中粮成都133亩住宅项目定位报告.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,中粮地产成都,2009,年,10,月,29,日,中粮成都,133,亩住宅项目定位,1,、,133,亩住宅项目基本情况,2,、,133,亩住宅项目周边市场状况,3,、,133,亩住宅项目定位,地块,占地面积（）,容积率,建筑面积（）,航空限高,1#,26645,不大于,3,79935,56,米,2#,38430,不大于,3,115290,56,米,3#,16899,不大于,2.2,37177.8,27,米,4#,6858,不大于,2.2,15087.6,27,米,合计,88832,2.78,247490,1.1 地块基本情况,住宅地块规划指标,中粮地产成都公司于,9,月,29,日参与竞拍,获取,133,亩住宅用地,。成交地价：,975,万,/,亩，地价总额：,129916,万元，楼面地价：,5258,元,/,。,之前已获取,120,亩商业用地，物流项目,二级开发共占地,253,亩,。,竞拍所获取的,133,亩住宅用地，共,4,宗地块，,规划指标依次如下，且,1,、,2,号地块容积率可共用，,3,、,4,地块号容积率可共用。,1.2 项目区位,项目地处地处二环与三环之间，距市中心天府广场约,6.8,。,项目位于成都市西南方向，是西贵南富的中间版块。,项目属于房地产开发较为成熟的外双楠高端住区。,133,亩地块,武侯大道（双向八车道）,中华名园,红帆项目,铁路西环线,中粮大道,置信,.,丽都花园城,1.3 宗地四至及现状,红帆项目是小型商业项目，不构成竞争。,项目配套,10,亩中心绿地公园。,1.4 项目交通（1）周边交通,横向交通,三环路、中粮大道、鹏利路,纵向交通,武侯大道、川藏路,项目红线距铁路西环线最近处,55,米。,铁路西环线,项目位于西南,三环内侧、武侯大道东南侧、老川藏路西北侧，,靠近铁路西环线,三环路,武侯大道,老川藏路,二环路,中粮大道,鹏利西路,项目土地属性,地块描述,城市角色,土地区位等级,适合高品质住宅开发,历史角色,南富西贵的中间地带，城市核心区,城市发展趋势,外双楠热点居住区、板块居住氛围成熟,产业构成,区域产业以武侯科技园、西部鞋都工业园、金花汽摩城为载体，形成了电子信息、生物制药、机电一体化、新材料等四大高新技术支柱产业和皮鞋、家具等传统优势产业并存的产业体系,配套设施,教育配套,本项目,100,米范围内规划有幼儿园,-,小学,-,中学的全程教育体系,商业生活配套,基本满足社区居住需求，中粮拟将开发的“大悦城”商业将极大丰富区域商业配套，提升本案竞争力,文体娱乐配套,周边健身娱乐设施丰富、运动设施比较齐全,医疗配套,项目,3,公里内三级甲等医院,武侯区第二人民医院,交通条件,公共交通,项目周边有,53,路、,90,路、,103,路、,404,路、,29,路、,334,路、,72,路、,92,路、,124,路、,406,路、,306,路、,339,路，,407,路等多条公交线路,私家车,项目周边路网发达，主要出行线路：中粮路,武侯大道,西环线,三环路,二环,轨道交通,未来地铁,3,号及,5,号线二期可提供便捷的轨道交通条件,交通噪音,项目北侧临近铁路，有一定噪音影响,环境景观条件,距离景观距离,2#,地块旁有,10,余亩的城市集中绿地,空气质量,非城市主干道旁，空气质量较好,1.6 项目概况总结,1,、,133,亩住宅项目基本情况,2,、,133,亩住宅项目周边市场状况,3,、成都西南物流项目一级工作进展,目前，以大悦城为中心的主要区域竞争项目共计,11,个，其中：在售项目,9,个，待售项目,2,个,待售项目,在售项目,2.1 周边市场状况,从项目规模、开发商品牌、产品定位等方面综合来看，以下,6,个项目是大悦城的核心竞品,2.2 周边竞品,1,、,133,亩住宅项目基本情况,2,、,133,亩住宅项目周边市场状况,3,、,133,亩住宅项目定位,3.1,项目住宅定位,TOP TOWN,中粮品牌,商业配套,稀缺产品,基础教育,=,+,+,+,价值体系,人文,绿色,健康的,时尚的,多彩的,生活的,人文的,平等的,交流的,幸福的,典范,榜样,积极,向上,项目形象定位：,中国城市生活的,TOP TOWN,3.2 客户定位（1）,出处,介于婚龄的年轻白领（中白领）、起步阶段的城市精英,25-30,岁、年薪,7,万,-10,万,生活方式,描绘,狼：坚韧、斗志、智慧,状态,在拼搏了几年后基本找到了自己的位置，对前景充满信心。,购房特征,以首次改善置业为主，享受小资生活，要求高性价比，会选择形象较好的区域，会因为对品质有所追求而花超出预期的钱购房，以月供款来衡量房款高低。,产品需求,以高层电梯为主,户型需求,3,居：,80,90,案例：丽都花园城 高层,3,居：,110,120,案例：鹭岛国际社区 高层,外向享受型,出处,30-35,岁的高级白领（大白领）、育龄阶段,年薪,10-20,万,生活方式,描绘,钟摆：规律、效率,状态,已有一定的积蓄，生活安定较为富足,购房特征,由于下一代即将或已经出生，购房时需要更多的功能空间；要求户型的舒适度并富有情趣；讲究实惠；需要社区配备较为完善的配套设施,产品需求,以多层洋房为主,户型需求,4,居：,120,140,案例：新界 多层洋房,3,居：,110,120,案例：鹭岛国际社区 高层,3.2 客户定位（2）,外向精英型,出处,周边区域私营业主,/,企业中高级管理人员,/,公务员,生活方式,描绘,天鹅：优越、成就、高等,状态,有名牌概念，优越感和压力感并存，比多数人有事业成就感和生活优越感，保持自己的品位和个性化,购房特征,有多次购房经验，对住房品质有比较高的要求和鉴赏力；购房时需要彰显身份；除户型外，对物业的附加价值（立面、园林、会所、生活配套等）较为看重,产品需求,以别墅、多层洋房为主,户型需求,4,居、,5,居：,160,240,平米,案例：丽都花园城 叠墅 中海龙湾半岛 叠墅,3.2 客户定位（3）,家庭精英型,商业,1#,2#,3#,4#,产品：点式、类板式,层数：,18,层,容积率：,3.64,产品：叠墅、高层板楼等混合产品,层数：叠墅,6,层、高层,18,层,容积率：,2.36,左右,产品：洋房,层数：,8+1,层,容积率：,2.09,左右,产品：洋房,层数：,8+1,层,容积率：,2.38,左右,3.3 产品定位,遵循市场和客户需求和价值最大化要求，规划,叠墅、高层、洋房,构成了,丰富的产品线,商业,1#,2#,3#,4#,产品：点式、类板式,层数：,18,层,容积率：,3.6,左右,目标客群：首置、首改类客户,1#,地块产品设计,3.4 1#地块产品定位（1）,主力目标客群,户型,面积区间,户型配比,首置、首改型刚需客户,紧凑三居,80-90,30%,舒适二居,70-80,40%,舒适三居,100-120,20%,投资型客户,一居,/,紧凑二居,50-70,10%,户型配比建议,约,8000,平米大围合景观,约,60,米超大楼间距,产品设计建议：大围合景观，大尺度楼间距,3.4 1#地块产品定位（2）,2#,地块产品设计,商业,1#,2#,3#,4#,产品：叠拼别墅、大户型板式高层豪宅,层数：,6F,、,18F,容积率：,2.2,左右,目标客群：高端再改客户,主力目标客群,户型,面积区间,户型配比,高端再改型客户,奢享三居,140-160,20%,舒适四居,160-180,60%,奢享四居,180-220,20%,高层豪宅户型配比,叠墅户型配比,主力目标客群,户型,面积区间,户型配比,高端再改型客户,舒适四居,160-180,5%,奢享四居,180-200,50%,奢享五居,200-220,40%,豪华五居,220-260,5%,3.5 2#地块产品定位（1）,叠拼别墅设计建议,面宽,10m,、进深,11m,、更多采光，超越常规别墅尺度 底层精装庭院，顶层露台加赠独有顶层“阳光庭院”在繁华城市中奢享“有天有地”的私家庭院生活，与家人共同营造一片属于自己的“精神家园”。每户均配有精装花园，户型加赠多功能半地下室或顶层“阳光庭院”。,3.5 2#地块产品定位（2）,大户高层豪宅设计建议,产品卖点：,纯板式建筑,纯南北朝向,高品质居住社区,智能化家居系统,顶级物管服务,完善的生活配套,2,梯,2,户平层舒居大宅,100%,的正南北朝向板式结构，两梯两户，最大化全明设计，以适度奢侈的户型空间设计保障生活系统的优越性。,参考项目：中海,.,城南,1,号,3.5 2#地块产品定位（3）,华润,.,翡翠城,中海,城南,1,号,中海,城南,1,号,商业,1#,2#,3#,4#,产品：多层洋房,层数：,8+1,层,容积率：,2.5,左右,3#,、,4#,地块产品设计,3.6,3#、,4#,地块产品,定位,（1）,主力目标客群,户型,面积区间,户型配比,普通再改型客户,经济型三居,90-110,5%,舒适三居,110-130,60%,舒适四居,130-160,30%,奢享四居,160-180,5%,户型配比建议,花园式洋房分底,TOWN,、平层、顶,TOWN,在,TOWN-HOUSE,基础上独创出“底,TOWN”,、“顶,TOWN”,类别墅产品，“底,TOWN”,户型除地上二层外，还赠送一层自然采光的地下室和下沉式花园；“顶,TOWN”,户型拥有多个露台和阳台，更多的类别墅情趣在顶楼跃层被创新出来，洋房生活臻达别墅级享受。,3#,、,4#,地块产品设计,3.6,3#、,4#,地块产品,定位,（2）,中粮,成都大悦城，敬请期待！,