南昌成全机构中溢香溢花城营销策略报告(105p).ppt

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格：待定,配套设施：,楼盘旁边目前均无配套，主要依托区域配套为主,万科青山湖,关键优势,自身品牌优势，精装修标准按照万科最高标准。,主要客群,市区塔尖客户、高级公务员和企业老总为主。,高层地块,售楼处,万科青山湖,推广诉求,最新动态,前排别墅施工已经基本结束，现场,售楼处本周正式亮相,（市区接待中心已撤）,，,3,月,26,日取得首批预售许可证，可售面积,624,平米。,预计,5,月初开盘，现正在加盖后排别墅，高层地块土地正在处理地基。首批别墅开盘价格预计,25000,元,/,万科，青山湖（企业品牌和资源结合）,绿化,万科青山湖,先推别墅产品，预计,10,年,5,月份开盘，高层产品预计,10,年,9,月份开盘；,推盘时间,推盘产品,独栋大院，共,8,栋，面积在,540560,；,少量双拼别墅，面积,310,左右；,主力联排别墅面积在,180210,；,高层：面积有,160,、,180,和,220,。,“,快速出货，把握时机”：其别墅预计,5,月份开盘，借助万科强大推广力度，有效引导客群，促进本案别墅销售。,“品牌联动”炒热青山湖板块：利用万科的品牌资源将青山湖板块的房产市场提升到一个新阶段。,项目启示,高层,总平面图,精装修高层区,大宅别墅区,双拼别墅区,联排别墅区,联排别墅区,景观带,景观带,南面青山湖,世纪风情,世纪风情,项目概况,总建筑面积:,5,2,0000平方米,总户数:,3800,户，,约,1.5,万多人,价格：,价格区间,55,00元/-6,0,00元/,户型：,1-4,房户型均有,配套：,商业中心、假日会所中心、休闲中心、泛教育中心、文体中心。,交通,:,24,、,201,、,207,、,208,、,220,、,231,公交线路,产品组合,多层,+,花园洋房,+,高层,+,小高层,营销方式,关键优势,在众多楼盘中园林景观设计尤为美观，重于人性化和自然化的设计。,网络营销,客户关系营销,主要劣势,市区地理位置离市中心较远，紧邻两条城市主干道尘土和噪音污染较为严重。,推广诉求,公园前 地铁旁,50,万方成熟大盘,世纪风情,最新动态,4,月,3,日开盘当天即热销近,200,套。,（共推出,213,套），现,3#,、,4#,、,5#,已基本,售馨。,4,月,10,日加推,1,号楼高层房源，以,三房为主；,50-6000,临街现铺，招商进,行中。在售三期高层电梯房,3#,、,4#,、,5#,楼剩余房源，均价约,5800,元,/,，凭,VIP,卡购房可享受每平米减免,150,元，总价再,减,5000,元的优惠。一次性付款,98,折，按,揭付款,99,折。,世纪风情,4,月,3,日开盘销售情况,楼栋名称,住宅参考价,(,元,),非住宅参考价,(,元,),可售,/,已售,(,套,),世纪风情四号地块,3#,楼,5600,10000,60/87,世纪风情四号地块,4#,楼,5600,37/30,世纪风情四号地块,5#,楼,5600,26/80,3#,4#,5#,1#,市场小结,小结一：,2010,年国家宏观政策调控加紧，市场不确定因素较多；,小结二：购房者信心动摇，持币观望加重；,小结三：今年南昌各路老板拿地心切，政府加大土地供应，下半年供应量加大；,小结四：把握时机，尽快开售，首推货量价格需为后期价格的提升预留空间。,项目把脉,六年回溯,别墅诊断,高层解读,优化方案,贰,六年回溯,缺点,1.,社区配套匮乏,（,教育配套、交通配套、商业配套、,体育配套,）,2.,人文艺术社区营造不足,（,作为南昌首个加州风情社区，香溢花城尚缺乏人文和艺术气息的营造,）,3.,服务,（,社区物业管理及案场物业接待服务标准有待提升,）,4.,二三区人气不足,（,二区配套不足，入住率较低，三区即将交房,）,5.,业主缺乏归属感,（,社区文化建设有待提升,）,优点,1.,成熟度,（,社区日趋成熟、业主资源广泛、市场良好口碑,）,2.,青山湖大环境,（,317,万平方米天然水景资源,、,环湖,12,个主题公园,）,3.,加州风情,（,香溢花城加州风情建筑体成为,青山湖东岸亮丽风景线,）,4.,省府大院为邻,（,与省府大院为邻，,具有江西,“,中南海,”,的特殊地段,）,5.,开发商实力,（,中溢置业隶属浙江烟草旗下企业，实力雄厚,）,6.,保值增值潜力,（,属于新开发高端住宅区，自然条件优越，潜力较大,）,总结启示：,1,扬长，以现有优势为基础，以推广为载体，通过广告的手法加以提炼和放大；,2,弊短，提升项目销售核心竞争力，化劣势为优势，对不足之处全面升级，做到人无我有，人有我精,。,别墅诊断,优势,1.,实景品质，现房销售,2.,一线临湖，地段优越,3.,独特建筑风格，浓郁加州风情,4.,赠送超大私家花园面积,5.,属于青山湖板块稀缺性高端物业,6.,保值增值潜力较大,劣势,/,威胁,1.,现场气氛营造不足，缺乏震撼力,2.,样板房偏老化，样板示范作用较弱,3.,三区首推房源单价较高，且车库面积算销售面积，总价提高，客户心理抗性提高,4.,物管费比二区提升了,1,元,/,，但服务未见提升,5.,强劲对手万科青山湖今年,5,月首度销售，构成极大的竞争威胁。,策略：借力用力,1,充分利用万科推广带来的人流，加强项目沿路导视系统，吸引客户参观本案别墅；,2,加强别墅现场产品的感染力，五一前完成别墅花园示范区的建造。,优化方案,优化方案落实推进表,4,月,5,月,6,月,7,月,1.,沿途导视系统完善,2,现场气氛营造,3.,物业服务升级,4.,接待服务升级,1.,三区别墅花园示范,区的开放,2.,三区公交车站点的,签约完成,3.,三区幼儿园招商签约,4.,二区小学招商签约,5.,美术馆的签约,1.,便利店招商完成,2.,看房巴士开通,3.,体育中心开放,4.28#,销售通道的,完工,1.,样板示范区,的开放,1.,艺术淘宝,DIY,2.,高级餐饮,暂定,8,月,1,日前,28,开盘,后续加推,优化方案,一、现场包装优化建议：,NO.1,道路指示系统,湖滨东路“沿途有我”,202,公车终点站处要增加导视牌,VS,优化方案,NO.2,现场售楼处,门前有鲜花,桌上鲜花卡片,一、现场包装优化建议：,优化方案,NO.2,现场售楼处,沿路做好景观绿化带,休憩平台,停车场,一、现场包装优化建议：,优化方案,二、服务升级优化建议：,1,）网上负面帖子,1.,目前网上论坛对香溢花城的物业服务和社区配套设施问题意见较大；,2.,以全面升级为契机，大力提升社区物业和案场物业服务接待水平。,小结：,优化方案,2,）具体优化建议方案,销售服务,（服装，微笑，化妆）,销售中心物业接待标准提高，形象优化,（保洁员的标准和卫生要求）,（物业吧台接待 专员）,（提供水吧台和冷饮区，专人负责）,优化方案,三、体育配套优化建议：,尽快落实对体育中心（运动会所）的利用，增加人气,建议：将网球场改为,羽毛球 乒乓球 运动器材,等,二区体育（活动）中心,优化方案,四、人文配套优化建议：,引进品牌小学 幼儿园,美术馆,优化方案,五、商业配套优化建议：,引进便利店 冷饮店,引进高级餐饮 休闲酒店,优化方案,六、交通配套优化建议：,二区与三区市政路处设置公交站,理想是首推开盘前完成签约,基于夏季销售，开通香溢花城看房班车,往返项目至南京东路路口,营销推广,货量盘点,营销目标,总体策略,推盘节奏,分产品营销,叁,公寓,6000,元,/,loft 6300,元,/,总计：,34,套,约,0.14,亿元,别墅,7,套,（含二区）,均价,20000,元,/,约,0.51,亿元,别墅,16,套,约,0.87,亿元,高层,273,套,约,2.29,亿元,10,年待推,09,年存量,1,、,10,年预计可售面积为,45437,，总销金额约为,4.15,亿元；,2,、其中,09,年存量面积为,8596,，总销金额约为,0.99,亿元；,3,、,10,年待推面积为,37042,，总销金额约为,3.16,亿元。,洋房,24,套,均价,8500,元,/,约,0.34,亿元,货量盘点,（,2010,年,4,月,10,日起）,硬目标,高层销售指标：,约,1.6,亿,成交目标：,70%,约,192,套,来人目标：,约,1152,组,（诚意金客户为,576,组）,注：按照常规来人到成交比,1,：,6,计算,诚意金客户指标为,1,：,3,计算,每日来人目标：,约,30,组天,营销目标,（备注：从,2010,年,5,月,1,日到,2010,年,8,月,1,日。）,1,）完善“香溢花城”产品线的价值体系,2,）提升中溢品牌的客户美誉度和忠诚度,3,）对前期别墅洋房及明年超高层承上启下作用,软目标,中溢品牌,营销目标,总体策略,总体营销策略：,全面升级 重塑金身,产品策略：,借力用力 以新带旧,全面升级：,在现有优势的基础上，对配套、服务等进行全面优化，提升项目销售的核心竞争力。,重塑金身：,以全面升级为项目新亮点，并作为销售推广造势的重要载体。,借力用力：,借用万科和当代项目的推广效应，放大自己力量，从而以最低成本达到最大效果。,以新带旧：,利用新推出的,28,号楼这一全新高层产品，有效带动洋房、公寓等库存产品的销售。,推盘节奏,4.1,5.1,6.1,7.1,8.1,亮相期,别墅持销，高层开盘热销,别墅产品,高层,28#,10.1,12.1,5.15,升温期,热销加推期,6,月初活动蓄客期所有物料准备到位,线下为主，别墅强推，,8,月底力争实现存量去化,80%,（,7,套）,借势活动，开启高层预约,5,月底所有高层物料（户型册折页现场包装）到位,高层首批开盘,高层加推,产品优化期,推广销售期（强销期）,客户梳理别墅花园示范区建造,主题活动,主题活动,6.12,别墅开盘加推,短信,DM,准备期,户外短信先行,开盘沸腾,持续销售期,5,月底,高调亮相,7.10,样板房开放,别墅营销,1.,别墅销售情况说明：,本批次还剩,9,套 目标是今年,9,月前实现,80%,销售，,10,月加推,2.,别墅推广策略建议：,借力用力、现场升级、线下为主线上为辅,目前是别墅销售的好时机，应当以“全面升级”为契机，借势别墅花园示范区开放和活动去化别墅。,3.,别墅媒体渠道建议：,彩信短信,、,电话邀约,、,航空杂志,、,各类商会,、,高端俱乐部、,DM,。,4.,别墅活动策略建议：,别墅营销活动开展应当重点结合“全面升级”总策略，注意活动的时间节点、主题和形式。,结合别墅花园示范区开放，举办系列优雅高端主题活动（如音乐会，冷餐会，美术展及试驾会等）,别墅营销,现场打动力：,1500,平米私家花园生活体验,别墅花园示范区,（,在五一前完成花园建造，并作为日后别墅营销主题活动,的主阵地，让别墅客户在现场体验花园生活的尊贵和美好,）,蔷薇围墙,超大私家花园,家庭会所,【,核心策略，活动主题,】,【,中溢品牌全面升级,】【,圈层营销别墅花园,】,香溢群英汇,中溢香溢花城,2010,造梦计划,音乐冷餐会宝马试驾会美术展览梦想生活,【,南昌首个高端业主俱乐部,】,2010,年活动策略业主跨界促销,别墅营销,活动目的,：,与高端目标客群共赏音乐，畅谈人文，促成交,活动形式,：,邀请别墅客户到新落成的别墅花园示范区,感受花园的超大空间和主题功能。在轻松愉悦的气氛下欣赏音乐，品尝冷餐，感受品质优雅生活。,活动地点,：,别墅花园示范区,活动时间,：,五一期间,别墅营销,活动主题一：音乐冷餐会,活动目的,：,与高端客群直接对话，精准聚焦，达成来访,活动形式,：,开展“环湖宝马试驾会”，终点站为项目现场,（别墅花园示范区）,，如果可以合作获取车主名录，可发放邀请函邀约，并展开点对点攻坚。,活动地点,：,环青山湖及项目现场,活动时间,：,六月中旬,别墅营销,活动主题二：宝马试驾会,活动目的,：,与高端客群直接对话，精准聚焦，达成来访,活动形式,：,邀请目标客群前来参观香溢花城美术展览，欣赏高雅艺术，并在参观后将别墅客户引导至别墅花园示范区进行参观和鉴赏，安排会餐。,活动地点,：,美术馆及别墅花园示范区,活动时间,：,六月下旬,别墅营销,活动主题三：美术展览会,高层营销,1.,产品概述：,三区,28,号楼,栋号,总建筑面积,（住宅）,编号,户型,建筑面积（）,户数,总户数,使用率,户数,所占比例,28#,32978.65,B1,三房二厅二卫,159.57,64,273,84.19%,23.45%,B2,三房二厅二卫,115.03,32,84.19%,11.72%,B4,三房二厅二卫,122.68,29,79.90%,10.62%,B3,二房二厅一卫,82.81,32,84.19%,11.72%,B5,二房二厅一卫,87.31,58,79.90%,21.25%,B6,二房二厅一卫,87.23,29,79.90%,10.62%,B7,二房二厅一卫,83.44,29,79.90%,10.62%,28#,楼高层样板房预计,7,月,10,日左右开放，开盘时间暂定为,7,月,31,日或,8,月初。产品上大户型朝湖，景观资源优越，,85,的二房与,120,和,160,三房各占,50%,。,28#,楼,总占地面积：,1248.15,总建筑面积：,33314.35,高层营销,2.SWOT,分析：,（针对,28,号楼产品）,潜在内部优势（,Strength,）,潜在内部劣势（,Weakness,）,潜在外部机会（,Opportunity,）,潜在外部威胁（,Tbreat,）,内,部,条,件,外,部,环,境,1.,香溢花城品牌和良好口碑,2.,大部分户型朝湖，,360,度看湖,3.,户型设计较为合理，实用,4.,临近幼儿园，商业街配套,1.,户型多为东西朝向,2.,临近青山湖大道，噪音影响,3.,部分房源与,27,号楼高层的间距太小,4.,东面房源景观资源较差,1.,属于目前区域内稀缺性产品,2.,青山湖大道已在修建中,3.,教育和交通配套即将落实,4.,所在区域的物业升值潜力较大,1.,受宏观政策和市场环境影响,2.,青山湖东岸竞品供应量加大,3.,面临万科青山湖的直接挑战,【,土地属性,】,属自然景观资源优越、周边配套逐渐完善的稀缺用地,【,市场属性,】,处于高端市场，以万科青山湖为核心竞争对手,【,客户属性,】,首置、首改为主,【,产品属性,】,富人文气息、具高档品质的公寓产品,高层定位：“人文传承、多元、高档、标杆“,高层营销,高层营销,客户来源,客户定位,客群分析,小结：通过对项目前期成交和到访客户的分析，,客户主要来自东湖区，西湖区和青山湖区。,本案,3.,客群分析：,高层营销,客户来源,客户定位,客群分析,客户分析,价格推导,套均约,100M,2,6500,65,万,30,首付,19.5,万,月供约,2900,元,/,月,(20,年按揭,),家庭月收入,12000,元左右,=,年收入约,15,万,次主力核心目标客户群,中高端收入人群,家庭年收入,30-80,万,主力核心目标客户群,中端收入人群,个人年收入,5-10,万,重要目标客户群,高端收入人群,家庭年收入,80,万以上,约,120,三房占,22%,约,160,三房占,23%,约,90,二房占,50%,高层营销,客户来源,客户定位,客群分析,客户分析,主力核心目标客户,科目,张小姐（主力核心目标客户）约,90,两房占,50%,工作地点,青山湖、东湖,年龄,25,岁,-30,岁,职位,企业中层以下,工作年限,3,年,-5,年之间,薪酬范围,个人年收入,5,万元,-10,万元,经济特征,存款少，首付能力不强，依托父母和外力帮助，月供没有问题,置业次数,首次置业为主,置业原因,刚性需求，婚房为主。外地人，在南昌工作几年，租房租金不如买房；本地人，想独立最求自我空间，不愿意和父母同住,婚姻状况,恋爱阶段或单身,教育程度,大专和本科（教育程度较高，对事物有自我的逻辑和理解）,总体特征,80,后能接受新鲜事物和现代化科技，自我意识较强，在潮流的前端。向往小资、时尚、品位、自由的生活（重视自我居住的环境与配套）,流行追踪,对于张国荣、谭咏麟、,BAN,和香港四大天王等,80,和,90,的歌手堪称经典，对于目前最时尚的飞轮海等偶像组合也可以心喜诺狂；有最时尚的网络语言（如：雷倒、你可以的等）,兴趣爱好,上网、运动、旅游、看电影、,K,歌、酒吧、购物、沙龙游戏,信息接收,报纸、网络（常用工具,QQ,和,MSN,）、公交车、时尚生活杂志、手机短信,生活习惯,吃不需要太讲究,但也不忽视；穿一定不能马虎；住要舒适和健康离工作地点近，配套需齐全（商业、交通配套）；把时间用于享受生活，对于洗衣服、做饭能省则省。,高层营销,客户来源,客户定位,客群分析,客户分析,次主力核心目标客户,科目,李先生（次主力目标客户）,120,三房约占,22%,工作地点,青山湖、东湖、西湖,年龄,30-40,岁,职位,企业中层以上、公务员、私企业主,工作年限,职业发展过度区，在事业中等阶段,薪酬范围,个人年收入,10,万元,-25,万元,经济特征,有一定存款，首付能力强，月供能力强（有车）,置业次数,首改为主,置业原因,追求更好的环境,婚姻状况,已婚并有儿女,教育程度,大专、本科,总体特征,70,后，见识广，非常理性，接受现代化科技，但对其来了解不深；消费成熟理性，最求更好的居住环境（重视小孩未来的教育环境）,流行追踪,张国荣和谭咏麟或者更早，与,80,后有着直接的接触；没有太多时尚的网络语言，但也常听儿女或者同事说。,兴趣爱好,阅读、茶庄、运动、旅游、,K,歌,信息接收,报纸、电视、汽车电台、网络、加油站,生活习惯,生活较有规律；吃不能马虎，注重健康和养身；对居住的环境要求较高；更多的时间在于事业、应酬和家庭,高层营销,客户来源,客户定位,客群分析,客户分析,重要目标客户群,科目,王先生（重要目标客户）,160,以上大户型,工作地点,青山湖、东湖,年龄,35,岁,-50,岁,职位,新锐成功人士、企业中高层、中高层公务员等,薪酬范围,个人年收入,50,万元以上，资产约,300,万以上,经济特征,存款多，首付能力强，月供能力强；,置业次数,二次以上置业,置业原因,对居住环境要求较高,婚姻状况,已婚并有儿女,教育程度,教育程度中等，阅历丰富。,总体特征,具有专业知识和较强的职业能力及相应的家庭消费能力（重视环境和尊重）,流行追踪,对娱乐流行元素追捧较低，对网络流行语认识较低。,兴趣爱好,兴趣广泛，对政治、经济、高雅音乐、艺术、收藏品不仅仅是知道分子，而且有自己见解。,信息接收,报纸、电视、汽车电台、户外大牌。,生活习惯,被称为品位阶层，有固定的消费场所和品牌倾向，较为低调，不愿张扬。,高层营销,高层目标客户小结,1.,以东湖、青山湖、西湖区为重点营销区域；,2.,以中高端客户为传播重点，二房年轻客户为传播基础；,3.,以高端产品形象包装为广告推广的载体；,4.,链接各主流媒体渠道、公关活动和现场表现；,5.,营造一个大环境、熟配套、优服务、深人文的优质社区；,6.,最终，创造更高溢价的空间，并实现项目完美的转型。,高层营销,4.,高层核心推广主题（主推广诉求）,推广方向,：,5,栋毛坯高层和,2,栋精装修超高层分开来包装推广,E,配套,（项目全面升级，配套优化）,推广诉求,核心,360,度湖景,（高度、全湖景）,A,全湖景产品,（观湖高层产品）,B,高层观湖，广阔视野,（观湖生活感受，软性描述）,C,青山湖东岸第一社区,（最靠近省府大院和青山湖,大道，位置最好）,D,成熟,（香溢花城,6,年经营，已完成建筑,25,万方，一区基本入住，三区即将入住，社区环境成熟）,F,人文,（分别从虚的生活理念和实体活动如美术馆及社区活动进行推广阐述。）,高层营销,5.,媒体投放策略（高举高打）,以产品高调亮相拉开，通过老业主答谢会积累首批客户资源；,以配套签约活动进行宣传造势，稳定客户信心，提升现场人气；,通过样板房开放及公关活动将客户信心提高到最高点，并拉动大量,人流制造火爆现象，最终营造开盘抢房局面。,1,、,由虚入实,在推广前期以虚的湖景高层为形象导入，后期以配套签约活动为造势传播。,2,、,高调亮相,借助产品发布会和公关活动（如业主答谢会）拉开高层和超高层推广序幕。,3,、,自卖自夸,发展商和媒体共同通过软硬新闻等形式来进行炒作和高层产品推荐说明。,4,、,众说风云,最终让我们的产品成为老业主、客户、媒体、同行关注和舆论的焦点。,具体策略,：,总策略,：,产品解说期,形象导入期,强销期,阶段,活动,配合,开盘,物料：宣传单页,/,宣传折页,/,户型册,/,案场包装,/,活动物料（五月底前准备到位）,户外、销售物料、电视、报广、杂志、网络、公关造势活动,媒体,工具,高层营销,28,号楼营销推广计划,推广,主题,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,青山湖的山在哪里？,（优山美地全湖景高层）,重新定义城市生活,聚会，更是峰会,一湖，万千风光,（火爆现场，开盘抢房）,阶段,诉求,高调,亮相,大盘成熟,湖景,高层,配套,人文,产品发布会,样板房品鉴,公关活动,业主答谢会,配套签约活动,开盘活动,7.10,8.1,（暂定）,6.26,5.29,公关造势活动、报广、杂志、文本、网络,户外、报广、公关造势活动、电视电台、文本、网络,后续报道,预热,造势,6.12,活动,宣传,5.15,形象,导入,前期准备,高层营销,6.,营销活动策略：,以高层营销节点为依据，借势项目配套升级,（合作签约仪式）,，,对系列公关活动进行宣传造势，扩大客户积累，增强客户购买信心。,活动计划,：,五月活动,高调亮相，举办高层产品发布会。,六月活动,1.,老带新营销，举办业主答谢会（业主答谢作为今年营销活动的大主题）,2.,借势升级，对配套签约仪式进行活动造势。,七月活动,围绕样板房开放重大节点，举办样板房品鉴公关活动（如结合啤酒节活动）,通过活动吸引人群，做足现场人气。,八月活动,8,月,1,日（暂定）举办盛大开盘活动，实现开盘热销。,总策略,：,活动主题,：,观青山湖，揽香溢人生,活动目的,：,高调亮相，拉开高层和超高层产品营销序幕,活动形式,：,邀请业内专家,（如顾云昌）、,江西艺术界知名人士,（如工艺美术大师,刘平,）,及业主代表出席发布会，利用媒体资源加大集中宣传力度，实现高层产品的高调亮相。,活动地点,：,星级酒店,活动时间,：,五月底,活动一：高层产品发布会,高层营销,活动主题,：,香溢,6,年，感谢有你,活动目的,：,联合物业一起开展系列客户答谢主题活动,活动形式,：,邀请老业主参加答谢会，并对即将推出的高层产品进行前期产品推荐，鼓励和奖励,“,老带新”模式，实现高层产品的首批客户积累。,活动地点,：,香溢花城项目现场,活动时间,：,六月上旬,高层营销,活动二：业主答谢会,活动主题,：,寻找南昌最美新娘,活动目的,：,作为业主答谢活动之一，主针对婚房客群营销,活动形式,：,与南昌婚纱摄影机构深度合作，将香溢花城作为南昌首个免费婚纱摄影基地。为有婚纱摄影需求的客户提供免费的摄影场所,（项目现场），,并进行最终评比，选出最美新娘，实现对二房为主的年轻客户的营销。,活动地点,：,香溢花城现场,活动时间,：,六月中旬,（备注：本活动长期有效）,高层营销,活动三：婚纱摄影基地揭幕式,活动主题,：,相约城熟，共享配套,活动目的,：,借势“签约活动”为高层营销进行宣传造势,活动形式,：,邀请新老业主及广大客户参加提升社区配套,（,如合作办学及开通公交车等,）,的相关合作签约活动。,活动地点,：,香溢花城项目现场,活动时间,：,六月下旬,高层营销,活动四：合作签约活动,活动主题,：,榜样生活，样板品鉴,活动目的,：,围绕样板房开放，通过公关活动吸引大量来人，营造现场火爆气氛。,活动形式,：,结合夏季啤酒节公关活动，广泛邀请市民和客户朋友前来项目现场，参与活动，参观样板房。,活动地点,：,香溢花城,28,号楼样板房现场,活动时间,：,七月十日,高层营销,活动五：样板房品鉴会,高层营销,7.,媒体投放计划：,阶段性推广主题（注意虚实结合）,香溢花城高层推广媒体投放计划表,时间,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,费用,媒介,主题,主题,主题,主题,主题,户外,LED,，高炮,形象亮相,客户预约,销售认购,开盘,样板房通道,现场包装,开放,报广,江南都市报,形象亮相,大盘成熟,湖景高层,配套人文,样板房开放,开盘,热销,加推,网络,网络广告,信息释放,形象亮相,大盘成熟,湖景高层,配套人文,样板房开放,开盘宣传,项目网站,形象宣传,活动宣传,样板开放,开盘热销,短信,彩信短信,信息释放,高层亮相,活动邀请,看房邀请,开盘邀请,电视电台,宣传片,形象宣传,活动报道,活动报道,开盘宣传,DM,DM,派发,产品介绍与宣传,加油站,展架宣传,产品介绍与宣传,备注：,以,户外,（或,LED,）和,主流报广,（江南都市报）为主力媒体，担负,28,号楼形象推广和销售信息释放主阵地。网络、电台、短信和,DM,作为辅助性媒体渠道。,高层营销,8.,推广渠道,（香溢花城需要新故事）,文本营销：,香溢汇,会刊文本,主题：,香溢生活，千姿百态,（社区文化生活）,目的：,讲述香溢生活加强业主互动，定位成香溢,人的生活精神读本，成为销售推广的隐性利器,。,会刊形式：,客户生活会刊形式，月刊或双月刊。,发行对象：,老业主、新客户、媒体及业内人士。,传播载体：,社区公告栏，物业处，售楼处等。,高层营销,主题：,香溢有我，更有你,目的：,充分挖掘和利用老业主资源，调动老业主积极性，,加强口碑宣传，扩大客户积累，促进高层销售。,操作方式：,1,、看房有礼,老业主带新客户看房即有小礼相送，如成功认购,签约则有大礼相送（如家电、购物券、物业费等,),；,2,、购房优惠,老业主介绍来的新业主成功认购者可享受一定,购房优惠政策（如房款打折优惠,),；,3,、业主活动,老业主带新业主一起参加业主答谢或联谊的活动,（如：我是麦霸“,K,歌赛”，清凉一夏游泳比赛、,业主聚餐会、及休闲运动比赛等）,客户营销：系列老带新”,PR”,活动,高层营销,主题：,成就生活，香溢人生,目的：,利用媒体的力量将项目的知名度提至最,高点，成为舆论热议的话题和焦点，扩大项目,的影响力，增强客户的购买信心。,操作方式：,1,、社区网络论坛建设,传递项目进展，进行热点话题炒作，将社区论坛,的点击率、排行提升至论坛第一位。,2,、商家联盟合作,（联合汽车,4S,店、摄影机构、及餐饮娱乐行业，,进行互惠合作，有效拉动客群。,3,、项目专题宣传片,利用户外,LED,，公交流动电视等将项目专题宣传,片进行密集轰炸式播放。,舆论营销：网络论坛,商家联盟,项目宣传片,创意表现,高层案名,高层,VI,系统,肆,高层,青山,5,郡,案名释义：,5,郡,5,栋精神贵族的私人领地。本案名从数字上传达了项目的物业类型，在,Logo,的形制上更具图形化。,超高层,御湖峰,案名释义：御，有统率、掌控之意，比如：御世,(,治理天下,),，御宇,(,统治天下,),御驾亲征等。极具气魄，符合超高层一览大湖的意境。峰，则代表了一种高度，有顶峰的含义，不仅是建筑的高度，更是居者的高度。,主推案名,创意系列一,青山湖的山在哪里？,山湖畔,360,度全湖景高层即将推出，恭迎鉴赏,!,青山,5,郡，青山湖东岸唯一湖景高层，,以极致观景风范，成就南昌上层生活的永续传奇，让您的视界从此无界。,有人看到了青山湖，我们看到了青山湖的山。,6,年雕刻 蔚然成熟,香溢花城，,25,万加州风情社区，今日始成！,6,年，,25,万，香溢花城严苛修为，今朝城熟！,如此精心孤意，籍由高尚社区为您划分圈层，营造只有进入才能体会和感受的加州生活。,开启属于您个人的全新时代！,不见湖 不见青山,5,郡,青山湖东岸唯一湖景高层，视界从此无界！,曾经品一杯咖啡的浓厚，是难得的清闲，现在矗立上层，品,317,万,M2,湖面的平静。,在这里，抛开了世事的纷忧，开始心灵的漫游；,在这里，最重要的事，就是不想任何事。,被称作未来的，,是从今天就开始的改变,专属业主名校人文资源，人生涵养从启蒙开始,!,在一般人眼里，也许花,2000,万和花,5000,万得到的结果看不出什么区别，,但青山,5,郡认为，对下一代一点也不能含糊，,而且大大超出预算，只为实现更优越的教育品质。,正因为这样固执，社区幼儿园、小学，及青山美术馆，都