福州正荣润城市市场调研部分初稿121p.ppt

Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,Level 3,Level 3,Level 1,Level 2,Level 2,Level 1,*,*,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,Level 3,Level 3,Level 1,Level 2,Level 2,Level 1,*,*,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,Level 3,Level 3,Level 1,Level 2,Level 2,Level 1,*,*,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,Level 3,Level 3,Level 1,Level 2,Level 2,Level 1,*,*,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,Level 3,Level 3,Level 1,Level 2,Level 2,Level 1,*,*,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,Level 3,Level 3,Level 1,Level 2,Level 2,Level 1,*,*,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,Level 3,Level 3,Level 1,Level 2,Level 2,Level 1,*,*,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,Level 3,Level 3,Level 1,Level 2,Level 2,Level 1,*,*,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,Level 3,Level 3,Level 1,Level 2,Level 2,Level 1,*,*,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,Level 3,Level 3,Level 1,Level 2,Level 2,Level 1,*,*,1,第二部分：正文,2,本次研究需要解决的三个主要问题：,如何完成项目的物业市场机会寻找？,如何实现项目各产品之间的最佳规模？,如何在保证安全去化情况下,实现高溢价销售？,3,研究框架,高价地运营模式研究,地块属性研究,市场机会研究,物业发展建议,典型高价地成功运营研究,高价地块成功策略总结与启示,未来发展模式借鉴,土地,交通属性分析,土地环境,属性分析,土地配套,属性分析,土地开发物业思考,住宅市场机会分析,商业市场机会分析,办公市场机会分析,项目定位,功能建议,产品建议,福州城市分析,经济发展分析,城市规划分析,产业布局分析,文化趋势分析,4,高价地运营模式研究,5,高价地运营模式研究,典型高价地成功运营研究,高价地块成功策略总结与启示,未来发展模式借鉴,1,2,3,6,1,典型高价地成功运营研究,尽管,08,年市场整体环境恶劣，项目运作困难，住宅项目滞销严重，新开楼盘销售率普遍在,30%,以下，高价地块又由于高成本限制而处于劣势，但仍有部分高价土地克服了客观环境的不利因素，成功打造出受市场欢迎的项目，在低迷的市场中掀起热销的高潮，短期内达到了,50%,以上的销售率。可见，只要能够准确把握市场，因地制宜，就能突破客观的不利条件，即使是高价地块同样能够打造出成功典型项目,。,典型高价地成功运营研究背景,为同样遭遇高价地块运营困境的开发企业提供成功经验分享。,典型高价地成功运营研究目的,典型高价地运营研究覆盖范围,华中,区域,华东,区域,华南区域,西南区域,华北区域,涉及全国,50,个城市,华东区域：上海、南京、常州、杭州、扬州、苏州、无锡、宁波等,；,华中区域：长沙、南昌、武汉、郑州等；,西南区域：成都、重庆、昆明、贵阳等；,北方区域：北京、天津、济南、青岛、乌鲁木齐、兰州、呼和浩特、哈尔滨、长春、大连、沈阳等；,华南区域：深圳、广州、福州、厦门、海口、三亚等。,克而瑞（中国）研究中心针对,06-08,年部分高价地块，进行了详细的调查分析，历时,2,个月形成了一份,高价地块成交模式研究,的专业研究报告。,9,房产发展成熟的市中心或副中心：,打造大户型、别墅等高档产品，打造顶级项目形象,区域特点：,交通便利；配套齐全；购买力旺盛；产品升值潜力大,区域难点：,产品品质普遍较高；购房者经验足，对产品更为挑剔,解决方式：,对于客观条件较好的项目，如区位较好，板块升值快等，应充分利用优势,条件，打造高档项目，最大限度的提升项目价值。,2,高价地块成功策略总结与启示,借鉴案例,:,上海华润橡树湾,借鉴案例,:,北京唐宁,ONE,10,房地产处于快速发展阶段的老城区：,项目内部统一的规划突出亮点，打造特色项目现象,区域特点：,交通方便；配套齐全；区域内原住民较多,区域难点：,整体规划落后；区域档次不高；消费水平参差不齐,解决方式：,位于老城区的项目，由于交通方便，配套较为齐全，本身无明显客观劣势,。但老城区由于历史悠久的原因，规划较为落后，因此，地处老城区的项目如果能够,在规划上力求统一，特色鲜明，将能更能让消费者眼前一亮。,2,高价地块成功策略总结与启示,借鉴案例,:,南京金地名京,院落风格在南方比较少见，本身就较为新颖，该项目创新的三开、三进、三合九重院落，打破了传统院落模式和院居思维，以公共院落、半私密院落、私密院落三种院落形式打造新城市院居。三开院落，在于构筑新友邻关系的公共院落空间；三进院落，重在营造亲切的入户院落体验；三合院落，突破传统造院理念，将院子搬到家中，带来只可与家人分享的私密院落。三开、三进、三合九重院落为业主带来全方位的院落居住体验。,11,房地产快速发展，竞争激烈的区域：,以高附加值或差异化产品取胜，打造高性价比或特殊定制产品,区域特征：,在售楼盘多；产品同质化严重,区域难点：,需求市场不足；价格难以拔高,解决方式：,高价地块周边在售项目多，竞争激烈，高地价高成本的劣势给项目去化带来较大困难。因此，提高产品附加值和,打造差异化产品能够规避同类的竞争，并能给项目带来更大的亮点。,2,高价地块成功策略总结与启示,借鉴案例,:,上海龙湖滟澜山,下叠,上叠,借鉴案例,:,天津阳光新业国际,借鉴案例,:,万科金域榕郡,12,房地产快速发展并享有景观资源的高档住宅区：,采用科学定价的方式实现价值最大化,区域特征：,高档项目集聚；购买力强；客户消费理性，主观能动性强,区域难点：,项目品质普遍较高，产品出彩需花大成本,解决方式：,在景观资源稀缺的区域大多为高档住宅区，这类区域消费者购买力较高，对高档产品认可度较强。但由于区域内,的同为高档项目，产品同质性高，同时，项目品质普遍较高，若想在产品上出彩，必然要花费更大成本，因此，不妨通过科,学定价的方式，以客户为导向，把客户选择价格变成为客户订制价格，只要产品和价格均能获得消费者认可，便可达到目标。,2,高价地块成功策略总结与启示,借鉴案例,:,广州卓越维港,市场,静态,比准,市场走势,指导,（考虑销售速度）,推售,策略,指导,准客户,指导,临界精准价,基准,价,13,3,未来发展模式借鉴,打造大户型、复式等高档产品，打造顶级项目形象,项目内部统一的规划突出亮点，打造特色项目现象,以高附加值或差异化产品取胜，打造高性价比或特殊定制产品,1,2,3,借鉴已成功运营的高价地项目的经验，结合本项目目前所处的阶段，我们觉得本项目的未来发展模式可考虑以下一种或多种兼顾模式。,14,福州城市分析,15,福州城市分析,1,2,3,4,经济发展分析,城市规划分析,产业布局分析,文化趋势分析,16,海西经济区以福建为主体，涵盖台湾海峡西岸，包括浙江南部、广东东部和江西部分地区，与珠江三角洲和长江三角洲两个经济区衔接。截至目前，海峡西岸经济区包括福建九市；浙江温州、丽水、衢州；江西上饶、鹰潭、抚州、赣州；广东汕头、梅州、潮州、揭阳。,海峡西岸经济区东与台湾地区一水相隔，北承长江三角洲，南接珠江三角洲，是我国沿海经济带的重要组成部分，在全国区域经济发展布局中处于重要位置，,福建省在海峡西岸经济区中居主体地位，具有对台交往的独特优势。,2009,年,5,月,6,日，国务院正式颁布,关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见,。这充分表明，,海峡西岸经济区在全国发展大局中的战略地位日益突出，在促进两岸关系和平发展中的特殊作用不可替代，海峡西岸经济区建设迎来了新的重大机遇。,海西区将成为继长三角、珠三角、环渤海经济区之后，中国又一大经济区域和中国经济增长新引擎，福州城市与房地产业迎来发展良机。,经济发展分析,海西建设从地方决策上升为国家政策，福州城市与房地产业迎来发展良机,1,17,60%,30%,城市化快,速进程期,城市向心力较强，处于城市化进程加速期，投资导入较快,人口规模：,福州市总人口从,2003,年起突破,600,万人，每年增长约,56,万人，户籍人口规模和市区人口不断扩大，但增幅较为缓慢。,城市化率：,福州市城市化率从,2003,年的,37%,上涨到,2008,年的,58%,。从世界主要国家发展历史看，城市化率在,30%-60%,之间，城市化进程持续加速，福州市正处于城市化快速进程时期。,资产投资：,随着海西经济不断辐射，产业投资、基础设施投资不断推进，福州市固定资产投资增长势头迅猛，较快的固定资产投资使得城市未来经济发展可期。房地产投资开发在经历多年的快速发展后步入调整期。,福州市人口走势图,福州市房地产资产投资走势图,经济发展分析,1,福州市固定资产投资走势图,18,经济发展水平较高，增速较快，房地产市场处于稳步增长期,福州市,GDP,走势图（亿元）,福州市城市居民人均可支配收入走势图,经济发展水平：,对比福建各城市经济发展水平，可以发现福州市,GDP,总量和人均,GDP,较高，两项指标均位于前列。,经济增速：,近七年,GDP,平均增幅为,12%,，,08,年增幅达,16%,，福州经济快速发展，近七年人均可支配收入平均增幅为,13%,，,08,年增幅达,14%,，人民可支配收入不断提高，购买能力加强。,房地产价格：,商品房价格平稳上升，,2000,年以来价格平均增幅,15%,，房地产市场健康发展。,福建省各城市经济指标对比,福州市商品房价格走势图（元,/,平方米）,经济发展分析,1,19,六大因素力助未来城市经济快速发展,未来十年福州仍旧会处于在经济快速道上,项目发展具有良好的宏观经济支撑,东南沿海产业加快转移,1,地方政府具备发展城市的决心,4,对外交通升级,3,国家支持海西建设,2,产业布局优化，产业集群壮大,5,大三通后对台优势明显,6,经济发展分析,1,11/29/2025,20,“,大福州,”,建设促使城市功能分散，城市发展迈向,“一城,多组团式,”,城市规划分析,福州市的城市生活功能目前主要集中于主城区，主城区集中了城市的主要居住、商业、商务等城市功能。,福州的城市发展方向将以现中心城为基础，东扩南进、沿江向海，自鼓台老城区,南台岛,长乐市区,滨海新区东南轴向扩展。主城空间 结构方面，将以中心城区为中心，采取弹性组团、轴向传递的渐进式发展模式。规划远期（,2020,年）形成“一城多组团”的结构。,多组团结构介绍：,基本概念：,城市由若干组团共同组成，每个组团相对独立，并具有一定的分工，组团之间控制绿地，通过快速路或大运量轨道交通联系各组团。,结构特点：,这种结构与环境的结合较好，也有利于摆脱单中心扩张的弊端，是一种有机集中与分散结合较好的结构。,支撑条件：,实施这一结构的重要内容是组团间交通方式的选择，须建设高速路或大运量轨道交通以联系组团，并通过政策倾斜或其他手段推动组团发展的起步。,2,11/29/2025,21,福州城市交通全面升级，助推海西中心城市建设，未来投资导入更为便利,铁路方面：,在现有高速铁路基础上,，,将於年内陆续建成福厦高速铁路、温福高速铁路，京福高速铁路也将於,2010,年正式动工建设。,水路方面：,福建省沿海港口布局规划（,2008,2020,年）,中，福州港被明确定位为国家综合运输体系的重要枢纽、中国沿海主要港口。,公路方面：,机场高速公路二期、绕城高速公路西北段，三江路、福峡路，鼓山大桥等重大项目建设，新开工建设江阴、可门铁路支线和渔平高速公路等一批项目，拓宽改造,16,公里城区道路、,50,条支路街巷，城市对外联接通道进一步拓展，城区环形放射性路网加快完善。,城市交通的升级，使得福州未来成为连接长三角、珠三角经济区的东南沿海交通枢纽，有望成为辐射海峡西岸经济区承上启下的区域性中心城市，区位提升，投资导入更为便利。,轻轨交通：,近期国家批准的福州城市快速轨道交通近期建设规划，将让福州由现在的平面交通时代进入立体交通时代。地铁车速的快速、稳定，也将极大程度地缓解福州地面交通的压力。,对外交通：,城市规划分析,2,11/29/2025,22,城市“东扩南进、沿江面海”，沿江带成为城市近期建设的重点区域,福州市在,福州市城市总体规划（,1995-2010,）,中提出了城市近期发展方向和近期建设重点发展地区。,近期城市发展方向：,近期重点调整城市布局结构，依托城市主体，以机场、海港为导向，东进南下，沿江向海，有序滚动发展，形成合理有机的城市形态。,近期城市重点发展地区：,近期重点建设东部新区、沿国道、沿闽江、沿海岸线的经济增长带等地区。,沿江带成为重点建设区域必将带动区域生活、居住等功能完善，区域迎来发展良机。,城市规划分析,2,东区板块,西区板块,金山板块,仓山板块,市中心板块,五四北板块,江滨板块,23,未来形成“一城、两翼、双轴线”城市整体发展格局,城市规划分析,福州市推进城市“三山一水”向“七山二水”大福州转变，即在原中心城和马尾、长安、琅岐三组团的基础上，增加甘蔗荆溪、大学城、峡南、长乐吴航、长乐滨海五组团。,规划介绍：,一城：,由中心城区（鼓晋台南台,7,岛）和马尾长安、大学城、甘蔗荆溪、峡南、琅岐、长乐吴航、长乐滨海等七组团组成，主要发展服务业、高科技产业和居住区。,两翼,：,北翼经济区，由环罗源湾地区的主要城镇、工业区及罗源、连江县城组成，建成为福州港的重要港区。南翼经济区，由福清海口城头、渔溪江阴、龙田、中心城区等,5,个组团组成，建设成为福州市乃至全省经济增长点的重要产业基地。,双轴：,沿海发展轴，北起罗源湾，到江阴港区，通过建设沿海大通道把功能区联为一体，使之快速形成滨海经济走廊。沿江发展轴，以福州市中心城为起点，以闽江、乌龙江为依托，重点发展闽江南岸，与北岸形成南北岸相响应、亮丽的沿江城市发展轴。,2,24,福州市服务业目前多集中于主城区，城市副中心的服务业发展潜力较大,现有：,福州目前服务业主要集中于主城区，鼓楼区是城市的政治、商务中心，分布有城市大多数的机关单位、办公楼等。,台江区是目前省级商贸物流中心，区域聚集了一批服装鞋帽、水产等专业大市场，如福州步行街、服装鞋帽城、特艺城、沃尔玛购物广场、宝龙城市广场、万象城等。,建设中的城市副中心：,位于福州传统商圈台江区的工业路与西二环路的交汇片区，系规划中“大福州”未来的核心商圈及交通枢纽所在。其商圈辐射市区,200,万人口，该商圈人均,GDP,超过,3000,美元。,市级政治、商业中心,省级商贸物流中心,建设中的城市副中心,福州市服务业目前多集中在主城区，建设中的城市副中心，区域发展潜力大，为项目发展带来契机。,产业布局分析,3,省级政治、商务中心,25,产业布局分析,主导产业：,目前第二产业是福州的主导产业。福州大力实施“以港兴市”战略，拓展南北“两翼”，加快构筑产业发展新高地，同时大力发展现代服务业和现代农业。未来几年内，第二产业仍将是主导产业。经过政策引导、产业布局调整，一大批高投入、高产出的项目已依托四大临港工业集聚区布局，福州工业经济正在向以江阴、罗源湾为重点的“两翼”集聚。,2008,年“两翼”地区对全市工业增长贡献率已达,55%,福州市产业结构走势图,三大支柱产业：,由电子信息设备、冶金、纺织化纤服装三大支柱产业主导我市工业层面，加快培育具有比较优势的软件、光电、生物医药、新材料、环保设备等高新技术产业集群，产品竞争力不断增强。,2008,年全部工业增加值达,925,亿元，比增,15.8%,；其中，规模以上工业总产值达,3265,亿元，比增,18.3%,。,以港兴市，电子信息设备、冶金、纺织化纤服装三大支柱产业为主导,福州市世界,500,强企业：,3,26,未来城市工业,拓展南北“两翼”，优化产业布局，壮大产业集群,。,优化产业结构方面，福州市明确了中心城区优先发展现代物流业、商贸服务业等第三产业，大力发展高科技、高附加值和低污染、低能耗的都市型工业，引进发展总部经济、研发中心等，提高城区产业发展水平。通过夯实提升福州经济技术开发区、融侨经济技术开发区等国家级开发区，建成金山、江阴、青口、元洪、长乐滨海、福州软件园等工业集中区，设立福州（马尾）、福清两个出口加工区和福州保税物流园区，为工业生产、产业配送以及外贸便利提供了新载体。同时，我市加快工业经济向江阴、罗源湾“两翼”集聚，有效拓展产业空间，着力打造海峡西岸的新经济增长区域。,壮大产业集群方面，福州市立足现有产业基础和优势，持续发展电子信息、汽车及配件、纺织、冶金、电力等重点产业集群，提升改造食品、陶瓷、医药化工、塑胶制品、工艺品等产业，推动产业链延伸拓展，提高产业关联效益和规模效益，增强产业的集聚合力，从整体上提升产业的综合实力和竞争力，形成了福清和马尾的电子、闽侯汽车、长乐纺织等特色产业带，电子、汽车及配件、纺织、塑胶、冶金等,5,个产业集群都形成了年产值,150,亿元到,500,亿元的产业规模。,未来城市南拓，产业的快速发展将会在片区迅速集聚人口，将成为项目潜在的客户来源。,产业布局分析,3,27,上海,福州城市文化发展阶段,个性文化,居民出现分化,商业强调参与性,居住复合化出现,夜文化大幅出现,城市功能复合化,吃喝玩强调个性,聚会商务活动增加,年轻人消费逐渐成为主力,年轻态明显,3,品位文,化,文化鉴赏回归,传统文化重新繁荣,城市文化品位上升,创意文化地产项目,艺术中心,美术馆发挥作用,文化底蕴高城市呈,现出后发优势,居民品味城市文化,去追求商业文化,5,聚集文化,百货超市的兴起,不肯离开城市中心,生活圈子固定,对现状满意,;,中老年人群居多,1,体验文化,强调外部文化的参与,强调个性与共融,创意文化项目出现,不断抛弃传统文化,夜生活继续放大,酒吧等设施成为主要消费场所,强调综合项目的文化体验，新天地、海上海等出现,年轻态和中年态共同构成消费主力,家庭式消费逐渐增加,4,盲从文化,购物中心兴起,外延,副中心形成,形成居住的高档区,吃喝玩逐渐兴起,朋友商务聚会增加,圈子扩大但盲目,对事物鉴赏能力提高但非本质性,2,4,特征：,不同的人群呈现出了不同的文化现象；城市的主流人群处于盲从文化的状态，他们追求购物中心的文化，他们居住注重认知，他们注重聚会和吃喝，他们,；,然而城市的另外一批人，他们是年轻态（不仅指年龄），他们是城市精英，他们追求不同的文化状态，他们追求个性，他们强调复合化的功能，他们去关注商务聚会，关注机会和时尚文化，他们,然而，他们的需求正在转变，主流将在精英的带动下开始追求个性文化，精英将逐步去追求体验文化。,这样形成了未来城市文化发展两阶段论：,盲从到个性,个性到体验,然而他们的心底的文化需求真正是,体验文化,。,福州,28,福州文化发展诠释,传统文化与现代文化交织,实在的消费方式和理念,对于新鲜事物的认识具有鉴别能力,城市性格,不与世争,+,平和安祥,三坊七巷,+,昙石山,+,船政,+,寿山石,传统文化,现代文化,外来文化,+,生活理念,多重文化性格体现,浓厚的文化底蕴,对传统艺术的追求,三坊七巷生活,文化消费意识强,商务文化欠缺,对现代时尚文化缺乏理解,年轻态、时尚文化将成为未来的方向,教育与艺术文化的结合成为关注,4,29,项目发展具备良好的城市经济基础支撑。,项目定位需具备高度，站在未来城市副中心的角度上。,快速交通条件改善，使得项目具备向主城区辐射的可能。,项目可适当发展商业服务业，弥补周边大型商业中心的不足。,项目开发与文化相合，营造一个现代、时尚的体验区域,对本项目的借鉴启示,经,济,发,展,分,析,城,市,规,划,分,析,城市规划形成一城、两翼、双轴线城市整体发展格局。；对外交通升级，成为东南沿海重要交通枢纽；对内交通完善，为项目迎来发展良机；城市向东、向南发展中，沿江带成为重点发展区域；,产,业,布,局,分,析,城市实施“以港兴市”战略，拓展南北“两翼”，优化产业布局，壮大产业集群；目前城市服务业多集中于主城区，片区服务业发展空间广阔；城市工业重点向南、向北方向,海西战略为福州城市发展带来良好机遇；市区人口数量快速上升，城市处于城市化快速进程中；城市引力较强，固定资产投资快速上升；城市经济发展水平较高，增长速度较快；城市房地产市场处于稳步上升期，价格稳步攀升；城市未来发展将保持快速向前。,文,化,趋,势,分,析,雅俗共赏的年轻态、时尚、体验文化将成为未来的方向，教育与艺术文化的结合成为关注,福州城市分析,市场结论,5,30,土地属性研究,31,地块属性研究,4,土地开发物业分析,1,土地交通,属性分析,2,土地周边环境,分析,3,土地配套,属性分析,32,土地交通属性分析,1,宝龙城市广场站,7,路,10,路,112,路,92,路,27,路,38,路,87,路,26,路,4,路,82,路,33,路,15,路,202,夜班车,113,路,93,路,39,路,117,路,14,路,交通路临时线,41,路,站点距离项目地块约,500,米,福州东南眼科医院站,125,路,117,路,82,路,18,路,125,路,18,路,117,路,82,路,站点距离项目地块约,50,米,站,站,临近城市主干道西二环路、工业路，交通通达度高,到达传统商业中心东街口约,8-10,站点，开车,5-10,分钟分钟,到达传统文化中心五一广场约,7-8,站点，开车,5-10,分钟分钟,到达传统,CBD,中心五四路约,11-12,站点，开车,10-15,分钟分钟,项目地块周边临近城市主干道，交通通达度较高，且多路公交线路途经项目周边，辐射范围包含城市各大重要核心区域。,33,宝龙城市广场站,7,路路,82,路路,站点距离项目地块约,500,米,Arrow on,the side,宝龙城市广场站,7,宝龙城市广场站,7,路,10,路,112,路,92,路,27,路,38,路,87,路,26,路,4,路,土地周边环境分析,2,项目周边环境情况差异较大，整体片区而言城市开发程度参差不齐，临近本项目的老旧住宅数量较多，缺乏高档住宅居住氛围。,34,学校资源较多,，华侨中学，瑞福幼儿园，第一技工学校，机械技术学校等，教育配套多样；,商业配套完善，,本案区域的配套主要以沿街底商解决，日常消费集中在万象城、宝龙城市商业广场；,公共配套基本完善,，距离东南眼科医院较近，紧靠工商银行，农业银行，区域的生活和工作便利性较强；,工业残留多，但辐射本项目较弱,，片区周边较多原工业配套，但目前基本已经迁移；,景观资源优秀,，项目附近的闽江，闽江公园，环境较好，带给项目利好；,地处城市次中心区域，次核心商圈辐射范围，周边配套相对完善，有利于项目推广。,本案,宝龙城市广场,万象城,福建广播电视中心,名仕花城,宁化新村,祥坂、双福新村,福灯宿舍、红旗新村,闽江公园,书香大地,荷花新村,北兴、锦标园,工业企业,原住,住宅,工业,商业,东南眼科,水口大厦,河下小区,时代名城,天马、南禅新村,原住,长汀里花园,红旗新村,东煌花园,华侨中学,第六中心小学,新兴小区,碧水芳洲、义洲新区,原住,学校,土地配套属性分析,3,公园草地,办公,35,土地开发物业思考,4,办公物业,住宅物业,商业物业,酒店物业,鉴于开发地块的属性特征、指标数值，符合要求并具备一定市场接受度的开发物业模式有住宅物业、商业物业、办公物业、酒店物业等四种物业形式。,名称,指标,地块位置,台江区，西二环南路东侧,土地用途,商业、金融（兼容办公）、,居住用地,其他,用地面积,34.17,亩,容积率,2.8,商业比例,5000 m,2,建筑密度,20%,绿地率,25%,建筑高度,130,米,36,Factor,1:,住宅市场,Factor,2:,商业物业,Factor,3:,办公物业,项目功,能要素组合,4,鉴于开发企业的开发期望为“保证安全去化情况下，实现高溢价的完全销售”,开发物业类型不宜为自持经营，故基本放弃开发酒店物业。,土地开发物业思考,37,市场机会研究,38,住宅市场机会研究,商业市场机会研究,办公市场机会研究,市场,机会研究,11/29/2025,39,Factor 1,住宅市场机会研究,40,住宅市场分析,1,2,3,4,福州住宅市场宏观概述,福州住宅市场专题研究,片区住宅市场调查,项目入市竞争环境研究,41,住宅市场分析,2,3,4,福州住宅市场宏观概述,福州高价住宅市场研究,项目入市竞争环境研究,台江区住宅市场调查,商品房市场研究,商品住宅市场研究,宏观市场结论,42,人均,GDP,与房地产发展关系,生存需求,生存需求向改,善需求过渡,改善需求为主,改善需求为主,超速发展,单纯数量型,快速发展,质量并重，以数量为主,平稳发展,质量并重，以质量,为主,缓慢发展,综合发展型,大于,8%,宏观经济增长与房地产发展关系,800-4000,美元,4000-8000,美元,8000-20000,美元,0-800,美元,启动期 快速发展期,稳定发展期,减缓发展期,2008,年，福州人均,GDP,为,31582,元，折合,4624,美元，持续两位数增长，房地产市场正进入稳定发展阶段。,2008,年，福州,GDP,值为,2284,亿元，比上年净增,13%,，房地产仍处于高速发展阶段。,根据相关理论和国际通用衡量标准判断，福州房地产市场正处于高速发展向稳定发展过度的阶段。,小于,4%,4-5%,5-8%,福州住宅市场宏观概述,商品房市场研究,1,萎缩 停滞 稳定发展,高速发展,结合国际通用衡量标准，福州房地产市场处于高速稳定发展阶段，房地产消费以改善需求为主。,43,结合,2002,年来福州商品房市场供需状况分析，福州房地产市场总供求比近似平衡。其中,05,、,06,、,07,、,09,年上半年市场呈现商品房供不应求的的状况。,根据历年来的商品房成交均价走势分析，福州房地产市场成交均价逐年平稳增长。,总体上看来，福州房地产市场供求平衡，发展健康，价格稳中有升。,福州住宅市场宏观概述,商品房市场研究,1,单位：万平米,单位：元,/,平米,根据福州历年商品房供需与成交价格分析，商品房整体供求平衡，发展状况良好，均价多年来保持稳中有升。,44,结合近几年来福州商品住宅市场供求关系分析，商品住宅供求相对平稳。,2009,年上半年福州市商品住宅总供应量为,140.89,万平方米，总成交量为,252.62,万平方米，供求比为,1,：,2,，市场短期表现为供不应求的态势。,总体上看来，福州商品住宅市场发展平稳，近期市场需求恢复明显。,福州住宅市场宏观概述,商品住宅市场研究,1,单位：万平米,根据福州商品住宅供需数据分析，商品住宅供求基本平衡，但近期供小于求，市场回暖明显。,11/29/2025,45,福州近几年来的商品住宅成交均价来看，其总体呈快速上涨态势，但在经历了多年的持续上涨后在,09,年上半年出现了回调。,从全市近一年来的的成交均价走势看，住宅的成交均价整体表现为震荡调整的态势，在,09,年上半年市场大面积回暖后再次出现震荡上涨。,福州住宅市场宏观概述,商品住宅市场研究,根据福州商品住宅成交价格数据分析，均价震荡调整结束并再次上涨，未来均价预计将稳步上行。,46,0,9,年,上半年,各,总价,段商品住宅占总套数比,20,0,8,年各,总价,段商品住宅占总套数比,福州住宅市场宏观概述,商品住宅市场研究,商品住宅成交按总价段分析，,60,万以下、,60-100,万为市场消费的主要总价段，且仍将维持较长时间。,47,0,9,年,上半年,各,房型,商品住宅占总套数比,20,0,8,年各,房型,商品住宅占总套数比,福州住宅市场宏观概述,商品住宅市场研究,商品住宅成交按房型分析，市场主要需求为三房，其次为一房、二房、四房，一次改善、一次置业仍为市场客群主体。,48,0,9,年,上半年,各,面积段,商品住宅占总套数比,20,0,8,年各,面积段,商品住宅占总套数比,福州住宅市场宏观概述,商品住宅市场研究,商品商品住宅成交按面积段分析，购房者对,90-110,、,110-140,接受度较高，但伴随市场回暖大面积户型去化加快。,49,福州住宅市场宏观概述,市场结论,福州房地产市场处于高速稳定发展阶段，房地产消费以改善需求为主,1,2,商品房整体供求平衡，发展状况良好，均价多年来始终保持稳中有升,3,商品住宅近期供小于求，回暖明显；均价震荡调整结束，未来将稳步上行,4,商品住宅成交按总价段分析，,60,万以下、,60-100,万为市场消费的主要总价段,5,商品住宅成交按房型分析，市场主要需求为三房，其次为一房、二房、四房,6,商品住宅成交按面积段分析，购房者对,90-110,、,110-140,接受度高,50,住宅市场分析,2,3,4,福州住宅市场宏观概述,福州住宅市场专题研究,项目入市竞争环境研究,台江区住宅市场调查,高端住宅市场研究,高价小户型市场研究,滨江住宅市场研究,11/29/2025,51,福州高端住宅项目经历了三个阶段，总体可以描述为市中心板块向滨江板块迁移，滨江板块再回归市中心板块。,1990-2000 2000-2008 2008,至今,区域分布,代表楼盘,产品表现,主要客群,五四路、温泉公园一带，主要以市区的核心地段和景观资源为依托,华林御景、凯旋花园、福州豪庭,高层温泉住宅，良好小区绿化，外立面以现代简约为主，多用面砖,华侨、个体户、私营企业主、政府官员、事业单位职员、少量八县,江滨板块的闽江北岸，主要以优美的闽江江景为依托,元洪锦江，融侨锦江、世茂外滩花园、心家泊、君临闽江,高层江景房，社区主题园林，南北通透板式住宅，外立面以欧式为主，多用面砖、涂料并存,八县、华侨、私营企业主、政府官员、企业中高层管理人员,市中心核心地块、江滨板块，主要以优美的景观资源或核心地块价值为依托,融侨观邸、阳光白金瀚宫、世茂天城,高层、超高层平层大户，高品质的园林景观，外立面是新古典主义、欧式、超现代并存，多用干挂石材、玻璃幕墙、高档涂料,八县、华侨、私营企业主、政府官员、省外投资客、上市企业高管,发展历程,福州高价住宅市场研究,高端住宅市场研究,52,序号,项目名称,区域,建筑形态,1,世茂天城,台江区,二环内,2,三迪香颂枫丹,台江区,二环内,3,优派凯城,台江区,二环内,4,阳光白金瀚宫,鼓楼区,二环内,5,尚林苑,鼓楼区,二环内,6,融汇江山,鼓楼区,二环至三环间,7,三迪凯旋枫丹,仓山区,二环至三环间,8,融侨观邸,仓山区,二环至三环间,9,天俊缇香水岸,晋安区,二环内,10,万科金域榕郡,晋安区,三环外,福州高价住宅市场研究,高端住宅市场研究,福州在售的高端住宅项目主要分布在市中心板块、江滨板块，其中世茂天城、阳光白金瀚宫、融侨官邸为顶级项目的代表。,4,1,2,5,6,7,8,10,8,3,福州主要在售高端住宅产品分布图,图例,顶级项目,高端项目,53,项目名称,板块,世茂天城,市中心板块,阳光白金瀚宫,市中心板块,尚林苑,市中心板块,融侨观邸,江滨板块,三迪香颂枫丹,市中心板块,优派凯城,市中心板块,天俊缇香水岸,市中心板块,万科金域榕郡,五四北板块,融汇江山,江滨板块,三迪凯旋枫丹,江滨板块,4,1,2,5,6,7,8,10,8,3,10000-11000,元,/,12000-13000,元,/,图例,14000,元,/,以上,福州高价住宅市场研究,高端住宅市场研究,福州在售的高端住宅项目正出现捂盘、提价的现象，其中世茂天城、阳光白金瀚宫、融侨官邸、尚林苑为最高价格阵营。,54,福州高价住宅市场研究,高端住宅市场研究,项目名称,占地面积,总建面积,总套数,容积率,建筑形态,建筑风格,立面用材,大堂设计,大堂功能,世茂天城,52443,350014,974,6.67,超高层,现代,玻璃幕墙、石材、涂料,挑高,6,米大堂,前接待,/,访客休息区,阳光白金瀚宫,20610,61830,226,3.0,高层,新古典主义,石材,挑高,6,米大堂,前接待,/,访客休息区,尚林苑,10258,28210,129,2.75,高层,中式,石材,+,涂料,无,无,融侨观邸,42272,93000,549,2.2,多层、高层,欧式新古典,石材,+,涂料,挑高,4.8,米大堂,前接待,/,访客休息区,三迪香颂枫丹,43653,87306,623,2.0,小高层、高层,新古典主义,涂料、面砖、石材,挑高,4.9,米大堂,前接待,/,访客休息区,融汇江山,32131,117280,500,3.65,小高层、高层,ART-DECO,面砖,+,石材,挑高,4.8,米大堂,前接待,/,访客休息区,万科金域榕郡,166736,383493,3900,2.3,别墅、高层,新古典主义,石材,+,涂料,挑高,10,米大堂,前接待,/,访客休息区,天俊缇香水岸,20312,65000,372,3.2,高层,新古典主义,涂料,+,面砖,挑高,4,米大堂,前接待,/,访客休息区,三迪凯旋枫丹,27929,94958,446,3.4,高层,欧式现代,涂料,+,石材,挑高,4.9,米大堂,前接待,/,访客休息区,优派凯城,9375,30000,280,3.2,小高层,现代简约,面砖,无,无,福州高端住宅项目建筑形态主要以高层、小高层为主，建筑风格以稳重厚实为主导。,55,项目名称,周边景观,人文环境,地段,周边配套,世茂天城,茶亭公园（在建）,茶亭街,市中心核心地段,日常生活配套完善，教育资源丰富，群众路小学、乌山小学、台三小学、鼓三小学、茶亭小学、中国银行，建设银行、工商银行、交通银行、农业银行、香格里拉酒店、阿波罗大酒店、贸总酒店等,阳光白金瀚宫,城市水景公园,无,市中心核心地段,日常生活配套完善，教育资源丰富，福州市十一中、格致中学、阳光国际幼儿园、中国银行、厦门国际银行、工商银行、兴业银行、招商银行、中信银行、君悦大酒店、榕城商贸中心等,尚林苑,无,三坊七巷、南后街,市中心核心地段,地处核心商圈东街口，日常生活配套完善，教育资源十分丰富,融侨观邸,江景、公园景观,江滨公园名景,南江滨一线江景地段,地处南江滨，日常生活配套不完善,三迪香颂枫丹,无,无,市中心次核心地段,次核心宝龙万象商圈，日常生活配套完善，教育资源一般,融汇江山,江景、公园景观,无,北江滨二线江景地段,西客站、沃尔玛山姆会员店、苏宁电器、永辉超市、金牛山公园、西河公园等，日常生活配套基本完善,万科金域榕郡,人工湖（在建）、公园景观（规划）,无,市区边缘地段,永辉超市、新店中心小学等，满足日常生活基本需求但消费档次较低,天俊缇香水岸,无,市博物馆,市中心次级地段,市青少年活动中心、十八中象园分校、福州民卫医院等，满足日常生活需求,三迪凯旋枫丹,江景,无,