中国住房制度与房地产政策分析.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,住房制度与房地产政策分析,中国社会科学院金融研究所,房地产金融研究中心副主任 尹中立,(2010年5月，北京),1,演讲目录,一、房地产政策的回顾,二、住房制度改革与中国房地产市场,三、汇率改革与房地产,四、人口结构与房地产,五、城市化与房地产,六、财税体系对房地产的影响,七、短期因素：信贷、利率、物价、股价,八、后危机时代的挑战：货币、增长方式,2,一、房地产政策回顾与评价,2003年：121号文、18号文,2004,年：土地实行招、拍、挂,2005年：政府工作报告、国八条,2006年：国六条、六部委限制外资政策,2007,年：二套房贷政策,2008,年：年初限制政策与年底刺激政策,2009,年：房地产政策与,08,年恰好相反,2010,年,:,国务院两次出台,4,号文件和,10,号文件,3,4,对房地产调控的认识与评价,很重要,：,对经济运行的作用越来越大。,1998,年之前，中国经济增长的动力来自农业改革和工业化，,1998,年后房地产成为经济增长的动力。在中国,GDP,统计里，房地产业占,6%,，美国是,20%,多（住房投资,6%,，住房消费,11%,，生活消费,7%,），土地收入成为出为,财政正常,运转的最重要支柱。,很复杂：,住房问题涉及社会的方方面面，很难通过一两项政策就能解决；影响房地产市场的因素十分复杂，迄今为止我们还缺乏充分的认识,5,二、住房制度与房地产市场,我国住房制度改革的三个阶段,1994,年,:,关于深化城镇住房制度改革的决定,提出了住房商品化改革方向,全面推行住房公积金制度,1998,年,:,国务院关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知,(23,号文件,),住房分配货币化,停止实物分配,三层次住房供应体系,将房地产建设成为支柱产业,大力发展住房金融,2007,年,:,国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见,(24,号文件,),全面推行住房保障制度,6,修正后的储蓄结构,商品房销售额,（,1,）,行业毛收入,（,2,）,=,（,1,）,70%,总储蓄额,（,3,）,居民储蓄,（,4,）,修正后的居民储蓄（,5,）,=,（,2,）,+,（,4,）,修正后的居民储蓄占总储蓄的比例（,%,）,1999,年,2188,1531,32383,15543,17074,52.7,2000,年,2954,2067,36064,15457,17524,48.6,2001,年,3825,2677,40849,16993,19670,48.1,2002,年,4709,3296,46804,21688,24984,53.3,2003,年,6303,4412,57043,24077,28489,49.9,2004,年,8619,6033,71654,28446,34479,48.2,2005,年,14986,10490,89282,39819,50309,56.3,9,中国的需求结构及其变化,0.00%,10.00%,20.00%,30.00%,40.00%,50.00%,60.00%,70.00%,1980,1985,1990,1991,1992,1993,1994,1995,1996,1997,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,消费,投资,出口,10,储蓄率超过资本形成率（,2003,年,）,11,国外住房制度的演变对中国的借鉴,现代住房制度的由来,英国工业革命及后来的城市化、工业化导致,90%,城市居民没有资金的住房；,1915,年出台,租金上涨和抵押贷款法,，开启了政府干预住房市场的先河；,30,年代的大萧条使美国政府通过建造大量住宅刺激经济，现代住房制度开始深入美国的政制与经济领域,住宅法,正式颁布,二次世界大战使欧洲及日本住房大量损毁，战后出现严重的住房紧张，各国政府被迫建造大量住房，并在住房金融方面有新的进步,。,12,各国保障性住房占住房总量的比重,时间段,保障住房占比,新加坡,1961-1995,90%,日本,1946-1995,44.7%,英国,1946-1959,1960-1979,1980-2004,70%,46%,20%,美国,1960,年至今,350,万套,(80%,的住房享有政府的补贴,),13,国外住房制度对我们的几点启示,住房领域需要政府干预，完全依靠市场解决不了住房问题（,理论依据？,）,住房不仅仅是经济问题，而且是重要的政治问题和社会问题,有恒产者有恒心，新疆的启示（,2010,年国务院,10,号文件,）,一点感想,：共产党替代国民党的制度基础是土地革命。农村的土地集体所有制是确保我国农村社会稳定的关键，如何在城市建立一个体现土地公有制的优越性的住房制度将是关系中国未来社会稳定与经济发展的关键,14,住房制度改革的趋势,对住房制度还缺乏清晰的认识：总理的提问,政府及民间的努力,24,号文件,住房保障法,的起草,基本住房保障的提出,二次房改,:,核心是三种住房供应制度,15,三、影响房地产市场的中长期因素分析,人口结构变化,城市化进程,财政税收体制,汇率及外汇政策,16,人口结构对房地产的影响,17,中国经济发展的黄金阶段是,1984-2021,年,18,19,人口高峰出现在,62-70,年,最高峰在,63,年,根据美国的经验,我国首次置业高峰应该出现在,1993-2001,年,二次置业高峰应该出现在,2004,年,-2012,年,20,住房需求的最高峰即将过去,但,2000,年前还没有实现房改，使一次置业高峰被推后，但,2004,年之前释放的仅仅是一次置业需求。到,2005,年时，一次置业的高峰还没有过，而二次置业高峰已经来临，两个高峰叠加在一起，二者重叠的区间在,2004-2008,年,，这可能是,2005,年后房价暴涨的原因。如果该结论成立，,2008,年后就意味着住房需求的高峰即将过去了。但从,2010,年开始，,60,后的二次置业与,80,后的一次置业又出现重叠。,需求的特点,：一次置业以小户型为主，二次置业以大户型为主，,2009,年以后至,2014,年是二次置业的高峰，二次置业占主流，应该以大户型为主。,21,城市化：中国城市人口每年增加1个百分点,22,中国城市化遇到的问题,城市化与工业化不同步,:,廉价的工业化与昂贵的城市化,土地没有实现集约利用,:,农村土地与城市没有统筹考虑,土地流转的社会风险,:,日本的抗议,80%,的农村人口已经“城市化”，人口转移对经济增长的作用没有我们想象的那么大,23,财政税收体制对房地产的影响,财权与事权不对等，迫使地方政府以房地产为主要手段来,“经营城市”，是导致房地产泡沫的制度基础。,从1994年来，中国分税制改革，税收的支配权由地方上缴到中央，使地方政府支配的财政权力越来越少，而地方政府的责任并未减少，出现了“财权与事权不对称”的现象，越是级别越低的政府支配财政的权利越小，迫使各级地方政府想尽办法筹集资金。而银行改革后难以再吃银行，迫使地方政府卖地“经营城市”。,24,财政税收体制对房地产的影响,土地出让收入列入地方预算外收入，土地成为弥补财政缺口的最好途径。土地出让收入占地方政府可支配收入的40%左右，甚至超过50%。,2001年-2003年地方政府的土地出让收入9100亿元。1998年不过67亿。由此可见土地出让之热。在实施积极财政政策的1998-2003年5年间，全国发行国债也不过9300亿元。这足以说明，土地，已经变成地方政府名副其实的第二财政。,2009,年全国土地收入,1.5,万亿,25,财政税收体制对房地产的影响,地方政府在推动房地产开发中的收入来自两个环节：一是“招拍挂”的土地转让收益，二是开发转让税收。,主要税种,计税依据和税率,征税对象,营业税,按照营业额的5%计缴,开发商,城市维护建设税,按照应纳流转税额的7%计缴,开发商,教育费附加,按照应纳流转税额的3%计缴,开发商,所得税,按照应纳税所得额的33%计缴,开发商,土地增值税,按照增值额的超率累进税率计缴,开发商,契税,按照营业额的,1-3%,计缴,购买者,房地产税费收益占房地产价格的30-40%。土地费用占房地产价格20-40%，地方的收益占整个房地产价格的50-80%。,在欧美国家，地价、税费相加约占住房价格的20%。,房地产开发中的巨大收益,推动了地方政府“经营城市”的理念。,来源：国家税务总局，注：主要包括了14个税费种类、,中投证券研究部,26,地方与中央在房地产领域的利益诉求不一致使房地产调控政策难以落实,在,2008,年国家表示允许地方政府根据当地情况调整房地产业扶持政策之后，有,19,个城市出台了土地出让金减免的优惠政策。,但是，在中央发力调控下，地方政府却表现得不那么积极。在去年的房地产优惠政策陆续到期终止后，一些地方仍在延续以前的优惠政策，有的城市甚至又出台优惠新政。就在“国十一条”公布的当天，杭州市政府公布了购房入户、财政补贴、购房住房公积金及交易税费等,29,条优惠政策。类似的在,2009,年,12,月底，南京、青岛也都陆续出台房地产新政，分别包含购房补贴以及优惠政策顺延等等。,27,稳定房价需要从财税体制改革入手,国十一条对财政转移支付的安排，,第十条：中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。,1,月,8,号的中央政治局学习：使,财力,与事权匹配,28,汇率及外汇制度对房地产的影响,有管制的汇率升值导致外汇储备的大幅度增加，使货币供给增加：因为外汇储备而增加的,货币达,19,万亿人民币。,只要中国没有改变目前的以出口为导向的经济发展模式，货币过度增长的问题就无法得到解决，中国就一直会面临,资本过剩,的问题,外汇政策开放的台湾经验,开始是资金涌入，刺激资产价格,外资撤离时泡沫破灭,29,外汇政策开放的台湾经验,台幣大幅升值,使台湾出现货币供应量快速增长：,(19861987),貨幣供給額年增率,(MIB,最高達,50%),，利率創,20,年最低點,(,放款利率約,5.5%),；,就政治面而言，民主開放的程度前所未見；,就行政面而言，各項重大工程,(,捷運、高速公路等,),陸續施工等,（十大工程）,。,30,在上述因素導引下，社會龐大充裕的游資，滙集於股票與房地產市場，使兩者均大幅飆漲,股票指數自,1987,年初,1,000,點漲至,1990,年,2,月之,12,682,點；,房地產價格則先在都市地區上漲，繼而擴張至郊區、鄉村地區，,1988,年之一年期間，地價平均漲幅達,500%,以上，房價平均漲幅亦達,400%,以上。,台北市平均房價水準成長到,284,500,元,/,坪,(1989,年,7,月,),。,31,台湾政府為,遏制房地產投機活動,出台的,房地產政策調控,實施都市平均地權，貫徹漲價歸公,；,推動國民住宅興建，公布國民住宅興建管理辦法,；,緊縮銀行信用、調高,利率,，嚴格審核放款用途,；,成立物價問題專案小組，隨時掌握建材及房地產價格變動,；,嚴禁金融業與保險業經營房地產業務,；,限制私有土地面積最高額，以防止少數人壟斷居竒,；,實施空地稅，限制都市空地限期內使用,。,32,需要讨论的几个问题,为什么日本、台湾在汇率升值时会出现资产泡沫？,热钱说，货币政策说,泡沫之后为什么都陷入了经济长期低迷？,阴谋论,、,人口红利论、资产负债表型衰退论,中国是否会重蹈覆辙？,33,四、影响房地产的短期因素分析,影响,2008,年房地产的因素是股市,影响,2009,年房地产的因素是信贷,影响,2010,年房价的是什么,?,34,2009,年的信贷增长情况,35,信贷的增加如何影响房地产市场？,缓解了开发商的流动性紧张局面，使房地产市场失去杀跌的动力；,地方政府融资方便之后,减少了土地供应，土地价格出现大幅度上涨，刺激房价上升；,使货币持有者产生通货膨胀及货币贬值的预期，为了保值增值，需要将货币变成实物，买房是主要选择。,6,月份以后，投资需求大幅度增加。在北京的部分项目中，投资者占买房者的比例达到,60%.,36,现阶段政府的困惑,短期看,：如果房价出现下跌，则投资增长会立即放缓，钢铁、水泥、家电、机械等行业马上出现产能过剩；地方政府的财政风险很快暴露出来，财政风险又会演变成为金融风险。,长期看,：但房价继续上涨则严重影响居民消费，不利于中国经济结构的调整和,经济增长方式的转变（,住宅掠夺了居民,10,万亿元财富,21,世纪经济报道,3,月,20,日,）,37,国际知名分析家的几个观点,查诺斯：对冲基金,Kynikos Associates,的创始人他曾在,2001,年以前准确预言了安然泡沫，并通过做空安然获取巨额收益。,1,月份，查诺斯在一篇访谈文章中说：“中国飙涨的房地产市场，是靠投机性资金撑起来的泡沫，相当于,1000,个以上的迪拜。”他认为，中国正经历着一场史无前例的,房地产泡沫,，,而,城镇化,带来的增长潜力远没有外界想象得那样充分,38,高盛首席经济学家奥尼尔,3,月,3,日，报告中指出，现在,人民币,已经不再低估：,1,）自,2005,年贸易加权的人民币实际汇率已经上升了将近,20%,；,2,）中国的进口在增加，贸易顺差正在缩小。,3,）中国国内的通胀削弱了人民币在国内的购买力，这使得人民币购买力平价大幅下降（,主要是房价上涨）,39,冲基金公司,Pivot Capital Management,：一直关注西班牙、葡萄牙、意大利、希腊以及波罗的海国家、匈牙利和波兰等国可能突然陷入困境的可能性,“走向未知领域的大跃进”（,Chinas Investment Boom,：,The Great Leap into the Unknown,）,认为,中国投资,拉动型的经济增长低效而不可持续，甚至认为，政府主导的信贷与投资模式将会在,2010,年崩溃。,报告比较了中国的,GFCF/GDP,（固定资本形成总值与,GDP,之比），发现中国与亚洲其他国家上世纪,90,年代中期的投资繁荣期对比，均已大大超出。报告还以,GFCF,与真实,GDP,增速之比率衡量了中国的投资效率，发现中国信贷拉动增长的有效性在迅速消减。,40,2000,年,2008,年，中国每,1,美元的,GDP,增长需要,1.5,美元的信贷，而,2009,年该比率恶化到了每,1,美元的,GDP,增长需要,7,美元的信贷投放,城镇化拉动中国经济的潜力远没有人们想象得那么大。报告称，中国的城镇化比率低估了,20,，这意味着人们普遍期望的未来即将进入城镇化的,3.5,亿人口，事实上只有,1,亿人口,41,美国西北大学的中国问题专家史宗瀚（,Victor Shih,）,今年,3,月发布一份研究，认为,2004,年至,2009,年底,政府负债额,达到,11,万亿元人民币（约,1.6,万亿美元），这比中国国内最高的五六万亿元人民币的估计要高出一倍。他估计的规模占到了中国去年,GDP,的三分之一，占到了中国外汇储备的近,70%,，并称今年中国政府累计负债或许会达到,GDP,的,96%,。这增大了危机爆发的风险。他说，最糟糕的情况是，会在,2012,年左右爆发相当大规模的金融危机,42,其他具有代表性的观点,瑞卡兹：曾经担任美国长期资本管理公司总顾问，,3,月,15,日在香港举行的“,2010,亚洲资产配置高峰会”上说，中国正处于“史上最大泡沫”之中，“是一个等着破灭的泡沫”。,罗格夫：曾经担任国际货币基金组织首席经济学家。他在今年,2,月份指出，中国“因过度放贷引起的经济泡沫”破灭后，中国的经济增长有可能将跌至最低,2.0%,的水平，并引发一场在十年内都会造成影响的地区性经济衰退。,麦嘉华（,Marc Faber,）：成功预测了亚洲金融危机，也发出了同样的警告，他在前几年还一直看好中国的房地产投资。,43,发达地区的投资增长开始放缓,44,中国经济的软肋,高储蓄,高投资率,高贸易依存度,必须看别人的脸色行事，贸易保护主义盛行，则面临巨大风险,出口不畅,产能过剩,工人失业、企业倒闭,45,中美贸易与货币”战争”,美国,:,高消费,低储蓄,.,用复杂的金融体系来维持经济的运转,中国,:,低消费,高储蓄,高投资,通过刺激出口的方式维持经济平衡,两个国家的特点决定了中美之间很难“翻脸”，如果出现贸易战则两败俱伤：中国产品出口受到影响，失业增加、企业倒闭，金融市场动荡；美国则以更高的价格购买产品，国债收益率升高，经济陷入困境。,46,中美消费与储蓄的比较,47,48,美国是如何高负债运行的？,美国是充分利用金融的高杆杠和资产价格的不断上涨来维持高消费：,居民：通过资产升值来弥补收入的不足,15%,（,17,大报告中的“,财产性收入,”）；,国家：吸引外国政府投资美国国债，弥补储蓄与投资的缺口；,金融机构：通过高杆杆率维持高收益率,一旦价格下跌，经济运行就会出现问题,。,49,特里芬难题,:,在美国经济恢复平衡的过程中,全球经济将衰退,50,中国的出口将受到美国的挑战,“我们需要更多地出口我们的产品。因为我们制造并出口到其他国家的产品越多，在美国制造的就业机会也就越多。今晚，我们要制定一个新目标：,在今后,5,年内将出口增加一倍,，这个增幅将在美国制造,200,万个工作机会。为推动实现这个目标，我们要,发起一项国家出口计划,。,我们必须与我们的竞争对手一样，大力开辟新市场。,如果其他国家签署贸易协议而美国却坐视观望，我们就会失去在国内创造就业机会的时机,。但要获得这些惠益也意味着要强制执行那些协议，促使我们的贸易伙伴照章办事。这就是我们为什麽要继续努力制定旨在开放全球市场的多哈贸易协议，加强在亚洲的贸易关系，并同韩国、巴拿马和哥伦比亚这样的重要伙伴加强贸易关系的原因。”,奥巴马,国情咨文,，,2010,年,1,月,27,日。,51,欧洲的债务危机的难题,:,有统一的货币，没有统一的财政；民主制度刺激政府花钱的冲动，难以减少开支。,52,西腊的债权人大多数是欧洲国家,53,西班牙持有葡萄牙的债券,54,谢 谢！,邮箱：,yinzhongli,55,