分析,市场同类产品竞争愈加激烈,目标客户越来越挑剔,我们如何在市场脱颖而出？,【,阅人,】,Page 62,价值,体系,硬件因素,项目区位,软件指标,外部环境,户均资源,办公舒适性,户型设计,软性服务,较为成熟的商业配套,外部综合环境一般,与城区有快速交通联系,内部自然环境质量,土地资源指标,内部资源指标,坚实的产业基础,附加值体现,地下室设置,车位配比数量,个性景观的打造,局部亮点处理,景观细节处理,建筑形态,配套标准（节能、环保、科技的运用）,规划布局形式,户型面积,内部功能空间,本项目客户认可的价值体系,物业服务,配套服务,需要前期缜密规划,景观营造,【,阅人,】,Page 63,功能布局,、,总体规划,、,产品设计,、,软性服务,是成为高品质总部办公物业的必须条件，也是跳脱区域竞争、引领市场的唯一途径！,【,阅人,】,Page 64,破题,项目定位,7,Page 65,R2,我们想要什么？,（针对目标的规范分析）,宏观目标,：提升产业活力，实现经济持续增长，租金区域经济发展。,产业目标：,在奉贤区产业规划的方向下，实现产业的升级和,2.5,产业经济的集聚。,经济目标：,用最少的投资换取最大的利润收益，扩大品牌知名度。,战略目标：,创造项目的最佳形象，增强项目的生命力，实现土地价值和区域价值的快速提升，成为业内标杆；,S,我们有什么？,（针对现状的实证分析）,区位：,地处上海南大门，金汇与市区的结合部。,区域：,区域整体环境一般，认知度低，美誉度较低。,交通：,地块周边交通通达性较好，省级道路、环线、铁路等较集中；,资源：,周边现有成熟产业氛围,配套：,周边聚集厂区、生活配套设施不足，且现有档次很低；,定位方向是什么？,一、项目整体定位,1,、定位分析,【,破题,】,Page 66,2,、地块总结：,上海经济基础实力雄厚，国际金融中心地位孵化总部经济诞生。,城区租金压力促使商务区外移。,上海产业结构境转型，大力发展“,2.5,产业”模式。,宏观环境,产业基础,奉贤及金汇工业园区规模庞大，雄厚的第二产业基础实力，后续面临产业升级，资源空间广阔。,区域环境,处于南上海桥头堡，紧邻奉贤未来中心城区。,便捷的交通环境。,放眼宏观经济前景及区域规划，打破地块现有不利因素的局限性，我们具备打造产业地产的基本条件。,【,破题,】,Page 67,都市型工业基地,依托城市重点工业集中区，鼓励城区保留对环境干扰小、水气噪声等污染少、劳动密集型的企业，特别是一些传统轻工业和手工艺制作，接近就业和消费市场。,2.5,产业基地,以企业总部办公为首要使用功能，其次为展示、研发、企业会所等，大胆摒弃生产、仓储、物流等功能。,园区目前现状,本地块定位方向,通过对地块产品形态、功能、环境、配套的整体打造,3,、定位推导：,【,破题,】,Page 68,本项目基础,周边产业基础,产品规划优势,区位交通优势,区域前景优势,宏观产业调整机遇,整体经济发展机遇,成长型企业总部园区,4,、项目整体定位,以成长型企业办公为首要使用功能，同时具备展示、研发、会所等配套功能的,2.5,产业基地。,【,破题,】,Page 69,建议实行功能分区,根据功能以及建筑形态进行划分,二期产品建筑面积达到,10,万以上，已经达到了一个中型企业总部产品的规模，考虑到本产品应当具备一定的现代品质感和企业个性，因此建议整体建筑布局方面，可以考虑分为,3,个左右的组团，不同组团的分区原则主要根据功能及产品定位的不同，以及建筑形态的区分。在核心组团即总部办公区内按照不同行业属性进行分组细分。,5,、总体功能定位,按照功能分布分为：企业总部区、商务服务、商业配套区,【,切脉,】,Page 70,6,、功能细分,办公,研发,设计,核心,功能,延伸,功能,资源开发,成果展示,发布,生活,成果转化,代理,法律,咨询,学术交流,会所,交流,配套功能,商务服务,生活服务,企业总部区,实体功能区,实体功能区,实体功能区,商业,配套区,配套服务,【,切脉,】,Page 71,7,、功能示意,A.,总部办公,个性化办公场所,彰显企业实力的平台,【,破题,】,Page 72,B.,科技研发,企业自身产品研发,高技术含量企业研发,【,破题,】,Page 73,C.,成果展示,企业产品成果展示平台,【,破题,】,Page 74,D.,企业会所,企业私人会所、总裁套房、商务套房、红酒吧、雪茄吧。,【,破题,】,Page 75,“一体两翼”,产品体系,总体规划,建筑规划,景观规划,功能多样化,生态节能化,品质化,充分营造内部资源,强调空间的融合,充分体现生态化,多筑化建筑风格,多样化空间功能性,节能环保技术材料,景观园林主题,多元化景观风格,整体风格统一,二、产品定位,1,、产品体系,【,破题,】,Page 76,现代生态型高品质总部经济园,独创型、复合型产业群落,全天侯、全功能商务平台,生态化、独特化绿色办公,2,、产品定位,Page 77,项目名称,面积区段,备注,三类,台鼎中小企业园,450650,套内可分割,二类,中邦,MOHO,340650,单栋、套内可分割,盛创企业家园,220340,套内可分割,一类,3W,创研智造,8002000,单栋,印象钢谷,2861000,单栋、大平层,浦江智谷,5361080,套内可分割,目前市场同类产品面积除产权可内部分割项目的主力单套面积,220650,平方以内,，其余整栋出售的项目其主力面积均在,6001000,平方左右,。,三、面积定位,1,、面积分析,【,破题,】,Page 78,2,、产品面积定位,综合考虑项目利润最大化、市场接受度及今后销售,可选产品面积区间：,独栋面积,：,8001000,双拼面积,：,600800,联排：,400600,多层办公套内面积,：,100200,针对不同需求的客户均有产品能满足其需求。,【,破题,】,Page 79,切脉,项目规划,8,Page 80,土地分等定级的一般步骤,对地块按照网格法进行划分并明确各网格地块的资源状况,。,步骤,1,根据周边区域特征及内部结构特点，选择定级因素指标体系,步骤,2,按照替代原则，就各地块区域条件与其所处区域的平均条件相比较，确定各地块的分数。,步骤,3,对各影响因素的分数进行综合，最终确立本项目的价值体系。,步骤,4,土地价值分析,【,切脉,】,Page 81,土地价值划分,地块划分的方法,：,网格分析法，是要对地块进行重新划分以期找出在各种影响因素下各地块的土地价值。,网格划分的原则：,由于方格网划分产生的大量边角地要进行整合。,地块的划分在能反映地块实际资源的前提下尽量保持地块的方正。,网格的大小由可能取地的范围面积和合理的网格数量决定。,说明,：,本项目在充分考虑地块现状的基础上划分网格，将整个地块划分为,20,个分块。,1,2,3,4,5,9,13,17,6,10,14,18,7,11,15,19,8,12,16,20,厂房,厂房,民宅,民宅,【,切脉,】,Page 82,区域因素,权重值,优,较优,一般,较劣,劣,交通便利,0.2,80100,6080,4060,20-40,0-20,环境,（噪声、景观）,0.6,80100,6080,4060,20-40,0-20,展示性,0.2,80100,6080,4060,20-40,0-20,各评价指标权重值以及评分标准的确立,地块内部的评价指标,【,切脉,】,Page 83,土地价值评定,区域因素,权值,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,交通条件,0.3,85,90,90,85,80,85,85,80,75,80,环境,0.6,55,60,65,70,60,65,70,75,65,70,昭示性,0.1,90,90,90,90,85,85,85,85,80,80,合计,1,67.5,72,75,76.5,68.5,73,76,77.5,69.5,74,区域因素,权值,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,交通条件,0.3,80,75,70,75,75,70,65,70,70,65,环境,0.5,75,80,70,75,80,85,75,80,85,90,昭示性,0.2,80,80,75,75,75,75,70,70,70,70,合计,1,77.5,78.5,71,75,77.5,78.5,71,75,77.5,78.5,【,切脉,】,Page 84,地块评分结果汇总,一级地块,70,评分,二级地块,70,评分,76,1,67.5,5,68.5,9,69.5,4,76.5,7,76,8,77.5,11,77.5,12,78.5,15,77.5,16,78.5,19,77.5,20,78.5,【,切脉,】,Page 85,地块价值总结,：,通过网格法计算土地价值，将地块分为三级,地块评定结果示意,图例,三级土地,一级土地,二级土地,1,2,3,4,5,9,13,17,6,10,14,18,7,11,15,19,8,12,16,20,厂房,厂房,民宅,民宅,根据地块周边实际情况以及考虑到内部交通动线，地块价值按照由东南面区域最佳，南北纵向带其次，由东向西价值递减。,【,切脉,】,Page 86,根据利润最大化及功能整体低密度、产品多样性的原则,：,在地块价值最佳区域设置,独栋区,在地块价值其次区域设置,双拼,、,联排办公区域,在地块价值相对较小的区域留置,自用办公区,及,商务配套区,地块产品布局方案,A,：,【,切脉,】,Page 87,地块产品布局示意,独栋区域定位理由,：,土地价值最高,区域范围内噪声、景观污染最少,区块形状最为规整,双拼、联排区域定位理由,：,土地价值相对较低,园区内部交通动线便利,区块形状利于不同产品的分割,厂房,厂房,民宅,民宅,独栋区,联排区,双拼区,自用配套区,自用、商务配套区域定位理由,：,土地价值相对最低,周边噪声、景观污染最大,区块占地较小、利用率较低,【,切脉,】,Page 88,产品面积规划配比,形态,总比例,建筑面积（）,功能,产品面积段（）,独栋,45%,8100,总部办公、研发、展示、企业会所,8001000,双拼联排,35%,6300,总部办公、研发、展示,600800,办公、展示,400600,自用,12%,2160,办公,/,配套,3%,540,食堂、便利店、工商服务等,/,地块总占地面积约为,22571.5,设定总体容积率为,0.8,则总建筑面积约为,18000,产品配比细分：,【,切脉,】,Page 89,根据利润最大化及功能整体低密度、产品多样性的原则,：,在地块价值最佳区域设置,独栋区,在地块价值其次区域设置,双拼,、,联排办公区域,在地块价值相对较小的区域留置,自用办公区,及,商务配套区,地块产品布局方案,B,：,【,切脉,】,Page 90,地块产品布局示意,独栋区域定位理由,：,土地价值最高,区域范围内噪声、景观污染最少,区块形状最为规整,双拼、联排区域定位理由,：,土地价值相对较低,园区内部交通动线便利,区块形状利于不同产品的分割,厂房,厂房,民宅,民宅,独栋区,联排区,双拼区,自用配套区,自用、商务配套区域定位理由,：,土地价值相对最低,周边噪声、景观污染最大,区块占地较小、利用率较低,【,切脉,】,Page 91,借鉴,产品建议,9,Page 92,一、建筑风格建议,色彩,考虑建筑的品质和内涵，应以深色调为主，参考色调：灰色、棕色。,用材,在不破坏整体布局一致性的前提下，考虑以组团为单位采用不同色系及