恩施州文化中心地下商城项目市场调研暨初步定位报告(113页).ppt

,版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,/20110620,谨呈：武汉乾胜龙投资,有限公司,恩施州政务区,.,会展经济综合体,会展 博览 旅游 购物 美食,恩施州文化中心地下商城项目市场调研暨初步定位报告,恩施项目前期顾问工作阶段,2011/05/28,2011/06/20,工作,成果,项目实地勘察,恩施商业市场调研,商家访谈,专业人士访谈,项目定位研究,业态组合研究,租售策略研究,地块价值分析,代表商户研判,类似案例研究,第二阶段（中期）,项目定位,第一阶段,项目市场调研,项目地块条件分析,恩施商业调查分析,商家访谈分析,25,个工作日,30,个工作日,2011/07/20,10,个工作日,第三阶段（终期）,项目物业发展建议,规划设计案例借鉴,商业人流动线设计,项目物业发展建议,项目规划概念设计建议,2011/07/30,恩施项目目前处于顾问服务的调研阶段，重在对调研成果的分析，初步判断项目的方向,报告框架,项目篇：,基本情况,/,区位,/,周边环境,1,城市篇：,行政区划,/,经济,/,规划,/,发展阶段,2,调研篇：,三大商圈,/,消费者,/,商户,3,结论篇：,swot/,案例,/,发展初判,4,项目篇,1,、地块基本情况,2,、项目区位分析,2,、周边环境分析,3,、交通条件分析,4,、综合结论,地理位置：,位于金桂大道和与金山大道交汇处，距离主城区约,1km,，属于红庙,开发区，政府未来着力打造的重点区域和政务中心所在，未来潜力巨大。,基本情况,规划情况：,属于恩施州文化广场的地下部分，总建,3,万方，尚在建设中，拟于,2013,年正式对外开放，作为政府巨资打造的城市名片和形象工程，具有强大的政府号召力和影响力以及对人流的聚合作用，而作为与其配套的地下商业，将赋予本项目巨大潜力和商机。,规划资料,项目建筑面积：,33130.0,；,项目为地下商业，地下建筑为恩施市新博物馆，会议中心和展览馆三栋建筑；,项目无产权，由政府出让,40,年经营权，,40,年后政府收回；,5,月恩施州文化广场奠基，目前尚在建设中。,恩施会展中心,商业入口,博物馆,会议中心,展览馆,会议中心,展览馆,博物馆,基本情况,现状：,地块南部临近武陵国际建材市场，西面临金桂大道，其它均为待开发土地，,现状配套较为落后，人气不足，对本项目现状商业价值的提升产生一定影响和限制。,N,本案,北临小型村落民宅,南邻武陵国际建材城,西临金桂大道，隔街硒都茶城,东面是待开发土地,硒都国际茶城,武陵国际装饰城,北,东,西,中国硒都国际茶城,南,武陵国际装饰城,周边环境,未来红庙发展区规划,恩施州文化中心,(,本项目,),恩施中央商务区,恩施州传媒大厦,恩施电子城,硒都茶城,武陵国际装饰城,恩施中央商务区,恩施中央商务区,武陵国际装饰城,恩施电子城,恩施州,文化中心,恩施州,传媒大厦,硒都,茶城,硒都,茶城,规划：,项目所在区域规划为未来中央商务区，除本项目外，还汇聚有电子城，传媒大厦及两大专业市场主题综合体等城市重点项目扎堆，未来价值潜巨大，是项目商业价值的重要支撑。,周边环境,城市干道：,本项目位于政府巨资打造的未来城北核心商圈主干道,金桂大道。,高速公路：,项目紧邻沪蓉高速公路入口约,4.5,公里；,铁路,：宜万铁路恩施站约,1.8,公里。,国道：,209,国道、,318,国道约,3,公里。,机场：,紧临恩施机场约,1,公里。,观点,1,：,通达性强，项目周边国道、城市主干道、沪蓉高速、恩施机场聚集周边形成,立体口岸经济圈，便捷的交通路网是本项目预期商业潜力的基础和保障。,各路交通汇集本区域，项目将成为未来恩施,门户型口岸经济圈,；,四通八达的火车、高速，缩短市场至恩施与武汉等城市的距离，大大降低运输物流成本。,占据恩施首府高速、铁路交通要道，将吸引六县一市及周边城市的广大商户。,本 案,交通条件,1,路,A,：（舞阳坝红庙龙凤坝）,1,路,B,：（舞阳坝红庙龙凤坝）,经项目地块的公交,2,路：（舞阳坝,黄泥坝，环城循环线）,6,路：（东门,火车站）,7,路：（舞阳坝,白杨坪）,10,路：（工农路,东门，循环线）,12,路：（舞阳坝,枫香坡,朱砂溪,硒都广场,）,15,路：（舞阳坝,茅坝）,16,路：（舞阳坝,赵家坝）,18,路：（机场,沿江路,航空路,机场）（暂取消）,观点,2,：,可达性高，目前区域内多条城市公交可达，与中心城区也,在,15,分钟车程范围内，将为项目源源不断的人流提供保障和支撑。,交通条件,综合结论,未来恩施州政务区会展经济商业综合体，其发展需要前瞻思维，发掘城市规划前景机遇。,项目自身条件,城市文化名片,恩施未来形象窗口（城市文化中心，由市博物馆、会展中心和展览馆三大公共建筑组成的文化广场）,项目,3,万方总建，,2013,年将随地上工程一并建成完工，建筑空间可以根据商家的需求调整，具备可预期的良好前景和灵活的调整空间。,区位条件分析,”,恩施州政务区,”,所在城市恩施是,武陵山区区域中心城市，城市消费人群辐射至整个武陵山区区域；同时，项目位于规划中的恩施洲政务区、商务区。,周边环境分析,”聚合经济效应：,目前人气较差，但随着,2013,年本项目与周边三大专业市场的相继建成，区域价值也将随之体现,”,。,以专业市场和中央商务区为载体，形成未来城市的资源与与财富的集中地,。,交通条件分析,”,口岸区域，发达的车行与公交系统,”,车行,15,分钟覆盖全市；机场、高速、火车站的等距区域，联通全市的公交系统。便捷的交通系统将为区域带来源源不断的人流、物流与经济流。,城市篇,1,、城市人口,2,、经济水平,3,、发展阶段,4,、综合结论,现状：,恩施目前主城区人口规模为,23.66,万人，本项目所在红庙开发区,规划人口,3,万人，对区域现状商业消费的支撑较为不足。,城市人口,老城区中心片,以舞阳坝、航天路、六角亭等街区组成。是城市的行政、商贸、文化、科技、信息、居住为主的综合中心，人口规模,23.66.0,万人（其中：舞阳坝,15.60,万人，航天路,3.73,万，六角亭,4.33,万）。,土桥片,教育科研区，人口规模,1.0,万,.,金子坝,新技术产业园及居住区，人口规模,3.0,万,旗峰坝、红庙片,布置有全市的大型交通设施（机场），以行政商业、金融、房地产为主的开发区。人口规模,5.0,万人（其中：红庙,3.0,万、旗峰坝,2.0,万）。,枫香坪片,以对外交通、物流、一类工业及居住为主的新城区。人口规模,3.0,万,高桥坝片,城市工业区适合安排二、三类工业，配套生活居住区，人口规模,1.5,万,七里坪片,城市远景工业区，适合安排用水量小的二类工业，相应配表单身职工公寓，人口规模,0.5,万,龙凤坝片,城市物流、工业混合区，以城镇自身发展用地为主，人口规模,3.0,万人,2010,年调查数据显示中心城区人口构成与分布结论,全州户籍总人口,增长率,年末常住人口（初步数）,男性人口,女性人口,性别比为,乡村人口,三镇”“一办”的镇区人口,),人口,238336,人,397.61,万人,2.69,万人,330.91,万人,409889,人,384258,人,106.7,：,100,555811,人,238336,人,注：数据来源,2010,年恩施州国民经济和社会发展统计公报,16,年份,全州,恩施,利川,建始,巴东,宣恩,咸丰,来凤,鹤峰,2008,总人口,(,万,),395.34,79.70,88.47,51.15,49.10,35.33,37.35,32.10,22.14,城镇人口,(,万,),101.9,26.3,21.8,9.5,12.7,5.9,10.0,10.7,5.0,城镇用地,(,公顷,),11306,2483,2531,1055,1307,833,1485,1085,528,2015,总人口,(,万,),408,83.2,92.2,51.4,50.2,36.3,38.4,33.5,22.8,城镇人口,(,万,),142,39.1,30.6,13.0,17.0,8.0,12.0,14.8,7.5,城镇用地,(,公顷,),15000,4100,3270,1300,1640,940,1580,1500,670,2030,总人口,(,万,),425,90.5,97.0,51.0,51.8,37.0,39.1,35.3,23.4,城镇人口,(,万,),230,72.0,44.0,20.5,26.0,13.5,19.0,23.5,11.5,城镇用地,(,公顷,),23000,7200,4590,2100,2200,1250,2060,2500,1100,总人口（万）,城镇人口（万）,城镇化水平（,%,）,现状（,2008,年）,79.7,26.8,33.0,近期（到,2015,年）,84.5,41,48.5,远期（到,2030,年）,92.0,70,76.0,规划：,5,年内，城镇人口翻一番，城市化率接近,50%,，占全州城镇人口的,1/3,以上，,城市人口的扩张以及外迁必将带动本项目区域人口与消费力的快速上升。,恩施城市化人口发展计划未来五年城市化率达到,48.5%,城市人口,高于仙桃、潜江、天门三个城市圈城市,高于天门、潜江两个城市圈城市,恩施州,GDP,居全省二三级城市第,12,位，高于仙桃、潜江、天门三个城市圈城市。,社会消费品零售总额居全省二三级城市第,13,位，高于潜江、天门。,城市人口基数相对较大，人均,GDP,有待提升,经济水平,城市层面：,整体落后于省内同级别城市，处于较为封闭的鄂西南区域。商业竞争程度相对较弱，,对新型商业模式和消费观念接受较快，已日益成为众多品牌主力商家重点关注城市。,第三产业占比超过,40%,恩施州,GDP,、人均,GDP,持续增长，,2008,年以来全市生产总值快速增长。,三产占比调整，,2008,年以来第三产业占比超过,40%,。,恩施“十二五”期间工业经济发展目标是：全市工业总产值年均增长,20%,，达到,150,亿元，工业增加值年均增长,15%,，达到,55,亿元；,经济概况：,以旅游为主的第三产业是城市经济的重要支柱，,大量的旅游人口与特色旅游消费也是该城市商业消费的一大特征。,经济水平,最近四年增幅超过,20%,增幅超过,30%,恩施州全社会固定资产投资快速增长，,2009,、,2010,年增速超过,30%,，,2010,年固定资产投资超过,240,亿元。,2007,年以来，消费品零售总额增幅连续四年超过,20%,，,2009,、,2010,年总额过,100,亿元。,固定资产投资实现快速增长，社会消费品零售总额连续四年增长超过,20%,固定投资：,近年固定资产投资与社会消费零售总额增长率较高，说明恩施城市化发展提速加快，城市商业需求与消费逐步加大，为本案提供了良好的商业机遇和空间。,经济水平,经济与商业发展：,恩施目前人均,GDP 1700,元，处于大型综合商场超市阶段，未来的发展趋势是综合性的,mall,型商业。主力商家的竞争将日趋激烈，因此，对主力商家而言，优先抢占进入时机和市场份额尤为重要,集市,&,沿街商业,大型综合商场,&,超市,&,专业店,仓储式购物中心,便利店,都市,MALL,郊区,MALL,百货商店,&,批发市场,$500,以下,$5001000,$10003000,$30005000,$50007000,$700010000,$10000,以上,生存需求,价格,品质,传统形态,阶段,业态丰富阶段,业态替代,阶段,随传统商业业态不断丰富，,市场开始细分出服务于不同人群,、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展,伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区,形成条件,形成过程,随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争,市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争,商业业态细分完全，总量饱和,阶段特征,刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分,城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能,相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格,或服务,的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额,市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，,经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力,文化、情感需求,便利,敏感因素,人均,GDP,出现业态,恩施目前所处阶段,未来,2015,年恩施将进入都市,MALL,阶段,发展阶段,发展特征,演变阶段,城市化初期,（,30%,以下）,城市化后期,（,50%-70%,）,后城市阶段,（,70%,以上）,人口集聚，城市区域扩张,城市功能空间相对独立，多中心格局；,绿地稀缺，交通拥堵使开阔空间变得不可能；,都市住区与重叠、拥挤、密集和视觉超载联系在一起,城市功能丰富浓缩；,自然环境与流动开阔的空间成为都市外的磁场，成为卫星城；,多元文化、建筑风格的冲突且融合；,城市化景观和郊区化城市的混合体,城市扩张缓慢，人口向郊区转移；,城市依然是社会活动的主要场所，郊区限于居住；,高科技广泛应用于社会各个方面,严重空气污染、生活费用的高涨,生活方式描述,居住环境自然透气，高科技实现了对人类尺度的充分尊重，多元文化混合、多元个性兼容，工作生活的共融等,充分享受便利多彩的都市生活，节奏快,、居住环境重叠密集、建筑的视觉超载、出现审美疲劳,居住购物工作仍然将生活割裂为三个互不相容的部分；渴望远离都市的尘嚣；努力寻求精神的依托,城市化中期,（,30%-50%,）,大量农村人口进入城市,人口集聚、财富集聚、技术集聚和服务集聚,工业进程加快，商业开始繁荣,城市功能空间混合，单中心格局,进入城市成为身份的彰显；强烈地摆脱古老传统的束缚，投身现代都市世界的渴望,审美需求,集体主义，观点趋同；追求现代元素、爱新鲜；传统,“,土气,”,，现代时髦,在现代建筑的视觉超载中,不断追求寻找现代、时尚、潮流的最高峰,自我意识加强，出现分化；古老传统符号被认为是精神回归的依托，偏爱传统质朴元素,现代时尚、传统古典完美融合的多元主义，精神家园的个性化满足,恩施,2015,年前所处阶段,城市化与消费：,现代、时尚、潮流是恩施消费在较长一段时间的消费趋势和需求，因此，对意向商家而言，良好区域的选择、先进的商业理念和相匹配的消费环境的打造是赢得市场的关键。,发展阶段,1,、受城市地理位置相对闭塞、同时区域为少数民族自治洲，与同类城市相比城市人口基数较少，对消费力的支撑薄弱，不利于城市商业化进程的快速发展，因而也限制了较多品牌实力商业的进入；,对本项目而言，城市目前这种现状，也加大了项目的招商难度和门槛，难以吸引品牌实力商家的进驻，从而无法实现地上城市名片形象和地下高端消费环境共赢和互补，最大化实现土地价值和城市功能的开发目标和初衷，对此，作为一项大型政府工程，从政府层面，加大招商扶持力度和优惠政策条款，促进实力品牌商家的进驻是解决这一问题的有效途径。,2,、从城市经济水平看，处于快速发展阶段，人口基数和消费指标均快速增长，赋予城市商业价值较大的空间和机遇。,对本案而言，在这一城市发展趋势下，结合项目自身的政府背景和城市形象，具备打造高端商业消费场所，引领城市全新消费潮流的基础和条件，是本案定位的重要的支撑和依据。,3,、同时城市旅游经济也日益成为城市一个重要的产业支撑。大量的旅游人口与消费成为带动城市消费力水平快速增长不可忽视的因素,。而本案正处于机场和火车站的城市界面交汇处，是往来人流的必经之所，口岸经济将是本项目预期商业价值的重要支撑和保障。,4,、从城市当前的商业发展水平看，正处于由原始落后的低级零售消费模式向综合型,MALL,消费模式转型阶段，目前尚处于价值低估期，,因此，对于意向进驻商家而言，选择良好的进入区域和进入时机、通过先进的消费理念和模式快速抢占市场份额是后期实现高收益的关键，而本案无论在时间上还是地段上，都无疑是这一良好机遇下的最佳选择，未来潜力不可估量。,综合结论,调研篇,1,、商业市场调研,2,、商铺价格,3,、新增商业项目,4,、消费者访谈,5,、商户访谈,Part,1,商业市场调研,|,前提说明,|,商业格局,|,三大商圈,|,结论,研究恩施地产宏观市场情况及房地产市场特征，了解区域竞案商业及销售情况,寻找主要客户源，为项目的市场定位及后期营销推广策略提供重要参考依据,5,月,31,日,6,月,5,日，含往返旅程在内，为期六天,项目负责人：石总,分组：邓恺、夏利娟（第一组）,胡微、张天凌（第二组）,以针对当地市场竞争环境、客户问卷调查、专业人士的访谈,典型竞争项目案例研究法为主，以文献资料搜集为辅，展开本次市场调研工作。,恩施片区商业市场分析,深度调研及案例调研,调研目的,调研时间,调研人员,调研方式,调研内容,前提说明,商业格局,恩施共有舞阳坝、航空路和学院路,3,个商圈，与项目相距都在,3,公里内。,严格地讲：恩施没有商圈，只有商业街，这里为了分析方便称之商圈。,27,舞阳坝商圈,航空路商圈,商业形态,消费群体,商圈优势,发展趋势,学院路商圈,以中百电器、享买乐超市、武商量贩等百货、品牌超市、家居电器等卖场为主，辅以建材市场,区域周边的消费人群、客运站过境人群、城郊消费群体；消费层次中档偏低,恩施城市中心，交通便捷，人口相对集中且密度较大,随着区域内商业项目的不断增多和升级，商圈地位逐渐上升，但商圈内将出现较严重的同质化竞争,以湖北民族学院为主要消费群，集中大量中低端休闲娱乐消费,区域内消费群体充足，消费水平较高，竞争少,商圈内店面主要以居民楼一层底铺为主，由于没有进行大规模开发，整体经营一直较为原始,以中百仓储、正中时代广场等百货商场、品牌超市等为主，辅以餐饮、服装与,IT,购物、娱乐,周边地域性消费群体，主要表现为就近消费,恩施最大老牌商圈，历史沉淀深厚，商业氛围浓厚,正逐步更新换代。但受老城区规划限制影响，商圈发展限制。,以美容美发、,KTV,、快餐、服装店、打印店为为的国低端业态,商业格局,以原始的街铺为起始，结合中低端百货和超市构成恩施整体商业形态。,舞阳坝商业核心区：以舞阳坝为核心，是目前恩施市商业最为繁华的地段，该中心区总面积为,75,公顷，其辐射范围涵盖整个主城区。,这里商店密集，流动人口多，名、特、优商品齐全，为全市及外来人口提供购物、餐饮、娱乐、金融、休闲等于一体的全方位服务，现有正泰商厦、源远商厦、金阳光购物、正中服饰广场、美美百货、好又多购物广场、东方购物广场等，新建街、亲水走廊等步行街贯穿其中。,预测至,2020,年，该区商业营业总面积可达,16.0,万平方米。,舞阳坝商业业态总分布,舞阳坝商圈由一个中心点，,5,条街构成，聚集恩施目前最为繁华的商业。,舞阳坝商圈,恩施市传统核心商圈，无论租金水平、业态分布、消费档次和环境上都高于其它商圈,该条路以电信店为主体，铺面主要为,40,平方左右为主。所租商铺均为私房底铺，因个体差异租金略有不同。,此路段云集了恩施当地的服装鞋帽类品牌店，是舞阳坝商圈重要组成部分。,东风大道北：,多数商铺多为住宅首层临街商铺，多为业主自营，租金在,200,元,/,*,月左右,舞阳坝商圈,租金,该条路以百货为主，美美百货，正中时代，锦联华,面积为,40,至,60,平方,所租商铺均为私房底铺，因个体差异租金略有不同。此路段云集了恩施当地的服装鞋帽类品牌店。,东风大道南：,品牌服务店占据主要路段，平均租金,200,元,/,*,月租金最高,350,元,/,*,月,舞阳坝商圈,租金,该条路以通信业为中心，主力户型为,60,平方大户。租金由东向西成递减趋势：,300-200-150-80-50,元。,所租商铺均为私房，因个体差异租金略有不同。,此路段云集了恩施当地的服装鞋帽类品牌店，是舞阳坝商圈重要组成部分。,舞阳大道西：,商铺主力面积约,50120,平方米，租金向外延伸逐步降低,舞阳坝商圈,租金,该条路以崇文广场,享买乐为中心，商铺面积为,60,平方。,最低,30,座租商铺均为私房，因个体差异租金略有不同。此路段云集了恩施当地的服装鞋帽类品牌店，是舞阳坝商圈重要组成部分。,舞阳大道东：,商铺租金最高达到,300,元,/,平米，主体商铺面积为,60,平米,舞阳坝商圈,租金,恩施电脑城位于舞阳坝中心地带，舞阳大道一巷，共计,103,间商铺,其中经营电脑、耗材、打印机的店铺有,49,间，该市场是,1991,年开始自发形成，主要业务量来源于政府及事业单位。,自治州人民政府，州人大，州粮食局，州水利局，恩施亚洲大酒店均在此条巷上，州委及州广电局也距此不远,电脑商铺租金处于,30-40,元,/,平方,/,月，房租为年租形式,舞阳一巷：,电脑城位于舞阳坝中心地带，舞阳大道一巷集中大量政府相关单位,舞阳坝商圈,租金,舞阳大道,2,商铺主力面积约,20150,平方米，,1060,平方米，租金向外延伸逐步降低,业态分布,汇总,列举,面积,服装,16,金苑、阿依莲、非常完美、劲霸、卡宾、报喜鸟等,90-120,鞋、包,8,意尔康、格王皮鞋、红蜻蜓、康奈、蜘蛛王、达芙妮等,100-150,餐饮,5,小晴川、万县风味面、天泉面馆等,300400,家纺,5,蓝丝羽家纺、富安娜、南方家纺、多喜爱等,90-100,副食,2,精品烟酒,200,运动装,2,KAPPA,、,李宁,90-100,超市,1,中百仓储,1000,化妆品,1,蓝雅,25,婚纱摄影,1,金夫人,20,家电,1,工贸家电,酒店,1,国际大酒店,5500,手工品,1,谭木匠,18,手机,1,八方通讯,220,首饰,1,恒利洋首饰,160,合计,46,20,东风大道北：,东风大道北向主要以服装零售、皮包、超市为主,舞阳坝商圈,业态,东风大道南：,东风大道南向业态分布主要以服装为主，服装品牌店经营面积最大,业态分布,汇总,商铺名,面积,服装,61,大台北鞋城、凯威路鞋店、红蜻蜓、奥康皮鞋、劲霸男装、雅戈尔、以纯、金利来,50-400,餐饮,4,Q,茶、华莱士、全家蛋糕、路克奶茶,100-200,电子产品,4,腾达通讯、手机维修,60-200,体育、运动,4,特步、乔丹体育、安踏、金莱克体育,200-300,银行,3,中国邮政、建设银行,100-200,商场,3,正中时代商场、美美百货、锦联华,通信,4,中国移动、中国邮政、中国联通、中国电信,300,副食,2,烟酒副食、副食便利店,5-10,家纺,2,蓝丝羽家纺、梦洁家纺,300,酒店、宾馆,3,城中花园酒店、新闻商务酒店,美容养身,2,同仁玉颜养身会所、花容道化妆,150-300,饰品,3,MIXBOX,饰品、七色花饰品,15-20,药店,2,恩施药店、信誉药店,20,娱乐,1,贝贝熊乐园,其他,5,复印店、凡点生活用品,20,合计,103,舞阳坝商圈,业态,业态分布,汇总,商铺店名,面积,服装,12,利郎、船王、风笛、,BALABALA,、,喜洋洋惠太郎等,50-120,餐饮,9,华莱士、小晴川汤包、金至蛋糕、全家蛋糕、豪客牛,40-350,美容美发,3,名媛美容、,TG,造型,180-220,副食,3,精品烟酒、台湾名酒,15-20,皮鞋,2,奥康、达芙妮,120-150,饰品店,2,流行美、哎呀呀,70,文具,2,远舟文化、陈昌文化,70,药房,2,仁德药房、家宝医药,120-150,家纺,1,福日大家纺,90,花店,1,为你钟情,40,皮革,1,卓尔思劲王,60,手工包,1,食草堂,60,通信,1,中国电信,100,银行,1,建行,400,合计,41,舞阳大道西：,主要以服装、餐饮业为主，人流量相对较大,舞阳坝商圈,业态,舞阳大道东：,部商铺主力面积约,120300,平方米，主要以服装与餐饮为主,业态分布,汇总,列举,面积,服饰、鞋、包,21,意尔康、杰克琼斯、海澜之家、真维斯、达芙妮、雅丽莎老人装等,120-300,餐饮,11,德克士、时尚茶饮、非常食客、全家蛋糕、家乡鸡等,90-150,体育、运动,10,韬博体育、安踏、卡帕、匹克、,361,等,150-400,美容美发养身,5,今妍化妆品、丽莎化妆品、千禧化妆品,30-35,家电,3,家电商场、灶具、热水器专卖,60-80,零售店,3,副食店、折扣店,20-30,首饰,3,老凤祥、金兰珠宝,200-270,眼镜店,5,甘视眼镜、宝岛眼镜、大光明眼镜等,80-150,母婴用品,3,未来之星母婴用品、母婴生活馆,500,电子产品,2,手机配件、手机维修,30,超市,1,享买乐超市,4000,其他,8,彩票、建材、银行、照相馆等,15-300,合计,75,20,舞阳坝商圈,业态,舞阳一巷：,集中一定量,IT,及相关业态商铺，其它业态分布较为平均,业态分布,汇总,商铺名,面积,电脑,31,蓝之星、华硕、,DELL,、惠普、方正电脑、清华同方等,350,茶,11,珍稀白茶、伍家台贡茶、伍家台富硒贡茶、巴楚茶叶等,20,服装,8,红袖、炫、金考拉、美思等,200,电子产品,7,纽曼、红苹果、三菱投影、奇思打印机、佳能、,sony,等,400,耗材,5,万千耗材、文通耗材,100,零售店,5,上好超市、副食店等,50,美容美发,6,发源地、天尚造型、田燕美发等,300,办公用品,4,博达电脑桌、博达电脑桌、通宇办公,5,配件,4,雷柏、艾肯、汇通,300,政府部门,4,州人民政府、州环保局、州水利局、恩施粮食局,彩票,2,福利彩票、体育彩票,30,酒店、宾馆,3,金亿酒店、恩施亚洲大酒店、紫金苑商务宾馆,旅行,2,春华旅行社、银龙航空,20,银行,2,农行、中国信合,100,其他,8,教委干洗、鹏程理疗、建华特产,20,合计,102,舞阳坝商圈,业态,舞阳坝商圈经营业态主要有：,服饰鞋包 超市 美容美发 商场 餐饮 电子产品,主要以本土品牌为主，全国知名品牌：,名媛美容 杰克琼斯 海澜之家 金苑 阿依莲 金兰珠宝 德克士 全家蛋糕 喜洋灰洋太郎,1,2,3,4,5,东风大道东,东风大道,舞阳姊妹桥,舞阳大道,舞阳一巷,150-250,元,120-150,元,50-80,元,300-350,元,200-250,元,120-150,元,80-250,元,200-230,元,80-150,元,220-350,元,200-280,元,120-240,元,200-350,元,80-200,元,80-120,元,舞阳坝商圈,总结,40,部分业态类型主要为精品（手表）和化妆品；面积在,20,以内；品牌档次中档偏低，无中低档以上品牌,地处舞阳坝商业街中心地段，左邻锦联华，右处美美百货,正中时代广场（,1999,年开业）,1F,化妆品、鞋类,约,1,万,层高：,4.8M,进深：,64.8M,扣点经营；,18,点,/,年,配置：,2,部电梯，,2,部楼梯，有卫生间、中央空调；经营状况良好,2F,女装、饰品、,层高：,4M,进深：,64.8M,3F,男装,4F,内衣、家纺,5F,童装童具,舞阳坝正中时代广场,舞阳坝商圈,主力商业体,舞阳坝正中时代广场,楼层,品牌,业态,店数,1F,沙驰,名品男装,4,杰凡尼,名品男装,雷迪波尔,名品男装,BOSSsunwen,名品男装,卡西欧,世界名表,7,飞亚达,世界名表,浪琴,世界名表,瑞士梅花,世界名表,英纳格,世界名表,天梭,世界名表,西铁城,世界名表,兰蔻,化妆品,7,玉兰油,化妆品,色彩地带,化妆品,韩后,化妆品,卡姿兰,化妆品,尚惠,化妆品,家美乐,化妆品,兰蔻,名品香水,5,伊丽莎白,名品香水,雅顿,名品香水,CK,名品香水,巴布瑞,名品香水,沙驰,名品皮具,2,卡帝乐鳄鱼,名品皮具,沙驰,名品皮鞋,15,思加图,名品皮鞋,百丽,名品皮鞋,TATA,名品皮鞋,天美意,名品皮鞋,康莉,名品皮鞋,安玛莉,名品皮鞋,哈森,名品皮鞋,卡斯高,名品皮鞋,富贵鸟,名品皮鞋,接吻猫,名品皮鞋,日顺皇,名品皮鞋,公牛,名品皮鞋,木林森,名品皮鞋,美嘉怡,名品皮鞋,一层营业区具体分区情况,商铺面积主力店面为,50100,平方米,店铺数位居第一,:,名品鞋业,店铺数位居第二,:,世界名表 化妆品,舞阳坝正中时代广场,舞阳坝商圈,主力商业体,楼层,品牌,业态,店数,2F,例外,名品女装,14,雅莹,名品女装,声雨竹,名品女装,瑟俪,名品女装,敦奴,名品女装,艾维,名品女装,杰西,名品女装,贝拉维拉,名品女装,奥菲曼,名品女装,红人,名品女装,柯,名品女装,柏琪,名品女装,易菲,名品女装,卡布瑞拉,名品女装,金克拉钻石,黄金珠宝,2,富祥饰品,黄金珠宝,舞阳坝正中时代广场,舞阳坝商圈,主力商业体,二层营业区具体分区情况,主力店面为：,50100,平方米,店铺数位居第一,:,名品女装,店铺数位居第二,:,黄金珠宝,楼层,品牌,业态,店数,3F,华人杰,名品女装,11,雪歌,名品女装,衣讯,名品女装,歌莉娅,名品女装,南希,K,名品女装,欧蒂芙,名品女装,衣尚时,名品女装,自由鸟,名品女装,哥玛,名品女装,中典,名品女装,夕阳红,中老年女装,12,恒源祥,中老年女装,金利来,中老年女装,圣谢尔,中老年女装,花花公子,中老年女装,黛安芬,中老年女装,爱慕,中老年女装,安妮芳,中老年女装,芬荻诗,中老年女装,曼妮芬,中老年女装,奥斯兰黛,中老年女装,奥丽侬,中老年女装,舞阳坝正中时代广场,舞阳坝商圈,主力商业体,三层营业区具体分区情况,商铺面积,100150,，,主力店面为,50100,平方米，,高档店面为,150,（含,150,以上）,店铺数女装,48%,店铺数中老年装,52%,老年装占比大于女装,楼层,品牌,业态,店数,4F,汤尼威尔,名品男装,11,金利来,名品男装,鄂尔多斯,名品男装,九牧王,名品男装,雷驰,名品男装,船王,名品男装,梦特娇,名品男装,卡丹路,名品男装,都彭,名品男装,花花公子,名品男装,金狐狸,名品男装,鳄鱼,名品男装,恒源祥,名品男装,步森,名品男装,花花公子,名品男装,保罗,名品男装,巴黎世家,名品男装,辛巴克尼,名品男装,5F,阿迪达斯,运动休闲,18,耐克,运动休闲,耐克,360,运动休闲,卡帕,运动休闲,安踏,运动休闲,乔丹,运动休闲,喜得龙,运动休闲,花花公子,运动休闲,都彭,运动休闲,花花公子,运动休闲,金狐狸,运动休闲,鳄鱼,运动休闲,恒源祥,运动休闲,步森,运动休闲,花花公子,运动休闲,保罗,运动休闲,巴黎世家,运动休闲,辛巴克尼,运动休闲,6F,户外休闲,天伦天,1,舞阳坝正中时代广场,舞阳坝商圈,主力商业体,四,-,六层营业区具体分区情况,商铺面积,3050100150,，主力店面为,50100,平方米，高档店面为,150,（含,150,以上）,项目,崇文财富广场,开发商,恩施市成隆房地产开发有限公司,地址,恩施市舞阳大道和东风大道交汇口,区域条件,恩施久赋盛名的黄金商业宝地，舞阳坝首席商贸核心,规模,建筑面积约,36654.9(,含住宅,),物业分布,集购物、娱乐、休闲、居住为一体的大型商业地产项目。,产品,商业铺面,价格,300-450,元,/,平方米,当前情况,基本全面开业，,6,月工贸家电开业,位于繁华地带的商业区域，有较好的人流客流资源，对项目的价值提升有相当大的好处。市场培育期较短，整体装修风格为现代风格比较符合商业发展的特点，铺面面积以中小型为主，降低投资者风险,舞阳坝崇财富广场,舞阳坝商圈,主力商业体,46,-F1,精品（手表）、服装、珠宝、化妆品,F1,精品女装、精品男装、运动服装、鞋、箱包、饰品,F2,工贸家电、新华书店,F3,未开放（电影院）,开业时间,2011,年,3,月,8,日,舞阳坝崇文风尚地下购物中心,舞阳坝崇文风尚地下街购物中心占地面积约,2500,平方，可租经营面积,1,万方,崇文风尚地下街购物中心占地面积约,2500,平方，可租经营面积,1,万方，共,4,层，地下一层，地上,3,层，经营业态大致划分为：,舞阳坝商圈,主力商业体,舞阳坝崇文风尚购物中心,47,-F1,营业面积：,2500,平方，精品（手表）、服装、珠宝、化妆品,面积比较,A,B,C,D,面积区间,15-20,20-40,40-60,60-80,商铺数,26,22,23,13,黄金珠宝区,手表,饰品,服装,服装,服装,鞋业,服装,饰品手表,饰品,鞋业,服装,服装,租金调查以后发现临街的铺面租金在,300/,平方米，靠近后面的地段租金在,240/,左右，最低有,190,元,/,平方米,鞋业在此地下城的所需面积基本在,50,平以上，化妆品面积在,1530,左右，家纺，创意店面积不大于,30,平。,舞阳坝崇文风尚购物中心经营面积约,1,万方，其中地下商场近,2500,平米,舞阳坝崇文风尚购物中心,舞阳坝商圈,主力商业体,眼镜,航空路商圈,航空路商圈沿线分布有超市、酒店、宾馆及临街店铺，主要业态为家装建材,航空大道,施州大道,民族路,叶挺路,中百仓储,(,中百电器,),武商量贩,享买乐超市,家乡鸡,金帝商务酒店,恩施客运站,中国铁通,中国银行,华瑞大酒店,航空路位于恩施清江西侧，为城市主干道之一，南向通过姊妹桥与恩施核心商圈舞阳坝联通；北向通过凤天路、民院路到达金桂大道。,航天路泛商业核心区：航天路商贸区以航空大道和施州大道南段,(,老机场北段,),、民族路一带为主。南起金三角，北至施州大桥，这里是一处新兴的商业区。,现有恩施购物广场、一方购物广场，金鑫商厦、老地方家私城等。规划中的施州大桥南岸商业广场,(12.0,万平方米,),。预计至,2020,年，该片区的商业营业面积将达到,20.0,万平方米。,作为适宜居住的区域，其商业以生活配套服务为主，其发达程度与商业氛围虽不如舞阳坝商圈，但也较为完善繁荣，未来发展价值开始逐步显现。,业态,是中心城区的另一个重要的人流集中消费地所在，作为一个,新兴的商业圈，随着武商量贩等主力商家的进驻，发展快速。,中百仓储为地上三层大卖场,1F,电器专区：各种家用电器,2F,生鲜副食区：副食、生鲜蔬果等,3F,日用百货区：日用百货、文体用品、服装鞋帽等,配有,18,个收银台，据与该店店长沟通，该店日人流量有,5000,人以上。,航空大道,施州大道,民族路,叶挺路,中百仓储,(,中百电器,),武商量贩,享买乐超市,家乡鸡,金帝商务酒店,恩施客运站,中国铁通,中国银行,华瑞大酒店,航空路商圈,外场区,小型店铺,食品,食品,电器,中百仓储航空路店是区域内主要大型超市卖场，吸引人流量大,主力商业体,中百仓储航空路店,建筑为首层，面积约,4500,；,业态分布如下：,主营业态：主要经营食品、日用百货、家用电器、文体用品、服装鞋帽等大类商品,另辟专区销售土特产，如茶叶、食用菌类、莼菜等,配有,5,个收银台，日人流量约,1500,人次，据调查上午,10,点至中午,13,点，下午,17,点至晚上,21,点为人流高峰时段,航空大道,施州大道,民族路,叶挺路,中百仓储,(,中百电器,),武商量贩,享买乐超市,家乡鸡,金帝商务酒店,恩施客运站,中国铁通,中国银行,华瑞大酒店,享买乐航空路店体量相对周边超市偏小，属中型卖场，品牌偏中低档,航空路商圈,主力商业体,享买乐,51,食品区,超市位于地上,2,至,3,层，首层为临街小型商铺，营业面积约,10000,平方米,主要经营：食品，水产，日用百货，家用电器，家居用品，文体用品，服装鞋帽，等大类商品,日化百货家电文体服装,一层店铺,恩施武商量贩（航空路店）地处恩施市交通主干线航空大道最繁华的,CBD,中央商务区，紧临恩施市交通主要交通线,与中百仓储直线距离不超过,1,公里；,区域商业集中了两家大型卖场，但从调查人流量判断，日人流量达到约,3000,人次，经营状况较为良好。,区域商业集中度高，经营状况良好，区域人口消费习惯量贩式大卖场,航空路商圈,主力商业体,武商量贩,店名,楼层,业种,经营面积,层高,/,进深,租金及经营状况,备注,恩施广场,2003,年,